Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.03.08 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.03.08 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.
судей: Шеина А.Е.
Протасова А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кондратьевой Н.С.
при участии
- от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области: Терещенко Е.П. - специалист-эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты по доверенности N 15-д от 09.01.08 сроком по 31.12.2008, удостоверение <...> выдано 19.10.2005 сроком по 19.10.2009;
- от ООО "Спутник-П": Петрикей И.А. - представитель по доверенности N 2 от 01.02.2008, паспорт серии <...>.
- от ЗАО "Механический завод N 6": извещены надлежащим образом;
- от Администрация городского округа город Воронеж: извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2007 года по делу N А14-6055/2007/226/23, принятое судьей Максимович Т.Н., по заявлению ООО "Спутник-П" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, третьи лица - ЗАО "Механический завод N 6", Администрация городского округа город Воронеж, об оспаривании отказа в регистрации договора аренды земельного участка и обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка N 5316-06-09/мз от 17.05.2006.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спутник-П" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - Управление ФРС) от 18.06.2007 г. N 01/034/2007-17 в государственной регистрации договора аренды от 17.05.2006 г. N 5316-06-09/мз земельного участка площадью 12 197 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 13е, кадастровый номер 36:34:03 07 021:0052, предоставленного в аренду заявителю на 49 лет, и просит обязать регистрационную службу зарегистрировать указанный договор аренды.
На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ЗАО "Механический завод N 6" (1), Администрация городского округа город Воронеж (2).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.07 г. заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, УФРС РФ по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы ссылается на то, что гражданское законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора аренды. В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 433 и ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ООО "Спутник-П" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда законным и обоснованным. Общество полагает, что не имелось противоречий между правами, заявленными и зарегистрированными, есть лишь внутреннее противоречие между внесением, погашением и ликвидацией записей и разделов, являющихся административной процедурой. По мнению Общества, договор аренды, представленный на регистрацию, равно как и его действия по регистрации, соответствуют требованиям ст. ст. 131, 160, 433, 434, 452, 609 ГК РФ.
В настоящее судебное заседание представители ЗАО "Механический завод N 6", Администрация городского округа город Воронеж не явились. В материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
В связи с чем дело рассматривается в их отсутствие, в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Заявитель является собственником нежилого здания литер Е, Е1 площадью 6172,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2004 г. 36 АА 922334) и сооружения литер Г площадью 2100 кв. м, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 136 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2004 г. 36 А А 922030), объекты недвижимости приобретены у ЗАО "Механический завод N 6" на основании договоров купли-продажи от 30.04.2004 г. и от 10.12.2003 г. соответственно.
10.04.2006 г. глава городского округа город Воронеж вынес постановление N 386 "Об утверждении проекта границ и предоставлении ООО "Спутник-П" (ИНН 3662044894) земельного участка, фактически занимаемого производственным зданием по ул. Новосибирская, 13е".
Из содержания данного постановления следует, что право аренды ЗАО "Механический завод N 6" прекращено на часть земельного участка площадью 12 197 кв. м, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 136 (пункт 1), утвержден проект границ указанного земельного участка, расположенного по улице Новосибирской, 13е, земельный участок площадью 12 197 кв. м, расположенный по улице Новосибирской, 13е, предоставлен ООО "Спутник-П" в аренду сроком на 49 лет.
17.05.2006 г. Администрация городского округа город Воронеж заключила с заявителем договор аренды N 5316-06-09/мз земельного участка площадью 12 197 кв. м, расположенного по улице Новосибирской, 13е (договор согласован Главным управлением государственного имущества Воронежской области), и передала земельный участок по акту приема-передачи.
12.01.2007 г. Общество обратилось в Управление ФРС по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды от 17.05.2006 г. N 5316-06-09/мз.
18.06.2007 г. Управление ФРС по Воронежской области сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.05.2006 г. N 5316-06-09/мз, сославшись на наличие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, поскольку по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аренде ранее предоставленного ЗАО "Механический завод N 6" земельного участка не погашена, раздел на данный объект не ликвидирован.
Полагая, что указанный отказ нарушает его права и интересы, ООО "Спутник-П" обратился в суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для отмены судебного акта ввиду следующего.
В силу положений ст. ст. 130, 131, ч. 1 ст. 164, ст. 609 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ договор аренды, заключенный более чем на один год, подлежит государственной регистрации.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Исходя из положений ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая положения ст. ст. 25, 26 ЗК РФ. Ст. 4 ФЗ РФ от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", только после заключения договора и его регистрации арендаторы приобретают право владеть, пользоваться арендованным имуществом, в том числе земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права.
Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.
Согласно статье 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным статьей 13 того же Закона порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97).
Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ закреплены основания для отказа в государственной регистрации прав.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Спутник-П" отказано в государственной регистрации на основании абзацев 10, 11 п. 1 ст. 20 указанного закона. В сообщении от 18.06.07 г. (л.д. 5) указано, что в процессе проведения правовой экспертизы было установлено, что данный земельный участок сформирован путем изъятия части земельного участка, находящегося в аренде у ЗАО "Механический завод N 6".
В силу ст. 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.
Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Судом установлено, что заявителем для государственной регистрации договора аренды земельного участка были представлены документы, подтверждающие в установленном законом порядке его право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Кроме того, заявителем представлено постановление главы городского округа город Воронеж от 10.04.06 г. N 386 "Об утверждении проекта границ и предоставлении ООО "Спутник-П" земельного участка, фактически занимаемого производственным зданием по ул. Новосибирская, 13е", из содержания которого усматривается, что на часть земельного участка площадью 12197 кв. м право аренды ЗАО "Механический завод N 6" прекращено, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости.
Учитывая изложенное, исследовав представленные в дело доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.
Статьей 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
При таких обстоятельствах, приобретя объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, Общество в силу п. 1 ст. 35 ЗК приобрело право на использование этого земельного участка на праве аренды.
10.04.2006 г. глава городского округа город Воронеж вынес постановление N 386 "Об утверждении проекта границ и предоставлении ООО "Спутник-П" (ИНН 3662044894) земельного участка, фактически занимаемого производственным зданием по ул. Новосибирская, 13е".
Указанное постановление издано в соответствии с п. 1 ст. 71 Закона РФ от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении". Следовательно, распоряжение спорным земельным участком было произведено уполномоченным органом в рамках его компетенции.
Регистрационному органу Обществом был предоставлен документ, подтверждающий прекращение права аренды ЗАО "Механический завод N 6" на часть (площадью 12197 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 36:34:03 07 021:0006.
Земельный участок, с кадастровым номером 36:34:03 07 021:0052, ставший объектом договора аренды между ООО "Спутник-П" и Администрацией, образовался в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 36:34:03 07 021:0006, находящегося в аренде у ЗАО "Механический завод N 6".
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит договор аренды.
Как пояснил представитель УФРС в судебном заседании, фактически основанием для отказа в регистрации договора аренды послужило наличие непогашенной записи о регистрации договора аренды на участок с кадастровым номером 36:34:03 07 021:006.
Такое основание для отказа в регистрации договора аренды нельзя признать законным.
Действия регистратора по внесению соответствующих записей при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) регламентированы Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. N 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним", о записях подраздела 3.
Таким образом, противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами, не усматривается.
Исходя из положений ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с чем, незаконный отказ в исполнении государственных функций нарушает права заявителя.
В соответствии с частью первой статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.
В соответствии с п. 6 Постановления от 01.07.96 Пленума ВАС РФ N 8, Пленума Верховного Суда РФ N 6 основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Установив, что отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества противоречит требованиям закона, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц дана надлежащая оценка, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.
Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, безусловно влекущих отмену решения (часть 4 статьи 270 АПК РФ).
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом норм права.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.07 г. года по делу N А14-6055/2007/226/23 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
А.Е.ШЕИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.03.2008 ПО ДЕЛУ N А14-6055/2007/226/23
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2008 г. по делу N А14-6055/2007/226/23
Резолютивная часть постановления объявлена 18.03.08 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.03.08 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.
судей: Шеина А.Е.
Протасова А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кондратьевой Н.С.
при участии
- от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области: Терещенко Е.П. - специалист-эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты по доверенности N 15-д от 09.01.08 сроком по 31.12.2008, удостоверение <...> выдано 19.10.2005 сроком по 19.10.2009;
- от ООО "Спутник-П": Петрикей И.А. - представитель по доверенности N 2 от 01.02.2008, паспорт серии <...>.
- от ЗАО "Механический завод N 6": извещены надлежащим образом;
- от Администрация городского округа город Воронеж: извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2007 года по делу N А14-6055/2007/226/23, принятое судьей Максимович Т.Н., по заявлению ООО "Спутник-П" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, третьи лица - ЗАО "Механический завод N 6", Администрация городского округа город Воронеж, об оспаривании отказа в регистрации договора аренды земельного участка и обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка N 5316-06-09/мз от 17.05.2006.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спутник-П" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - Управление ФРС) от 18.06.2007 г. N 01/034/2007-17 в государственной регистрации договора аренды от 17.05.2006 г. N 5316-06-09/мз земельного участка площадью 12 197 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 13е, кадастровый номер 36:34:03 07 021:0052, предоставленного в аренду заявителю на 49 лет, и просит обязать регистрационную службу зарегистрировать указанный договор аренды.
На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ЗАО "Механический завод N 6" (1), Администрация городского округа город Воронеж (2).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.07 г. заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, УФРС РФ по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы ссылается на то, что гражданское законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора аренды. В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 433 и ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ООО "Спутник-П" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда законным и обоснованным. Общество полагает, что не имелось противоречий между правами, заявленными и зарегистрированными, есть лишь внутреннее противоречие между внесением, погашением и ликвидацией записей и разделов, являющихся административной процедурой. По мнению Общества, договор аренды, представленный на регистрацию, равно как и его действия по регистрации, соответствуют требованиям ст. ст. 131, 160, 433, 434, 452, 609 ГК РФ.
В настоящее судебное заседание представители ЗАО "Механический завод N 6", Администрация городского округа город Воронеж не явились. В материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
В связи с чем дело рассматривается в их отсутствие, в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Заявитель является собственником нежилого здания литер Е, Е1 площадью 6172,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2004 г. 36 АА 922334) и сооружения литер Г площадью 2100 кв. м, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 136 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2004 г. 36 А А 922030), объекты недвижимости приобретены у ЗАО "Механический завод N 6" на основании договоров купли-продажи от 30.04.2004 г. и от 10.12.2003 г. соответственно.
10.04.2006 г. глава городского округа город Воронеж вынес постановление N 386 "Об утверждении проекта границ и предоставлении ООО "Спутник-П" (ИНН 3662044894) земельного участка, фактически занимаемого производственным зданием по ул. Новосибирская, 13е".
Из содержания данного постановления следует, что право аренды ЗАО "Механический завод N 6" прекращено на часть земельного участка площадью 12 197 кв. м, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 136 (пункт 1), утвержден проект границ указанного земельного участка, расположенного по улице Новосибирской, 13е, земельный участок площадью 12 197 кв. м, расположенный по улице Новосибирской, 13е, предоставлен ООО "Спутник-П" в аренду сроком на 49 лет.
17.05.2006 г. Администрация городского округа город Воронеж заключила с заявителем договор аренды N 5316-06-09/мз земельного участка площадью 12 197 кв. м, расположенного по улице Новосибирской, 13е (договор согласован Главным управлением государственного имущества Воронежской области), и передала земельный участок по акту приема-передачи.
12.01.2007 г. Общество обратилось в Управление ФРС по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды от 17.05.2006 г. N 5316-06-09/мз.
18.06.2007 г. Управление ФРС по Воронежской области сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.05.2006 г. N 5316-06-09/мз, сославшись на наличие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, поскольку по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аренде ранее предоставленного ЗАО "Механический завод N 6" земельного участка не погашена, раздел на данный объект не ликвидирован.
Полагая, что указанный отказ нарушает его права и интересы, ООО "Спутник-П" обратился в суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для отмены судебного акта ввиду следующего.
В силу положений ст. ст. 130, 131, ч. 1 ст. 164, ст. 609 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ договор аренды, заключенный более чем на один год, подлежит государственной регистрации.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Исходя из положений ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая положения ст. ст. 25, 26 ЗК РФ. Ст. 4 ФЗ РФ от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", только после заключения договора и его регистрации арендаторы приобретают право владеть, пользоваться арендованным имуществом, в том числе земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права.
Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.
Согласно статье 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным статьей 13 того же Закона порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97).
Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ закреплены основания для отказа в государственной регистрации прав.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Спутник-П" отказано в государственной регистрации на основании абзацев 10, 11 п. 1 ст. 20 указанного закона. В сообщении от 18.06.07 г. (л.д. 5) указано, что в процессе проведения правовой экспертизы было установлено, что данный земельный участок сформирован путем изъятия части земельного участка, находящегося в аренде у ЗАО "Механический завод N 6".
В силу ст. 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.
Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Судом установлено, что заявителем для государственной регистрации договора аренды земельного участка были представлены документы, подтверждающие в установленном законом порядке его право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Кроме того, заявителем представлено постановление главы городского округа город Воронеж от 10.04.06 г. N 386 "Об утверждении проекта границ и предоставлении ООО "Спутник-П" земельного участка, фактически занимаемого производственным зданием по ул. Новосибирская, 13е", из содержания которого усматривается, что на часть земельного участка площадью 12197 кв. м право аренды ЗАО "Механический завод N 6" прекращено, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости.
Учитывая изложенное, исследовав представленные в дело доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.
Статьей 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
При таких обстоятельствах, приобретя объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, Общество в силу п. 1 ст. 35 ЗК приобрело право на использование этого земельного участка на праве аренды.
10.04.2006 г. глава городского округа город Воронеж вынес постановление N 386 "Об утверждении проекта границ и предоставлении ООО "Спутник-П" (ИНН 3662044894) земельного участка, фактически занимаемого производственным зданием по ул. Новосибирская, 13е".
Указанное постановление издано в соответствии с п. 1 ст. 71 Закона РФ от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении". Следовательно, распоряжение спорным земельным участком было произведено уполномоченным органом в рамках его компетенции.
Регистрационному органу Обществом был предоставлен документ, подтверждающий прекращение права аренды ЗАО "Механический завод N 6" на часть (площадью 12197 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 36:34:03 07 021:0006.
Земельный участок, с кадастровым номером 36:34:03 07 021:0052, ставший объектом договора аренды между ООО "Спутник-П" и Администрацией, образовался в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 36:34:03 07 021:0006, находящегося в аренде у ЗАО "Механический завод N 6".
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит договор аренды.
Как пояснил представитель УФРС в судебном заседании, фактически основанием для отказа в регистрации договора аренды послужило наличие непогашенной записи о регистрации договора аренды на участок с кадастровым номером 36:34:03 07 021:006.
Такое основание для отказа в регистрации договора аренды нельзя признать законным.
Действия регистратора по внесению соответствующих записей при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) регламентированы Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. N 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним", о записях подраздела 3.
Таким образом, противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами, не усматривается.
Исходя из положений ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с чем, незаконный отказ в исполнении государственных функций нарушает права заявителя.
В соответствии с частью первой статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.
В соответствии с п. 6 Постановления от 01.07.96 Пленума ВАС РФ N 8, Пленума Верховного Суда РФ N 6 основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Установив, что отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества противоречит требованиям закона, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам участвующих в деле лиц дана надлежащая оценка, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.
Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, безусловно влекущих отмену решения (часть 4 статьи 270 АПК РФ).
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом норм права.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.07 г. года по делу N А14-6055/2007/226/23 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
А.Е.ШЕИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)