Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Царук М.А.,
при участии в заседании:
от Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича - не явились, извещены.
от Индивидуального предпринимателя Шиленко Виктора Тимофеевича - не явились, извещены.
от Муниципального учреждения "Управление ЖКХ г. Камышина" - не явились, извещены.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича,
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 5 августа 2008 года
по делу N А 12-9236/08-с66, (судья Копылов В.А.)
по иску Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича, г. Волгоград,
к Индивидуальному предпринимателю Шиленко Виктору Тимофеевичу, г. Камышин, Волгоградская область,
третье лицо - Муниципальное учреждение "Управление ЖКХ г. Камышина", г. Камышин, Волгоградская область,
об изменении договора аренды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дианов Валерий Сергеевич (далее - истец, ИП Дианов) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Шиленко Виктору Тимофеевичу (далее - ответчик, ИП Шиленко) о внесении изменений в название, преамбулу, п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 4.1 - 4.6 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г., дополнении его пунктом 1.8., а также о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 10 000 руб.
В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований в части внесения изменений в название, преамбулу, п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г., дополнения его пунктом 1.8, в связи с урегулированием разногласий с ответчиком.
Отказ был принят судом первой инстанции в установленном законом порядке.
Решением суда Волгоградской области от 05 августа 2008 г. производство по делу в части внесения изменений в название, преамбулу, п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г., дополнения его пунктом 1.8 прекращено. Во внесении изменений в п. п. 4.1 - 4.6 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом ИП Дианов В.С. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Индивидуальный предприниматель Дианов Валерий Сергеевич в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 91176 5 приобщено к материалам дела).
Индивидуальный предприниматель Шиленко Виктор Тимофеевич в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (конверт с уведомлением N 91177 2 возвращено в адрес суда и приобщено к материалам дела с отметкой об истечении срока хранения.), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
Муниципальное учреждение "Управление ЖКХ г. Камышина" в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 91178 9 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, 16 августа 2000 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Камыши (арендодатель), МУ "Управление ЖКХ г. Камышина" (балансодержатель) и ИП Шиленко В.Т. (арендатор) был подписан договор N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда.
В рамках данного договора арендатору сроком с 18.08.2000 г. по 16.08.2010 г. было передано нежилое помещение площадью 55,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, 11, для использования под ювелирную мастерскую.
В последующем стороны подписали дополнительные соглашения от 23.07.2004 г., от 03.12.2004 г., от 27.01.2005 г., от 29.03.2005 г.и от 18.07.2005 г.
Договор N 117 и дополнительные соглашения от 23.07.2004 г., от 03.12.2004 г., от 27.01.2005 г., от 29.03.2005 г. зарегистрированы в порядке, предусмотренном ст. 609 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается справкой УФРС по Волгоградской области от 26.06.2008 г. N 04/045/2008-260, и считаются заключенными.
Дополнительное соглашение от 18.07.2005 г. в установленном законом порядке не зарегистрировано и не может считаться заключенным.
14.07.2006 г. ИП Дианов В.С. приобрел в собственность являющееся объектом договора аренды N 177 встроенное нежилое помещение N 1Б общей площадью 52,6 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Ленина, д. П. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2006 г. серии 34 АА N 360209.
22.01.2008 г. ИП Дианов, как новый собственник, направил в адрес ИП Шиленко дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды N 177, в том числе в п. п. 4.1 - 4.6.
Истец просит изменить указанные пункты договора, изложив их в следующей редакции:
- п. 4.1 - "Арендная плата включает в себя все затраты по содержанию арендуемого помещения, кроме затрат по оплате электрической энергии, коммунальных услуг и телефонной связи, которые оплачиваются арендатором самостоятельно вне рамок данного договора";
- п. 4.2 - "Арендная плата за помещение составляет 35 200 (тридцать пять тысяч двести) рублей в месяц без НДС, начиная с 1 марта 2008 г.";
- п. 4.3 - "Внесение арендной платы производится арендатором не позднее последнего числа месяца, подлежащего оплате";
- п. 4.4 - "Арендная плата уплачивается в порядке безналичного расчета на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами";
- п. 4.5 - "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще, чем один раз в год. При этом арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме об изменении арендной платы не позднее, чем за 1 календарный месяц до введения нового размера арендной платы";
- п. 4.6 - "В случае окончания срока настоящего договора или досрочного его прекращения арендная плата оплачивается арендатором по день фактической сдачи помещения по акту".
Ежемесячный размер арендной платы определен истцом на основании отчета N 02-84/2007 от 20.11.2007 г., составленного оценщиком ООО "Регион", с учетом среднерыночного размера арендной платы за пользование помещением.
Указанное соглашение было получено ответчиком 31.01.08 г., что не оспаривается представителем в ходе рассмотрения дела, но не подписано ввиду несогласия с размером арендной платы и механизмом его определения.
Требование о порядке изменения условий договора, предусмотренное статьей 452 ГК РФ, истцом выполнено.
Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения истца в суд первой инстанции с иском об изменении договора аренды N 177 (с учетом отказа от части требований) в части п. п. 4.1 - 4.6, мотивированным п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и существенным нарушением условий п. 4.3 договора (см. протокол от 30.07-05.08.08 г. за подписью представителя), а также необходимостью изменения в договоре сведений об арендодателе.
Судебная коллегия, изучив доводы апелляционной жалобы находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.
Согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могу быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу правил ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Раздел 4 договора аренды N 177 в редакции дополнительных соглашений от 23.07.2004 г., от 03.12.2004 г., от 27.01.2005 г., от 29.03.2005 г. (его п. п. 4.1 - 4.5) определяет размер, сроки, порядок внесения арендной платы и порядок изменения ее размера.
Так, пунктом 4.1 договора установлен размер арендной платы за помещение.
Пунктом 4.2 определены сроки внесения арендной платы.
В соответствии с п. 4.3 договора аренды, размер арендной платы (за период не более чем раз в год) может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в сторону уменьшения или увеличения) в соответствии с решениями органов местного самоуправления г. Камышина, изменением эксплуатационных расходов балансодержателя на содержание арендуемого помещения. При этом арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде об изменении арендной платы не позже чем за 1 календарный месяц до введения новых размеров арендной платы, с приложением соответствующего расчета.
Пунктом 4.4 установлены правила оплаты арендной платы в случае окончания срока действия договора, либо его досрочного расторжения, до фактической передачи арендованного имущества арендодателю.
Пункт 4.5 договора устанавливает условия оплаты в случае приобретения арендатором помещения в собственность.
Указывая в качестве основания исковых требований на п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение арендатором условий договора), истец не представил соответствующих доказательств нарушения.
Пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2005 г. не противоречит п. 4.1 в предложенной истцом редакции, с учетом исключения из договора фигуры балансодержателя.
Аргумент истца о несогласованности условия о цене пользования объектом имущественного найма после изменения его формы собственности суд первой инстанции обоснованно счел несостоятельным в силу правил ч. 4 ст. 421 и ч. 1 ст. 424 ГК РФ.
Договор аренды содержит условие об определении размера арендной платы по ставкам, утверждаемым органом местного самоуправления, а также условия его изменения, что не противоречит ч. 3 ст. 614 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В результате продажи имущества, обремененного арендой, к покупателю полностью переходят права и обязанности арендодателя. В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Утверждение истца о том, что арендная плата за пользование объектом частной собственности не может определяться муниципалитетом, ошибочно.
В соответствии со статьями 421, 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент заключения. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В момент заключения договора и его исполнения условие определения порядка и размера арендных платежей соответствовало действующему законодательству. Продажа объекта недвижимости, обремененного правами ИП Шиленко, осуществлена в соответствии с правилами ст. 460 ГК РФ - при наличии уведомления предпринимателя о правах третьих лиц (п. 2.4 договора купли-продажи от 14.07.2006 г.) и его (покупателя) согласия принять такой объект, что исключает ущемление права собственности истца.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности следующих четырех условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В рассматриваемом случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы, поэтому его ссылка на невозможность предвидеть негативные последствия несостоятельна. В данном случае в соответствии с требованиями статьи 460 Кодекса имелось согласие покупателя (истца) принять товар, обремененный правами третьего лица
В связи с изложенным, довод истца о существенном нарушении ответчиком п. 4.3 договора также необоснован. Кроме того, арендатор (ответчик) в настоящее время производит оплату аренды в сумме 5 732 руб. 61 коп. в месяц (см. л.д. 74,75), что подтверждает его согласие на изменение условий договора в части размера арендной платы.
Пункты 4.2 - 4.5 в редакции истца не имеют смыслового соотношения с зарегистрированной редакцией договора.
Сроки внесения арендной платы - не позднее последнего числа месяца, подлежащего оплате, согласованы сторонами в п. 4.2 договора в редакции соглашения от 27.01.2005 г. (с учетом действия соглашения от 29.03.2005 г. в период с 29.03.05 г. по 26.03.06 г.).
Предлагаемые истцом в п. 4.4 условия о внесении арендной платы на расчетный счет (с учетом изменения фигуры арендодателя) также закреплены в п. 4.2 договора в зарегистрированной редакции.
Пункт 4.5 в редакции истца предлагает изменения к п. 4.3 договора в зарегистрированной редакции, что противоречит правилам ст. ст. 421, 422, 460, ч. 1 ст. 617 ГК РФ.
Содержание пункта 4.6 в редакции истца аналогично содержанию п. 4.4 договора в зарегистрированной редакции. Кроме того, он является дополнительным, ранее в договоре отсутствовал, ввиду чего его изменение также невозможно.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционная жалоба Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 5 августа 2008 года по делу N А12-9236/08-с66 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2008 ПО ДЕЛУ N А12-9236/08-С66
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2008 г. по делу N А12-9236/08-с66
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Царук М.А.,
при участии в заседании:
от Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича - не явились, извещены.
от Индивидуального предпринимателя Шиленко Виктора Тимофеевича - не явились, извещены.
от Муниципального учреждения "Управление ЖКХ г. Камышина" - не явились, извещены.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича,
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 5 августа 2008 года
по делу N А 12-9236/08-с66, (судья Копылов В.А.)
по иску Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича, г. Волгоград,
к Индивидуальному предпринимателю Шиленко Виктору Тимофеевичу, г. Камышин, Волгоградская область,
третье лицо - Муниципальное учреждение "Управление ЖКХ г. Камышина", г. Камышин, Волгоградская область,
об изменении договора аренды,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дианов Валерий Сергеевич (далее - истец, ИП Дианов) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Шиленко Виктору Тимофеевичу (далее - ответчик, ИП Шиленко) о внесении изменений в название, преамбулу, п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 4.1 - 4.6 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г., дополнении его пунктом 1.8., а также о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 10 000 руб.
В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований в части внесения изменений в название, преамбулу, п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г., дополнения его пунктом 1.8, в связи с урегулированием разногласий с ответчиком.
Отказ был принят судом первой инстанции в установленном законом порядке.
Решением суда Волгоградской области от 05 августа 2008 г. производство по делу в части внесения изменений в название, преамбулу, п. п. 1.1, 1.3, 2.1, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г., дополнения его пунктом 1.8 прекращено. Во внесении изменений в п. п. 4.1 - 4.6 договора N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда от 16.08.2000 г. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом ИП Дианов В.С. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Индивидуальный предприниматель Дианов Валерий Сергеевич в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 91176 5 приобщено к материалам дела).
Индивидуальный предприниматель Шиленко Виктор Тимофеевич в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (конверт с уведомлением N 91177 2 возвращено в адрес суда и приобщено к материалам дела с отметкой об истечении срока хранения.), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
Муниципальное учреждение "Управление ЖКХ г. Камышина" в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 91178 9 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, 16 августа 2000 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Камыши (арендодатель), МУ "Управление ЖКХ г. Камышина" (балансодержатель) и ИП Шиленко В.Т. (арендатор) был подписан договор N 177 на аренду нежилого помещения муниципального фонда.
В рамках данного договора арендатору сроком с 18.08.2000 г. по 16.08.2010 г. было передано нежилое помещение площадью 55,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Камышин, ул. Ленина, 11, для использования под ювелирную мастерскую.
В последующем стороны подписали дополнительные соглашения от 23.07.2004 г., от 03.12.2004 г., от 27.01.2005 г., от 29.03.2005 г.и от 18.07.2005 г.
Договор N 117 и дополнительные соглашения от 23.07.2004 г., от 03.12.2004 г., от 27.01.2005 г., от 29.03.2005 г. зарегистрированы в порядке, предусмотренном ст. 609 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается справкой УФРС по Волгоградской области от 26.06.2008 г. N 04/045/2008-260, и считаются заключенными.
Дополнительное соглашение от 18.07.2005 г. в установленном законом порядке не зарегистрировано и не может считаться заключенным.
14.07.2006 г. ИП Дианов В.С. приобрел в собственность являющееся объектом договора аренды N 177 встроенное нежилое помещение N 1Б общей площадью 52,6 кв. м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Ленина, д. П. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2006 г. серии 34 АА N 360209.
22.01.2008 г. ИП Дианов, как новый собственник, направил в адрес ИП Шиленко дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды N 177, в том числе в п. п. 4.1 - 4.6.
Истец просит изменить указанные пункты договора, изложив их в следующей редакции:
- п. 4.1 - "Арендная плата включает в себя все затраты по содержанию арендуемого помещения, кроме затрат по оплате электрической энергии, коммунальных услуг и телефонной связи, которые оплачиваются арендатором самостоятельно вне рамок данного договора";
- п. 4.2 - "Арендная плата за помещение составляет 35 200 (тридцать пять тысяч двести) рублей в месяц без НДС, начиная с 1 марта 2008 г.";
- п. 4.3 - "Внесение арендной платы производится арендатором не позднее последнего числа месяца, подлежащего оплате";
- п. 4.4 - "Арендная плата уплачивается в порядке безналичного расчета на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами";
- п. 4.5 - "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще, чем один раз в год. При этом арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме об изменении арендной платы не позднее, чем за 1 календарный месяц до введения нового размера арендной платы";
- п. 4.6 - "В случае окончания срока настоящего договора или досрочного его прекращения арендная плата оплачивается арендатором по день фактической сдачи помещения по акту".
Ежемесячный размер арендной платы определен истцом на основании отчета N 02-84/2007 от 20.11.2007 г., составленного оценщиком ООО "Регион", с учетом среднерыночного размера арендной платы за пользование помещением.
Указанное соглашение было получено ответчиком 31.01.08 г., что не оспаривается представителем в ходе рассмотрения дела, но не подписано ввиду несогласия с размером арендной платы и механизмом его определения.
Требование о порядке изменения условий договора, предусмотренное статьей 452 ГК РФ, истцом выполнено.
Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения истца в суд первой инстанции с иском об изменении договора аренды N 177 (с учетом отказа от части требований) в части п. п. 4.1 - 4.6, мотивированным п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и существенным нарушением условий п. 4.3 договора (см. протокол от 30.07-05.08.08 г. за подписью представителя), а также необходимостью изменения в договоре сведений об арендодателе.
Судебная коллегия, изучив доводы апелляционной жалобы находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.
Согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могу быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу правил ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Раздел 4 договора аренды N 177 в редакции дополнительных соглашений от 23.07.2004 г., от 03.12.2004 г., от 27.01.2005 г., от 29.03.2005 г. (его п. п. 4.1 - 4.5) определяет размер, сроки, порядок внесения арендной платы и порядок изменения ее размера.
Так, пунктом 4.1 договора установлен размер арендной платы за помещение.
Пунктом 4.2 определены сроки внесения арендной платы.
В соответствии с п. 4.3 договора аренды, размер арендной платы (за период не более чем раз в год) может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в сторону уменьшения или увеличения) в соответствии с решениями органов местного самоуправления г. Камышина, изменением эксплуатационных расходов балансодержателя на содержание арендуемого помещения. При этом арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде об изменении арендной платы не позже чем за 1 календарный месяц до введения новых размеров арендной платы, с приложением соответствующего расчета.
Пунктом 4.4 установлены правила оплаты арендной платы в случае окончания срока действия договора, либо его досрочного расторжения, до фактической передачи арендованного имущества арендодателю.
Пункт 4.5 договора устанавливает условия оплаты в случае приобретения арендатором помещения в собственность.
Указывая в качестве основания исковых требований на п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение арендатором условий договора), истец не представил соответствующих доказательств нарушения.
Пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2005 г. не противоречит п. 4.1 в предложенной истцом редакции, с учетом исключения из договора фигуры балансодержателя.
Аргумент истца о несогласованности условия о цене пользования объектом имущественного найма после изменения его формы собственности суд первой инстанции обоснованно счел несостоятельным в силу правил ч. 4 ст. 421 и ч. 1 ст. 424 ГК РФ.
Договор аренды содержит условие об определении размера арендной платы по ставкам, утверждаемым органом местного самоуправления, а также условия его изменения, что не противоречит ч. 3 ст. 614 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В результате продажи имущества, обремененного арендой, к покупателю полностью переходят права и обязанности арендодателя. В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Утверждение истца о том, что арендная плата за пользование объектом частной собственности не может определяться муниципалитетом, ошибочно.
В соответствии со статьями 421, 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент заключения. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В момент заключения договора и его исполнения условие определения порядка и размера арендных платежей соответствовало действующему законодательству. Продажа объекта недвижимости, обремененного правами ИП Шиленко, осуществлена в соответствии с правилами ст. 460 ГК РФ - при наличии уведомления предпринимателя о правах третьих лиц (п. 2.4 договора купли-продажи от 14.07.2006 г.) и его (покупателя) согласия принять такой объект, что исключает ущемление права собственности истца.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно и в совокупности следующих четырех условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В рассматриваемом случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы, поэтому его ссылка на невозможность предвидеть негативные последствия несостоятельна. В данном случае в соответствии с требованиями статьи 460 Кодекса имелось согласие покупателя (истца) принять товар, обремененный правами третьего лица
В связи с изложенным, довод истца о существенном нарушении ответчиком п. 4.3 договора также необоснован. Кроме того, арендатор (ответчик) в настоящее время производит оплату аренды в сумме 5 732 руб. 61 коп. в месяц (см. л.д. 74,75), что подтверждает его согласие на изменение условий договора в части размера арендной платы.
Пункты 4.2 - 4.5 в редакции истца не имеют смыслового соотношения с зарегистрированной редакцией договора.
Сроки внесения арендной платы - не позднее последнего числа месяца, подлежащего оплате, согласованы сторонами в п. 4.2 договора в редакции соглашения от 27.01.2005 г. (с учетом действия соглашения от 29.03.2005 г. в период с 29.03.05 г. по 26.03.06 г.).
Предлагаемые истцом в п. 4.4 условия о внесении арендной платы на расчетный счет (с учетом изменения фигуры арендодателя) также закреплены в п. 4.2 договора в зарегистрированной редакции.
Пункт 4.5 в редакции истца предлагает изменения к п. 4.3 договора в зарегистрированной редакции, что противоречит правилам ст. ст. 421, 422, 460, ч. 1 ст. 617 ГК РФ.
Содержание пункта 4.6 в редакции истца аналогично содержанию п. 4.4 договора в зарегистрированной редакции. Кроме того, он является дополнительным, ранее в договоре отсутствовал, ввиду чего его изменение также невозможно.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционная жалоба Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 5 августа 2008 года по делу N А12-9236/08-с66 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Дианова Валерия Сергеевича без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)