Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "14" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" октября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Споткай Л.Е.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (истца) - Дружинина С.В., директора на основании протокола от 01.12.2011; Алексеева А.Н., представителя по доверенности от 21.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "09" июля 2013 года по делу N А33-8689/2012, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Красноярск в лице администрации г. Красноярска, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об урегулировании возникших разногласий между обществом и Департаментом по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 549,4 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Калинина. дом 70 В, помещение N 355, путем исключения приложения N 1 из договора и изложения формулировок пунктов 2.1. и 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:
1) 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, определяется как разница между рыночной стоимостью, которая согласно отчету об оценке от 08.02.2012 г. N 01-036 составляет 17 766 000 рублей и стоимостью неотделимых улучшений арендуемого объекта в сумме 11 211 181 рубль и составляет 6 544 819 рублей.
2) 2.3. Сумма которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 554 819 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями (далее ежемесячный платеж). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Определением от 23.08.2012 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета - Департамент градостроительства администрации г. Красноярска.
Определением от 18.04.2013 прекращено производство по делу в отношении ответчика - муниципальное образование город Красноярск в лице администрации г. Красноярска в связи с отказом истца от иска к данному ответчику.
Определением от 01.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель".
Истец уточнил исковые требования с учетом результатов судебных экспертиз определенных заключениями экспертов ОАО Красноярский "ПромстройНИИпроект" N 30-1633 от "13" июня 2013 года и ЗАО "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" N 01-3/2013 от "24" июня 2013 года, и просил внести изменения в договор купли-продажи Объекта, в части принятия формулировок пунктов 2.1., 2.2. и 2.3 в следующей редакции:
2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно экспертному заключению об оценке N 01-3/2013 от "24" июня 2013 года 12 567 796 (двенадцать миллионов пятьсот шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка без учета НДС.
2.2. Размер оплаты за объект определяется путем проведения зачета рыночной стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 11 439 714 (одиннадцати миллионов четырехсот тридцати девять тысяч семисот четырнадцати) рублей 48 копеек, без учета НДС, суммы обязательств по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2003 г. в размере 5 084 745 (пяти миллионов восьмидесяти четырех тысяч семисот сорока пяти) рублей 76 копеек, без учета НДС и уплатой денежных средств в размере 6 212 827 (шести миллионов двухсот двенадцати тысяч восьмисот двадцати семи) рублей 89 копеек.
Оплата за Объект производится Покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3 настоящего договора по следующим реквизитам: расчетный счет N 401018101060000001001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, получатель - Управление федерального казначейства по Красноярскому краю (департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска), ИНН 2466010657, КПП 246601001, код бюджетной классификации 905 1 14 02043 04 0000 410 - "доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных) в части реализации основных средств по указанному имуществу", ОКАТО 04 401 00 00 00.
В платежном поручении в графе "назначение платежа" Покупатель обязан указать: адрес Объекта, номер и дату настоящего Договора.
2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 6 212 827 (шести миллионов двухсот двенадцати тысяч восьмисот двадцати семи) рублей 89 копеек, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 103 547 (сто три тысячи пятьсот сорок семь) рублей 13 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истца принято судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 июля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, однако доводов в обоснование апелляционной жалобы не приводит.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 14.10.2013.
В судебное заседание представители Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Департамента градостроительства администрации г. Красноярска и общества с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" не прибыли. От Департамента градостроительства администрации г. Красноярска и общества с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" отзывы на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступали.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение названных лиц о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 5 сентября 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Виктория" отклонил апелляционную жалобу ответчика, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.
Согласно протоколу заседания комиссии по проведению конкурса на право аренды нежилого помещения кинотеатра "Молодежный" от 16.12.2003, проведено обсуждение представленных бизнес-планов участников конкурса, предложений по цене приобретения права аренды. Победителем конкурса признано общество с ограниченной ответственностью "Виктория". Одним из условий конкурса является проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается.
На основании конкурса между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.12.2003 N 8271, по условиям которого арендатору передается в пользование встроено-пристроенное нежилое помещение N 339 расположенное на 1 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 605,5 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В, для использования под культурно-досуговый центр (пункт 1.1 договора).
Срок договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2013 (пункт 2.1 договора). Размер арендной платы определен разделом 3 договора.
Пунктом 7.9 договора определено, что как победитель конкурса арендатор обязан вложить в реконструкцию арендованного помещения на безвозмездной основе инвестиции в размере 6 000 000 рублей.
Пунктом 7.10 договора определено, что арендатор обязан выполнять условия конкурса, указанные в приложении N 3.
По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещение передано арендатору в пользование.
В приложении N 3 к договору определены условия конкурса, которые обязан выполнить арендатор, в том числе:
- - предоставление проекта культурно-досугового центра;
- - проведение ремонта и модернизации не более 1 года;
- - предоставление видов и объемов работ по ремонту помещений, характеристики модернизации, суммы затрат на ремонт помещения и модернизацию;
- - проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается;
- - полное погашение задолженности ликвидируемого МУК "Кинотеатр "Молодежный", которая будет выявлена в процессе ликвидации;
- - трудоустройство членов коллектива МУК "Молодежный".
К договору прилагается план-схема арендуемых помещений с экспликацией.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2004.
Письмом от 26.01.2004 N 540 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о том, что не возражает против реконструкции арендуемого нежилого помещения за счет собственных средств арендатора.
Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска истцу выдано архитектурно-планировочное задание от 05.02.2004 на разработку проекта реконструкции нежилых встроено-пристроенных помещений по ул. Калинина, 70-В на основании вышеуказанного согласования Департамента.
Администрацией города Красноярска истцу выдано задание на проектирование реконструкции культурно-досугового центра от 15.01.2004.
Дополнениями от 19.01.2004 N 1, от 27.05.2004 N 2, от 26.01.2005 N 4, от 15.02.2006 N 5, от 23.01.2008 N 10, от 20.01.2009 N 11 стороны изменяли размер арендной платы, сроки платежа.
Дополнительным соглашением от 03.12.2004 N 3 срок ремонта и реконструкции продлен до 25.03.2005.
Дополнительным соглашением от 08.11.2006 стороны установили, что арендатор обязуется провести за счет собственных средств реконструкцию арендуемых помещений, после завершения строительно-монтажных работ безвозмездно передать арендодателю по акту приема-передачи законченный реконструкцией объект, в том числе увеличение площади, произошедшей в ходе реконструкции. Произведенные арендатором в результате реконструкции отделимые и неотделимые улучшения арендуемого объекта считаются муниципальной собственностью и передаются арендатором арендодателю по акту приема-передачи законченного реконструкцией объекта. Затраты, понесенные арендатором при реконструкции объекта, возмещению не подлежат. Срок реконструкции устанавливается 11 месяцев с даты подписания дополнительного соглашения.
Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2012.
Письмом от 10.11.2006 N 31389 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска согласовал истцу в соответствии с дополнительным соглашением от 08.11.2006 проведение реконструкции арендуемого помещения по ул. Калинина 70-В с устройством пристройки к нежилому помещению за счет собственных средств арендатора при условии согласования с управлением архитектуры администрации г. Красноярска и проведении работ в соответствии с проектом, согласованным и утвержденным в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 01.11.2007 N 10 срок ремонта и модернизации продлен до 08.04.2008.
Дополнительным соглашением от 02.10.2007 N 9 срок договора аренды продлен с 01.01.2014 по 31.12.2015.
Дополнительным соглашением от 04.10.2007 N 2 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 08.04.2008.
Дополнительным соглашением от 18.06.2008 N 3 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 08.10.2008.
Дополнительным соглашением от 09.12.2008 N 4 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 09.06.2009.
Дополнительным соглашением от 30.09.2009 N 5 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 29.12.2009.
Дополнительным соглашением от 29.12.2009 N 6 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 30.06.2010.
Данные соглашения NN 2-6 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2012.
В материалы дела Департаментом представлены приказы Департамента недвижимости администрации г. Красноярска (правопредшественник ответчика) за период с 2004 по 2007 год о создании комиссии по контролю за выполнением истцом условий конкурса по реконструкции и модернизации арендуемого помещения, протоколы заседания комиссии Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска за период с 2004 по 2009 год, в которых также содержится согласование арендодателем реконструкции арендуемых помещений, отражен ход выполнения работ по реконструкции, продление сроков реконструкции.
Распоряжением администрации г. Красноярска от 26.06.2007 N 1878-арх утвержден акт выбора земельного участка от 23.04.2007, обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" для проведения проектно-изыскательских работ сроком на 1 год предварительно согласован земельный участок площадью 93,0 кв. м для размещения пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В.
Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" предоставлялся на праве аренды земельный участок для проведения проектно-изыскательских работ под место размещения пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В (договор N 1537 от 01.09.2009).
Письмом N 766 от 25.01.2008 Управление архитектуры администрации г. Красноярска сообщило обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о соответствии рабочего проекта реконструкции разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (проект разработан Красноярским институтом "Гипроавтотранс").
Распоряжением администрации г. Красноярска от 21.09.2010 N 1064-ж обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" предоставлен в аренду земельный участок площадью 93 кв. м для строительства пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" произвело реконструкцию арендуемого помещения, в результате чего изменилась его плошать, фасадная часть, создано новое помещение в цокольном этаже.
В результате реконструкции площадь помещения N 339 увеличилась на 320 кв. м за счет пристроя, благоустройства подвала, возведения перекрытий, возведения и сноса внутренних перегородок, утепления холодных помещений и включения их в общую площадь помещений. Новому помещению присвоен номер 354 площадь помещения 925,7 кв. м.
В дальнейшем помещение N 354 площадью 925,7 кв. м разделено на два помещения N 355 площадью 349,4 кв. м и N 256 площадью 376,30 кв. м.
В результате реконструкции площадь арендуемого помещения N 339 стала вместо 605,5 кв. м - 549, 4 кв. м, помещение N 355; появилось помещение в цокольном этаже - N 356 площадью 376,3 кв. м.
Администрацией г. Красноярска выдано Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 N 01/7681-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции встроено-пристроенное помещение по ул. Калинина, 70-в в г. Красноярске.
Дополнительным соглашением от 12.10.2011 N 13 стороны уточнили предмет договора аренды, в аренду передается помещение N 355 площадью 549,4 кв. м и помещение N 356 площадью 376,30 кв. м.
Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2011.
Право собственности муниципального образования г. Красноярск на помещение N 355 площадью 549,4 кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.01.2011.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 02.12.2011 о приобретении в собственность помещения N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В.
Заявление о выкупе получено ответчиком 08.12.2011 согласно входящему штампу.
Уведомлением от 29.11.2011 Департамент предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу ул. Калинина, 70-В.
В ответ на письмо общество с ограниченной ответственностью "Виктория" N 14 от 15.03.2012 о зачете в счет стоимости имущества неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 рубль, Департамент ответил отказом в письме N 22325 от 13.04.2012.
Согласно отчету оценщика - общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" - N 01-036, подготовленного по заявке Департамента, рыночная стоимость помещения N 355 площадью 549,4 кв. м на дату оценки 07.02.2012 составляет 17 766 000 рублей.
Письмом от 20.03.2012 N 15111 Департамент направил обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 355.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" письмом от 02.04.2012 N 3 направило в Департамент подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи. В протоколе разногласий общество изложило в своей редакции пункты 2.1, 2.3 договора, указав на зачет в рыночную стоимость имущества 17 766 000 рублей стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 11 211 181 рубль и указав цену выкупа 6 554 819 рублей.
Департамент направил истцу письмом от 05.05.2012 N 28170 протокол согласования разногласий, в котором составил пункты 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи в прежней редакции, без зачета в рыночную стоимость имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Ссылаясь на неправомерный отказ арендодателя зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие между сторонами преддоговорного спора по вопросу определения выкупной стоимости арендуемого помещения, общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд первой инстанции установил гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 159-ФЗ).
В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного названным выше федеральным законом.
Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение N 355 площадью 549,4 кв. м (до реконструкции площадью 605,5 кв. м помещение N 339) является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" по договору аренды от 31.12.2003 N 8271.
Согласно пунктам 3.13, 3.41 ранее действовавшего Положения о Департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, утвержденного постановлением Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 N 55/1 (утратило силу с 23.05.2013 в связи с изданием распоряжения от 23.05.2013 N 110-р), Департамент проводит приватизацию муниципального имущества, выполняет функции продавца муниципального имущества, нежилого фонда, земельных участков, заключает и регистрирует договоры купли-продажи.
Согласно пунктам 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 N 110-р "Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска", Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, является продавцом муниципального имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Перечисленные условия должны применяться в совокупности.
Согласно Закону Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 "Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение", предельное значение арендуемой площади для отчуждения муниципального имущества в порядке реализации Закона N 159-ФЗ установлено в размере 1 000 кв. м, срок рассрочки в оплате - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (статьи 1 и 2 Закона).
Департаментом не оспаривается, что общество с ограниченной ответственностью "Виктория" относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленный предельное значение.
При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета об оценке N 01-036, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" по заявке Департамента. При этом рыночная цена в сумме 17 766 000 рублей определена оценщиком в отчете на дату - 07.02.2012.
Вместе с тем истец полагает необходимым засчитать в выкупную цену имущества стоимость неотделимых улучшений, определенную в судебном порядке в ходе строительно-технической экспертизы.
По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.
Из материалов дела (технического паспорта объекта до реконструкции и после реконструкции, проекта реконструкции, схемы арендуемых помещений к договору аренды, переписки сторон, распоряжений о создании комиссии в Департаменте по контролю за выполнением условий конкурса, протоколов заседания указанной комиссии, разрешение на строительства, акта ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта) следует, что истец с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвел реконструкцию арендованного помещения N 339 площадью 605,5 кв. м, в результате чего площадь помещения N 339 увеличилась на 320 кв. м за счет пристроя, благоустройства подвала, возведения перекрытий, возведения и сноса внутренних перегородок, утепления холодных помещений и включения их в общую площадь помещений. Новому помещению присвоен номер 354 площадь помещения 925,7 кв. м.
В дальнейшем помещение N 354 площадью 925,7 кв. м разделено на два помещения N 355 площадью 349,4 кв. м и N 256 площадью 376,30 кв. м (подвал).
Администрацией г. Красноярска выдано Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 N 01/7681-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции встроено-пристроенное помещение по ул. Калинина, 70-в в г. Красноярске.
Право собственности муниципального образования город Красноярск на помещение N 355 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, появившийся в ходе реконструкции подвальный этаж (помещение N 356), получен истцом в аренду только в 2011 году на основании дополнительного соглашения от 12.10.2011 N 13, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2011. Данное помещение N 356 объектом выкупа не является.
Однако, указанная обществом с ограниченной ответственностью "Виктория" в протоколе разногласий стоимость неотделимых улучшений в размере 11 211 181 рубль в ценах соответствующих годов проведения подрядных работ относится на оба помещения - N 355, которое выкупается обществом, и помещение N 356, объектом выкупа не являющееся.
По ходатайству истца для определения объема и стоимости работ, составляющих неотделимые улучшения помещения N 355 в ценах 1 квартала 2012 года (отчет общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" также сделан на дату оценки 07.02.2012, т.е. в ценах первого квартала), судом первой инстанции определением от 28.01.2013 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам открытого акционерного общества "Красноярский ПромстройНИИпроект" Ивановой Ольге Николаевне - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния, Колмакову Алексею Николаевичу - заведующему лабораторией комплексного обследования, Жуковой Алене Викторовне - ведущему инженеру лаборатории судебно-строительных экспертиз.
В заключении экспертов открытого акционерного общества "Красноярский ПромстройНИИпроект" от 27.03.2013 N 30-0811 определены объемы фактически выполненных работ по созданию неотделимых улучшений в помещении N 355, дифференцированы виды работ на отделимые и неотделимые. Объем имеющихся неотделимых улучшений отражен в соответствующих таблицах заключения; экспертами определена рыночная стоимость затрат на их создание в ценах 1 квартала 2012 года в сумме 17 129 858 рублей 24 копейки., в том числе НДС 2 613 029 рублей 22 копейки.
Вместе с тем, после назначения арбитражным судом экспертизы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были определены правовые подходы по вопросам даты, на которую следует рассчитывать рыночную стоимость имущества и соответственно неотделимых улучшений имущества; порядка расчета стоимости неотделимых улучшений и порядка определения рыночной цены выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 (размещено на сайте 28.02.2013) и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) сформулированы следующие подходы при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества, а также по вопросу учета при определении рыночной цены выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений:
- - оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям;
- - согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей;
- - следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает;
- - применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, суды обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.
- - применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения;
- - при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).
Из материалов дела следует, что заявка общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на выкуп помещений получена Департаментом 08.12.2011, однако рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана Департаментом на 07.02.2012, т.е иную дату (отчет общества с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель").
Поскольку рыночная стоимость имущества определена в указанном отчете не на дату получения оферты от истца, суд по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Виктория" назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения N 355 по состоянию на 08.12.2011, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" Петрову Юрию Юрьевичу.
Согласно заключению эксперта Петрова Ю.Ю. N 01-Э/2013 рыночная стоимость нежилого помещения N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В (ранее помещение N 339 площадью 605,5 кв. м) по состоянию на 08.12.2011 составляет 14 830 000 рублей с НДС, или 12 567 709 рублей 61 копейка без НДС.
Также по ходатайству истца судом в целях сопоставимости рыночной стоимости выкупаемого имущества и рыночной стоимости неотделимых улучшений, а также учета их износа и фактического состояния по ходатайству истца была назначена дополнительная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам открытого акционерного общества "Красноярский ПромстройНИИпроект" Ивановой Ольге Николаевне - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния, Колмакову Алексею Николаевичу - заведующему лабораторией комплексного обследования, Жуковой Алене Викторовне - ведущему инженеру лаборатории судебно-строительных экспертиз.
Согласно заключению дополнительной экспертизы от 13.06.2013 N 30-1633 рыночная стоимость затрат общества с ограниченной ответственностью "Виктория" по созданию неотделимых улучшений в помещении N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В (ранее помещение N 339 площадью 605,5 кв. м) в результате реконструкции по состоянию на 08 декабря 2011 года с учетом с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 11 439 714 рублей 48 копеек без НДС.
Из материалов дела следует, что право аренды помещений по ул. Калинина, 70-В в г. Красноярске истец приобрел на основании торгов в форме конкурса, одним из условий которого было проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" признано победителем торгов по результатам исследования комиссией представленных участниками бизнес-планов. В бизнес-плане общества с ограниченной ответственностью "Виктория" от 2003 года было указано на вложение в реконструкцию и модернизацию помещения 6 000 000 рублей.
Соответственно, в условия договора аренды включено в качестве его составной части приложение N 3, где определены условия конкурса, которые обязан выполнить арендатор, в том числе: проведение ремонта и модернизации не более 1 года; предоставление видов и объемов работ по ремонту помещении, характеристики модернизации, суммы затрат на ремонт помещения и модернизацию; проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств.
Стоимость таких работ была определена пунктом 7.9 договора аренды N 8271 и составила также 6 000 000 рублей.
Поскольку право аренды общество с ограниченной ответственностью "Виктория" получило по результатам торгов в форме конкурса, получение права арендатора и право пользования помещениями было обусловлено выполнением истцом условий конкурса по реконструкции модернизации на сумму 6 000 000 рублей.
Согласно представленным в материалы дела документам сроки проведения такой реконструкции продлялись сторонами договора до 2010 года, после чего реконструированное помещение было введено его собственником в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение, произведена регистрация права муниципальной собственности.
По условиям конкурса и договора аренды неотделимые улучшения на сумму 6 000 000 рублей передаются безвозмездно в собственность арендодателя.
С учетом этого обстоятельства общество с ограниченной ответственностью "Виктория", определяя окончательно предмет иска в судебном заседании 04.07.2013 уменьшило стоимость неотделимых улучшений подлежащих зачету в счет выкупной цены и определенных экспертным путем на сумму 6 000 000 рублей согласно условий конкурса.
Согласно правовым подходам, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) при применении части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в целях расчета рыночной стоимости выкупаемого имущества следует уменьшать выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Поскольку для истца данная стоимость неотделимых улучшений формируется из актов приемки выполненных работ, подписанных с подрядчиками с учетом НДС, то расчет рыночной цены выкупа помещений N 355 будет следующий:
- - рыночная стоимость помещений 14 830 000 рублей с НДС или 12 567 796 рублей 61 копейка без НДС;
- - рыночная стоимость неотделимых улучшений - 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 11 439 714 рублей 47 копеек без НДС.
- разница между рыночной стоимостью неотделимых улучшений 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС и 6 000 000 рублей с НДС по условиям договора = 7 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 6 354 968 рублей 71 копейку без НДС.
- итого рыночная цена выкупа помещений: 12 567 796 рублей 61 копейка без НДС - 6 354 968 рублей 71 копейка без НДС = 6 212 827,90 руб. без НДС.
С учетом изложенного, рыночная стоимость помещений для целей выкупа составляет 6 212 827 рублей 90 копеек.
С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.3 договора подлежат урегулированию судом в редакции истца. Условия пункта 2.2 договора нет необходимости излагать в иной редакции, поскольку в них нет указании на цену имущества, содержатся только условия о рассрочке и реквизитах счета продавца.
Каких-либо доводов в опровержение названных выше выводов ответчик суду апелляционной инстанции не представил.
В связи с указанным, поскольку апелляционная жалоба не содержит доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Основания для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2013 по делу N А33-8689/2012 не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, который от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "09" июля 2013 года по делу N А33-8689/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 ПО ДЕЛУ N А33-8689/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. по делу N А33-8689/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "14" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" октября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Споткай Л.Е.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (истца) - Дружинина С.В., директора на основании протокола от 01.12.2011; Алексеева А.Н., представителя по доверенности от 21.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "09" июля 2013 года по делу N А33-8689/2012, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Красноярск в лице администрации г. Красноярска, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об урегулировании возникших разногласий между обществом и Департаментом по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 549,4 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Калинина. дом 70 В, помещение N 355, путем исключения приложения N 1 из договора и изложения формулировок пунктов 2.1. и 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:
1) 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, определяется как разница между рыночной стоимостью, которая согласно отчету об оценке от 08.02.2012 г. N 01-036 составляет 17 766 000 рублей и стоимостью неотделимых улучшений арендуемого объекта в сумме 11 211 181 рубль и составляет 6 544 819 рублей.
2) 2.3. Сумма которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 554 819 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями (далее ежемесячный платеж). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Определением от 23.08.2012 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета - Департамент градостроительства администрации г. Красноярска.
Определением от 18.04.2013 прекращено производство по делу в отношении ответчика - муниципальное образование город Красноярск в лице администрации г. Красноярска в связи с отказом истца от иска к данному ответчику.
Определением от 01.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель".
Истец уточнил исковые требования с учетом результатов судебных экспертиз определенных заключениями экспертов ОАО Красноярский "ПромстройНИИпроект" N 30-1633 от "13" июня 2013 года и ЗАО "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" N 01-3/2013 от "24" июня 2013 года, и просил внести изменения в договор купли-продажи Объекта, в части принятия формулировок пунктов 2.1., 2.2. и 2.3 в следующей редакции:
2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно экспертному заключению об оценке N 01-3/2013 от "24" июня 2013 года 12 567 796 (двенадцать миллионов пятьсот шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка без учета НДС.
2.2. Размер оплаты за объект определяется путем проведения зачета рыночной стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 11 439 714 (одиннадцати миллионов четырехсот тридцати девять тысяч семисот четырнадцати) рублей 48 копеек, без учета НДС, суммы обязательств по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2003 г. в размере 5 084 745 (пяти миллионов восьмидесяти четырех тысяч семисот сорока пяти) рублей 76 копеек, без учета НДС и уплатой денежных средств в размере 6 212 827 (шести миллионов двухсот двенадцати тысяч восьмисот двадцати семи) рублей 89 копеек.
Оплата за Объект производится Покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3 настоящего договора по следующим реквизитам: расчетный счет N 401018101060000001001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, получатель - Управление федерального казначейства по Красноярскому краю (департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска), ИНН 2466010657, КПП 246601001, код бюджетной классификации 905 1 14 02043 04 0000 410 - "доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных) в части реализации основных средств по указанному имуществу", ОКАТО 04 401 00 00 00.
В платежном поручении в графе "назначение платежа" Покупатель обязан указать: адрес Объекта, номер и дату настоящего Договора.
2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 6 212 827 (шести миллионов двухсот двенадцати тысяч восьмисот двадцати семи) рублей 89 копеек, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 103 547 (сто три тысячи пятьсот сорок семь) рублей 13 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истца принято судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 июля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, однако доводов в обоснование апелляционной жалобы не приводит.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 14.10.2013.
В судебное заседание представители Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Департамента градостроительства администрации г. Красноярска и общества с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" не прибыли. От Департамента градостроительства администрации г. Красноярска и общества с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" отзывы на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступали.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение названных лиц о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 5 сентября 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Виктория" отклонил апелляционную жалобу ответчика, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.
Согласно протоколу заседания комиссии по проведению конкурса на право аренды нежилого помещения кинотеатра "Молодежный" от 16.12.2003, проведено обсуждение представленных бизнес-планов участников конкурса, предложений по цене приобретения права аренды. Победителем конкурса признано общество с ограниченной ответственностью "Виктория". Одним из условий конкурса является проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается.
На основании конкурса между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.12.2003 N 8271, по условиям которого арендатору передается в пользование встроено-пристроенное нежилое помещение N 339 расположенное на 1 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 605,5 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В, для использования под культурно-досуговый центр (пункт 1.1 договора).
Срок договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2013 (пункт 2.1 договора). Размер арендной платы определен разделом 3 договора.
Пунктом 7.9 договора определено, что как победитель конкурса арендатор обязан вложить в реконструкцию арендованного помещения на безвозмездной основе инвестиции в размере 6 000 000 рублей.
Пунктом 7.10 договора определено, что арендатор обязан выполнять условия конкурса, указанные в приложении N 3.
По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещение передано арендатору в пользование.
В приложении N 3 к договору определены условия конкурса, которые обязан выполнить арендатор, в том числе:
- - предоставление проекта культурно-досугового центра;
- - проведение ремонта и модернизации не более 1 года;
- - предоставление видов и объемов работ по ремонту помещений, характеристики модернизации, суммы затрат на ремонт помещения и модернизацию;
- - проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается;
- - полное погашение задолженности ликвидируемого МУК "Кинотеатр "Молодежный", которая будет выявлена в процессе ликвидации;
- - трудоустройство членов коллектива МУК "Молодежный".
К договору прилагается план-схема арендуемых помещений с экспликацией.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2004.
Письмом от 26.01.2004 N 540 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о том, что не возражает против реконструкции арендуемого нежилого помещения за счет собственных средств арендатора.
Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска истцу выдано архитектурно-планировочное задание от 05.02.2004 на разработку проекта реконструкции нежилых встроено-пристроенных помещений по ул. Калинина, 70-В на основании вышеуказанного согласования Департамента.
Администрацией города Красноярска истцу выдано задание на проектирование реконструкции культурно-досугового центра от 15.01.2004.
Дополнениями от 19.01.2004 N 1, от 27.05.2004 N 2, от 26.01.2005 N 4, от 15.02.2006 N 5, от 23.01.2008 N 10, от 20.01.2009 N 11 стороны изменяли размер арендной платы, сроки платежа.
Дополнительным соглашением от 03.12.2004 N 3 срок ремонта и реконструкции продлен до 25.03.2005.
Дополнительным соглашением от 08.11.2006 стороны установили, что арендатор обязуется провести за счет собственных средств реконструкцию арендуемых помещений, после завершения строительно-монтажных работ безвозмездно передать арендодателю по акту приема-передачи законченный реконструкцией объект, в том числе увеличение площади, произошедшей в ходе реконструкции. Произведенные арендатором в результате реконструкции отделимые и неотделимые улучшения арендуемого объекта считаются муниципальной собственностью и передаются арендатором арендодателю по акту приема-передачи законченного реконструкцией объекта. Затраты, понесенные арендатором при реконструкции объекта, возмещению не подлежат. Срок реконструкции устанавливается 11 месяцев с даты подписания дополнительного соглашения.
Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2012.
Письмом от 10.11.2006 N 31389 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска согласовал истцу в соответствии с дополнительным соглашением от 08.11.2006 проведение реконструкции арендуемого помещения по ул. Калинина 70-В с устройством пристройки к нежилому помещению за счет собственных средств арендатора при условии согласования с управлением архитектуры администрации г. Красноярска и проведении работ в соответствии с проектом, согласованным и утвержденным в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 01.11.2007 N 10 срок ремонта и модернизации продлен до 08.04.2008.
Дополнительным соглашением от 02.10.2007 N 9 срок договора аренды продлен с 01.01.2014 по 31.12.2015.
Дополнительным соглашением от 04.10.2007 N 2 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 08.04.2008.
Дополнительным соглашением от 18.06.2008 N 3 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 08.10.2008.
Дополнительным соглашением от 09.12.2008 N 4 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 09.06.2009.
Дополнительным соглашением от 30.09.2009 N 5 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 29.12.2009.
Дополнительным соглашением от 29.12.2009 N 6 стороны пришли к соглашению продлить срок реконструкции объекта до 30.06.2010.
Данные соглашения NN 2-6 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2012.
В материалы дела Департаментом представлены приказы Департамента недвижимости администрации г. Красноярска (правопредшественник ответчика) за период с 2004 по 2007 год о создании комиссии по контролю за выполнением истцом условий конкурса по реконструкции и модернизации арендуемого помещения, протоколы заседания комиссии Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска за период с 2004 по 2009 год, в которых также содержится согласование арендодателем реконструкции арендуемых помещений, отражен ход выполнения работ по реконструкции, продление сроков реконструкции.
Распоряжением администрации г. Красноярска от 26.06.2007 N 1878-арх утвержден акт выбора земельного участка от 23.04.2007, обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" для проведения проектно-изыскательских работ сроком на 1 год предварительно согласован земельный участок площадью 93,0 кв. м для размещения пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В.
Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" предоставлялся на праве аренды земельный участок для проведения проектно-изыскательских работ под место размещения пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В (договор N 1537 от 01.09.2009).
Письмом N 766 от 25.01.2008 Управление архитектуры администрации г. Красноярска сообщило обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о соответствии рабочего проекта реконструкции разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (проект разработан Красноярским институтом "Гипроавтотранс").
Распоряжением администрации г. Красноярска от 21.09.2010 N 1064-ж обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" предоставлен в аренду земельный участок площадью 93 кв. м для строительства пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" произвело реконструкцию арендуемого помещения, в результате чего изменилась его плошать, фасадная часть, создано новое помещение в цокольном этаже.
В результате реконструкции площадь помещения N 339 увеличилась на 320 кв. м за счет пристроя, благоустройства подвала, возведения перекрытий, возведения и сноса внутренних перегородок, утепления холодных помещений и включения их в общую площадь помещений. Новому помещению присвоен номер 354 площадь помещения 925,7 кв. м.
В дальнейшем помещение N 354 площадью 925,7 кв. м разделено на два помещения N 355 площадью 349,4 кв. м и N 256 площадью 376,30 кв. м.
В результате реконструкции площадь арендуемого помещения N 339 стала вместо 605,5 кв. м - 549, 4 кв. м, помещение N 355; появилось помещение в цокольном этаже - N 356 площадью 376,3 кв. м.
Администрацией г. Красноярска выдано Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 N 01/7681-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции встроено-пристроенное помещение по ул. Калинина, 70-в в г. Красноярске.
Дополнительным соглашением от 12.10.2011 N 13 стороны уточнили предмет договора аренды, в аренду передается помещение N 355 площадью 549,4 кв. м и помещение N 356 площадью 376,30 кв. м.
Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2011.
Право собственности муниципального образования г. Красноярск на помещение N 355 площадью 549,4 кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.01.2011.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 02.12.2011 о приобретении в собственность помещения N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В.
Заявление о выкупе получено ответчиком 08.12.2011 согласно входящему штампу.
Уведомлением от 29.11.2011 Департамент предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу ул. Калинина, 70-В.
В ответ на письмо общество с ограниченной ответственностью "Виктория" N 14 от 15.03.2012 о зачете в счет стоимости имущества неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 рубль, Департамент ответил отказом в письме N 22325 от 13.04.2012.
Согласно отчету оценщика - общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" - N 01-036, подготовленного по заявке Департамента, рыночная стоимость помещения N 355 площадью 549,4 кв. м на дату оценки 07.02.2012 составляет 17 766 000 рублей.
Письмом от 20.03.2012 N 15111 Департамент направил обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 355.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" письмом от 02.04.2012 N 3 направило в Департамент подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи. В протоколе разногласий общество изложило в своей редакции пункты 2.1, 2.3 договора, указав на зачет в рыночную стоимость имущества 17 766 000 рублей стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 11 211 181 рубль и указав цену выкупа 6 554 819 рублей.
Департамент направил истцу письмом от 05.05.2012 N 28170 протокол согласования разногласий, в котором составил пункты 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи в прежней редакции, без зачета в рыночную стоимость имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Ссылаясь на неправомерный отказ арендодателя зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие между сторонами преддоговорного спора по вопросу определения выкупной стоимости арендуемого помещения, общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд первой инстанции установил гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 159-ФЗ).
В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного названным выше федеральным законом.
Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение N 355 площадью 549,4 кв. м (до реконструкции площадью 605,5 кв. м помещение N 339) является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" по договору аренды от 31.12.2003 N 8271.
Согласно пунктам 3.13, 3.41 ранее действовавшего Положения о Департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, утвержденного постановлением Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 N 55/1 (утратило силу с 23.05.2013 в связи с изданием распоряжения от 23.05.2013 N 110-р), Департамент проводит приватизацию муниципального имущества, выполняет функции продавца муниципального имущества, нежилого фонда, земельных участков, заключает и регистрирует договоры купли-продажи.
Согласно пунктам 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 N 110-р "Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска", Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, является продавцом муниципального имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Перечисленные условия должны применяться в совокупности.
Согласно Закону Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 "Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение", предельное значение арендуемой площади для отчуждения муниципального имущества в порядке реализации Закона N 159-ФЗ установлено в размере 1 000 кв. м, срок рассрочки в оплате - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (статьи 1 и 2 Закона).
Департаментом не оспаривается, что общество с ограниченной ответственностью "Виктория" относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленный предельное значение.
При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета об оценке N 01-036, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель" по заявке Департамента. При этом рыночная цена в сумме 17 766 000 рублей определена оценщиком в отчете на дату - 07.02.2012.
Вместе с тем истец полагает необходимым засчитать в выкупную цену имущества стоимость неотделимых улучшений, определенную в судебном порядке в ходе строительно-технической экспертизы.
По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.
Из материалов дела (технического паспорта объекта до реконструкции и после реконструкции, проекта реконструкции, схемы арендуемых помещений к договору аренды, переписки сторон, распоряжений о создании комиссии в Департаменте по контролю за выполнением условий конкурса, протоколов заседания указанной комиссии, разрешение на строительства, акта ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта) следует, что истец с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвел реконструкцию арендованного помещения N 339 площадью 605,5 кв. м, в результате чего площадь помещения N 339 увеличилась на 320 кв. м за счет пристроя, благоустройства подвала, возведения перекрытий, возведения и сноса внутренних перегородок, утепления холодных помещений и включения их в общую площадь помещений. Новому помещению присвоен номер 354 площадь помещения 925,7 кв. м.
В дальнейшем помещение N 354 площадью 925,7 кв. м разделено на два помещения N 355 площадью 349,4 кв. м и N 256 площадью 376,30 кв. м (подвал).
Администрацией г. Красноярска выдано Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 N 01/7681-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции встроено-пристроенное помещение по ул. Калинина, 70-в в г. Красноярске.
Право собственности муниципального образования город Красноярск на помещение N 355 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, появившийся в ходе реконструкции подвальный этаж (помещение N 356), получен истцом в аренду только в 2011 году на основании дополнительного соглашения от 12.10.2011 N 13, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2011. Данное помещение N 356 объектом выкупа не является.
Однако, указанная обществом с ограниченной ответственностью "Виктория" в протоколе разногласий стоимость неотделимых улучшений в размере 11 211 181 рубль в ценах соответствующих годов проведения подрядных работ относится на оба помещения - N 355, которое выкупается обществом, и помещение N 356, объектом выкупа не являющееся.
По ходатайству истца для определения объема и стоимости работ, составляющих неотделимые улучшения помещения N 355 в ценах 1 квартала 2012 года (отчет общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" также сделан на дату оценки 07.02.2012, т.е. в ценах первого квартала), судом первой инстанции определением от 28.01.2013 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам открытого акционерного общества "Красноярский ПромстройНИИпроект" Ивановой Ольге Николаевне - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния, Колмакову Алексею Николаевичу - заведующему лабораторией комплексного обследования, Жуковой Алене Викторовне - ведущему инженеру лаборатории судебно-строительных экспертиз.
В заключении экспертов открытого акционерного общества "Красноярский ПромстройНИИпроект" от 27.03.2013 N 30-0811 определены объемы фактически выполненных работ по созданию неотделимых улучшений в помещении N 355, дифференцированы виды работ на отделимые и неотделимые. Объем имеющихся неотделимых улучшений отражен в соответствующих таблицах заключения; экспертами определена рыночная стоимость затрат на их создание в ценах 1 квартала 2012 года в сумме 17 129 858 рублей 24 копейки., в том числе НДС 2 613 029 рублей 22 копейки.
Вместе с тем, после назначения арбитражным судом экспертизы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были определены правовые подходы по вопросам даты, на которую следует рассчитывать рыночную стоимость имущества и соответственно неотделимых улучшений имущества; порядка расчета стоимости неотделимых улучшений и порядка определения рыночной цены выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 (размещено на сайте 28.02.2013) и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) сформулированы следующие подходы при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества, а также по вопросу учета при определении рыночной цены выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений:
- - оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям;
- - согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей;
- - следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает;
- - применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, суды обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.
- - применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения;
- - при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).
Из материалов дела следует, что заявка общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на выкуп помещений получена Департаментом 08.12.2011, однако рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана Департаментом на 07.02.2012, т.е иную дату (отчет общества с ограниченной ответственностью ТПК "Старатель").
Поскольку рыночная стоимость имущества определена в указанном отчете не на дату получения оферты от истца, суд по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Виктория" назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения N 355 по состоянию на 08.12.2011, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" Петрову Юрию Юрьевичу.
Согласно заключению эксперта Петрова Ю.Ю. N 01-Э/2013 рыночная стоимость нежилого помещения N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В (ранее помещение N 339 площадью 605,5 кв. м) по состоянию на 08.12.2011 составляет 14 830 000 рублей с НДС, или 12 567 709 рублей 61 копейка без НДС.
Также по ходатайству истца судом в целях сопоставимости рыночной стоимости выкупаемого имущества и рыночной стоимости неотделимых улучшений, а также учета их износа и фактического состояния по ходатайству истца была назначена дополнительная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам открытого акционерного общества "Красноярский ПромстройНИИпроект" Ивановой Ольге Николаевне - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния, Колмакову Алексею Николаевичу - заведующему лабораторией комплексного обследования, Жуковой Алене Викторовне - ведущему инженеру лаборатории судебно-строительных экспертиз.
Согласно заключению дополнительной экспертизы от 13.06.2013 N 30-1633 рыночная стоимость затрат общества с ограниченной ответственностью "Виктория" по созданию неотделимых улучшений в помещении N 355 площадью 549,4 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В (ранее помещение N 339 площадью 605,5 кв. м) в результате реконструкции по состоянию на 08 декабря 2011 года с учетом с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 11 439 714 рублей 48 копеек без НДС.
Из материалов дела следует, что право аренды помещений по ул. Калинина, 70-В в г. Красноярске истец приобрел на основании торгов в форме конкурса, одним из условий которого было проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается.
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" признано победителем торгов по результатам исследования комиссией представленных участниками бизнес-планов. В бизнес-плане общества с ограниченной ответственностью "Виктория" от 2003 года было указано на вложение в реконструкцию и модернизацию помещения 6 000 000 рублей.
Соответственно, в условия договора аренды включено в качестве его составной части приложение N 3, где определены условия конкурса, которые обязан выполнить арендатор, в том числе: проведение ремонта и модернизации не более 1 года; предоставление видов и объемов работ по ремонту помещении, характеристики модернизации, суммы затрат на ремонт помещения и модернизацию; проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств.
Стоимость таких работ была определена пунктом 7.9 договора аренды N 8271 и составила также 6 000 000 рублей.
Поскольку право аренды общество с ограниченной ответственностью "Виктория" получило по результатам торгов в форме конкурса, получение права арендатора и право пользования помещениями было обусловлено выполнением истцом условий конкурса по реконструкции модернизации на сумму 6 000 000 рублей.
Согласно представленным в материалы дела документам сроки проведения такой реконструкции продлялись сторонами договора до 2010 года, после чего реконструированное помещение было введено его собственником в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение, произведена регистрация права муниципальной собственности.
По условиям конкурса и договора аренды неотделимые улучшения на сумму 6 000 000 рублей передаются безвозмездно в собственность арендодателя.
С учетом этого обстоятельства общество с ограниченной ответственностью "Виктория", определяя окончательно предмет иска в судебном заседании 04.07.2013 уменьшило стоимость неотделимых улучшений подлежащих зачету в счет выкупной цены и определенных экспертным путем на сумму 6 000 000 рублей согласно условий конкурса.
Согласно правовым подходам, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) при применении части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в целях расчета рыночной стоимости выкупаемого имущества следует уменьшать выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Поскольку для истца данная стоимость неотделимых улучшений формируется из актов приемки выполненных работ, подписанных с подрядчиками с учетом НДС, то расчет рыночной цены выкупа помещений N 355 будет следующий:
- - рыночная стоимость помещений 14 830 000 рублей с НДС или 12 567 796 рублей 61 копейка без НДС;
- - рыночная стоимость неотделимых улучшений - 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 11 439 714 рублей 47 копеек без НДС.
- разница между рыночной стоимостью неотделимых улучшений 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС и 6 000 000 рублей с НДС по условиям договора = 7 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 6 354 968 рублей 71 копейку без НДС.
- итого рыночная цена выкупа помещений: 12 567 796 рублей 61 копейка без НДС - 6 354 968 рублей 71 копейка без НДС = 6 212 827,90 руб. без НДС.
С учетом изложенного, рыночная стоимость помещений для целей выкупа составляет 6 212 827 рублей 90 копеек.
С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.3 договора подлежат урегулированию судом в редакции истца. Условия пункта 2.2 договора нет необходимости излагать в иной редакции, поскольку в них нет указании на цену имущества, содержатся только условия о рассрочке и реквизитах счета продавца.
Каких-либо доводов в опровержение названных выше выводов ответчик суду апелляционной инстанции не представил.
В связи с указанным, поскольку апелляционная жалоба не содержит доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Основания для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2013 по делу N А33-8689/2012 не имеется.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, который от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "09" июля 2013 года по делу N А33-8689/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)