Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Неграмотнов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гусевой Е.В.,
судей Байдаевой Л.В., Бурцевой Л.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2012 года апелляционную жалобу Г.О. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 10 мая 2012 года по делу по иску А. к Г.О. о взыскании двойной суммы задатка, убытков, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Байдаевой Л.В.,
объяснения Г.О., Г.Ю., А.,
установила:
А. обратился в суд с иском к Г.О. о взыскании двойной суммы задатка, убытков, судебных расходов, мотивировав требования тем, что 30.01.2012 г. между сторонами было заключено соглашение о задатке в размере N руб. в обеспечение заключения сторонами в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере N руб. Срок действия соглашения устанавливался до 29.02.12 г., в связи с тем, что истцу было необходимо получить одобрение Сбербанка РФ на получение ипотечного кредита в размере N руб. 15.02.12 г. одобрение банка по кредиту было получено и истцом ответчице было предложено приехать в отделение Сбербанка для подписания предварительного договора купли-продажи. Однако Г.О. под любым предлогом стала отказываться от заключения договора. Поскольку обязательства по заключению договора купли-продажи ответчицей не исполнены, просит взыскать двойную сумму задатка в размере N руб., а также расходы, понесенные по вине ответчицы на оценку квартиры - N руб., на оплату телеграмм - N руб., оплату заказного письма N руб., расходы по уплате госпошлины - N руб.
В судебное заседание истец А., его представитель по доверенности П. явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчица Г.О. в судебное заседания явилась, исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Также пояснила, что заключению договора купли-продажи квартиры не препятствовала, ответственным за не заключение договора считает истца, поскольку последний не смог найти необходимую сумму денег. 05.03.2012 квартира была продана иному лицу за N руб. Денежные средства, внесенные в качестве задатка, истцу не возвращены.
Третье лицо Г.Ю. в судебное заседание явился, исковые требования не признал по обстоятельствам, изложенным ответчицей.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчицей подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон и третьего лица, судебная коллегия считает постановленное решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 30.01.2012 г. между сторонами было заключено соглашение о задатке, по условиям которого А. (покупатель) передает Г.О. (продавец) задаток в сумме N руб. в счет причитающихся с него N руб. по договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Срок действия соглашения - до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
31.01.2012 г. между А. и ООО "БизнесПартнер-Групп" был заключен договор N на оказание услуг по рыночной оценке квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Отчет оценщика был изготовлен 02.02.12 г. При этом в отчете отмечено предполагаемое использование результатов оценки - залоговое обеспечение процедуры кредитования. Стоимость услуг оценщика составила N руб.
17.02.2012 г. истцом на имя ответчицы Г.О. и третьего лица Г.Ю. были направлены телеграммы, содержащие информацию о получении истцом ипотечного кредита от Сбербанка РФ и о необходимости явки в отделение Сбербанка 20.02.12 г. в 15.00 для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.
29.02.12 г. истцом вновь направлялись телеграммы в адрес ответчицы и третьего лица с просьбой подтвердить намерение на заключение договора купли-продажи квартиры.
При разрешении спора суд пришел к выводу, что поскольку соглашение о задатке определяет условия о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, то по своей правовой природе соглашение от 31.01.12 г. относится к предварительному договору, истец принял все возможные и достаточные меры для подписания договора купли-продажи квартиры, однако в связи с тем, что за неисполнение обязательства ответственна сторона, получившая задаток - Г.О., исковые требования о взыскании двойной суммы задатка подлежат удовлетворению в полном объеме.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что указанная сумма является задатком, поскольку данный вывод суда основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Согласно п. п. 1 - 3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что по своей правовой природе соглашение от 31.01.12 г. относится к предварительному договору, поскольку как следует из материалов дела, указанное соглашение не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.
Следовательно, в данном случае использовать денежную сумму в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применить к возникшим из него отношениям последствия, предусмотренные абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ, невозможно, и внесенная по соглашению денежная сумма не может расцениваться как задаток, а должна считаться авансом, который подлежит возврату истцу в полном размере.
Решение суда в указанной части подлежит изменению, с Г.О. в пользу А. в счет аванса подлежит взысканию N руб.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку размер понесенных истцом убытков в виде расходов на оценку квартиры - N руб., на оплату телеграмм - N руб., оплату заказного письма N руб., документально подтвержден, а также имеется причинно-следственная связь между понесенными убытками и неисполнением ответчицей обязательств, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в этой части.
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку изменено решение суда в части размера взыскиваемой в пользу истца денежной суммы, подлежит изменению решение суда и в части размера взысканных с ответчицы судебных расходов согласно ст. 339.19 ч. 1 НК РФ, в пользу истца с ответчицы подлежит взысканию в счет возмещения судебных расходов возврат госпошлины в размере N руб.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о вынесении нового решения суда об отказе в иске, не подлежат удовлетворению, т.к. не опровергают правильность выводов суда о взыскании полученной по соглашению денежной суммы и понесенных убытков и не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.
Оснований для изменения решения суда в остальной части не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 10 мая 2012 года изменить, указав о взыскании с Г.О. в пользу А. в счет аванса N (сорок тысяч) рублей, убытков в размере N (шесть тысяч двести шестьдесят) рублей N копейки, расходов по госпошлине в размере N (одна тысяча четыреста восемьдесят семь) рублей N копейки, в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.О. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-17221/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2012 г. по делу N 33-17221/2012
Судья Неграмотнов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Гусевой Е.В.,
судей Байдаевой Л.В., Бурцевой Л.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2012 года апелляционную жалобу Г.О. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 10 мая 2012 года по делу по иску А. к Г.О. о взыскании двойной суммы задатка, убытков, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Байдаевой Л.В.,
объяснения Г.О., Г.Ю., А.,
установила:
А. обратился в суд с иском к Г.О. о взыскании двойной суммы задатка, убытков, судебных расходов, мотивировав требования тем, что 30.01.2012 г. между сторонами было заключено соглашение о задатке в размере N руб. в обеспечение заключения сторонами в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере N руб. Срок действия соглашения устанавливался до 29.02.12 г., в связи с тем, что истцу было необходимо получить одобрение Сбербанка РФ на получение ипотечного кредита в размере N руб. 15.02.12 г. одобрение банка по кредиту было получено и истцом ответчице было предложено приехать в отделение Сбербанка для подписания предварительного договора купли-продажи. Однако Г.О. под любым предлогом стала отказываться от заключения договора. Поскольку обязательства по заключению договора купли-продажи ответчицей не исполнены, просит взыскать двойную сумму задатка в размере N руб., а также расходы, понесенные по вине ответчицы на оценку квартиры - N руб., на оплату телеграмм - N руб., оплату заказного письма N руб., расходы по уплате госпошлины - N руб.
В судебное заседание истец А., его представитель по доверенности П. явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчица Г.О. в судебное заседания явилась, исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Также пояснила, что заключению договора купли-продажи квартиры не препятствовала, ответственным за не заключение договора считает истца, поскольку последний не смог найти необходимую сумму денег. 05.03.2012 квартира была продана иному лицу за N руб. Денежные средства, внесенные в качестве задатка, истцу не возвращены.
Третье лицо Г.Ю. в судебное заседание явился, исковые требования не признал по обстоятельствам, изложенным ответчицей.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчицей подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон и третьего лица, судебная коллегия считает постановленное решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 30.01.2012 г. между сторонами было заключено соглашение о задатке, по условиям которого А. (покупатель) передает Г.О. (продавец) задаток в сумме N руб. в счет причитающихся с него N руб. по договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Срок действия соглашения - до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
31.01.2012 г. между А. и ООО "БизнесПартнер-Групп" был заключен договор N на оказание услуг по рыночной оценке квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Отчет оценщика был изготовлен 02.02.12 г. При этом в отчете отмечено предполагаемое использование результатов оценки - залоговое обеспечение процедуры кредитования. Стоимость услуг оценщика составила N руб.
17.02.2012 г. истцом на имя ответчицы Г.О. и третьего лица Г.Ю. были направлены телеграммы, содержащие информацию о получении истцом ипотечного кредита от Сбербанка РФ и о необходимости явки в отделение Сбербанка 20.02.12 г. в 15.00 для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.
29.02.12 г. истцом вновь направлялись телеграммы в адрес ответчицы и третьего лица с просьбой подтвердить намерение на заключение договора купли-продажи квартиры.
При разрешении спора суд пришел к выводу, что поскольку соглашение о задатке определяет условия о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, то по своей правовой природе соглашение от 31.01.12 г. относится к предварительному договору, истец принял все возможные и достаточные меры для подписания договора купли-продажи квартиры, однако в связи с тем, что за неисполнение обязательства ответственна сторона, получившая задаток - Г.О., исковые требования о взыскании двойной суммы задатка подлежат удовлетворению в полном объеме.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что указанная сумма является задатком, поскольку данный вывод суда основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Согласно п. п. 1 - 3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что по своей правовой природе соглашение от 31.01.12 г. относится к предварительному договору, поскольку как следует из материалов дела, указанное соглашение не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.
Следовательно, в данном случае использовать денежную сумму в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применить к возникшим из него отношениям последствия, предусмотренные абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ, невозможно, и внесенная по соглашению денежная сумма не может расцениваться как задаток, а должна считаться авансом, который подлежит возврату истцу в полном размере.
Решение суда в указанной части подлежит изменению, с Г.О. в пользу А. в счет аванса подлежит взысканию N руб.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку размер понесенных истцом убытков в виде расходов на оценку квартиры - N руб., на оплату телеграмм - N руб., оплату заказного письма N руб., документально подтвержден, а также имеется причинно-следственная связь между понесенными убытками и неисполнением ответчицей обязательств, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в этой части.
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку изменено решение суда в части размера взыскиваемой в пользу истца денежной суммы, подлежит изменению решение суда и в части размера взысканных с ответчицы судебных расходов согласно ст. 339.19 ч. 1 НК РФ, в пользу истца с ответчицы подлежит взысканию в счет возмещения судебных расходов возврат госпошлины в размере N руб.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о вынесении нового решения суда об отказе в иске, не подлежат удовлетворению, т.к. не опровергают правильность выводов суда о взыскании полученной по соглашению денежной суммы и понесенных убытков и не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.
Оснований для изменения решения суда в остальной части не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 10 мая 2012 года изменить, указав о взыскании с Г.О. в пользу А. в счет аванса N (сорок тысяч) рублей, убытков в размере N (шесть тысяч двести шестьдесят) рублей N копейки, расходов по госпошлине в размере N (одна тысяча четыреста восемьдесят семь) рублей N копейки, в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.О. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)