Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании ответчика закрытого акционерного общества "Санаторий "Кавказская Ривьера" (ИНН 2320013362, ОГРН 1022302932651) Артюхова М.Е. (доверенность от 08.01.2013), в отсутствие истца администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-26900/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее -администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Санаторий "Кавказская Ривьера" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055, заключенного администрацией и обществом о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2130 кв. м, с учетным кадастровым номером части 19, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142 700 кв. м земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие доказательств нарушения ответчиком требований действующего законодательства при эксплуатации земельного участка, предоставленного по договору от 12.02.2009 N 4900005055. Уклонение ответчика от представления уполномоченным органам проектной документации и информации о выполненных работах на объекте культурного наследия "Здание дачи Хлудова, 1896 г.", расположенном на спорном земельном участке, не является существенным нарушением условий договора аренды в части требований к использованию земельного участка. Основания для расторжения договора долгосрочной аренды участка в силу статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отсутствуют. Судебными актами по делам N А32-46652/2011 и А32-6242/2012 отказано в привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной статьями 9.5, 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку законность производства обществом реставрационных работ, подпадающих под определение сохранения объекта культурного наследия, подтверждается разрешением от 07.10.2009 N 19/09. Документы, составленные по результатам двух внеплановых проверок ответчика, на которые ссылается истец, в материалы дела не представлены.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, указывая, что в результате двух внеплановых проверок, проведенных органами государственного строительного надзора на объекте ответчика, выявлены нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил. На основании акта Управления государственного строительного надзора Краснодарского края 28.02.2011 N 14-Ю-92-АВ обществу направлено предписание о предоставлении проектной документации, которое им не исполнено. Письмом Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.04.2011 N 78-2365/11-01-19 ответчик предупрежден об отзыве разрешения от 07.10.2009 N 19/09 ввиду нарушений, допускаемых при производстве ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, расположенном на спорном земельном участке. Данные обстоятельства, по мнению администрации, свидетельствуют о нарушении требований пунктов 5.2.8, 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055, что в силу пункта 4.1.1 указанного договора и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником здания лечебного корпуса N 2 (литера А) площадью 340,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 286669 от 06.08.2001 (т. 1, л.д. 10).
Решением Краснодарского крайисполкома от 31.08.1981 N 540 на государственную охрану поставлен объект культурного наследия регионального значения "Здание дачи Хлудова, 1896", государственный регистрационный номер 3190.
Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" утвержден перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в который включено "Здание дачи Хлудова, 1896 г." (номер по государственному списку недвижимых памятников истории и культуры 3190).
Общество приняло на себя обязательства по обеспечению режима содержания памятника "Здание дачи Хлудова, 1896 г.", в котором также находился штаб истребительного батальона 1941 1944 г.г.", общей площадью 340,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1 (литер А), в том числе проводить ремонтно-реставрационные, консервационные, реставрационные работы и другие (охранное обязательство от 30.07.2002 N 167/2002; т. 1, л.д. 18).
12 февраля 2009 года на основании постановления от 06.08.2008 N 862 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды N 4900005055, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 2130 кв. м с учетным кадастровым номером части 19, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142 700 кв. м земель населенных пунктов для размещения архитектурного памятника "Здание дачи Хлудова, 1896 г." и зоны отдыха и культурных развлечений. Земельный участок расположен в зоне "особо охраняемых территорий местного значения", имеющей особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а (т. 1, л.д. 31).
Земельный участок площадью 2130 кв. м поставлен на кадастровый учет 15.05.1997, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10.03.2009 (т. 1, л.д. 37 42).
Пунктом 2.1 договора от 12.02.2009 N 4900005055 срок действия указанного договора установлен с момента его государственной регистрации до 06.08.2057.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы Краснодарского края (т. 1, л.д. 36).
Пунктом 5.2.8 договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 предусмотрено, что арендатор при эксплуатации земельного участка обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовые акты органов местного самоуправления г. Сочи. Арендатор имеет право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009).
На основании акта Управления государственного строительного надзора Краснодарского края 28.02.2011 N 14-Ю-92-АВ обществу направлено предписание о предоставлении проектной документации.
Письмом Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.04.2011 N 78-2365/11-01-19 общество предупреждено об отзыве разрешения от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, в случае не предоставления документации о проделанных работах на объекте культурного наследия (т. 1, л.д. 54).
22 июня 2012 года администрация направила обществу претензию об устранении существующих условий договора.
Письмом 30.07.2012 N 7912/07-02-27 арендатору направлено предложение о расторжении договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 в пятнадцатидневный срок.
Полагая, что общество нарушает требования пунктов 1.1, 5.2.8, 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 в части использования земельного участка по целевому назначению и проведении ремонтно-реставрационных работ в соответствии с требованиями действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а при невыполнении данного требования - направить предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Претензией от 22.06.2012 N 6156/07-02-12 об устранении нарушений договора аренды и письмом администрации от 30.07.2012 N 7912/07-02-27 о направлении обществу соглашения о расторжении договора аренды подтверждается соблюдение администрацией установленного законом (пункт 2 статьи 452, часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) порядка расторжения договора аренды договора от 12.02.2009 N 4900005055 (т. 1, л.д. 51, 52, 53, 55, 57).
Однако досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды верно установили, что администрация не доказала наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В подтверждение своих доводов истец ссылается на выявленные органами строительного надзора нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил при производстве строительных работ на спорном земельном участке, что противоречит пунктам 5.2.8, 5.2.16 договора.
Судебными актами, вступившими в законную силу по делу N А32-46652/2011, признано незаконным и отменено постановление Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.11.2011 N 14-Ю-1128к о привлечении общества к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно: строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство ("Здание дачи Хлудова, 1896 г."), вынесенное управлением на основании акта проверки от 20.10.2011 N 14-147Ц-Ю-346-АВ и протокола об административном правонарушении в области строительства от 20.10.2011 N 14-147Ц-Ю-370-АВ. Суды установили, что производимые обществом на объекте культурного наследия "Здание дачи Хлудова, 1896 г." работы подпадают под понятие сохранение объекта культурного наследия, в связи с чем регулируются законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия и выполняются в соответствии с разрешением от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2012 по делу N А32-6242/2012 Управлению государственного строительного надзора Краснодарского края отказано в привлечении общества к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Суд пришел к выводу о недоказанности факта совершения обществом правонарушения в виде неисполнения предписания N 14-147Ц-Ю-76-АВ об устранении нарушений законодательства (отсутствие утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство), обстоятельства которого зафиксированы управлением в акте проверки от 03.02.2012 N 14-147Ц-Ю-44-АВ и протоколе об административном правонарушении N 14-147Ц-Ю-38-АВ. При этом, суд сослался на преюдициально установленные по делу N А32-46652/2011 обстоятельства осуществления обществом на объекте ремонтно-реставрационных работ на основании разрешения от 07.10.2009 N 19/09.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.
Бремя доказывания неправомерности действий ответчика возлагается на истца.
Администрация не доказала, что уклонение общества от предоставления уполномоченным органам документации, связанной с проведением ремонтно-реставрационных работ на объекте, расположенном на спорном земельном участке, повлечет значительное и неустранимое нарушение ее прав, как арендодателя спорного земельного участка. Доказательства отзыва разрешения от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на момент обращения администрации в суд с настоящим иском в материалах дела отсутствуют.
Уклонение общества от предоставления испрашиваемой уполномоченными органами документации, при наличии вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих правомерность производства ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте согласно разрешению от 07.10.2009 N 19/09, не может быть признано существенным нарушением ответчиком договора аренды, которое является достаточным основанием для его расторжения по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сведения об осуществлении обществом самовольного строительства на арендуемом земельном участке или осуществлении деятельности, противоречащей целевому назначению участка, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, расторжение договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 не отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункт 5 статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по делу N А32-26900/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2013 ПО ДЕЛУ N А32-26900/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2013 г. по делу N А32-26900/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании ответчика закрытого акционерного общества "Санаторий "Кавказская Ривьера" (ИНН 2320013362, ОГРН 1022302932651) Артюхова М.Е. (доверенность от 08.01.2013), в отсутствие истца администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.) по делу N А32-26900/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее -администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Санаторий "Кавказская Ривьера" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055, заключенного администрацией и обществом о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2130 кв. м, с учетным кадастровым номером части 19, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142 700 кв. м земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие доказательств нарушения ответчиком требований действующего законодательства при эксплуатации земельного участка, предоставленного по договору от 12.02.2009 N 4900005055. Уклонение ответчика от представления уполномоченным органам проектной документации и информации о выполненных работах на объекте культурного наследия "Здание дачи Хлудова, 1896 г.", расположенном на спорном земельном участке, не является существенным нарушением условий договора аренды в части требований к использованию земельного участка. Основания для расторжения договора долгосрочной аренды участка в силу статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отсутствуют. Судебными актами по делам N А32-46652/2011 и А32-6242/2012 отказано в привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной статьями 9.5, 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку законность производства обществом реставрационных работ, подпадающих под определение сохранения объекта культурного наследия, подтверждается разрешением от 07.10.2009 N 19/09. Документы, составленные по результатам двух внеплановых проверок ответчика, на которые ссылается истец, в материалы дела не представлены.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, указывая, что в результате двух внеплановых проверок, проведенных органами государственного строительного надзора на объекте ответчика, выявлены нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил. На основании акта Управления государственного строительного надзора Краснодарского края 28.02.2011 N 14-Ю-92-АВ обществу направлено предписание о предоставлении проектной документации, которое им не исполнено. Письмом Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.04.2011 N 78-2365/11-01-19 ответчик предупрежден об отзыве разрешения от 07.10.2009 N 19/09 ввиду нарушений, допускаемых при производстве ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, расположенном на спорном земельном участке. Данные обстоятельства, по мнению администрации, свидетельствуют о нарушении требований пунктов 5.2.8, 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055, что в силу пункта 4.1.1 указанного договора и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником здания лечебного корпуса N 2 (литера А) площадью 340,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 286669 от 06.08.2001 (т. 1, л.д. 10).
Решением Краснодарского крайисполкома от 31.08.1981 N 540 на государственную охрану поставлен объект культурного наследия регионального значения "Здание дачи Хлудова, 1896", государственный регистрационный номер 3190.
Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" утвержден перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в который включено "Здание дачи Хлудова, 1896 г." (номер по государственному списку недвижимых памятников истории и культуры 3190).
Общество приняло на себя обязательства по обеспечению режима содержания памятника "Здание дачи Хлудова, 1896 г.", в котором также находился штаб истребительного батальона 1941 1944 г.г.", общей площадью 340,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1 (литер А), в том числе проводить ремонтно-реставрационные, консервационные, реставрационные работы и другие (охранное обязательство от 30.07.2002 N 167/2002; т. 1, л.д. 18).
12 февраля 2009 года на основании постановления от 06.08.2008 N 862 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды N 4900005055, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 2130 кв. м с учетным кадастровым номером части 19, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, общей площадью 142 700 кв. м земель населенных пунктов для размещения архитектурного памятника "Здание дачи Хлудова, 1896 г." и зоны отдыха и культурных развлечений. Земельный участок расположен в зоне "особо охраняемых территорий местного значения", имеющей особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а (т. 1, л.д. 31).
Земельный участок площадью 2130 кв. м поставлен на кадастровый учет 15.05.1997, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10.03.2009 (т. 1, л.д. 37 42).
Пунктом 2.1 договора от 12.02.2009 N 4900005055 срок действия указанного договора установлен с момента его государственной регистрации до 06.08.2057.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы Краснодарского края (т. 1, л.д. 36).
Пунктом 5.2.8 договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 предусмотрено, что арендатор при эксплуатации земельного участка обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовые акты органов местного самоуправления г. Сочи. Арендатор имеет право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009).
На основании акта Управления государственного строительного надзора Краснодарского края 28.02.2011 N 14-Ю-92-АВ обществу направлено предписание о предоставлении проектной документации.
Письмом Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.04.2011 N 78-2365/11-01-19 общество предупреждено об отзыве разрешения от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, в случае не предоставления документации о проделанных работах на объекте культурного наследия (т. 1, л.д. 54).
22 июня 2012 года администрация направила обществу претензию об устранении существующих условий договора.
Письмом 30.07.2012 N 7912/07-02-27 арендатору направлено предложение о расторжении договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 в пятнадцатидневный срок.
Полагая, что общество нарушает требования пунктов 1.1, 5.2.8, 5.2.16 договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 в части использования земельного участка по целевому назначению и проведении ремонтно-реставрационных работ в соответствии с требованиями действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а при невыполнении данного требования - направить предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Претензией от 22.06.2012 N 6156/07-02-12 об устранении нарушений договора аренды и письмом администрации от 30.07.2012 N 7912/07-02-27 о направлении обществу соглашения о расторжении договора аренды подтверждается соблюдение администрацией установленного законом (пункт 2 статьи 452, часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) порядка расторжения договора аренды договора от 12.02.2009 N 4900005055 (т. 1, л.д. 51, 52, 53, 55, 57).
Однако досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды верно установили, что администрация не доказала наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В подтверждение своих доводов истец ссылается на выявленные органами строительного надзора нарушения строительных, эпидемиологических, противопожарных, экологических и других норм и правил при производстве строительных работ на спорном земельном участке, что противоречит пунктам 5.2.8, 5.2.16 договора.
Судебными актами, вступившими в законную силу по делу N А32-46652/2011, признано незаконным и отменено постановление Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.11.2011 N 14-Ю-1128к о привлечении общества к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно: строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство ("Здание дачи Хлудова, 1896 г."), вынесенное управлением на основании акта проверки от 20.10.2011 N 14-147Ц-Ю-346-АВ и протокола об административном правонарушении в области строительства от 20.10.2011 N 14-147Ц-Ю-370-АВ. Суды установили, что производимые обществом на объекте культурного наследия "Здание дачи Хлудова, 1896 г." работы подпадают под понятие сохранение объекта культурного наследия, в связи с чем регулируются законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия и выполняются в соответствии с разрешением от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2012 по делу N А32-6242/2012 Управлению государственного строительного надзора Краснодарского края отказано в привлечении общества к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Суд пришел к выводу о недоказанности факта совершения обществом правонарушения в виде неисполнения предписания N 14-147Ц-Ю-76-АВ об устранении нарушений законодательства (отсутствие утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство), обстоятельства которого зафиксированы управлением в акте проверки от 03.02.2012 N 14-147Ц-Ю-44-АВ и протоколе об административном правонарушении N 14-147Ц-Ю-38-АВ. При этом, суд сослался на преюдициально установленные по делу N А32-46652/2011 обстоятельства осуществления обществом на объекте ремонтно-реставрационных работ на основании разрешения от 07.10.2009 N 19/09.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений.
Бремя доказывания неправомерности действий ответчика возлагается на истца.
Администрация не доказала, что уклонение общества от предоставления уполномоченным органам документации, связанной с проведением ремонтно-реставрационных работ на объекте, расположенном на спорном земельном участке, повлечет значительное и неустранимое нарушение ее прав, как арендодателя спорного земельного участка. Доказательства отзыва разрешения от 07.10.2009 N 19/09 на производство ремонтно-реставрационных работ на момент обращения администрации в суд с настоящим иском в материалах дела отсутствуют.
Уклонение общества от предоставления испрашиваемой уполномоченными органами документации, при наличии вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих правомерность производства ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте согласно разрешению от 07.10.2009 N 19/09, не может быть признано существенным нарушением ответчиком договора аренды, которое является достаточным основанием для его расторжения по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сведения об осуществлении обществом самовольного строительства на арендуемом земельном участке или осуществлении деятельности, противоречащей целевому назначению участка, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, расторжение договора аренды от 12.02.2009 N 4900005055 не отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункт 5 статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по делу N А32-26900/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)