Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
представители участия в заседании не принимали,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Севастенок Андрея Викторовича
на решение от 17.07.2013
по делу N А04-3103/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей О.А. Шишовым,
по иску государственного образовательного бюджетного учреждения среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж"
к индивидуальному предпринимателю Севастенок Андрею Викторовичу
о взыскании 422 197, 94 рубля,
третье лицо Министерство имущественных отношений Амурской области,
установил:
Государственное образовательное бюджетное учреждение среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (ОГРН 1022800517013, ИНН 2801022472 (далее - ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж")) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Севастенок Андрею Викторовичу (ОГРНИП 310280131500040, ИНН 280117334700 (далее - ИП Севастенок А.В.)) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.11.2012 N 54а за период с 01.11.2012 по 01.02.2013 в сумме 306 391,04 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2012 по 01.02.2013 в сумме 6 371, 27 рубля (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 17.07.2013 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, посчитав его незаконным и необоснованным, ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение от 17.07.2013
В обоснование своих требований заявитель указывает, что поскольку заключенный между сторонами договор аренды от 01.11.2012 N 54а по вине истца не зарегистрирован в установленном законом порядке, а арендованное помещение не использовалось ответчиком в коммерческих целях, то обязательства по исполнению данного договора аренды недвижимого имущества не наступили.
Кроме того заявитель полагает, что спорный договор аренды следует признать ничтожным, в силу того, что на момент заключения договора на спорное помещение наложено обременение, вследствие чего, по его мнению, истец не имел права на заключение договора.
Считает, что судом неправомерно отказано ответчику в приеме встречного искового требования, заявленного в процессе рассмотрения данного спора.
Представитель подателя апелляционной жалобы, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимал.
В отзыве на апелляционную жалобу ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" не согласилось с доводами заявителя, посчитав их необоснованными, а жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
При заключении договора ответчик без замечаний принял соглашение о размере платы за пользование имуществом, а также иных условиях пользования арендуемым недвижимым имуществом, которое, по мнению истца, не может быть произвольно изменено одной из сторон договора.
Также истец полагает, что соглашение о размере оплаты за пользование имуществом, частичное осуществление арендных платежей (по платежному поручению от 28.01.2013 N 724) на сумму 10000 рублей, а также фактическое использование ответчиком спорного недвижимого имущества, свидетельствует о наличии у сторон обязательств по его исполнению данного соглашения, в связи, с чем договор следует считать заключенным при отсутствии его государственной регистрации.
Довод ответчика о неправомерном отказе судом в принятии встречного искового требования считает необоснованным, поскольку ответчиком не соблюдены формальные процессуальные требования.
До рассмотрения жалобы по существу в апелляционный суд от ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы отсутствие его представителя.
При неявке в судебное заседание истца или ответчика, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.11.2012 между ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" (арендодатель) и ИП Севастенок А.В. (арендатор) заключен договор аренды областного недвижимого имущества N 54а (далее - договор).
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора на основании протокола заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от 17.10.2012 истец передал ответчику нежилые помещения N 1-14 в бомбоубежище (литер А, инвентарный номер объекта 10:401:001:010154230) общей площадью 608 кв. м для использования под склад, по адресу г. Благовещенск, квартал 63, принадлежащие истцу на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2011 серия 28-АА N 628133).
В силу пункта 1.3 договора недвижимое имущество является областной собственностью и принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.10.2006, сделана запись регистрации N 28-28-01/029/2006-852.
Договор заключен на срок с 01.11.2012 по 28.10.2017 и вступает в силу с даты его государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение двух месяцев с момента подписания, иначе договор считается незаключенным (раздел 2 договора).
Согласно пунктам 5.2, 5.4 договора арендная плата за недвижимое имущество составляет 89376 рублей в месяц, (без учета НДС), с учетом НДС в размере 105 463, 63 рубля, которая должна производиться арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы за пользование объектом недвижимости, переданным в аренду по итогам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие конкурсе, содержится в Приложении N 1 к договору.
Приложением N 2 к договору без возражений между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду нежилых помещений б/н с 01.11.2012 с указанием технического состояния передаваемых истцом и арендуемых ответчиком нежилых помещений.
Исполняя условия договора, арендодателем ежемесячно выставлялись счета на оплату: 03.11.2012 счет N 00000124, 03.12.2012 счет N 00000125, 10.01.2013 счет N 00000014.
Арендатор платежным поручением от 28.01.2013 N 724 осуществлен один арендный платеж в размере 10000 рублей.
В связи с возникновением задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение двух месяцев подряд, по требованию арендодателя, 01.02.2013 стороны дополнительным соглашением от 01.02.2013 расторгли договор аренды от 01.11.2012 N 54а.
Поскольку ответчиком арендная плата за используемое помещение не уплачивалась, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования искового заявления, суд исходил из положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы в частности здания, сооружения (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается факт отсутствия государственной регистрации заключенного между ними договора от 01.11.2012 N 54а, однако возникли разногласия о наличии обязательственных отношений в связи с заключением спорного договора.
Поскольку между сторонами подписан акт приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 2 к договору), без возражений арендатора относительно отсутствия в арендуемом помещении отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации; в договоре оговорено соглашение о размере платы за пользование имуществом (раздел 5 договора), кроме того частично осуществлены арендные платежи (платежное поручение N 724 от 28.01.2013 на сумму 10 000 рублей), апелляционный суд считает верным вывод суда первой инстанции о наличии у сторон соглашения, которое связало их соответствующим обязательством, в связи с чем, договор считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации.
Согласно акту проверки исполнения заключенного договора аренды от 25.02.2013 б/н надлежащим образом подписанного арендодателем и арендатором, 30.01.2013 арендодатель комиссионно провел осмотр помещений переданных в аренду, вследствие чего выяснилось, что объект аренды используется не по назначению под склад, а для размещения автостоянки, с осуществлением на переданном имуществе арендатором работ по демонтировке решетки, входных ворот и проемов в помещении.
Кроме того, заявлением от 25.01.2013 ответчик обратился к арендодателю с просьбой о погашении задолженности по арендной плате частями (оплатив при этом 10000 рублей) и предоставлении пяти рабочих дней для освобождения помещения.
На основании данных фактов апелляционным судом сделан вывод о фактическом использовании в период с 01.11.2012 по 01.02.2013 ответчиком спорного помещения, при таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды, а также имеющееся обременение, не препятствовало такому использованию.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд при рассмотрении дела необоснованно отказал ответчику в принятии встречного искового требования, заявленного в процессе рассмотрения спора.
В силу статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.
Однако в материалах дела отсутствует встречное исковое заявление ответчика, надлежащим образом поданное в порядке статей 125 - 126 АПК РФ и зарегистрированное Арбитражным судом Амурской области, в этой связи довод заявителя о неправомерном отказе судом в принятии встречного искового заявления признается несостоятельным.
Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Довод заявителя о ничтожности договора аренды от 01.11.2012 в силу его заключения ненадлежащим лицом не нашел своего документального подтверждения в материалах дела.
На основании изложенных обстоятельств и норм права, учитывая установленный судами факт передачи имущества в пользование, отсутствие возражений на момент передачи относительно этого имущества со стороны арендатора, а также наличие соглашения сторон о размере платы за пользование недвижимым имуществом, а также частичное осуществление арендных платежей, апелляционный суд приходит к выводу о наличии обязательственных отношений между сторонами и оснований для взыскания с предпринимателя образовавшейся задолженности в заявленном истцом размере.
Помимо основной задолженности судом с ответчика взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 371, 27 рубля вследствие их неправомерного удержания.
В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Таким образом, суд правомерно при удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами учел статью 395 ГК РФ.
В рассматриваемом случае суд проверил представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и обоснованно определил к взысканию сумму 6 371, 27 рубля, за период с 01.11.2012 по 01.02.2013, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25%. Апелляционный суд также признает его арифметически верным.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, отраженные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба, по изложенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 17.07.2013 по делу N А04-3103/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2013 N 06АП-4431/2013 ПО ДЕЛУ N А04-3103/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. N 06АП-4431/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,
представители участия в заседании не принимали,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Севастенок Андрея Викторовича
на решение от 17.07.2013
по делу N А04-3103/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей О.А. Шишовым,
по иску государственного образовательного бюджетного учреждения среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж"
к индивидуальному предпринимателю Севастенок Андрею Викторовичу
о взыскании 422 197, 94 рубля,
третье лицо Министерство имущественных отношений Амурской области,
установил:
Государственное образовательное бюджетное учреждение среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (ОГРН 1022800517013, ИНН 2801022472 (далее - ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж")) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Севастенок Андрею Викторовичу (ОГРНИП 310280131500040, ИНН 280117334700 (далее - ИП Севастенок А.В.)) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.11.2012 N 54а за период с 01.11.2012 по 01.02.2013 в сумме 306 391,04 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2012 по 01.02.2013 в сумме 6 371, 27 рубля (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 17.07.2013 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, посчитав его незаконным и необоснованным, ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение от 17.07.2013
В обоснование своих требований заявитель указывает, что поскольку заключенный между сторонами договор аренды от 01.11.2012 N 54а по вине истца не зарегистрирован в установленном законом порядке, а арендованное помещение не использовалось ответчиком в коммерческих целях, то обязательства по исполнению данного договора аренды недвижимого имущества не наступили.
Кроме того заявитель полагает, что спорный договор аренды следует признать ничтожным, в силу того, что на момент заключения договора на спорное помещение наложено обременение, вследствие чего, по его мнению, истец не имел права на заключение договора.
Считает, что судом неправомерно отказано ответчику в приеме встречного искового требования, заявленного в процессе рассмотрения данного спора.
Представитель подателя апелляционной жалобы, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимал.
В отзыве на апелляционную жалобу ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" не согласилось с доводами заявителя, посчитав их необоснованными, а жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.
При заключении договора ответчик без замечаний принял соглашение о размере платы за пользование имуществом, а также иных условиях пользования арендуемым недвижимым имуществом, которое, по мнению истца, не может быть произвольно изменено одной из сторон договора.
Также истец полагает, что соглашение о размере оплаты за пользование имуществом, частичное осуществление арендных платежей (по платежному поручению от 28.01.2013 N 724) на сумму 10000 рублей, а также фактическое использование ответчиком спорного недвижимого имущества, свидетельствует о наличии у сторон обязательств по его исполнению данного соглашения, в связи, с чем договор следует считать заключенным при отсутствии его государственной регистрации.
Довод ответчика о неправомерном отказе судом в принятии встречного искового требования считает необоснованным, поскольку ответчиком не соблюдены формальные процессуальные требования.
До рассмотрения жалобы по существу в апелляционный суд от ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы отсутствие его представителя.
При неявке в судебное заседание истца или ответчика, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного разбирательства суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.11.2012 между ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" (арендодатель) и ИП Севастенок А.В. (арендатор) заключен договор аренды областного недвижимого имущества N 54а (далее - договор).
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора на основании протокола заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от 17.10.2012 истец передал ответчику нежилые помещения N 1-14 в бомбоубежище (литер А, инвентарный номер объекта 10:401:001:010154230) общей площадью 608 кв. м для использования под склад, по адресу г. Благовещенск, квартал 63, принадлежащие истцу на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2011 серия 28-АА N 628133).
В силу пункта 1.3 договора недвижимое имущество является областной собственностью и принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.10.2006, сделана запись регистрации N 28-28-01/029/2006-852.
Договор заключен на срок с 01.11.2012 по 28.10.2017 и вступает в силу с даты его государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение двух месяцев с момента подписания, иначе договор считается незаключенным (раздел 2 договора).
Согласно пунктам 5.2, 5.4 договора арендная плата за недвижимое имущество составляет 89376 рублей в месяц, (без учета НДС), с учетом НДС в размере 105 463, 63 рубля, которая должна производиться арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы за пользование объектом недвижимости, переданным в аренду по итогам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие конкурсе, содержится в Приложении N 1 к договору.
Приложением N 2 к договору без возражений между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду нежилых помещений б/н с 01.11.2012 с указанием технического состояния передаваемых истцом и арендуемых ответчиком нежилых помещений.
Исполняя условия договора, арендодателем ежемесячно выставлялись счета на оплату: 03.11.2012 счет N 00000124, 03.12.2012 счет N 00000125, 10.01.2013 счет N 00000014.
Арендатор платежным поручением от 28.01.2013 N 724 осуществлен один арендный платеж в размере 10000 рублей.
В связи с возникновением задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение двух месяцев подряд, по требованию арендодателя, 01.02.2013 стороны дополнительным соглашением от 01.02.2013 расторгли договор аренды от 01.11.2012 N 54а.
Поскольку ответчиком арендная плата за используемое помещение не уплачивалась, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования искового заявления, суд исходил из положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы в частности здания, сооружения (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается факт отсутствия государственной регистрации заключенного между ними договора от 01.11.2012 N 54а, однако возникли разногласия о наличии обязательственных отношений в связи с заключением спорного договора.
Поскольку между сторонами подписан акт приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 2 к договору), без возражений арендатора относительно отсутствия в арендуемом помещении отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации; в договоре оговорено соглашение о размере платы за пользование имуществом (раздел 5 договора), кроме того частично осуществлены арендные платежи (платежное поручение N 724 от 28.01.2013 на сумму 10 000 рублей), апелляционный суд считает верным вывод суда первой инстанции о наличии у сторон соглашения, которое связало их соответствующим обязательством, в связи с чем, договор считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации.
Согласно акту проверки исполнения заключенного договора аренды от 25.02.2013 б/н надлежащим образом подписанного арендодателем и арендатором, 30.01.2013 арендодатель комиссионно провел осмотр помещений переданных в аренду, вследствие чего выяснилось, что объект аренды используется не по назначению под склад, а для размещения автостоянки, с осуществлением на переданном имуществе арендатором работ по демонтировке решетки, входных ворот и проемов в помещении.
Кроме того, заявлением от 25.01.2013 ответчик обратился к арендодателю с просьбой о погашении задолженности по арендной плате частями (оплатив при этом 10000 рублей) и предоставлении пяти рабочих дней для освобождения помещения.
На основании данных фактов апелляционным судом сделан вывод о фактическом использовании в период с 01.11.2012 по 01.02.2013 ответчиком спорного помещения, при таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды, а также имеющееся обременение, не препятствовало такому использованию.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд при рассмотрении дела необоснованно отказал ответчику в принятии встречного искового требования, заявленного в процессе рассмотрения спора.
В силу статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.
Однако в материалах дела отсутствует встречное исковое заявление ответчика, надлежащим образом поданное в порядке статей 125 - 126 АПК РФ и зарегистрированное Арбитражным судом Амурской области, в этой связи довод заявителя о неправомерном отказе судом в принятии встречного искового заявления признается несостоятельным.
Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Довод заявителя о ничтожности договора аренды от 01.11.2012 в силу его заключения ненадлежащим лицом не нашел своего документального подтверждения в материалах дела.
На основании изложенных обстоятельств и норм права, учитывая установленный судами факт передачи имущества в пользование, отсутствие возражений на момент передачи относительно этого имущества со стороны арендатора, а также наличие соглашения сторон о размере платы за пользование недвижимым имуществом, а также частичное осуществление арендных платежей, апелляционный суд приходит к выводу о наличии обязательственных отношений между сторонами и оснований для взыскания с предпринимателя образовавшейся задолженности в заявленном истцом размере.
Помимо основной задолженности судом с ответчика взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 371, 27 рубля вследствие их неправомерного удержания.
В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Таким образом, суд правомерно при удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами учел статью 395 ГК РФ.
В рассматриваемом случае суд проверил представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и обоснованно определил к взысканию сумму 6 371, 27 рубля, за период с 01.11.2012 по 01.02.2013, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25%. Апелляционный суд также признает его арифметически верным.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, отраженные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба, по изложенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 17.07.2013 по делу N А04-3103/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)