Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Сахалинский государственный университет",
апелляционное производство N 05АП-7530/2013
на решение от 17.05.2013 судьи Н.И. Акининой
по делу N А59-4857/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Сахалинский государственный университет" (ОГРН 1026500534720, ИНН 6500005706)
к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный федеральный университет" (ОГРН 1022501297785, ИНН 2536014538)
о взыскании 9 060 713 рублей 18 копеек,
при участии:
от истца: не явились,
от ответчика: Красавина А.Ф. - паспорт, доверенность N 12-10-32 от 29.01.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Сахалинский государственный университет" (далее - СахГУ) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный федеральный университет" (далее - ДВФУ) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 9 060 713 рублей 18 копеек за период с мая по август 2012 года.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.05.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив заявленные требования. Полагает, что положения договоров от 25.05.2000 N 1 и от 31.12.2005 N 3 о размере арендной платы являются ничтожными, поскольку арендная плата определена сторонами без проведения оценки арендованного имущества. Указывает на противоречие выводов суда первой инстанции. Отмечает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка тому факту, что истец направлял ответчику письмо от 15.02.2012 N 182 с предложением об изменении стоимости арендной платы, а также суд не оценил имеющийся в материалах дела отчет об оценке спорного имущества. Считает, что правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11, в рассматриваемом случае неприменима.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции надлежаще извещенный истец явку представителя не обеспечил. Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 25.05.2000 между Сахалинским государственным колледжем бизнеса и информатики и Дальневосточным государственным техническим университетом заключен договор N 1 аренды помещений (далее - договор от 25.05.2000 N 1), согласно которому колледж передает в пользование, а университет принимает помещения общей площадью 1229 кв. м согласно поэтажному плану помещений в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Горького, 30 (пункт 1.1 договора). Помещения предназначаются для учебных занятий и размещения административного, учебно-вспомогательного и обслуживающего персонала филиала университета в г. Южно-Сахалинске.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается на 5 лет, с 01.09.2000 по 30.08.2005, и может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении аренды.
Дополнительным соглашением от 01.09.2006 года срок аренды продлен на 10 лет с 01.09.2006 по 30.08.2016, площадь арендуемых помещений увеличена до 2 177,2 кв. м
31.12.2005 между государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Сахалинский государственный колледж бизнеса и информатики" (арендодатель) и государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Тихоокеанский государственный экономический университет" (арендатор) заключен договор N 3 (далее - договор от 31.12.2005 N 3), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное пользование) нежилые помещения второго этажа, включая коридор, кроме помещений N 12,21,42, согласно плану-схеме, общей площадью 1156,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Горького, 30, для ведения учебных занятий и размещения учебно-вспомогательного персонала сроком до 31.12.2014 (пункты 1.1, 1.3 договора).
Фактическая передача помещений подтверждается соответствующими актами приема-передачи и сторонами не оспаривается.
В соответствии с дополнительными соглашениями от 11.03.2012 к указанным договорам в связи с реорганизацией образовательных учреждений определено считать сторонами договоров: арендодателем СахГУ с 11.03.2012 и арендатором ДВФУ с 09.08.2012.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.01.2013 N 01/015/2013-4 учебный корпус, в котором расположены переданные в аренду помещения, находится в федеральной собственности. Право оперативного управления зарегистрировано за СахГУ 20.07.2012. Вышеназванные договоры аренды в установленном порядке прошли государственную регистрацию, данные об обременениях в выписке отражены.
Уведомлениями от 21.01.2011 года истец сообщил ответчику о введении арендной платы в 2011 году по договорам N 1 от 25.05.2000 и N 3 от 31.12.2005 в размере 328 993 рублей 68 копеек и 163 246 рублей 86 копеек соответственно.
05.03.2012 в адрес Южно-Сахалинского филиала ДВФУ истцом направлено письмо N 284, в котором сообщено о повышении стоимости арендной платы на сводный индекс потребительских цен по Сахалинской области за 2011 год (по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики 106,4 (6,4 %)), а также указано, что с 01.01.2012 стоимость аренды в месяц с учетом НДС составит: по договору аренды N 1 от 25.05.2000 - 350 049 рублей 28 копеек, в том числе НДС 53397 рублей 35 копеек; по договору аренды N 3 от 31.12.2005-173 694 рубля 66 копеек, в том числе НДС 26 495 рублей 80 копеек.
18.04.2012 истец вновь уведомил ответчика о том, что с 01.05.2012 повышается размер арендной платы исходя из 717 руб. за 1 кв. м арендуемой площади на основании отчета оценщика от 09.04.2012 "Об оценке рыночной арендной платы за помещения в административных зданиях", при этом сослался на Федеральные законы от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", от 26.07.2006 135-ФЗ "О защите конкуренции", постановление Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", письмо Минобрнауки РФ от 21.11.2007 N 16-55-438ин/02-12.
Истцом выставлены счета-фактуры от 31.05.2012 NN 00000217 и 00000218, от 30.06.2012 NN 00000272 и 00000273, от 31.07.2012 NN 00000344 и 00000345, от 31.08.2012 NN 00000410 и 00000411 об оплате ежемесячно: по договору N 1 от 25.05.2000 суммы арендной платы в размере 1 842 041 рублей 83 копеек, из них 1 561 052 рублей 40 копеек арендный платеж и 280 989 рублей 43 копеек НДС; по договору N 3 от 31.12.2005-978 383 рублей 78 копеек, из них 829 138 рублей 80 копеек арендный платеж и 149 244 рублей 98 копеек НДС.
Платежными поручениями от 05.06.2012 NN 610, 611, от 06.07.2012 NN 714, 715, от 03.09.2012 NN 858,859, от 11.09.2012 NN 889, 890 ответчик произвел оплату за аренду помещений в размере согласно письму N 284 от 05.03.2012.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства в части внесения арендной платы в новом размере за период с мая по август 2012 года, СахГУ обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ)
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности, в виде определенных в твердой сумме платежей, а также в виде платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу статьи 450 и пункта 1 статьи 452 ГК РФ изменение, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно условиям договора аренды N 1 от 25.05.2000 с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2009, ежегодный размер арендной платы на последующие календарные годы определяется путем увеличения ежегодного размера арендной платы, действующего в предыдущем году, на уровень (индекс, коэффициент) инфляции, установленный для очередного календарного года.
Расчет арендной платы на текущий год с учетом инфляции готовит арендодатель и направляет его арендатору. Исчисление арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору, а производится в уведомительном порядке.
В соответствии с пунктом 6.1 договора N 1 от 25.05.2000 настоящий договор в период его действия может быть изменен или дополнен сторонами по соглашению, оформленному в письменной форме.
Таким образом, из буквального толкования положений договора N 1 от 25.05.2000 следует, что единственной возможностью для арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы является расчет ежегодного размера арендной платы путем увеличения размера арендной платы предыдущего периода на уровень инфляции очередного календарного года. В иных случаях, в том числе в случае проведения независимой оценки арендованного имущества, изменение условий договора о размере арендной платы, исходя из смысла вышеприведенных положений ГК РФ и условий договора N 1 от 25.05.2000, допускается только по соглашению сторон.
Как правильно указал суд первой инстанции, такого соглашения между сторонами не заключалось, в связи с чем обязанности оплачивать пользование арендованным имуществом из расчета 717 рублей за 1 кв. м арендуемой площади у арендатора не возникло.
Договором N 3 от 31.12.2005 предусмотрен иной порядок определения размера арендной платы. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что согласно расчету (приложение N 2) при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата в федеральный бюджет в размере 1 048 906 рублей в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 87 409 рублей. Из приложения N 2 к договору "Расчет арендной платы нежилого помещения" усматривается, что годовая арендная плата исчисляется с учетом показателей арендуемой площади, базовой стоимости строительства 1 кв. м, минимальной ставки коэффициентов качества строительного материала, типа здания, износа, типа деятельности, зоны, качества нежилого помещения.
Согласно пункту 4.5 договора от 31.12.2005 N 3 размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемого имущества), в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также изменения базовой величины стоимости строительства 1 кв. м, минимальной ставки годовой арендной платы за 1 кв. м, утверждаемым распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, для целей определения арендной платы за пользование зданиями, строениями и отдельными помещениями, находящимися в федеральной собственности и расположенными на территории Сахалинской области, но не более одного раза в год.
Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору арендодателем, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.
Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней со дня отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Таким образом, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить согласованный сторонами размер арендной платы только при наличии обстоятельств, указанных в пункте 4.5 договора от 31.12.2005 N 3, в остальных случаях арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон.
Поскольку изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке арендованного имущества не относится к случаям, перечисленным в пункте 4.5 договора от 31.12.2005 N 3, дополнительного соглашения сторонами не заключалось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность оплачивать пользование арендованным имуществом из расчета 717 рублей за 1 кв. м арендуемой площади у арендатора не возникла.
Доводы апеллянта о наличии противоречий в выводах суда первой инстанции подлежат отклонению, поскольку при установлении оснований для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы суд первой инстанции исходил из конкретных условий заключенных сторонами договоров от 25.05.2000 N 1 и от 31.12.2005 N 3.
Довод апеллянта о том, что размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке в силу закона ввиду проведения арендодателем оценки арендованного имущества, апелляционной коллегией отклоняется в силу следующих обстоятельств.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях передачи их в аренду.
По смыслу статьи 11 Закон об оценочной деятельности, с учетом статьи 608 ГК РФ, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, в рассматриваемом случае таким лицом является арендодатель.
Между тем, при заключении договоров от 25.05.2000 N 1, от 31.12.2005 N 3 арендодатель не выполнил предусмотренную законом обязанность по проведению оценки арендованного имущества. Коллегия также учитывает, что истец не представил суду доказательств того, что в случае проведения оценки переданных в аренду объектов при заключении указанных договоров арендная плата была бы установлена сторонами в ином размере.
Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что истец своим волеизъявлением передал имущество в пользование ответчику, в течение длительного периода времени принимал плату за его использование по согласованной сторонами цене, ответчик своевременно вносил плату за пользование имуществом, при этом размер арендной платы определен сторонами без порока воли, в связи с чем достигнутое сторонами соглашение о цене пользования имуществом связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
При изложенных обстоятельствах предъявление арендодателем требования об уплате арендных платежей из расчета 717 рублей за 1 кв. м арендуемой площади не отвечает принципам добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота. В рассматриваемом случае действия арендодателя свидетельствуют о злоупотреблении принадлежащим ему правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем ссылка апеллянта на статью 8 Закон об оценочной деятельности подлежит отклонению на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, отчет независимого оценщика имеет рекомендательный характер (статья 12 Закона об оценочной деятельности). Кроме того, ни действующее законодательство, ни договоры от 25.05.2000 N 1, от 31.12.2005 N 3 не предусматривают, что определенная в отчете независимого оценщика величина годовой арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, соответственно, проведение оценки рыночной арендной платы не может являться основанием для одностороннего изменения размера арендной платы по спорным договорам.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7121/11.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.05.2013 по делу N А59-4857/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2013 N 05АП-7530/2013 ПО ДЕЛУ N А59-4857/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N 05АП-7530/2013
Дело N А59-4857/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 03 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Сахалинский государственный университет",
апелляционное производство N 05АП-7530/2013
на решение от 17.05.2013 судьи Н.И. Акининой
по делу N А59-4857/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Сахалинский государственный университет" (ОГРН 1026500534720, ИНН 6500005706)
к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный федеральный университет" (ОГРН 1022501297785, ИНН 2536014538)
о взыскании 9 060 713 рублей 18 копеек,
при участии:
от истца: не явились,
от ответчика: Красавина А.Ф. - паспорт, доверенность N 12-10-32 от 29.01.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Сахалинский государственный университет" (далее - СахГУ) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный федеральный университет" (далее - ДВФУ) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 9 060 713 рублей 18 копеек за период с мая по август 2012 года.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.05.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив заявленные требования. Полагает, что положения договоров от 25.05.2000 N 1 и от 31.12.2005 N 3 о размере арендной платы являются ничтожными, поскольку арендная плата определена сторонами без проведения оценки арендованного имущества. Указывает на противоречие выводов суда первой инстанции. Отмечает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка тому факту, что истец направлял ответчику письмо от 15.02.2012 N 182 с предложением об изменении стоимости арендной платы, а также суд не оценил имеющийся в материалах дела отчет об оценке спорного имущества. Считает, что правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11, в рассматриваемом случае неприменима.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции надлежаще извещенный истец явку представителя не обеспечил. Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 25.05.2000 между Сахалинским государственным колледжем бизнеса и информатики и Дальневосточным государственным техническим университетом заключен договор N 1 аренды помещений (далее - договор от 25.05.2000 N 1), согласно которому колледж передает в пользование, а университет принимает помещения общей площадью 1229 кв. м согласно поэтажному плану помещений в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Горького, 30 (пункт 1.1 договора). Помещения предназначаются для учебных занятий и размещения административного, учебно-вспомогательного и обслуживающего персонала филиала университета в г. Южно-Сахалинске.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается на 5 лет, с 01.09.2000 по 30.08.2005, и может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении аренды.
Дополнительным соглашением от 01.09.2006 года срок аренды продлен на 10 лет с 01.09.2006 по 30.08.2016, площадь арендуемых помещений увеличена до 2 177,2 кв. м
31.12.2005 между государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Сахалинский государственный колледж бизнеса и информатики" (арендодатель) и государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Тихоокеанский государственный экономический университет" (арендатор) заключен договор N 3 (далее - договор от 31.12.2005 N 3), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное пользование) нежилые помещения второго этажа, включая коридор, кроме помещений N 12,21,42, согласно плану-схеме, общей площадью 1156,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Горького, 30, для ведения учебных занятий и размещения учебно-вспомогательного персонала сроком до 31.12.2014 (пункты 1.1, 1.3 договора).
Фактическая передача помещений подтверждается соответствующими актами приема-передачи и сторонами не оспаривается.
В соответствии с дополнительными соглашениями от 11.03.2012 к указанным договорам в связи с реорганизацией образовательных учреждений определено считать сторонами договоров: арендодателем СахГУ с 11.03.2012 и арендатором ДВФУ с 09.08.2012.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.01.2013 N 01/015/2013-4 учебный корпус, в котором расположены переданные в аренду помещения, находится в федеральной собственности. Право оперативного управления зарегистрировано за СахГУ 20.07.2012. Вышеназванные договоры аренды в установленном порядке прошли государственную регистрацию, данные об обременениях в выписке отражены.
Уведомлениями от 21.01.2011 года истец сообщил ответчику о введении арендной платы в 2011 году по договорам N 1 от 25.05.2000 и N 3 от 31.12.2005 в размере 328 993 рублей 68 копеек и 163 246 рублей 86 копеек соответственно.
05.03.2012 в адрес Южно-Сахалинского филиала ДВФУ истцом направлено письмо N 284, в котором сообщено о повышении стоимости арендной платы на сводный индекс потребительских цен по Сахалинской области за 2011 год (по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики 106,4 (6,4 %)), а также указано, что с 01.01.2012 стоимость аренды в месяц с учетом НДС составит: по договору аренды N 1 от 25.05.2000 - 350 049 рублей 28 копеек, в том числе НДС 53397 рублей 35 копеек; по договору аренды N 3 от 31.12.2005-173 694 рубля 66 копеек, в том числе НДС 26 495 рублей 80 копеек.
18.04.2012 истец вновь уведомил ответчика о том, что с 01.05.2012 повышается размер арендной платы исходя из 717 руб. за 1 кв. м арендуемой площади на основании отчета оценщика от 09.04.2012 "Об оценке рыночной арендной платы за помещения в административных зданиях", при этом сослался на Федеральные законы от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", от 26.07.2006 135-ФЗ "О защите конкуренции", постановление Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", письмо Минобрнауки РФ от 21.11.2007 N 16-55-438ин/02-12.
Истцом выставлены счета-фактуры от 31.05.2012 NN 00000217 и 00000218, от 30.06.2012 NN 00000272 и 00000273, от 31.07.2012 NN 00000344 и 00000345, от 31.08.2012 NN 00000410 и 00000411 об оплате ежемесячно: по договору N 1 от 25.05.2000 суммы арендной платы в размере 1 842 041 рублей 83 копеек, из них 1 561 052 рублей 40 копеек арендный платеж и 280 989 рублей 43 копеек НДС; по договору N 3 от 31.12.2005-978 383 рублей 78 копеек, из них 829 138 рублей 80 копеек арендный платеж и 149 244 рублей 98 копеек НДС.
Платежными поручениями от 05.06.2012 NN 610, 611, от 06.07.2012 NN 714, 715, от 03.09.2012 NN 858,859, от 11.09.2012 NN 889, 890 ответчик произвел оплату за аренду помещений в размере согласно письму N 284 от 05.03.2012.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства в части внесения арендной платы в новом размере за период с мая по август 2012 года, СахГУ обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ)
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности, в виде определенных в твердой сумме платежей, а также в виде платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу статьи 450 и пункта 1 статьи 452 ГК РФ изменение, расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно условиям договора аренды N 1 от 25.05.2000 с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2009, ежегодный размер арендной платы на последующие календарные годы определяется путем увеличения ежегодного размера арендной платы, действующего в предыдущем году, на уровень (индекс, коэффициент) инфляции, установленный для очередного календарного года.
Расчет арендной платы на текущий год с учетом инфляции готовит арендодатель и направляет его арендатору. Исчисление арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору, а производится в уведомительном порядке.
В соответствии с пунктом 6.1 договора N 1 от 25.05.2000 настоящий договор в период его действия может быть изменен или дополнен сторонами по соглашению, оформленному в письменной форме.
Таким образом, из буквального толкования положений договора N 1 от 25.05.2000 следует, что единственной возможностью для арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы является расчет ежегодного размера арендной платы путем увеличения размера арендной платы предыдущего периода на уровень инфляции очередного календарного года. В иных случаях, в том числе в случае проведения независимой оценки арендованного имущества, изменение условий договора о размере арендной платы, исходя из смысла вышеприведенных положений ГК РФ и условий договора N 1 от 25.05.2000, допускается только по соглашению сторон.
Как правильно указал суд первой инстанции, такого соглашения между сторонами не заключалось, в связи с чем обязанности оплачивать пользование арендованным имуществом из расчета 717 рублей за 1 кв. м арендуемой площади у арендатора не возникло.
Договором N 3 от 31.12.2005 предусмотрен иной порядок определения размера арендной платы. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что согласно расчету (приложение N 2) при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата в федеральный бюджет в размере 1 048 906 рублей в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 87 409 рублей. Из приложения N 2 к договору "Расчет арендной платы нежилого помещения" усматривается, что годовая арендная плата исчисляется с учетом показателей арендуемой площади, базовой стоимости строительства 1 кв. м, минимальной ставки коэффициентов качества строительного материала, типа здания, износа, типа деятельности, зоны, качества нежилого помещения.
Согласно пункту 4.5 договора от 31.12.2005 N 3 размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемого имущества), в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также изменения базовой величины стоимости строительства 1 кв. м, минимальной ставки годовой арендной платы за 1 кв. м, утверждаемым распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области, для целей определения арендной платы за пользование зданиями, строениями и отдельными помещениями, находящимися в федеральной собственности и расположенными на территории Сахалинской области, но не более одного раза в год.
Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору арендодателем, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.
Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней со дня отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Таким образом, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить согласованный сторонами размер арендной платы только при наличии обстоятельств, указанных в пункте 4.5 договора от 31.12.2005 N 3, в остальных случаях арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон.
Поскольку изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке арендованного имущества не относится к случаям, перечисленным в пункте 4.5 договора от 31.12.2005 N 3, дополнительного соглашения сторонами не заключалось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность оплачивать пользование арендованным имуществом из расчета 717 рублей за 1 кв. м арендуемой площади у арендатора не возникла.
Доводы апеллянта о наличии противоречий в выводах суда первой инстанции подлежат отклонению, поскольку при установлении оснований для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы суд первой инстанции исходил из конкретных условий заключенных сторонами договоров от 25.05.2000 N 1 и от 31.12.2005 N 3.
Довод апеллянта о том, что размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке в силу закона ввиду проведения арендодателем оценки арендованного имущества, апелляционной коллегией отклоняется в силу следующих обстоятельств.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях передачи их в аренду.
По смыслу статьи 11 Закон об оценочной деятельности, с учетом статьи 608 ГК РФ, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, в рассматриваемом случае таким лицом является арендодатель.
Между тем, при заключении договоров от 25.05.2000 N 1, от 31.12.2005 N 3 арендодатель не выполнил предусмотренную законом обязанность по проведению оценки арендованного имущества. Коллегия также учитывает, что истец не представил суду доказательств того, что в случае проведения оценки переданных в аренду объектов при заключении указанных договоров арендная плата была бы установлена сторонами в ином размере.
Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что истец своим волеизъявлением передал имущество в пользование ответчику, в течение длительного периода времени принимал плату за его использование по согласованной сторонами цене, ответчик своевременно вносил плату за пользование имуществом, при этом размер арендной платы определен сторонами без порока воли, в связи с чем достигнутое сторонами соглашение о цене пользования имуществом связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
При изложенных обстоятельствах предъявление арендодателем требования об уплате арендных платежей из расчета 717 рублей за 1 кв. м арендуемой площади не отвечает принципам добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота. В рассматриваемом случае действия арендодателя свидетельствуют о злоупотреблении принадлежащим ему правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем ссылка апеллянта на статью 8 Закон об оценочной деятельности подлежит отклонению на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ.
Как правильно указал суд первой инстанции, отчет независимого оценщика имеет рекомендательный характер (статья 12 Закона об оценочной деятельности). Кроме того, ни действующее законодательство, ни договоры от 25.05.2000 N 1, от 31.12.2005 N 3 не предусматривают, что определенная в отчете независимого оценщика величина годовой арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, соответственно, проведение оценки рыночной арендной платы не может являться основанием для одностороннего изменения размера арендной платы по спорным договорам.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7121/11.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.05.2013 по делу N А59-4857/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)