Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
от лиц, участвующих в деле представители не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Козловой Ульяны Сергеевны
на решение от 02 апреля 2013 года
по делу N А04-614/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Башариной С.В.
по иску Индивидуального предпринимателя Козловой Ульяны Сергеевны
к Индивидуальному предпринимателю Горбунову Михаилу Соломоновичу
о признании незаключенным договора аренды
и встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Горбунова Михаила Соломоновича
к Индивидуальному предпринимателю Козловой Ульяне Сергеевны
о взыскании 60 750 рублей
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилась Индивидуальный предприниматель Козлова Ульяна Сергеева (далее - ИП Козлова У.С., истец) с иском к Индивидуальному предпринимателю Горбунову Михаилу Соломоновичу (далее - ИП Горбунов М.С., ответчик) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011.
Кроме того, ИП Горбунов М.С. обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к ИП Козловой У.С. с иском о взыскании по этому же договору аренды арендной платы за период с 01.11.2012 по 15.12.2012 на сумму 60 750 рублей.
Определением от 04.03.2013 названные дела судом объединены в одно производство; исковое заявление ИП Горбунова М.С. рассмотрено судом как встречный иск.
Согласно решению от 02.04.2013 судом отказано в удовлетворении иска; встречный иск удовлетворен в части, на сумму 44 177, 71 руб.; в удовлетворении остальной части встречного иска - отказано.
Истец, не согласившись с названным решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой заявитель просит отменить решение от 02.04.2013.
Апелляционная жалоба истцом обоснована отсутствием государственной регистрации договора аренды, которая в рамках настоящего спора является обязательной. Поскольку сторонами заключено дополнительное соглашение к спорному договору аренды от 01.05.2011 на основании пункта 5.2 этого же договора.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Стороны извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, но своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.
Апелляционным судом рассмотрена апелляционная жалоба в отсутствие не явившихся лиц, на основании статьи 156 АПК РФ.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
01.05.2011 между ИП Горбуновым М.С. (арендодатель) и ИП Козловой У.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 47,3 кв. м, номера на поэтажном плане 22, 32, помещение 001, с кадастровым номером 28:01:130042:0061:01:-1000183:0001:20001, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Горького, 174.
Пунктом 1.2 названного договора установлено, что факт передачи и состояние арендуемого помещения подтверждаются акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
В материалы дела указанный акт не представлен. Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суд установил доказанным факт передачи имущества и последующее его использование ответчиком.
Названные обстоятельства сторонами в апелляционном суде не оспорены.
Пунктом 1.4 договора установлен ежемесячный размер арендной платы - 40 500 руб. и порядок ее уплаты - предоплатой за текущий месяц аренды не позднее 1 числа каждого календарного месяца наличными деньгами под расписку либо безналичным путем на личный счет Арендодателя.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора он заключен сроком на период с 01.05.2011 по 31.12.2011, и при его надлежащем исполнении сторонами может считаться пролонгированным на один календарный год, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении и обе стороны подписали дополнительное соглашение.
На странице 3 имеющейся в материалах дела копии договора от 01.05.2011 (а также на стр. 3 оригинала названного договора, представленного истцом апелляционному суду) имеется надпись: "договор пролонгирован согласно обоюдному согласию сторон до 31.12.2012"; под которой проставлены подписи арендодателя и арендатора.
Полагая, что договор от 01.05.2011 со сроком действия до 31.12.2012 ввиду отсутствия государственной регистрации является незаключенным, истец обратился в суд с настоящим иском.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 433, 651 ГК РФ, положениями Информационного письма ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, - исходил из того, что согласно п. 5.1 срок действия договора составляет менее года, а именно с 01.05.2011 по 31.12.2011. А также, исходя из обстоятельств дела и действий сторон после 31.12.2011, суд установил, что названный договор является возобновленным на неопределенный срок.
В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.05.2011 не подлежал государственной регистрации.
На основании изложенного и в связи с отсутствием доказательств о заключении сторонами дополнительного соглашения к спорному договору, в порядке п. 5.2, суд отказал истцу в удовлетворении иска.
Поскольку договор аренды является действующим, истец фактически пользуется недвижимым имуществом, являющимся предметом аренды, то у ИП Козловой У.С. есть обязанность по своевременному внесению арендной платы по договору от 01.05.2011.
Кроме того, суд установил доказанным факт нарушения истцом - ИП Козловой У.С. расчетных обязательств по внесению арендной платы в рамках договора от 01.05.2011.
Вместе с тем, в материалы дела представлена квитанция от 06.11.2012, выданная истцу нотариусом о принятия от Козловой У.С. на депозит нотариуса денежные средства в сумме 16 572, 29 руб., предназначенные для Горбунова М.С.; с назначением платежа: "за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Горького, дом 174".
Суд, руководствуясь п/подп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ, расценил названный платеж как частичное исполнение расчетных обязательств Козловой У.С. (арендатора).
Поэтому требования о взыскании долга по арендным платежам на сумму 60 750 руб., судом удовлетворены частично на сумму 44 177, 71 руб. (за минусом 16 572, 26 руб.).
Как видно из апелляционной жалобы истец полагает, что между сторонами есть заключенное дополнительное соглашение к договору аренды от 01.05.2011, оформленное на основании п. 5.2 названного договора аренды. Утверждая, что имеющаяся на названном договоре надпись о пролонгации договора фактически является дополнительным соглашением, оформленным в порядке п. 5.2 договора.
В связи с чем, заявитель апелляционной жалобы полагает, что названный договор подлежал обязательной государственной регистрации.
На основании изложенного и, ссылаясь на положения ст. 425 ГК РФ, ИП Козлова У.С. полагает, что у нее отсутствует обязанность по внесению арендных платежей на сумму 44 177, 71 рублей.
Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Исходя из положений ст. ст. 433, 609, 651 ГК РФ, Информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 и от 16.02.2001 N 59 - государственной ресторации подлежат договоры аренды здания, заключенные только на срок более года.
Как видно из п. 5.1 договора аренды от 01.05.2011 срок его действия составляет 5 месяцев, а именно с 01.05.2011 по 31.12.2011.
Действительно названный договор содержит п. 5.2 следующего содержания: "Настоящий договор, при его надлежащем исполнении сторонами может считаться пролонгированным на один календарный год, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении и обе стороны подписали дополнительное соглашение".
Однако, сторонами ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены доказательства о заключении сторонами именно дополнительного соглашения. Имеющаяся на договоре надпись о пролонгации срока действия договора, таковым соглашением не является.
При этом, материалами дела подтверждаются обстоятельства: о фактическом использовании ответчиком нежилым помещением (являющемся предметом аренды), в том числе и по окончании срока действия договора; возврат ответчиком названного помещения истцу не осуществлен.
Исходя из фактических обстоятельств дела и на основании ст. ст. 433, 609, 651 ГК РФ (с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что срок действия договора аренды составляет менее года и рассматриваемый договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Поэтому названный договор не подлежал государственной регистрации.
Рассматриваемый договор аренды от 01.05.2011 является заключенным, поскольку сторонами, при его заключении согласованы все существенные условия.
Арбитражный суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правомерно отказал ИП Козловой У.С. в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В условиях названного договора аренды имеются условия о порядке и сроках внесения арендных платежей.
Материалами дела подтверждается:
- - факт использования арендатором - ИП Козловой У.С. - предмета аренды;
- - осуществление арендатором (ИП Козловой У.С.) частичной оплаты арендных платежей на сумму 16 572, 29 рублей.
Кроме того, материалами дела подтверждается наличие у ИП Козловой У.С. перед ИП Горбуновым М.С. задолженности по арендным платежам в размере 44 177, 71 руб., по договору аренды от 01.05.2011 года.
Апелляционному суду не представлены доказательства о погашении названной задолженности в установленном законом и договором порядке.
В связи с чем, суд правомерно требования по встречному иску удовлетворил в части, взыскав с ИП Козловой У.С. долг в размере 44 177, 71 рублей.
Доводы апеллянта об отсутствии у истца обязанности по внесению арендных платежей на сумму 44 177, 71 руб. являются ошибочными.
Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Козловой У.С. по изложенным в ней доводам.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы относительно государственной пошлины взыскиваются со стороны с учетом ее оплаты, осуществленной при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 02.04.2013 года по делу N А04-614/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2013 N 06АП-2646/2013 ПО ДЕЛУ N А04-614/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2013 г. N 06АП-2646/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
от лиц, участвующих в деле представители не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Козловой Ульяны Сергеевны
на решение от 02 апреля 2013 года
по делу N А04-614/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Башариной С.В.
по иску Индивидуального предпринимателя Козловой Ульяны Сергеевны
к Индивидуальному предпринимателю Горбунову Михаилу Соломоновичу
о признании незаключенным договора аренды
и встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Горбунова Михаила Соломоновича
к Индивидуальному предпринимателю Козловой Ульяне Сергеевны
о взыскании 60 750 рублей
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилась Индивидуальный предприниматель Козлова Ульяна Сергеева (далее - ИП Козлова У.С., истец) с иском к Индивидуальному предпринимателю Горбунову Михаилу Соломоновичу (далее - ИП Горбунов М.С., ответчик) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011.
Кроме того, ИП Горбунов М.С. обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к ИП Козловой У.С. с иском о взыскании по этому же договору аренды арендной платы за период с 01.11.2012 по 15.12.2012 на сумму 60 750 рублей.
Определением от 04.03.2013 названные дела судом объединены в одно производство; исковое заявление ИП Горбунова М.С. рассмотрено судом как встречный иск.
Согласно решению от 02.04.2013 судом отказано в удовлетворении иска; встречный иск удовлетворен в части, на сумму 44 177, 71 руб.; в удовлетворении остальной части встречного иска - отказано.
Истец, не согласившись с названным решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой заявитель просит отменить решение от 02.04.2013.
Апелляционная жалоба истцом обоснована отсутствием государственной регистрации договора аренды, которая в рамках настоящего спора является обязательной. Поскольку сторонами заключено дополнительное соглашение к спорному договору аренды от 01.05.2011 на основании пункта 5.2 этого же договора.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Стороны извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, но своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.
Апелляционным судом рассмотрена апелляционная жалоба в отсутствие не явившихся лиц, на основании статьи 156 АПК РФ.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
01.05.2011 между ИП Горбуновым М.С. (арендодатель) и ИП Козловой У.С. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 47,3 кв. м, номера на поэтажном плане 22, 32, помещение 001, с кадастровым номером 28:01:130042:0061:01:-1000183:0001:20001, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Горького, 174.
Пунктом 1.2 названного договора установлено, что факт передачи и состояние арендуемого помещения подтверждаются акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
В материалы дела указанный акт не представлен. Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суд установил доказанным факт передачи имущества и последующее его использование ответчиком.
Названные обстоятельства сторонами в апелляционном суде не оспорены.
Пунктом 1.4 договора установлен ежемесячный размер арендной платы - 40 500 руб. и порядок ее уплаты - предоплатой за текущий месяц аренды не позднее 1 числа каждого календарного месяца наличными деньгами под расписку либо безналичным путем на личный счет Арендодателя.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора он заключен сроком на период с 01.05.2011 по 31.12.2011, и при его надлежащем исполнении сторонами может считаться пролонгированным на один календарный год, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении и обе стороны подписали дополнительное соглашение.
На странице 3 имеющейся в материалах дела копии договора от 01.05.2011 (а также на стр. 3 оригинала названного договора, представленного истцом апелляционному суду) имеется надпись: "договор пролонгирован согласно обоюдному согласию сторон до 31.12.2012"; под которой проставлены подписи арендодателя и арендатора.
Полагая, что договор от 01.05.2011 со сроком действия до 31.12.2012 ввиду отсутствия государственной регистрации является незаключенным, истец обратился в суд с настоящим иском.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 433, 651 ГК РФ, положениями Информационного письма ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, - исходил из того, что согласно п. 5.1 срок действия договора составляет менее года, а именно с 01.05.2011 по 31.12.2011. А также, исходя из обстоятельств дела и действий сторон после 31.12.2011, суд установил, что названный договор является возобновленным на неопределенный срок.
В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.05.2011 не подлежал государственной регистрации.
На основании изложенного и в связи с отсутствием доказательств о заключении сторонами дополнительного соглашения к спорному договору, в порядке п. 5.2, суд отказал истцу в удовлетворении иска.
Поскольку договор аренды является действующим, истец фактически пользуется недвижимым имуществом, являющимся предметом аренды, то у ИП Козловой У.С. есть обязанность по своевременному внесению арендной платы по договору от 01.05.2011.
Кроме того, суд установил доказанным факт нарушения истцом - ИП Козловой У.С. расчетных обязательств по внесению арендной платы в рамках договора от 01.05.2011.
Вместе с тем, в материалы дела представлена квитанция от 06.11.2012, выданная истцу нотариусом о принятия от Козловой У.С. на депозит нотариуса денежные средства в сумме 16 572, 29 руб., предназначенные для Горбунова М.С.; с назначением платежа: "за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Горького, дом 174".
Суд, руководствуясь п/подп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ, расценил названный платеж как частичное исполнение расчетных обязательств Козловой У.С. (арендатора).
Поэтому требования о взыскании долга по арендным платежам на сумму 60 750 руб., судом удовлетворены частично на сумму 44 177, 71 руб. (за минусом 16 572, 26 руб.).
Как видно из апелляционной жалобы истец полагает, что между сторонами есть заключенное дополнительное соглашение к договору аренды от 01.05.2011, оформленное на основании п. 5.2 названного договора аренды. Утверждая, что имеющаяся на названном договоре надпись о пролонгации договора фактически является дополнительным соглашением, оформленным в порядке п. 5.2 договора.
В связи с чем, заявитель апелляционной жалобы полагает, что названный договор подлежал обязательной государственной регистрации.
На основании изложенного и, ссылаясь на положения ст. 425 ГК РФ, ИП Козлова У.С. полагает, что у нее отсутствует обязанность по внесению арендных платежей на сумму 44 177, 71 рублей.
Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
Исходя из положений ст. ст. 433, 609, 651 ГК РФ, Информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 и от 16.02.2001 N 59 - государственной ресторации подлежат договоры аренды здания, заключенные только на срок более года.
Как видно из п. 5.1 договора аренды от 01.05.2011 срок его действия составляет 5 месяцев, а именно с 01.05.2011 по 31.12.2011.
Действительно названный договор содержит п. 5.2 следующего содержания: "Настоящий договор, при его надлежащем исполнении сторонами может считаться пролонгированным на один календарный год, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении и обе стороны подписали дополнительное соглашение".
Однако, сторонами ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены доказательства о заключении сторонами именно дополнительного соглашения. Имеющаяся на договоре надпись о пролонгации срока действия договора, таковым соглашением не является.
При этом, материалами дела подтверждаются обстоятельства: о фактическом использовании ответчиком нежилым помещением (являющемся предметом аренды), в том числе и по окончании срока действия договора; возврат ответчиком названного помещения истцу не осуществлен.
Исходя из фактических обстоятельств дела и на основании ст. ст. 433, 609, 651 ГК РФ (с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что срок действия договора аренды составляет менее года и рассматриваемый договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Поэтому названный договор не подлежал государственной регистрации.
Рассматриваемый договор аренды от 01.05.2011 является заключенным, поскольку сторонами, при его заключении согласованы все существенные условия.
Арбитражный суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правомерно отказал ИП Козловой У.С. в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В условиях названного договора аренды имеются условия о порядке и сроках внесения арендных платежей.
Материалами дела подтверждается:
- - факт использования арендатором - ИП Козловой У.С. - предмета аренды;
- - осуществление арендатором (ИП Козловой У.С.) частичной оплаты арендных платежей на сумму 16 572, 29 рублей.
Кроме того, материалами дела подтверждается наличие у ИП Козловой У.С. перед ИП Горбуновым М.С. задолженности по арендным платежам в размере 44 177, 71 руб., по договору аренды от 01.05.2011 года.
Апелляционному суду не представлены доказательства о погашении названной задолженности в установленном законом и договором порядке.
В связи с чем, суд правомерно требования по встречному иску удовлетворил в части, взыскав с ИП Козловой У.С. долг в размере 44 177, 71 рублей.
Доводы апеллянта об отсутствии у истца обязанности по внесению арендных платежей на сумму 44 177, 71 руб. являются ошибочными.
Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ИП Козловой У.С. по изложенным в ней доводам.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы относительно государственной пошлины взыскиваются со стороны с учетом ее оплаты, осуществленной при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 02.04.2013 года по делу N А04-614/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)