Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Маргаряна Араика Арменаковича,
апелляционное производство N 05АП-996/2013
на решение от 08.11.2012 судьи А.К. Калягина
по делу N А51-17914/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя
Маргаряна Араика Арменаковича
к обществу с ограниченной ответственностью "Инфинити ФФ"
об обязании освободить нежилое помещение
при участии:
от истца: не явились,
от ответчика: Наумчик А.С. - паспорт, доверенность от 08.08.2012 сроком действия на три года,
установил:
Индивидуальный предприниматель Маргарян Араик Арменакович (далее - Маргарян А.А.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями об обязании общества с ограниченной ответственностью "Инфинити ФФ" (далее - ООО "Инфинити ФФ") в течение трех рабочих дней после вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение, расположенное в административном центре по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский 88А, и передать его истцу в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии по акту приема-передачи в связи с расторжением заключенного сторонами договора N 15/11 аренды нежилого помещения от 01.09.2011.
Решением от 08.11.2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы считает, что при отсутствии доказательств возврата спорного имущества арендодателю исковые требования подлежат удовлетворению; указал, что суд не дал оценку факту прекращения действия спорного договора аренды в связи с его расторжением в одностороннем порядке.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что в результате незаконных действий ответчика по демонтажу внутренней отделки арендуемых спорных помещений и вывески ответчика, истец вынудил арендатора покинуть помещения, несмотря на то, что ООО "Инфинити ФФ" имело преимущественное право на заключение с ним договора аренды; о дате составления акта о том, что ответчик не занимает спорные нежилые помещения Маргарян А.А. был письменно извещен, однако в назначенное время для обследования помещений не явился.
Представители истца в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - 156 АПК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика жалобу оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на нее. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта от 09.08.2012, акта от 13.08.2012, акта совершения исполнительных действий, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.09.2012, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.09.2012, акта от 21.08.2012, книги регистрации входящих документов, копии почтового конверта, акта от 31.08.2012, диска, фотографий.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить документы в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.
01.09.2011 Маргаряном А.А. (арендодатель) и ООО "Инфинити ФФ" (арендатор) был подписан договор N 15/11 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в административном центре по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 88А, на втором этаже в здании аптечного пункта (лит. А), общей площадью 298,5 кв. м.
Согласно пункту 6.1 названного договора стороны согласовали срок его действия с момента подписания до 31.08.2012.
Письмами от 28.03.2012, 29.06.2012 Маргарян А.А. уведомлял истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и требовал освободить помещения, вернув их по акту приема-передачи.
Отсутствие со стороны ответчика должного реагирования на претензию истца, явились основанием заявленных в арбитражный суд исковых требований.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 1 ФЗ от 01.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно статье 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе, аренда.
В силу статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила части 2 статьи 651 ГК РФ.
В силу части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.
Апелляционной коллегией установлено, что в договоре аренды от 01.09.2011 N 15/11 срок его действия указан с 01.09.2011 по 31.08.2012.
Согласно пункту 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации спорного договора аренды, апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор аренды от 01.09.2011 N 15/11 является незаключенным.
Даже если считать, что между сторонами сложились фактические договорные отношения по аренде, на дату рассмотрения настоящего спора у ООО "Инфинити ФФ" отсутствуют основания занимать спорные помещения с учетом получения последним писем от 28.03.2012, 29.06.2012 о расторжении арендодателем договора аренды в соответствии с пунктом 5.1 договора.
При таких обстоятельствах у арендатора возникает безусловная обязанность возвратить предоставленное ему во владение и пользование имущество, находящееся в его владении без надлежащих законных оснований.
Учитывая разъяснения пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, принимая решение, суд сам может применить соответствующие нормы, подлежащие применению к установленным обстоятельствам (в данном случае - нормы статьи 301 ГК РФ), коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец, предъявляя исковые требования по настоящему делу, должен подтвердить, в том числе, обстоятельство фактического осуществления ответчиком владения спорным имуществом на момент рассмотрения настоящего дела.
В пункте 1 статьи 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако истцом не представлены в материалы дела доказательства, достоверно и безусловно свидетельствующие о том, что на момент рассмотрения спора ООО "Инфинити ФФ" занимает спорные помещения и осуществляет в них свою деятельность (кафе быстрого питания).
Напротив, из представленной переписки сторон, актов о демонтаже внутренней отделки стен спорных помещений, демонтаже вывески, произведении работниками Маргаряна А.А. ремонта помещений, акта совершения исполнительных действий от 21.08.2012, постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.09.2012, от 22.09.2012, фотографий следует, что в настоящее время ООО "Инфинити ФФ" не находится в помещениях, расположенных по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский 88А.
Таким образом, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не подтвердил приведенное им в качестве основания исковых требований по настоящему делу обстоятельство фактического осуществления ответчиком владения спорным имуществом на момент предъявления иска по настоящему делу в арбитражный суд и на момент рассмотрения настоящего дела, в связи с чем Арбитражным судом Приморского края обосновано отказано в удовлетворении заявленных Маргаряном А.А. требований.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.11.2012 по делу N А51-17914/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2013 N 05АП-996/2013 ПО ДЕЛУ N А51-17914/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. N 05АП-996/2013
Дело N А51-17914/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 05 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Маргаряна Араика Арменаковича,
апелляционное производство N 05АП-996/2013
на решение от 08.11.2012 судьи А.К. Калягина
по делу N А51-17914/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя
Маргаряна Араика Арменаковича
к обществу с ограниченной ответственностью "Инфинити ФФ"
об обязании освободить нежилое помещение
при участии:
от истца: не явились,
от ответчика: Наумчик А.С. - паспорт, доверенность от 08.08.2012 сроком действия на три года,
установил:
Индивидуальный предприниматель Маргарян Араик Арменакович (далее - Маргарян А.А.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями об обязании общества с ограниченной ответственностью "Инфинити ФФ" (далее - ООО "Инфинити ФФ") в течение трех рабочих дней после вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение, расположенное в административном центре по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский 88А, и передать его истцу в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии по акту приема-передачи в связи с расторжением заключенного сторонами договора N 15/11 аренды нежилого помещения от 01.09.2011.
Решением от 08.11.2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы считает, что при отсутствии доказательств возврата спорного имущества арендодателю исковые требования подлежат удовлетворению; указал, что суд не дал оценку факту прекращения действия спорного договора аренды в связи с его расторжением в одностороннем порядке.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что в результате незаконных действий ответчика по демонтажу внутренней отделки арендуемых спорных помещений и вывески ответчика, истец вынудил арендатора покинуть помещения, несмотря на то, что ООО "Инфинити ФФ" имело преимущественное право на заключение с ним договора аренды; о дате составления акта о том, что ответчик не занимает спорные нежилые помещения Маргарян А.А. был письменно извещен, однако в назначенное время для обследования помещений не явился.
Представители истца в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - 156 АПК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика жалобу оспорил, настаивал на своей правовой позиции, изложенной в отзыве на нее. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта от 09.08.2012, акта от 13.08.2012, акта совершения исполнительных действий, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.09.2012, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.09.2012, акта от 21.08.2012, книги регистрации входящих документов, копии почтового конверта, акта от 31.08.2012, диска, фотографий.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить документы в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.
01.09.2011 Маргаряном А.А. (арендодатель) и ООО "Инфинити ФФ" (арендатор) был подписан договор N 15/11 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в административном центре по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 88А, на втором этаже в здании аптечного пункта (лит. А), общей площадью 298,5 кв. м.
Согласно пункту 6.1 названного договора стороны согласовали срок его действия с момента подписания до 31.08.2012.
Письмами от 28.03.2012, 29.06.2012 Маргарян А.А. уведомлял истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и требовал освободить помещения, вернув их по акту приема-передачи.
Отсутствие со стороны ответчика должного реагирования на претензию истца, явились основанием заявленных в арбитражный суд исковых требований.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 1 ФЗ от 01.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно статье 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе, аренда.
В силу статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила части 2 статьи 651 ГК РФ.
В силу части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.
Апелляционной коллегией установлено, что в договоре аренды от 01.09.2011 N 15/11 срок его действия указан с 01.09.2011 по 31.08.2012.
Согласно пункту 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации спорного договора аренды, апелляционная коллегия приходит к выводу, что договор аренды от 01.09.2011 N 15/11 является незаключенным.
Даже если считать, что между сторонами сложились фактические договорные отношения по аренде, на дату рассмотрения настоящего спора у ООО "Инфинити ФФ" отсутствуют основания занимать спорные помещения с учетом получения последним писем от 28.03.2012, 29.06.2012 о расторжении арендодателем договора аренды в соответствии с пунктом 5.1 договора.
При таких обстоятельствах у арендатора возникает безусловная обязанность возвратить предоставленное ему во владение и пользование имущество, находящееся в его владении без надлежащих законных оснований.
Учитывая разъяснения пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, принимая решение, суд сам может применить соответствующие нормы, подлежащие применению к установленным обстоятельствам (в данном случае - нормы статьи 301 ГК РФ), коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец, предъявляя исковые требования по настоящему делу, должен подтвердить, в том числе, обстоятельство фактического осуществления ответчиком владения спорным имуществом на момент рассмотрения настоящего дела.
В пункте 1 статьи 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако истцом не представлены в материалы дела доказательства, достоверно и безусловно свидетельствующие о том, что на момент рассмотрения спора ООО "Инфинити ФФ" занимает спорные помещения и осуществляет в них свою деятельность (кафе быстрого питания).
Напротив, из представленной переписки сторон, актов о демонтаже внутренней отделки стен спорных помещений, демонтаже вывески, произведении работниками Маргаряна А.А. ремонта помещений, акта совершения исполнительных действий от 21.08.2012, постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.09.2012, от 22.09.2012, фотографий следует, что в настоящее время ООО "Инфинити ФФ" не находится в помещениях, расположенных по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский 88А.
Таким образом, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не подтвердил приведенное им в качестве основания исковых требований по настоящему делу обстоятельство фактического осуществления ответчиком владения спорным имуществом на момент предъявления иска по настоящему делу в арбитражный суд и на момент рассмотрения настоящего дела, в связи с чем Арбитражным судом Приморского края обосновано отказано в удовлетворении заявленных Маргаряном А.А. требований.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.11.2012 по делу N А51-17914/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)