Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Анкушева Сергея Александровича: Фролова Надежда Васильевна - представитель по нотариальной доверенности N 49 АА 0071089 от 14.09.2012;
- от Индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны: не явились;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
на решение от 14.05.2013
по делу N А37-276/2013
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Сторчак Н.В.
по иску Индивидуального предпринимателя Анкушева Сергея Александровича
к Индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне
о признании ипотеки в силу закона отсутствующей
и по встречному иску Индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
к Индивидуальному предпринимателю Анкушеву Сергею Александровичу
о расторжении договора купли-продажи и обязании возвратить нежилое помещение
третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
установил:
Индивидуальный предприниматель Анкушев Сергей Александрович (ОГРНИП 304491128100045, ИНН 490700532873, далее - ИП Анкушев С.А., истец), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне (ОГРНИП 306491009300029, ИНН 490906258247, далее - ИП Наумова Н.Н.) о признании обременения права собственности истца на недвижимое имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корп. 1, зарегистрированного 27.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 49-09-01/023/2010-224, отсутствующим, взыскании судебных издержек в размере 500 руб. (с учетом принятого судом отказа истца от иска в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу погасить (прекратить) регистрационную запись от 27.10.2012 N 01/023/2010-224 об ипотеке в силу закона в ЕГРП в отношении недвижимого имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корп. 1).
ИП Наумова Н.Н., обратилась в Арбитражный суд Магаданской области со встречным исковым заявлением к ИП Анкушеву С.А. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2010, заключенного между сторонами, и об обязании ответчика, возвратить истцу нежилое помещение с оформлением передаточного акта в течение месяца после аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корпус 1, которое определением Арбитражного суда Магаданской области принято к производству совместно с первоначально поданным иском.
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 14.05.2013 признано отсутствующим обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона на помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корп. 1, во взыскании судебных издержек в размере 500 руб. отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ИП Наумова Н.Н. обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы ссылается на нарушение ИП Анкушевым С.А. существенных условий договора, а именно графика платежей; утрату интереса к исполнению данной сделки у продавца ввиду роста цен на недвижимость в г. Магадане по сравнению с 2010 годом; отказ от договора до даты внесения истцом по первоначальному иску денежных средств на депозит нотариуса; направление писем ответчиком 14.07.2012 и 08.09.2012 после получения им претензии об отказе от исполнения договора.
Отзыва на апелляционную жалобу не предоставлено.
ИП Наумова Н.Н., извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей не обеспечила, направила телефонограмму о невозможности прибыть в заседание и ходатайствовала рассмотреть свою жалобу в ее отсутствие.
Представитель истца в судебном выступлении просил оставить решение суда без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.12.2010 между ИП Наумовой Н.Н. (продавец) и ИП Анкушевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец передал ответчику нежилое помещение, площадью 50,2 кв. м (кадастровый номер 49-49-01/019/2007-139), расположенное в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Магадан, улица Колымская, 10, корпус 1 (далее - договор).
Цена объекта недвижимости определена в размере 575 000 руб. Оплата производится с рассрочкой платежа: до 15.01.2011-200 000 руб.; не позднее 15.05.2012-375 000 руб. (пункт 4 договора).
Объект недвижимости передается без составления акта приема-передачи, договор является документом о передаче недвижимости.
27.12.2010 за Анкушевым С.А. зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2010, запись о регистрации N 49-49-01/023/2010-224) с указанием обременения права: ипотека в силу закона.
В сроки, установленные договором купли-продажи истцом денежные средства в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости ответчику не переданы.
В материалах дела имеется письмо от 30.06.2013 в котором ИП Наумова Н.Н. обратилась к Анкушеву С.А. с требованием об оплате задолженности по договору в срок до 30.06.2013, предупредив о возможном расторжении договора (сведений о направлении и получении данного письма ответчиком в материалах дела не имеется).
Письмом от 02.07.2012 (направлено ответчику 04.07.2012) ИП Наумова Н.Н. уведомила Анкушева С.А. о расторжении с 01.07.2012 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 10, корпус 1.
Из пояснений С.А.Анкушева следует, что в период с 25.06.2012 по 07.07.2012 он находился в городе Москве на стационарном лечении. Указанные обстоятельства подтверждены также решением Арбитражного суда Магаданской области по делу N А37-3210/2012 по иску ИП Наумовой к ИП Анкушеву о возврате неоплаченного товара, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 без изменения.
В письме от 14.07.2012 истец подтвердил задолженность в размере 575 000 руб. и просил сообщить банковские реквизиты для перечисления средств; в письме от 08.09.2012 просил ответчика явиться 15.09.2012 в его офис N 224 по ул. Пролетарской, дом 11 в г. Магадане для передачи денежных средств, сообщил о готовности обсудить иные способы передачи денежных средств, просил также сообщить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
Платежные реквизиты продавцом покупателю не были сообщены, в офис Анкушева С.А. для получения денежных средств Наумова Н.Н. не явилась.
В связи с неоплатой объекта недвижимости по договору, ИП Наумова Н.Н. обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском к ИП Наумову Н.Н. о возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корпус 1, в удовлетворении которого ей решением Арбитражного суда Магаданской области по делу N А37-3210/2012 от 25.10.2012 было отказано.
25.12.2012 денежные средства за спорный объект недвижимости были внесены истцом на депозитный счет нотариуса Магаданского городского нотариального округа О.А.Билык. (акт приема-передачи денежных средств от 25.12.2012, квитанция о приеме денежных средств в депозит), о чем 12.01.2013 истец уведомил ответчика (указанное письмо возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения).
08.02.2013 ИП Анкушеву С.А. отказано в государственной регистрации прекращения регистрационной записи N 01//023/2010-224 от 27.12.2010 по причине отсутствия заявления Наумовой Н.Н. о прекращении государственной регистрации прекращения обременения со стороны Наумовой Н.Н., что явилось основанием для обращения его в Арбитражный суд Магаданской области с настоящим иском.
В свою очередь, ИП Наумова Н.Н. обратилась с встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи спорного нежилого помещения и его возврате.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В отношении встречного иска.
Исходя из установленных обстоятельств дела, суд установил, что между сторонами заключался договор купли-продажи недвижимости в кредит, правоотношения по которому регламентируются параграфом 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа", статьями 488, 489 (Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), условиями договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 ГК РФ).
В соответствии с частями 1, 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
04.07.2012 истица по встречному иску направила ИП Анкушеву С.А. уведомление о расторжении договора, факт получения которого ответчик не отрицает. Ответ на данное письмо получен не был, в связи с чем, истицей заявлено соответствующее требование в арбитражный суд.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Из смысла указанных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.
Договор купли-продажи от 27.12.2010 не содержит условий, предоставляющих право продавцу расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате имущества.
Таким образом, предметом судебной оценки являются обстоятельства, касающиеся исполнения ИП Анкушевым С.А. обязательств по оплате спорного нежилого помещения.
В срок, установленный договором, оплата произведена не была.
Между тем, 14.07.2012 и 08.09.2012 ИП Анкушев С.А. обратился к ИП Наумовой Н.Н. с письмами, в которых просил указать реквизиты для перечисления денежных средств или прийти по адресу им указанному для получения денежных средств, что истицей по встречному иску исполнено не было, в связи с чем, 25.12.2012 денежные средства были внесены на депозит нотариуса.
В соответствии со статьей 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником, в том числе, вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Не сообщив ИП Анкушеву А.С. реквизиты для оплаты денежных средств (в договоре они отсутствовали), и, не явившись с офис покупателя для принятия денежных средств, фактически истица уклонилась от получения денежных средств, в связи с чем, ИП Анкушев А.С. был вправе внести денежные средства на депозит нотариуса и с момента такого внесения считается исполнившим обязательство по договору купли-продажи.
Доводы жалобы о нарушении Анкушевым С.А. существенных условий договора купли-продажи рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются, поскольку оплата спорного имущества в срок не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу нежилого помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела не следует, что нарушением ответчиком срока оплаты истице причинен такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
До июля 2012 года истица по встречному иску с требованием об оплате по договору не обращалась.
Из переписки сторон, имеющейся в материалах дела, и апелляционной жалобы следует, что фактически, расторжение договора обусловлено ростом цен на недвижимое имущество в г. Магадане по сравнению с 2010 годом, в связи с чем, истица фактически утратила интерес к совершенной ею сделке и ее исполнению.
Между тем, в силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в связи с чем, заключив его на предусмотренных в нем условиях, несут все риски, связанные с исполнением.
Рост цен на недвижимость в Магаданской области в 2012 году по сравнению с 2010 годом не является тем обстоятельством, которое в соответствии со статьей 451 ГК РФ может быть признано основанием для одностороннего расторжения договора после его исполнения ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Заключая договор купли-продажи 27.12.2010 на указанных в нем условиях (с рассрочкой платежа на 2 года), истица при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, должна была предвидеть изменение цен на рынке недвижимости.
Доводы жалобы о том, что Наумова Н.Н. отказалась от договора до даты внесения истцом по первоначальному иску денежных средств на депозит нотариуса не соответствует установленным обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Между тем, условиями договора не предусмотрен односторонний отказ от договора купли-продажи в случае несвоевременной оплаты, а требование в суд ИП Наумовой Н.Н. было заявлено только после предъявления иска ИП Анкушева А.С. и внесения оплаты на депозит нотариуса (10.04.2013).
Таким образом, установив значимые для разрешения настоящего спора обстоятельства, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
С учетом установленных выше обстоятельств, суд первой инстанции, руководствуясь положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ, пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 55 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о правомерности заявленных требований ИП Анкушева А.С. о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, поскольку обязательства, вытекающие из договора от 23.12.2010 прекратились исполнением, что влечет прекращение обеспечивающих исполнение указанного договора обязательств.
По данным основаниям апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Государственная пошлина согласно требованиям статьи 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 14.05.2013 по делу N А37-276/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2013 N 06АП-3556/2013 ПО ДЕЛУ N А37-276/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. N 06АП-3556/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Анкушева Сергея Александровича: Фролова Надежда Васильевна - представитель по нотариальной доверенности N 49 АА 0071089 от 14.09.2012;
- от Индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны: не явились;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
на решение от 14.05.2013
по делу N А37-276/2013
Арбитражного суда Магаданской области
принятое судьей Сторчак Н.В.
по иску Индивидуального предпринимателя Анкушева Сергея Александровича
к Индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне
о признании ипотеки в силу закона отсутствующей
и по встречному иску Индивидуального предпринимателя Наумовой Натальи Николаевны
к Индивидуальному предпринимателю Анкушеву Сергею Александровичу
о расторжении договора купли-продажи и обязании возвратить нежилое помещение
третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу
установил:
Индивидуальный предприниматель Анкушев Сергей Александрович (ОГРНИП 304491128100045, ИНН 490700532873, далее - ИП Анкушев С.А., истец), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Наумовой Наталье Николаевне (ОГРНИП 306491009300029, ИНН 490906258247, далее - ИП Наумова Н.Н.) о признании обременения права собственности истца на недвижимое имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корп. 1, зарегистрированного 27.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 49-09-01/023/2010-224, отсутствующим, взыскании судебных издержек в размере 500 руб. (с учетом принятого судом отказа истца от иска в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу погасить (прекратить) регистрационную запись от 27.10.2012 N 01/023/2010-224 об ипотеке в силу закона в ЕГРП в отношении недвижимого имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корп. 1).
ИП Наумова Н.Н., обратилась в Арбитражный суд Магаданской области со встречным исковым заявлением к ИП Анкушеву С.А. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2010, заключенного между сторонами, и об обязании ответчика, возвратить истцу нежилое помещение с оформлением передаточного акта в течение месяца после аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корпус 1, которое определением Арбитражного суда Магаданской области принято к производству совместно с первоначально поданным иском.
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 14.05.2013 признано отсутствующим обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона на помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корп. 1, во взыскании судебных издержек в размере 500 руб. отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ИП Наумова Н.Н. обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы ссылается на нарушение ИП Анкушевым С.А. существенных условий договора, а именно графика платежей; утрату интереса к исполнению данной сделки у продавца ввиду роста цен на недвижимость в г. Магадане по сравнению с 2010 годом; отказ от договора до даты внесения истцом по первоначальному иску денежных средств на депозит нотариуса; направление писем ответчиком 14.07.2012 и 08.09.2012 после получения им претензии об отказе от исполнения договора.
Отзыва на апелляционную жалобу не предоставлено.
ИП Наумова Н.Н., извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей не обеспечила, направила телефонограмму о невозможности прибыть в заседание и ходатайствовала рассмотреть свою жалобу в ее отсутствие.
Представитель истца в судебном выступлении просил оставить решение суда без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.12.2010 между ИП Наумовой Н.Н. (продавец) и ИП Анкушевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец передал ответчику нежилое помещение, площадью 50,2 кв. м (кадастровый номер 49-49-01/019/2007-139), расположенное в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Магадан, улица Колымская, 10, корпус 1 (далее - договор).
Цена объекта недвижимости определена в размере 575 000 руб. Оплата производится с рассрочкой платежа: до 15.01.2011-200 000 руб.; не позднее 15.05.2012-375 000 руб. (пункт 4 договора).
Объект недвижимости передается без составления акта приема-передачи, договор является документом о передаче недвижимости.
27.12.2010 за Анкушевым С.А. зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2010, запись о регистрации N 49-49-01/023/2010-224) с указанием обременения права: ипотека в силу закона.
В сроки, установленные договором купли-продажи истцом денежные средства в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости ответчику не переданы.
В материалах дела имеется письмо от 30.06.2013 в котором ИП Наумова Н.Н. обратилась к Анкушеву С.А. с требованием об оплате задолженности по договору в срок до 30.06.2013, предупредив о возможном расторжении договора (сведений о направлении и получении данного письма ответчиком в материалах дела не имеется).
Письмом от 02.07.2012 (направлено ответчику 04.07.2012) ИП Наумова Н.Н. уведомила Анкушева С.А. о расторжении с 01.07.2012 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, 10, корпус 1.
Из пояснений С.А.Анкушева следует, что в период с 25.06.2012 по 07.07.2012 он находился в городе Москве на стационарном лечении. Указанные обстоятельства подтверждены также решением Арбитражного суда Магаданской области по делу N А37-3210/2012 по иску ИП Наумовой к ИП Анкушеву о возврате неоплаченного товара, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 без изменения.
В письме от 14.07.2012 истец подтвердил задолженность в размере 575 000 руб. и просил сообщить банковские реквизиты для перечисления средств; в письме от 08.09.2012 просил ответчика явиться 15.09.2012 в его офис N 224 по ул. Пролетарской, дом 11 в г. Магадане для передачи денежных средств, сообщил о готовности обсудить иные способы передачи денежных средств, просил также сообщить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
Платежные реквизиты продавцом покупателю не были сообщены, в офис Анкушева С.А. для получения денежных средств Наумова Н.Н. не явилась.
В связи с неоплатой объекта недвижимости по договору, ИП Наумова Н.Н. обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском к ИП Наумову Н.Н. о возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Колымская, д. 10, корпус 1, в удовлетворении которого ей решением Арбитражного суда Магаданской области по делу N А37-3210/2012 от 25.10.2012 было отказано.
25.12.2012 денежные средства за спорный объект недвижимости были внесены истцом на депозитный счет нотариуса Магаданского городского нотариального округа О.А.Билык. (акт приема-передачи денежных средств от 25.12.2012, квитанция о приеме денежных средств в депозит), о чем 12.01.2013 истец уведомил ответчика (указанное письмо возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения).
08.02.2013 ИП Анкушеву С.А. отказано в государственной регистрации прекращения регистрационной записи N 01//023/2010-224 от 27.12.2010 по причине отсутствия заявления Наумовой Н.Н. о прекращении государственной регистрации прекращения обременения со стороны Наумовой Н.Н., что явилось основанием для обращения его в Арбитражный суд Магаданской области с настоящим иском.
В свою очередь, ИП Наумова Н.Н. обратилась с встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи спорного нежилого помещения и его возврате.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В отношении встречного иска.
Исходя из установленных обстоятельств дела, суд установил, что между сторонами заключался договор купли-продажи недвижимости в кредит, правоотношения по которому регламентируются параграфом 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа", статьями 488, 489 (Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), условиями договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 ГК РФ).
В соответствии с частями 1, 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
04.07.2012 истица по встречному иску направила ИП Анкушеву С.А. уведомление о расторжении договора, факт получения которого ответчик не отрицает. Ответ на данное письмо получен не был, в связи с чем, истицей заявлено соответствующее требование в арбитражный суд.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Из смысла указанных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.
Договор купли-продажи от 27.12.2010 не содержит условий, предоставляющих право продавцу расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате имущества.
Таким образом, предметом судебной оценки являются обстоятельства, касающиеся исполнения ИП Анкушевым С.А. обязательств по оплате спорного нежилого помещения.
В срок, установленный договором, оплата произведена не была.
Между тем, 14.07.2012 и 08.09.2012 ИП Анкушев С.А. обратился к ИП Наумовой Н.Н. с письмами, в которых просил указать реквизиты для перечисления денежных средств или прийти по адресу им указанному для получения денежных средств, что истицей по встречному иску исполнено не было, в связи с чем, 25.12.2012 денежные средства были внесены на депозит нотариуса.
В соответствии со статьей 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником, в том числе, вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Не сообщив ИП Анкушеву А.С. реквизиты для оплаты денежных средств (в договоре они отсутствовали), и, не явившись с офис покупателя для принятия денежных средств, фактически истица уклонилась от получения денежных средств, в связи с чем, ИП Анкушев А.С. был вправе внести денежные средства на депозит нотариуса и с момента такого внесения считается исполнившим обязательство по договору купли-продажи.
Доводы жалобы о нарушении Анкушевым С.А. существенных условий договора купли-продажи рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклоняются, поскольку оплата спорного имущества в срок не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу нежилого помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела не следует, что нарушением ответчиком срока оплаты истице причинен такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
До июля 2012 года истица по встречному иску с требованием об оплате по договору не обращалась.
Из переписки сторон, имеющейся в материалах дела, и апелляционной жалобы следует, что фактически, расторжение договора обусловлено ростом цен на недвижимое имущество в г. Магадане по сравнению с 2010 годом, в связи с чем, истица фактически утратила интерес к совершенной ею сделке и ее исполнению.
Между тем, в силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в связи с чем, заключив его на предусмотренных в нем условиях, несут все риски, связанные с исполнением.
Рост цен на недвижимость в Магаданской области в 2012 году по сравнению с 2010 годом не является тем обстоятельством, которое в соответствии со статьей 451 ГК РФ может быть признано основанием для одностороннего расторжения договора после его исполнения ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Заключая договор купли-продажи 27.12.2010 на указанных в нем условиях (с рассрочкой платежа на 2 года), истица при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, должна была предвидеть изменение цен на рынке недвижимости.
Доводы жалобы о том, что Наумова Н.Н. отказалась от договора до даты внесения истцом по первоначальному иску денежных средств на депозит нотариуса не соответствует установленным обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Между тем, условиями договора не предусмотрен односторонний отказ от договора купли-продажи в случае несвоевременной оплаты, а требование в суд ИП Наумовой Н.Н. было заявлено только после предъявления иска ИП Анкушева А.С. и внесения оплаты на депозит нотариуса (10.04.2013).
Таким образом, установив значимые для разрешения настоящего спора обстоятельства, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
С учетом установленных выше обстоятельств, суд первой инстанции, руководствуясь положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, пункта 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ, пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 55 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о правомерности заявленных требований ИП Анкушева А.С. о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, поскольку обязательства, вытекающие из договора от 23.12.2010 прекратились исполнением, что влечет прекращение обеспечивающих исполнение указанного договора обязательств.
По данным основаниям апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Государственная пошлина согласно требованиям статьи 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 14.05.2013 по делу N А37-276/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)