Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" (далее - общество "Орион") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2012 по делу N А60-2939/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Орион" (ИНН: 6674201307, ОГРН: 1069674085348) - Чененов Ю.А. (доверенность от 01.06.2012).
Общество "Орион" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу "Управление торговли Приволжско-Уральского военного округа" (ИНН: 6670266695, ОГРН: 1096658012076; далее - общество "Управление торговли ПУрВО") о взыскании 470 065 руб. 50 коп., в том числе 357 733 руб., затраченных на ремонт нежилого помещения N 1 - 13, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 141, а также 116 332 руб. 50 коп., уплаченных в качестве арендной в период проведения ремонта.
Обществом "Управление торговли ПУрВО" заявлено встречное исковое требование к обществу "Орион" о взыскании 542 885 руб. неосновательного обогащения за фактическое пользование помещениями в период с 01.11.2011 по 31.05.2012, 181 422 руб. 51 коп. неосновательного обогащения за потребленные коммунальные услуги за период с августа 2011 г. по апрель 2012 г., 1137 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 21.05.2012, а также об освобождении нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 143, помещения N 1 - 13. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 22.06.2012 (судья Ефимов Д.В.) в удовлетворении исковых требований общества "Орион" отказано. Исковые требования общества "Управление торговли ПУрВО" удовлетворены. С общества "Орион" в пользу общества "Управление торговли ПУрВО" взыскано 724 307 руб. 51 коп. долга, 1137 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 21.05.2012. На общество "Орион" возложена обязанность возвратить обществу "Управление торговли ПУрВО" названное нежилое помещение.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Орион" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 431, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Как считает заявитель, предварительным договором и имеющимися в деле актами передачи имущества подтверждается, что спорное помещение передавалось обществу "Орион" в целях проведения в нем ремонта, а не в аренду. По мнению заявителя, исходя из условий предварительного договора, все перечисляемые по нему денежные средства являются обеспечительным ежемесячным взносом, и не могут рассматриваться как арендная плата. Общество "Орион" не согласно с выводом судов о несогласованности сторонами ремонта в спорном помещении, полагает, что проведение ремонтных работ было согласовано при подписании предварительного договора; имеющимися в деле документами подтверждаются факт проведения ремонта и размер понесенных расходов на его проведение. Заявитель считает, что обществом "Управление торговли ПУрВО" не доказан факт пользования обществом "Орион" спорным помещением и период такого пользования.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Управление торговли ПУрВО" (арендодатель) и обществом "Орион" (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения от 29.04.2011 N 24-А, согласно условиям которого стороны обязались в срок до 30.10.2011 заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 178,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 141, помещения N 1 - 13.
Согласно п. 2.1 договора в период действия договора арендатор ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в размере 77 555 руб., в том числе налог на добавленную стоимость, в качество обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Обеспечительный взнос покрывает затраты Арендодателя по содержанию помещений, прилегающей территории, эксплуатационным расходам и базовую часть арендной платы.
В п. 2.2 договора предусмотрено, что дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы по электроэнергии, водоснабжению и канализации, теплоснабжению.
Пунктом 2.6 предварительного договора предусмотрено, что арендатор обязуется осуществить в помещении согласованные с арендодателем работы, получив необходимые для их осуществления разрешения государственных и иных органов. Данные работы признаются сторонами неотделимыми улучшениями.
В силу п. 2.6 договора при расторжении либо прекращении действия договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение, переданное для производства работ, по акту приема-передачи. Помещение передается со всеми неотделимыми улучшениями и исправно работающим оборудованием.
Сторонами согласован проект договора аренды (приложение N 1 к предварительному договору).
Спорное помещение передано обществу "Орион" по акту приема-передачи от 23.05.2011. В данном акте, подписанном сторонами, в описании технического состояния помещения указано, что потолок, окна, пол, стены, дверь, освещение находятся в отличном состоянии, противопожарная сигнализация в рабочем состоянии; помещение соответствует условиям договора, для его использования по назначению, обозначенному в договоре, пригодно. Какие-либо замечания и претензии по техническому состоянию спорного помещения в данном акте отсутствуют.
Общество "Орион", ссылаясь на ненадлежащее состояние переданных в аренду помещений и выполнение им ремонта этих помещений, невозможность их использования по назначению в период проведения ремонта обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, основываясь на положениях ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество "Управление торговли ПУрВО", ссылаясь на то, что общество "Орион" пользовалось спорными нежилыми помещениями без установленных законом или договором оснований, не вносило плату за такое пользование, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения и освобождении спорного имущества.
Отказывая в удовлетворении требований общества "Орион" и удовлетворяя встречные требования общества "Управление торговли ПУрВО", суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из смысла названных положений закона, арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судами установлено, что в акте приема-передачи от 23.05.2011 (т. 1, л. д. 122) стороны указали, что спорные нежилые помещения соответствуют требованиям договора, техническое состояние помещений отличное и позволяет использовать их по назначению.
Доказательств, подтверждающих, что переданное обществу "Орион" имущество, не соответствует условиям договора аренды и назначению имущества, а также свидетельствующих о принятии обществом "Орион" мер к расторжению договора и возврату принятых нежилых помещений в связи с невозможностью их использования, в материалы дела не представлено.
Судами также принято во внимание, что сторонами ни в договоре, ни в акте приема-передачи не содержится положений об условиях и сроках проведения каких-либо ремонтных работ.
Документов согласования обществом "Орион" с обществом "Управление торговли ПУрВО" проведения каких-либо работ в спорных помещениях в деле также не имеется.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор от 23.05.2011 N 23/2, акт от 08.07.2011 N 1, калькуляция на отделочные работы, товарные и кассовые чеки, суды пришли к выводу о недоказанности обществом "Орион" факта выполнения ремонтных работ в переданных помещениях, а также факта несения расходов по оплате выполненных работ.
При этом представленные обществом "Орион" кассовые и товарные чеки не приняты судами в качестве доказательств, подтверждающих факт выполнения каких-либо ремонтных работ в спорном помещении либо стоимость строительных материалов, использованных в этом помещении, поскольку из них невозможно установить лицо, понесшее фактические расходы по приобретению строительных материалов, факт их использования непосредственно для ремонта спорных помещений.
При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении требований общества "Орион".
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Принимая во внимание, что до окончания предусмотренного предварительным договором от 29.04.2011 N 24-А срока, основной договор между сторонами заключен не был, при этом переданные обществу "Орион" по акту приема-передачи от 23.05.2011 нежилые помещения обществу "Управление торговли ПУрВО" не возвращены, суды пришли к верному выводу о том, что в период с 01.11.2011 по 31.05.2012 общество "Орион" пользовалось спорными нежилыми помещениями без установленных законом или сделкой оснований.
С учетом этого и поскольку доказательств внесения обществом "Орион" собственнику помещений платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что общество "Орион" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
По смыслу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой цена должна быть определена исходя из цены, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Суды, учитывая, что в п. 2.1 предварительного договора от 29.04.2011 N 24-А сторонами установлен размер обеспечительного взноса (77 555 руб.), который, в том числе покрывает базовую часть арендной платы, при этом в таком же размере сторонами в проекте договора аренды определена арендная плата, обществом "Орион" в материалы дела не представлены доказательства того, что за фактическое пользование подлежит уплате иная сумма, отличная от той, которая определена в предварительном договоре и проекте договора аренды, признали обоснованным применение обществом "Управление торговли ПУрВО" при расчете суммы неосновательного обогащения указанного размера платы, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 2 ст. 1105, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, установив отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возмещение обществом "Орион" обществу "Управление торговли ПУрВО" 181 422 руб. 51 коп. расходов на оплату электроэнергии и коммунальных услуг, потребленных обществом "Орион" в период пользования нежилыми помещениями с июля 2011 г. по апрель 2012 г., суды пришли к верному выводу о том, что невозмещение ответчиком истцу стоимости таких расходов свидетельствует о возникновении у общества "Орион" неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования общества "Управление торговли ПУрВО" и взыскали с общества "Орион" 724 307 руб. 51 коп. неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации суды также правомерно взыскали с общества "Орион" 1137 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 21.05.2012.
Кроме того, установив, что правовых оснований для занятия обществом "Орион" нежилых помещений ввиду отсутствия заключенного договора аренды не имеется, суды пришли к выводу об обоснованности требований об освобождении обществом "Орион" спорных помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что обществом "Управление торговли ПУрВО" не доказан факт пользования обществом "Орион" спорными помещениями и период такого пользования отклоняется. Данный факт проверен и признан доказанным судами первой и апелляционной инстанций на основании исследования и оценки в соответствии положениями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы дела документов. Основания для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что, исходя из предварительного договора и имеющихся в деле актов передачи имущества, спорные помещения передавалось обществу "Орион" в целях проведения в нем ремонта, а не в аренду, в данном случае не имеют правового значения для взыскания неосновательного обогащения с учетом недоказанности обстоятельств необходимости и согласованности проведения ремонта, и установленных судами обстоятельств о передаче помещений в надлежащем состоянии и их нахождения в пользовании общества "Орион".
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2012 по делу N А60-2939/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.02.2013 N Ф09-13162/12 ПО ДЕЛУ N А60-2939/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. N Ф09-13162/12
Дело N А60-2939/12
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" (далее - общество "Орион") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2012 по делу N А60-2939/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Орион" (ИНН: 6674201307, ОГРН: 1069674085348) - Чененов Ю.А. (доверенность от 01.06.2012).
Общество "Орион" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу "Управление торговли Приволжско-Уральского военного округа" (ИНН: 6670266695, ОГРН: 1096658012076; далее - общество "Управление торговли ПУрВО") о взыскании 470 065 руб. 50 коп., в том числе 357 733 руб., затраченных на ремонт нежилого помещения N 1 - 13, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 141, а также 116 332 руб. 50 коп., уплаченных в качестве арендной в период проведения ремонта.
Обществом "Управление торговли ПУрВО" заявлено встречное исковое требование к обществу "Орион" о взыскании 542 885 руб. неосновательного обогащения за фактическое пользование помещениями в период с 01.11.2011 по 31.05.2012, 181 422 руб. 51 коп. неосновательного обогащения за потребленные коммунальные услуги за период с августа 2011 г. по апрель 2012 г., 1137 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 21.05.2012, а также об освобождении нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 143, помещения N 1 - 13. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 22.06.2012 (судья Ефимов Д.В.) в удовлетворении исковых требований общества "Орион" отказано. Исковые требования общества "Управление торговли ПУрВО" удовлетворены. С общества "Орион" в пользу общества "Управление торговли ПУрВО" взыскано 724 307 руб. 51 коп. долга, 1137 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 21.05.2012. На общество "Орион" возложена обязанность возвратить обществу "Управление торговли ПУрВО" названное нежилое помещение.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Орион" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 431, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Как считает заявитель, предварительным договором и имеющимися в деле актами передачи имущества подтверждается, что спорное помещение передавалось обществу "Орион" в целях проведения в нем ремонта, а не в аренду. По мнению заявителя, исходя из условий предварительного договора, все перечисляемые по нему денежные средства являются обеспечительным ежемесячным взносом, и не могут рассматриваться как арендная плата. Общество "Орион" не согласно с выводом судов о несогласованности сторонами ремонта в спорном помещении, полагает, что проведение ремонтных работ было согласовано при подписании предварительного договора; имеющимися в деле документами подтверждаются факт проведения ремонта и размер понесенных расходов на его проведение. Заявитель считает, что обществом "Управление торговли ПУрВО" не доказан факт пользования обществом "Орион" спорным помещением и период такого пользования.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Управление торговли ПУрВО" (арендодатель) и обществом "Орион" (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения от 29.04.2011 N 24-А, согласно условиям которого стороны обязались в срок до 30.10.2011 заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 178,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 141, помещения N 1 - 13.
Согласно п. 2.1 договора в период действия договора арендатор ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в размере 77 555 руб., в том числе налог на добавленную стоимость, в качество обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Обеспечительный взнос покрывает затраты Арендодателя по содержанию помещений, прилегающей территории, эксплуатационным расходам и базовую часть арендной платы.
В п. 2.2 договора предусмотрено, что дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы по электроэнергии, водоснабжению и канализации, теплоснабжению.
Пунктом 2.6 предварительного договора предусмотрено, что арендатор обязуется осуществить в помещении согласованные с арендодателем работы, получив необходимые для их осуществления разрешения государственных и иных органов. Данные работы признаются сторонами неотделимыми улучшениями.
В силу п. 2.6 договора при расторжении либо прекращении действия договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение, переданное для производства работ, по акту приема-передачи. Помещение передается со всеми неотделимыми улучшениями и исправно работающим оборудованием.
Сторонами согласован проект договора аренды (приложение N 1 к предварительному договору).
Спорное помещение передано обществу "Орион" по акту приема-передачи от 23.05.2011. В данном акте, подписанном сторонами, в описании технического состояния помещения указано, что потолок, окна, пол, стены, дверь, освещение находятся в отличном состоянии, противопожарная сигнализация в рабочем состоянии; помещение соответствует условиям договора, для его использования по назначению, обозначенному в договоре, пригодно. Какие-либо замечания и претензии по техническому состоянию спорного помещения в данном акте отсутствуют.
Общество "Орион", ссылаясь на ненадлежащее состояние переданных в аренду помещений и выполнение им ремонта этих помещений, невозможность их использования по назначению в период проведения ремонта обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, основываясь на положениях ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество "Управление торговли ПУрВО", ссылаясь на то, что общество "Орион" пользовалось спорными нежилыми помещениями без установленных законом или договором оснований, не вносило плату за такое пользование, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения и освобождении спорного имущества.
Отказывая в удовлетворении требований общества "Орион" и удовлетворяя встречные требования общества "Управление торговли ПУрВО", суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из смысла названных положений закона, арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судами установлено, что в акте приема-передачи от 23.05.2011 (т. 1, л. д. 122) стороны указали, что спорные нежилые помещения соответствуют требованиям договора, техническое состояние помещений отличное и позволяет использовать их по назначению.
Доказательств, подтверждающих, что переданное обществу "Орион" имущество, не соответствует условиям договора аренды и назначению имущества, а также свидетельствующих о принятии обществом "Орион" мер к расторжению договора и возврату принятых нежилых помещений в связи с невозможностью их использования, в материалы дела не представлено.
Судами также принято во внимание, что сторонами ни в договоре, ни в акте приема-передачи не содержится положений об условиях и сроках проведения каких-либо ремонтных работ.
Документов согласования обществом "Орион" с обществом "Управление торговли ПУрВО" проведения каких-либо работ в спорных помещениях в деле также не имеется.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор от 23.05.2011 N 23/2, акт от 08.07.2011 N 1, калькуляция на отделочные работы, товарные и кассовые чеки, суды пришли к выводу о недоказанности обществом "Орион" факта выполнения ремонтных работ в переданных помещениях, а также факта несения расходов по оплате выполненных работ.
При этом представленные обществом "Орион" кассовые и товарные чеки не приняты судами в качестве доказательств, подтверждающих факт выполнения каких-либо ремонтных работ в спорном помещении либо стоимость строительных материалов, использованных в этом помещении, поскольку из них невозможно установить лицо, понесшее фактические расходы по приобретению строительных материалов, факт их использования непосредственно для ремонта спорных помещений.
При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении требований общества "Орион".
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Принимая во внимание, что до окончания предусмотренного предварительным договором от 29.04.2011 N 24-А срока, основной договор между сторонами заключен не был, при этом переданные обществу "Орион" по акту приема-передачи от 23.05.2011 нежилые помещения обществу "Управление торговли ПУрВО" не возвращены, суды пришли к верному выводу о том, что в период с 01.11.2011 по 31.05.2012 общество "Орион" пользовалось спорными нежилыми помещениями без установленных законом или сделкой оснований.
С учетом этого и поскольку доказательств внесения обществом "Орион" собственнику помещений платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что общество "Орион" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
По смыслу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой цена должна быть определена исходя из цены, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Суды, учитывая, что в п. 2.1 предварительного договора от 29.04.2011 N 24-А сторонами установлен размер обеспечительного взноса (77 555 руб.), который, в том числе покрывает базовую часть арендной платы, при этом в таком же размере сторонами в проекте договора аренды определена арендная плата, обществом "Орион" в материалы дела не представлены доказательства того, что за фактическое пользование подлежит уплате иная сумма, отличная от той, которая определена в предварительном договоре и проекте договора аренды, признали обоснованным применение обществом "Управление торговли ПУрВО" при расчете суммы неосновательного обогащения указанного размера платы, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 2 ст. 1105, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, установив отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возмещение обществом "Орион" обществу "Управление торговли ПУрВО" 181 422 руб. 51 коп. расходов на оплату электроэнергии и коммунальных услуг, потребленных обществом "Орион" в период пользования нежилыми помещениями с июля 2011 г. по апрель 2012 г., суды пришли к верному выводу о том, что невозмещение ответчиком истцу стоимости таких расходов свидетельствует о возникновении у общества "Орион" неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования общества "Управление торговли ПУрВО" и взыскали с общества "Орион" 724 307 руб. 51 коп. неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации суды также правомерно взыскали с общества "Орион" 1137 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.05.2012 по 21.05.2012.
Кроме того, установив, что правовых оснований для занятия обществом "Орион" нежилых помещений ввиду отсутствия заключенного договора аренды не имеется, суды пришли к выводу об обоснованности требований об освобождении обществом "Орион" спорных помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что обществом "Управление торговли ПУрВО" не доказан факт пользования обществом "Орион" спорными помещениями и период такого пользования отклоняется. Данный факт проверен и признан доказанным судами первой и апелляционной инстанций на основании исследования и оценки в соответствии положениями ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленных в материалы дела документов. Основания для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что, исходя из предварительного договора и имеющихся в деле актов передачи имущества, спорные помещения передавалось обществу "Орион" в целях проведения в нем ремонта, а не в аренду, в данном случае не имеют правового значения для взыскания неосновательного обогащения с учетом недоказанности обстоятельств необходимости и согласованности проведения ремонта, и установленных судами обстоятельств о передаче помещений в надлежащем состоянии и их нахождения в пользовании общества "Орион".
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2012 по делу N А60-2939/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орион" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)