Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бартшина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Зайнуллиной Г.К., Турумтаевой Г.Я.
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе П. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 ноября 2011 года, которым постановлено:
исковые требования ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор N ... о заключении договора купли-продажи ..., в жилом доме по ... РБ от ... года.
Заслушав доклад судьи Турумтаевой Г.Я., судебная коллегия
установила:
ООО "..." обратился в суд с иском к П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить стоимость квартиры, в обоснование иска, указывая на следующее.
... года между ООО "..." в лице директора Х., действующей на основании Устава заключен предварительный договор N ... о заключении договора купли-продажи квартиры с П., действующим за себя.
В соответствии с п. .. договора стороны обязуются в течение 30 (тридцати) дней, после получения истцом свидетельства о праве собственности заключить основной договор купли-продажи ..., расположенной по строительному адресу: РБ, ..., ответчик обязуется принять и в срок до ... года уплатить стоимость квартиры в полном объеме в сумме ... рублей.
Однако, в нарушении требований ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации П. не исполнил надлежащим образом обязательства по оплате стоимости приобретенной квартиры, в связи, с чем ООО "..." направило в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи квартиры. В ответ на уведомление ответчик направил в их адрес претензию, в которой обязался исполнить обязательство по оплате стоимости квартиры. Однако свои обязательства не исполнил.
В соответствии с п. ... данного договора ООО "..." произвело регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и известило ответчика о готовности необходимых документов для заключения основного договора. При этом в случае не заключения основного договора купли-продажи в указанный срок, истец вправе продать или иным образом распорядиться данной квартирой. До настоящего времени платеж за квартиру не произведен, обращения к ответчику о надлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. По предварительному договору о заключении основного договора купли-продажи обязанностью истца является обязанность передать в собственность ответчику ..., расположенной по строительному адресу: РБ, ..., П. уплатить ее стоимость.
В ходе рассмотрения дела ООО "..." дополнены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и указано, что в соответствии с п. 5.5 предварительного договора купли-продажи, договор, может быть, расторгнут истцом в случае нарушения ответчиком п. 1.4 договора. При этом договор считается расторгнутым с момента получения ответчиком уведомления о расторжении договора.
В силу п. ... предварительного договора ответчик обязан передать истцу в обеспечение исполнения обязательств по договору вексель на сумму ... рублей в срок до ... года.
В установленный предварительным договором срок обеспечительный платеж П. не внесен в связи, с чем истец в силу п. ... расторг предварительный договор купли-продажи квартиры и направил извещение N ... от ... года о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. Доказательств о внесении или направлении истцу обеспечительного взноса (векселя) ответчиком в материалы дела не представлен.
Суд вынес вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе П. ставит вопрос об отмене решения суда, как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что судом не дана надлежащая оценка представленным доказательствам. ООО "..." принимать полученный им от ООО ... вексель отказывается, им направлена претензия директору ООО "..." с просьбой принять вексель ООО "..." и заключить основной договор купли-продажи, однако ответа он не получил. Вексель им получен... года, он неоднократно пытался передать вексель ООО "..." в счет исполнения обязательств по оплате стоимости оплаты квартиры. Директор ООО "..." Х. не отрицает, что ООО "..." выдало вексель на сумму ... рублей, в суде подтвердила, что принимать вексель не будет, поскольку обязательства по договору поставки строительных материалов от ... года со стороны ООО "..." не исполнены. Кроме того, им в день подписания предварительного договора купли-продажи переданы денежные средства ООО "..." в сумме ... рублей, а также ... рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от ... года. Имеется договор купли продажи простого векселя от ... года, обязательства по договору им исполнены. Судом не определены последствия расторжения предварительного договора купли продажи, суд не применил двойную реституцию, денежные средства в размере ... рублей ему не возвращены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав П., представителя П. - М., поддержавших кассационную жалобу, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене.
В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.
Согласно ст. 362 ГПК РФ (в редакции, действующей до 01.01.2012 г.) основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом по делу установлено, что ... года между ООО "..." в лице директора Х., действующей на основании Устава заключен предварительный договор N ... о заключении договора купли-продажи ..., расположенной по адресу: РБ, ... с П., действующим за себя (л.д. 12).
Между ООО... и ООО "..." N "..." ... года заключен договор инвестирования строительства объекта недвижимости. Согласно ... договора предметом является инвестирование в многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ... в ... ГО ..., РБ, по окончании строительства которого Застройщик (ООО ... N "...") передает в собственность Инвестора (ООО "...") жилое помещение согласно Перечня передаваемых квартир, указанных в приложении N ... к настоящему договору, общей площадью ... кв. м (л.д. 13 - 19).
В приложении N ... к договору инвестирования строительства объекта недвижимости от ... года указана однокомнатная ... общей площадью ... кв. м, общей стоимостью ... рублей (л.д. 18).
Пунктом ... договора предусмотрено, что инвестор участвует в строительстве объекта путем перечисления денежных средств в размере ... рублей на расчетный счет застройщика до конца строительства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии ... от ... года право собственности на квартиру общей площадью ... кв. м, по адресу: РБ, ..., что соответствует объекту недвижимости, указанному в п. 1.1 предварительного договора N ... от ... года и в п. 1.1 договора инвестирования строительства объекта недвижимости от ... года, зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "..." Основанием регистрации права собственности на вышеназванный объект недвижимости - квартиру расположенной по адресу: РБ, ... явился договор инвестирования строительства объекта недвижимости от ... года (л.д. 11).
... года и ... года ООО "..." направило П. извещения о готовности документов для заключения основного договора купли-продажи квартиры и с предложением заключить основной договор (л.д. 6, 8).
В судебном заседании установлены обстоятельства фактической передачи спорной квартиры, ключей П. (л.д. 75). Из справки N ... от ... года усматривается, что по адресу: РБ, ... проживают без регистрации П., ... (л.д. 89).
Разрешая спор, суд пришел к выводу об удовлетворении требований ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. При этом суд исходил из того, что со стороны П. отсутствует надлежащее исполнение обязательств по оплате стоимости квартиры расположенной по адресу: РБ, ... в силу положений ст. 144 ГК РФ, ст. 2 и ст. 76 Положения о простом и переводном векселе, а также Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 04 декабря 2000 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" ссылка П. на наличие векселя в счет оплаты стоимости квартиры несостоятельна.
Между тем, данные выводы сделаны судом без учета требований закона и фактических обстоятельств дела.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Судом кассационной инстанции установлено, что такие существенные нарушения условий договора, являющиеся основанием для его расторжения, ответчиком не допущены, напротив, фактически ответчиком осуществлены действия по исполнению условий предварительного договора, путем заключения договора купли-продажи простого векселя, его покупки.
Так, согласно договору купли-продажи простого векселя N ... от ... года ООО "..." обязался передать вексель по цене ... рублей П., а П. произвести оплату векселя не позднее ... года в сумме ... рублей, не позднее ... года - ... рублей (л.д. 76).
Согласно акту приема-передачи векселя от ... года ООО ... передал П. вексель на сумму ... рублей.
В материалах дела имеется простой вексель серии МТ N ... на сумму ... рублей, дата составления векселя ... года, согласно которому ООО "..." обязуется уплатить по этому векселю денежную сумму в размере ... рублей непосредственно П. (л.д. 70).
Также между ООО "..." и ООО "..." ... года заключен договор поставки строительных материалов.
Как пояснила в судебном заседании... года директор ... Х. П. неоднократно представлял на завод вексель, но принять вексель в счет оплаты квартиры ... отказывается, так как вексель не был обеспечен, поскольку обязательства по договору поставки строительных материалов со стороны ООО "..." не исполнены.
П. в ходе судебного заседания подтвердил, что готов передать ... вексель на сумму ... рублей. Кроме того, согласно переписке между Обществом и П. ответчик неоднократно выражал намерение исполнить обязательства по оплате договора и передать вексель на сумму ... рублей, заключить договор купли-продажи (л.д. 7, 10).
Принимая, во внимание показания П. и директора ООО "..." Х., а также то, что предварительный договор купли-продажи квартиры, договор поставки строительных материалов, договор купли-продажи простого векселя, акт приема-передачи векселя заключены в один день (... года), следовательно, стороны ООО "..." и П. пришли к соглашению о форме расчета по предварительному договору купли-продажи квартиры, а именно путем передачи простого векселя, полученного П. от ООО "...
В связи, с чем доводы ООО ... о том, что принять вексель от ФИО1 в счет оплаты спорной квартиры Общество не может, поскольку обязательства по договору поставки строительных материалов со стороны ООО ... не исполнены, не могут быть приняты во внимание, поскольку П. свои обязательства по договору купли-продажи простого векселя исполнил.
В деле имеется квитанция к приходному кассовому ордеру N ... от ... года о внесении по договору N ... от ... года денежной суммы в размере ... рублей в ООО ... л.д. 106).
Довод ответчика о передаче П. ... года денежной суммы в размере... рублей некто З. подтвердила допрошенная ... года в судебном заседании свидетель ФИО10 (л.д. 111).
В связи с тем, что сторонами по договору ... и П.... года подписан акт приема - передачи векселя, то П. выполнил обязательства по оплате векселя.
Согласно п. 1.1 предварительного договора предусмотрено, что право собственности ООО "..." на спорную квартиру на момент заключения договора не оформлено.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.4 предварительного договора ООО "..." и П. обязуются в течение 30 (тридцати) дней, после получения истцом свидетельства о праве собственности заключить основной договор купли-продажи ..., ответчик обязуется в срок до ... года передать ООО "..." вексель на сумму ... рублей.
Между тем право собственности на квартиру общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: РБ, ... зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "..." только ... года.
В суд ООО "..." обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что П. нарушены предусмотренные договором обязательства о передаче обществу обеспечительного взноса (векселя) до ... года.
Следовательно, истец на момент подписания предварительного договора собственником спорного объекта недвижимого имущества не являлся, не являлся он им на дату исполнения обязательства передачи (... года) П. в обеспечение обязательства по договору о передаче ООО "..." векселя на сумму ... рублей, в связи, с чем в указанные периоды истец не мог отчуждать недвижимое имущество, которое ему не принадлежало.
В связи, с чем доводы ООО "..." о том, что в установленный предварительным договором срок обеспечительный платеж ФИО2 не внесен, в силу п. .. истец расторг предварительный договор купли-продажи квартиры и направил извещение N ... от ... года о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, договор считается расторгнутым с момента получения ответчиком уведомления о расторжении договора является несостоятельным, поскольку на момент направления уведомления ответчику о расторжение договора право собственности на спорную квартиру за ООО "..." не было оформлено, свои обязательства общество не исполнило.
По правилам п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, П., как должник по обязательству, предусматривающему в обеспечение исполнения обязательства передать в срок до ... года ООО "..." вексель на сумму ... рублей, не считается просрочившим ввиду того, что ООО "..." как кредитор не совершил действия, предусмотренных договором, а именно не принял в счет обеспечение исполнения обязательства вексель на сумму ... рублей.
В связи с изложенным суд кассационной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом доводов о существенном нарушении условий предварительного договора N ... о заключении договора купли-продажи квартиры от ... года и невыполнения, принятых П. на себя обязательств.
Следовательно, решение суда от 17 ноября 2011 года нельзя признать законным и оно подлежит отмене.
Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены в полном объеме, собирания новых доказательств не требуется, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора N ... о заключении договора купли-продажи квартиры от ... года отказать.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ (в редакции, действующей до 01.01.2012 г.), ст. 2 Федерального закона от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 ноября 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым: "в удовлетворении исковых требований ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора N ... о заключении договора купли-продажи ..., в жилом доме по ... РБ от 25 июня 2010 года отказать".
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
Г.К.ЗАЙНУЛЛИНА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 01.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2381/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2012 г. по делу N 33-2381/2012
Судья: Бартшина Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Зайнуллиной Г.К., Турумтаевой Г.Я.
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе П. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 ноября 2011 года, которым постановлено:
исковые требования ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор N ... о заключении договора купли-продажи ..., в жилом доме по ... РБ от ... года.
Заслушав доклад судьи Турумтаевой Г.Я., судебная коллегия
установила:
ООО "..." обратился в суд с иском к П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить стоимость квартиры, в обоснование иска, указывая на следующее.
... года между ООО "..." в лице директора Х., действующей на основании Устава заключен предварительный договор N ... о заключении договора купли-продажи квартиры с П., действующим за себя.
В соответствии с п. .. договора стороны обязуются в течение 30 (тридцати) дней, после получения истцом свидетельства о праве собственности заключить основной договор купли-продажи ..., расположенной по строительному адресу: РБ, ..., ответчик обязуется принять и в срок до ... года уплатить стоимость квартиры в полном объеме в сумме ... рублей.
Однако, в нарушении требований ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации П. не исполнил надлежащим образом обязательства по оплате стоимости приобретенной квартиры, в связи, с чем ООО "..." направило в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи квартиры. В ответ на уведомление ответчик направил в их адрес претензию, в которой обязался исполнить обязательство по оплате стоимости квартиры. Однако свои обязательства не исполнил.
В соответствии с п. ... данного договора ООО "..." произвело регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и известило ответчика о готовности необходимых документов для заключения основного договора. При этом в случае не заключения основного договора купли-продажи в указанный срок, истец вправе продать или иным образом распорядиться данной квартирой. До настоящего времени платеж за квартиру не произведен, обращения к ответчику о надлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. По предварительному договору о заключении основного договора купли-продажи обязанностью истца является обязанность передать в собственность ответчику ..., расположенной по строительному адресу: РБ, ..., П. уплатить ее стоимость.
В ходе рассмотрения дела ООО "..." дополнены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и указано, что в соответствии с п. 5.5 предварительного договора купли-продажи, договор, может быть, расторгнут истцом в случае нарушения ответчиком п. 1.4 договора. При этом договор считается расторгнутым с момента получения ответчиком уведомления о расторжении договора.
В силу п. ... предварительного договора ответчик обязан передать истцу в обеспечение исполнения обязательств по договору вексель на сумму ... рублей в срок до ... года.
В установленный предварительным договором срок обеспечительный платеж П. не внесен в связи, с чем истец в силу п. ... расторг предварительный договор купли-продажи квартиры и направил извещение N ... от ... года о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. Доказательств о внесении или направлении истцу обеспечительного взноса (векселя) ответчиком в материалы дела не представлен.
Суд вынес вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе П. ставит вопрос об отмене решения суда, как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что судом не дана надлежащая оценка представленным доказательствам. ООО "..." принимать полученный им от ООО ... вексель отказывается, им направлена претензия директору ООО "..." с просьбой принять вексель ООО "..." и заключить основной договор купли-продажи, однако ответа он не получил. Вексель им получен... года, он неоднократно пытался передать вексель ООО "..." в счет исполнения обязательств по оплате стоимости оплаты квартиры. Директор ООО "..." Х. не отрицает, что ООО "..." выдало вексель на сумму ... рублей, в суде подтвердила, что принимать вексель не будет, поскольку обязательства по договору поставки строительных материалов от ... года со стороны ООО "..." не исполнены. Кроме того, им в день подписания предварительного договора купли-продажи переданы денежные средства ООО "..." в сумме ... рублей, а также ... рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от ... года. Имеется договор купли продажи простого векселя от ... года, обязательства по договору им исполнены. Судом не определены последствия расторжения предварительного договора купли продажи, суд не применил двойную реституцию, денежные средства в размере ... рублей ему не возвращены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав П., представителя П. - М., поддержавших кассационную жалобу, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене.
В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.
Согласно ст. 362 ГПК РФ (в редакции, действующей до 01.01.2012 г.) основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом по делу установлено, что ... года между ООО "..." в лице директора Х., действующей на основании Устава заключен предварительный договор N ... о заключении договора купли-продажи ..., расположенной по адресу: РБ, ... с П., действующим за себя (л.д. 12).
Между ООО... и ООО "..." N "..." ... года заключен договор инвестирования строительства объекта недвижимости. Согласно ... договора предметом является инвестирование в многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ... в ... ГО ..., РБ, по окончании строительства которого Застройщик (ООО ... N "...") передает в собственность Инвестора (ООО "...") жилое помещение согласно Перечня передаваемых квартир, указанных в приложении N ... к настоящему договору, общей площадью ... кв. м (л.д. 13 - 19).
В приложении N ... к договору инвестирования строительства объекта недвижимости от ... года указана однокомнатная ... общей площадью ... кв. м, общей стоимостью ... рублей (л.д. 18).
Пунктом ... договора предусмотрено, что инвестор участвует в строительстве объекта путем перечисления денежных средств в размере ... рублей на расчетный счет застройщика до конца строительства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии ... от ... года право собственности на квартиру общей площадью ... кв. м, по адресу: РБ, ..., что соответствует объекту недвижимости, указанному в п. 1.1 предварительного договора N ... от ... года и в п. 1.1 договора инвестирования строительства объекта недвижимости от ... года, зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "..." Основанием регистрации права собственности на вышеназванный объект недвижимости - квартиру расположенной по адресу: РБ, ... явился договор инвестирования строительства объекта недвижимости от ... года (л.д. 11).
... года и ... года ООО "..." направило П. извещения о готовности документов для заключения основного договора купли-продажи квартиры и с предложением заключить основной договор (л.д. 6, 8).
В судебном заседании установлены обстоятельства фактической передачи спорной квартиры, ключей П. (л.д. 75). Из справки N ... от ... года усматривается, что по адресу: РБ, ... проживают без регистрации П., ... (л.д. 89).
Разрешая спор, суд пришел к выводу об удовлетворении требований ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. При этом суд исходил из того, что со стороны П. отсутствует надлежащее исполнение обязательств по оплате стоимости квартиры расположенной по адресу: РБ, ... в силу положений ст. 144 ГК РФ, ст. 2 и ст. 76 Положения о простом и переводном векселе, а также Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 04 декабря 2000 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" ссылка П. на наличие векселя в счет оплаты стоимости квартиры несостоятельна.
Между тем, данные выводы сделаны судом без учета требований закона и фактических обстоятельств дела.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Судом кассационной инстанции установлено, что такие существенные нарушения условий договора, являющиеся основанием для его расторжения, ответчиком не допущены, напротив, фактически ответчиком осуществлены действия по исполнению условий предварительного договора, путем заключения договора купли-продажи простого векселя, его покупки.
Так, согласно договору купли-продажи простого векселя N ... от ... года ООО "..." обязался передать вексель по цене ... рублей П., а П. произвести оплату векселя не позднее ... года в сумме ... рублей, не позднее ... года - ... рублей (л.д. 76).
Согласно акту приема-передачи векселя от ... года ООО ... передал П. вексель на сумму ... рублей.
В материалах дела имеется простой вексель серии МТ N ... на сумму ... рублей, дата составления векселя ... года, согласно которому ООО "..." обязуется уплатить по этому векселю денежную сумму в размере ... рублей непосредственно П. (л.д. 70).
Также между ООО "..." и ООО "..." ... года заключен договор поставки строительных материалов.
Как пояснила в судебном заседании... года директор ... Х. П. неоднократно представлял на завод вексель, но принять вексель в счет оплаты квартиры ... отказывается, так как вексель не был обеспечен, поскольку обязательства по договору поставки строительных материалов со стороны ООО "..." не исполнены.
П. в ходе судебного заседания подтвердил, что готов передать ... вексель на сумму ... рублей. Кроме того, согласно переписке между Обществом и П. ответчик неоднократно выражал намерение исполнить обязательства по оплате договора и передать вексель на сумму ... рублей, заключить договор купли-продажи (л.д. 7, 10).
Принимая, во внимание показания П. и директора ООО "..." Х., а также то, что предварительный договор купли-продажи квартиры, договор поставки строительных материалов, договор купли-продажи простого векселя, акт приема-передачи векселя заключены в один день (... года), следовательно, стороны ООО "..." и П. пришли к соглашению о форме расчета по предварительному договору купли-продажи квартиры, а именно путем передачи простого векселя, полученного П. от ООО "...
В связи, с чем доводы ООО ... о том, что принять вексель от ФИО1 в счет оплаты спорной квартиры Общество не может, поскольку обязательства по договору поставки строительных материалов со стороны ООО ... не исполнены, не могут быть приняты во внимание, поскольку П. свои обязательства по договору купли-продажи простого векселя исполнил.
В деле имеется квитанция к приходному кассовому ордеру N ... от ... года о внесении по договору N ... от ... года денежной суммы в размере ... рублей в ООО ... л.д. 106).
Довод ответчика о передаче П. ... года денежной суммы в размере... рублей некто З. подтвердила допрошенная ... года в судебном заседании свидетель ФИО10 (л.д. 111).
В связи с тем, что сторонами по договору ... и П.... года подписан акт приема - передачи векселя, то П. выполнил обязательства по оплате векселя.
Согласно п. 1.1 предварительного договора предусмотрено, что право собственности ООО "..." на спорную квартиру на момент заключения договора не оформлено.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.4 предварительного договора ООО "..." и П. обязуются в течение 30 (тридцати) дней, после получения истцом свидетельства о праве собственности заключить основной договор купли-продажи ..., ответчик обязуется в срок до ... года передать ООО "..." вексель на сумму ... рублей.
Между тем право собственности на квартиру общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: РБ, ... зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "..." только ... года.
В суд ООО "..." обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что П. нарушены предусмотренные договором обязательства о передаче обществу обеспечительного взноса (векселя) до ... года.
Следовательно, истец на момент подписания предварительного договора собственником спорного объекта недвижимого имущества не являлся, не являлся он им на дату исполнения обязательства передачи (... года) П. в обеспечение обязательства по договору о передаче ООО "..." векселя на сумму ... рублей, в связи, с чем в указанные периоды истец не мог отчуждать недвижимое имущество, которое ему не принадлежало.
В связи, с чем доводы ООО "..." о том, что в установленный предварительным договором срок обеспечительный платеж ФИО2 не внесен, в силу п. .. истец расторг предварительный договор купли-продажи квартиры и направил извещение N ... от ... года о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, договор считается расторгнутым с момента получения ответчиком уведомления о расторжении договора является несостоятельным, поскольку на момент направления уведомления ответчику о расторжение договора право собственности на спорную квартиру за ООО "..." не было оформлено, свои обязательства общество не исполнило.
По правилам п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, П., как должник по обязательству, предусматривающему в обеспечение исполнения обязательства передать в срок до ... года ООО "..." вексель на сумму ... рублей, не считается просрочившим ввиду того, что ООО "..." как кредитор не совершил действия, предусмотренных договором, а именно не принял в счет обеспечение исполнения обязательства вексель на сумму ... рублей.
В связи с изложенным суд кассационной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом доводов о существенном нарушении условий предварительного договора N ... о заключении договора купли-продажи квартиры от ... года и невыполнения, принятых П. на себя обязательств.
Следовательно, решение суда от 17 ноября 2011 года нельзя признать законным и оно подлежит отмене.
Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены в полном объеме, собирания новых доказательств не требуется, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора N ... о заключении договора купли-продажи квартиры от ... года отказать.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ (в редакции, действующей до 01.01.2012 г.), ст. 2 Федерального закона от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 ноября 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым: "в удовлетворении исковых требований ООО "..." к П. о расторжении предварительного договора N ... о заключении договора купли-продажи ..., в жилом доме по ... РБ от 25 июня 2010 года отказать".
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
Г.К.ЗАЙНУЛЛИНА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)