Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Дербенева А.А.
при участии в заседании:
от истца Муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (ОГРН 1025000928611; ИНН 5005002378) - Хозяинова Е.Ю. дов. от 09.01.2013 N 5
от ответчика ИП Шевцовой Т.А. (ОГРНИП 305500516100011) - Шевцов С.А. дов. от 08.07.2013 г., Бабушкин Д.Ю. дов. от 29.03.2013 г. N 50 АА 2079822
рассмотрев 20.08.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ИП Шевцовой Татьяны Анатольевны
на решение от 16 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Федуловой Л.В.,
на постановление от 22 мая 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Коноваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области"
к индивидуальному предпринимателю Татьяне Анатольевне Шевцовой (ОГРНИП 305500516100011)
о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шевцовой Татьяне Анатольевне (далее - предприниматель) с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка N 634 от 30.06.2008 г., обязать Шевцову Татьяну Анатольевну в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 50:29:0070501:24, общей площадью 400 кв. м, расположенный примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от ориентира: девятиэтажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. N 35 и передать его МУ "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области".
Решением от 16 января 2013 года Арбитражного суда Московской области, заявленные требования администрации удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г. оставлено без изменения, индивидуального предпринимателя Шевцовой Татьяны Анатольевны - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальным предпринимателем Шевцовой Татьяной Анатольевной подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судами применены общие нормы ст. ст. 619, 540 Гражданского кодекса РФ и необоснованно не применен п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ по вопросам прав и сделок с земельными участками приоритет имеют специальные нормы Земельного кодекса РФ, а нормы Гражданского кодекса РФ применяются в не противоречащей им части.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более 5 лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Истец в обоснование требований должен был представить доказательства:
а) факта нарушения договора арендатором, однако по договору арендатор обязан завершить строительство за 10 лет до 2018 г., и этот срок еще не наступил, а промежуточных сроков строительства не устанавливалось,
б) существенности нарушения - наличия и размера причиненного истцу ущерба.
Таких доказательств истцом не представлялось, в связи с чем иск удовлетворению не подлежал.
По мнению ответчика, суды необоснованно применили п. 6.3 договора аренды от 30.06.2008 г., так как указанное условие договора, устанавливающее дополнительные основания для расторжения договора, что противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Согласно ст. 421 ГК РФ, свобода договора действует в пределах, ограниченных императивными указаниями закона. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, в случае если имеется императивное предписание закона, договор в этой части должен соответствовать закону и не должен выходить за его пределы (ст. 422 ГК РФ).
Следовательно, п. 6.3 договора как противоречащий п. 9 ст. 22 ЗК РФ ничтожен в силу ст. 168, 180 Гражданского кодекса РФ.
Судом не учтены также положения п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, согласно которой аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, в том числе время, потраченное на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
С момента заключения договора аренды от 30.06.2008 г. ответчик предпринимал меры для получения и согласования проектно-разрешительной документации.
Предпринимателем 26.09.2007 г. - получено Постановление о предварительном согласовании места размещения объекта, 24.10.2007 г. - получено заключение ГУП МО "Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства" о градостроительной проработке предоставления земельного участка, 01.11.2007 г. - получено согласование градостроительной проработки с Департаментом Росприроднадзора по ЦФО, 23.01.2008 г. - получено Постановление Главы Воскресенского муниципального района о назначении публичных слушаний, 27.03.2008 г. - получено Постановление Главы Воскресенского муниципального района о разрешении на проектирование магазина (л.д. 48), 03.04.2008 г. - выдан кадастровый план земельного участка, 24.04.2008 г. - Постановлением Главы Воскресенского муниципального района уточнен адрес объекта, 26.05.2008 г. - Постановлением Главы Воскресенского муниципального района утверждена заявка на аренду земельного участка, 30.06.2008 г. - заключен договор аренды, в 2008 г. ОАО "Гражданпроект" завершило разработку проекта планировки территории для строительства объекта, проект планировки территории был согласован Градостроительным советом ГУ Архитектуры и градостроительства 21.04.2009 г. после устранения замечаний от 27.01.2009 г. по первому обращению (л.д. 89), 01.07.2009 г. Постановлением Главы Воскресенского муниципального района был утвержден проект планировки территории для строительства объекта (л.д. 49), далее, ООО "БАРС" разработало проект строительства объекта, проект представлен на согласование в орган архитектуры и градостроительства, были проведены инженерно-геологические изыскания, подготовлен технический отчет и передан в отдел архитектуры и градостроительства, в 2010 г. ООО "БАРС" разработало рабочий проект организации дорожного движения автотранспорта и пешеходов на период строительства и эксплуатации объекта (л.д. 58), далее, в 2010 г. по представлению отдела архитектуры и градостроительства, ООО "БАРС" подготовило градостроительный план земельного участка (л.д. 67), 01.12.2010 г. Постановлением Администрации городского поселения Воскресенск был утвержден градостроительный план земельного участка под строительство (л.д. 50), 03.12.2010 г. выдано разрешение на строительство (л.д. 46). Получены техусловия на подключение к тепловым сетям, от 25.01.2011 г. (л.д. 82), сетям водоснабжения и водоотведения, от 28.01.2011 г. (л.д. 81), согласование ОГИБДД по Воскресенскому району на проект - в части схем организации движения, от 12.01.2011 г. (л.д. 86), техусловия на подключение к сетям электроснабжения от 20.05.2011 г. (л.д. 79),
Несвоевременное освоение земельного участка, по мнению ответчика, вызвано уважительными причинами.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила ранее выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2010 г.
Решением Воскресенского городского суда от 29.08.2011 г. истцу было отказано в признании незаконным постановления об отмене разрешения на строительство (л.д. 40), решение суда вступило в законную силу 24.11.2011 г.
Истец приступил к доработке разрешительной документации с учетом вынесенного решения суда, для получения нового разрешения на строительство.
В течение всего времени ответчик продолжал вносить арендную плату по договору, каких-либо нарушений договора аренды допущено не было.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Шевцова Т.А. поддержала доводы кассационной жалобы.
Истец, Муниципальное учреждение Администрация Воскресенского муниципального района Московской области в судебное заседание явилось, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в срок, предусмотренный договором аренды.
В силу п. 6.3 договора аренды, в случае, если арендатор не приступил к строительству объекта в течение одного года с начала срока аренды по договору. Арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор. Договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления.
Существенным нарушением условия договора аренды земельного участка является его нецелевое использование, поскольку до настоящего времени на указанном земельном участке не возведено никаких строений в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается актом обследования земельного участка от 11.09.2012 г.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила ранее выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2010 г. на данном участке.
22.03.2012 г. ИП Шевцова Т.А. обратилась в Администрацию городского поселения Воскресенск с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном участке.
Администрацией городского поселения Воскресенск ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство. Данный отказ признан незаконным решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 г. по делу N А41-29447\\12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда.
Третье лицо, Муниципальное учреждение "Администрация городского поселения Воскресенск" Воскресенского муниципального района в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов делал следует, что 30.06.2008 г. на основании постановления Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 26.05.2008 г. N 852 между Муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального Района Московской области" (арендодатель) и предпринимателем Шевцовой Т.А. (арендатор) был заключен договор аренды N 634 земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24 общей площадью 400 кв. м в границах, указанных на кадастровом плане, расположенный примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от девятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. 35, из земель Воскресенского муниципального района.
Пунктом 1.4 Договора аренды установлено, что земельный участок передается для осуществления арендатором строительства магазина "Детский мир" сроком на 10 лет с 26.05.2008 г. (п. 2.1 Договора аренды).
Согласно п. 4.2.5 договора аренды арендатор обязуется осуществлять застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке.
В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в одностороннем бесспорном порядке при нарушении пунктов 4.2.2, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8 договора.
В силу п. 6.3 договора аренды, в случае если арендатор не приступил к строительству объекта в течение одного года с начала срока аренды по договору, арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор. Договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 634 от 30.06.2008 г. изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24, переданного арендатору, ИП Шевцовой Т.А.
С момента предоставления предпринимателю земельного участка в 2008 г. по настоящее время строительство на арендуемом земельном участке не производится, что подтверждается актом обследования земельного участка от 11.09.2012 г. (л.д. 20-21 т. 1).
23.01.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо N 40/030 (л.д. 14 т. 1), содержащее уведомление о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи земельного участка.
Администрацией 17.08.2012 г. в адрес предпринимателя было направлено повторное уведомление (исх. N 2531/030, л.д. 16 т. 1) о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи земельного участка, дополнительного соглашения к договору аренды с требованием в течение 10 рабочих дней подписать направленные документы.
Соглашение о расторжении договора ответчиком подписано не было, земельный участок не возвращен арендодателю, в связи с чем муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить земельный участок и передать его МУ "Администрация Воскресенского муниципального района".
Суды первой и апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств, пришли к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка. предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если, более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Существенным нарушением условий договора аренды земельного участка является использование не в соответствии с целевым назначением с момента его предоставления, с 2008 г.
В материалы дела истцом представлена копия акта обследования земельного участка от 11.09.2012 г. (л.д. 20-21 т. 1) из которого следует, что представителями администрации 11.09.2012 г. был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24 общей площадью 400 кв. м, расположенного примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от девятиэтажного жилого дома по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. 35, из земель Воскресенского муниципального района.
В результате данного обследования было установлено, что межевые (геодезические) знаки, выставленные в точках, определяющих местоположение границ участка на местности не обнаружены, элементы ограждения отсутствуют, земляные и строительно-монтажные работы на участке не ведутся, на части участка расположено бетонное замощение, других капитальных зданий, строений и сооружений на участке нет.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2012 г. на данном участке.
Вступившим в законную силу решением Воскресенского суда от 29.08.2011 г. по делу N 2-1359\\11 ИП Шевцовой Т.А. отказано в признании незаконным постановления Администрации городского поселения Воскресенск об отмене разрешения на строительство. (л.д. 40-44 т. 1) Судом установлено, что основанием для отмены разрешения на строительство послужил тот факт, что ИП Шевцова Т.А. в проектной документации не обеспечила расстояние от стены фасада здания до существующего магистрального водопровода, доказательств того, что проектная документация изменена, суду не было представлена.
22.03.2012 г. ИП Шевцова Т.А. обратилась в Администрацию городского поселения Воскресенск с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном земельном участке. В выдаче разрешения на строительство Администрацией отказано. Данный отказ признан законным решением арбитражного суда г. Москвы от 07.02.2013 г. по делу N А41-29774\\12, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 г.
Указанными судебными актами установлено, что на день рассмотрения спора предпринимателем Шевцовой Т.А. не представлено доказательств соблюдения условий по разработке и согласованию в установленном порядке проектной документации на соответствие СНиП 2.07.01-89 и ТСН НЗП-99 "Планировка и застройка городских и сельских поселений" и благоустройства прилегающей территории с соблюдением красных линий.
Установив указанные обстоятельства, суд первой и апелляционной инстанции инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно п. 4.2.4 договора арендатор обязан возвратить арендодателю в течение 10 (десяти) календарных дней в состоянии, пригодном для его дальнейшего целевого использования соответствии с законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 года по делу N А41-43005/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Шевцовой Татьяны Анатольевны - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-43005/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N А41-43005/12
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Дербенева А.А.
при участии в заседании:
от истца Муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (ОГРН 1025000928611; ИНН 5005002378) - Хозяинова Е.Ю. дов. от 09.01.2013 N 5
от ответчика ИП Шевцовой Т.А. (ОГРНИП 305500516100011) - Шевцов С.А. дов. от 08.07.2013 г., Бабушкин Д.Ю. дов. от 29.03.2013 г. N 50 АА 2079822
рассмотрев 20.08.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ИП Шевцовой Татьяны Анатольевны
на решение от 16 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Федуловой Л.В.,
на постановление от 22 мая 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Коноваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области"
к индивидуальному предпринимателю Татьяне Анатольевне Шевцовой (ОГРНИП 305500516100011)
о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шевцовой Татьяне Анатольевне (далее - предприниматель) с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка N 634 от 30.06.2008 г., обязать Шевцову Татьяну Анатольевну в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 50:29:0070501:24, общей площадью 400 кв. м, расположенный примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от ориентира: девятиэтажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. N 35 и передать его МУ "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области".
Решением от 16 января 2013 года Арбитражного суда Московской области, заявленные требования администрации удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г. оставлено без изменения, индивидуального предпринимателя Шевцовой Татьяны Анатольевны - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальным предпринимателем Шевцовой Татьяной Анатольевной подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судами применены общие нормы ст. ст. 619, 540 Гражданского кодекса РФ и необоснованно не применен п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ по вопросам прав и сделок с земельными участками приоритет имеют специальные нормы Земельного кодекса РФ, а нормы Гражданского кодекса РФ применяются в не противоречащей им части.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более 5 лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Истец в обоснование требований должен был представить доказательства:
а) факта нарушения договора арендатором, однако по договору арендатор обязан завершить строительство за 10 лет до 2018 г., и этот срок еще не наступил, а промежуточных сроков строительства не устанавливалось,
б) существенности нарушения - наличия и размера причиненного истцу ущерба.
Таких доказательств истцом не представлялось, в связи с чем иск удовлетворению не подлежал.
По мнению ответчика, суды необоснованно применили п. 6.3 договора аренды от 30.06.2008 г., так как указанное условие договора, устанавливающее дополнительные основания для расторжения договора, что противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Согласно ст. 421 ГК РФ, свобода договора действует в пределах, ограниченных императивными указаниями закона. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, в случае если имеется императивное предписание закона, договор в этой части должен соответствовать закону и не должен выходить за его пределы (ст. 422 ГК РФ).
Следовательно, п. 6.3 договора как противоречащий п. 9 ст. 22 ЗК РФ ничтожен в силу ст. 168, 180 Гражданского кодекса РФ.
Судом не учтены также положения п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, согласно которой аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, в том числе время, потраченное на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
С момента заключения договора аренды от 30.06.2008 г. ответчик предпринимал меры для получения и согласования проектно-разрешительной документации.
Предпринимателем 26.09.2007 г. - получено Постановление о предварительном согласовании места размещения объекта, 24.10.2007 г. - получено заключение ГУП МО "Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства" о градостроительной проработке предоставления земельного участка, 01.11.2007 г. - получено согласование градостроительной проработки с Департаментом Росприроднадзора по ЦФО, 23.01.2008 г. - получено Постановление Главы Воскресенского муниципального района о назначении публичных слушаний, 27.03.2008 г. - получено Постановление Главы Воскресенского муниципального района о разрешении на проектирование магазина (л.д. 48), 03.04.2008 г. - выдан кадастровый план земельного участка, 24.04.2008 г. - Постановлением Главы Воскресенского муниципального района уточнен адрес объекта, 26.05.2008 г. - Постановлением Главы Воскресенского муниципального района утверждена заявка на аренду земельного участка, 30.06.2008 г. - заключен договор аренды, в 2008 г. ОАО "Гражданпроект" завершило разработку проекта планировки территории для строительства объекта, проект планировки территории был согласован Градостроительным советом ГУ Архитектуры и градостроительства 21.04.2009 г. после устранения замечаний от 27.01.2009 г. по первому обращению (л.д. 89), 01.07.2009 г. Постановлением Главы Воскресенского муниципального района был утвержден проект планировки территории для строительства объекта (л.д. 49), далее, ООО "БАРС" разработало проект строительства объекта, проект представлен на согласование в орган архитектуры и градостроительства, были проведены инженерно-геологические изыскания, подготовлен технический отчет и передан в отдел архитектуры и градостроительства, в 2010 г. ООО "БАРС" разработало рабочий проект организации дорожного движения автотранспорта и пешеходов на период строительства и эксплуатации объекта (л.д. 58), далее, в 2010 г. по представлению отдела архитектуры и градостроительства, ООО "БАРС" подготовило градостроительный план земельного участка (л.д. 67), 01.12.2010 г. Постановлением Администрации городского поселения Воскресенск был утвержден градостроительный план земельного участка под строительство (л.д. 50), 03.12.2010 г. выдано разрешение на строительство (л.д. 46). Получены техусловия на подключение к тепловым сетям, от 25.01.2011 г. (л.д. 82), сетям водоснабжения и водоотведения, от 28.01.2011 г. (л.д. 81), согласование ОГИБДД по Воскресенскому району на проект - в части схем организации движения, от 12.01.2011 г. (л.д. 86), техусловия на подключение к сетям электроснабжения от 20.05.2011 г. (л.д. 79),
Несвоевременное освоение земельного участка, по мнению ответчика, вызвано уважительными причинами.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила ранее выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2010 г.
Решением Воскресенского городского суда от 29.08.2011 г. истцу было отказано в признании незаконным постановления об отмене разрешения на строительство (л.д. 40), решение суда вступило в законную силу 24.11.2011 г.
Истец приступил к доработке разрешительной документации с учетом вынесенного решения суда, для получения нового разрешения на строительство.
В течение всего времени ответчик продолжал вносить арендную плату по договору, каких-либо нарушений договора аренды допущено не было.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Шевцова Т.А. поддержала доводы кассационной жалобы.
Истец, Муниципальное учреждение Администрация Воскресенского муниципального района Московской области в судебное заседание явилось, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в срок, предусмотренный договором аренды.
В силу п. 6.3 договора аренды, в случае, если арендатор не приступил к строительству объекта в течение одного года с начала срока аренды по договору. Арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор. Договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления.
Существенным нарушением условия договора аренды земельного участка является его нецелевое использование, поскольку до настоящего времени на указанном земельном участке не возведено никаких строений в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается актом обследования земельного участка от 11.09.2012 г.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила ранее выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2010 г. на данном участке.
22.03.2012 г. ИП Шевцова Т.А. обратилась в Администрацию городского поселения Воскресенск с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном участке.
Администрацией городского поселения Воскресенск ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство. Данный отказ признан незаконным решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 г. по делу N А41-29447\\12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда.
Третье лицо, Муниципальное учреждение "Администрация городского поселения Воскресенск" Воскресенского муниципального района в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов делал следует, что 30.06.2008 г. на основании постановления Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 26.05.2008 г. N 852 между Муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального Района Московской области" (арендодатель) и предпринимателем Шевцовой Т.А. (арендатор) был заключен договор аренды N 634 земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24 общей площадью 400 кв. м в границах, указанных на кадастровом плане, расположенный примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от девятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. 35, из земель Воскресенского муниципального района.
Пунктом 1.4 Договора аренды установлено, что земельный участок передается для осуществления арендатором строительства магазина "Детский мир" сроком на 10 лет с 26.05.2008 г. (п. 2.1 Договора аренды).
Согласно п. 4.2.5 договора аренды арендатор обязуется осуществлять застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке.
В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в одностороннем бесспорном порядке при нарушении пунктов 4.2.2, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8 договора.
В силу п. 6.3 договора аренды, в случае если арендатор не приступил к строительству объекта в течение одного года с начала срока аренды по договору, арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор. Договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 634 от 30.06.2008 г. изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24, переданного арендатору, ИП Шевцовой Т.А.
С момента предоставления предпринимателю земельного участка в 2008 г. по настоящее время строительство на арендуемом земельном участке не производится, что подтверждается актом обследования земельного участка от 11.09.2012 г. (л.д. 20-21 т. 1).
23.01.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо N 40/030 (л.д. 14 т. 1), содержащее уведомление о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи земельного участка.
Администрацией 17.08.2012 г. в адрес предпринимателя было направлено повторное уведомление (исх. N 2531/030, л.д. 16 т. 1) о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи земельного участка, дополнительного соглашения к договору аренды с требованием в течение 10 рабочих дней подписать направленные документы.
Соглашение о расторжении договора ответчиком подписано не было, земельный участок не возвращен арендодателю, в связи с чем муниципальное учреждение "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить земельный участок и передать его МУ "Администрация Воскресенского муниципального района".
Суды первой и апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств, пришли к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка. предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если, более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Существенным нарушением условий договора аренды земельного участка является использование не в соответствии с целевым назначением с момента его предоставления, с 2008 г.
В материалы дела истцом представлена копия акта обследования земельного участка от 11.09.2012 г. (л.д. 20-21 т. 1) из которого следует, что представителями администрации 11.09.2012 г. был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24 общей площадью 400 кв. м, расположенного примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от девятиэтажного жилого дома по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. 35, из земель Воскресенского муниципального района.
В результате данного обследования было установлено, что межевые (геодезические) знаки, выставленные в точках, определяющих местоположение границ участка на местности не обнаружены, элементы ограждения отсутствуют, земляные и строительно-монтажные работы на участке не ведутся, на части участка расположено бетонное замощение, других капитальных зданий, строений и сооружений на участке нет.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2012 г. на данном участке.
Вступившим в законную силу решением Воскресенского суда от 29.08.2011 г. по делу N 2-1359\\11 ИП Шевцовой Т.А. отказано в признании незаконным постановления Администрации городского поселения Воскресенск об отмене разрешения на строительство. (л.д. 40-44 т. 1) Судом установлено, что основанием для отмены разрешения на строительство послужил тот факт, что ИП Шевцова Т.А. в проектной документации не обеспечила расстояние от стены фасада здания до существующего магистрального водопровода, доказательств того, что проектная документация изменена, суду не было представлена.
22.03.2012 г. ИП Шевцова Т.А. обратилась в Администрацию городского поселения Воскресенск с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном земельном участке. В выдаче разрешения на строительство Администрацией отказано. Данный отказ признан законным решением арбитражного суда г. Москвы от 07.02.2013 г. по делу N А41-29774\\12, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 г.
Указанными судебными актами установлено, что на день рассмотрения спора предпринимателем Шевцовой Т.А. не представлено доказательств соблюдения условий по разработке и согласованию в установленном порядке проектной документации на соответствие СНиП 2.07.01-89 и ТСН НЗП-99 "Планировка и застройка городских и сельских поселений" и благоустройства прилегающей территории с соблюдением красных линий.
Установив указанные обстоятельства, суд первой и апелляционной инстанции инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно п. 4.2.4 договора арендатор обязан возвратить арендодателю в течение 10 (десяти) календарных дней в состоянии, пригодном для его дальнейшего целевого использования соответствии с законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 года по делу N А41-43005/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Шевцовой Татьяны Анатольевны - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)