Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Тетериной Н.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1549/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2012 года по делу N А81-3009/2012 (судья Канева И.Д.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "НИКА" (ОГРН 1058900821066, ИНН 8905035702) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка N 375-07 от 30.07.2007,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "НИКА" - представитель Перепелкина Е.Н. по доверенности от 10.09.2012, сроком действия 1 год, паспорт (до перерыва);
общество с ограниченной ответственностью "НИКА" (далее по тексту - ООО "НИКА", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу (далее по тексту - Департамент, ответчик, податель жалобы) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 06 13:0047, общей площадью 1 721 кв. м, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина на новый срок.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил обязать Департамент продлить с ООО "НИКА" срок договора аренды земельного участка N 375 от 30.07.2007 на срок 5 лет (с уточнением в судебном заседании).
Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.11.2012 по делу N А81-3009/2012 исковые требования ООО "НИКА" удовлетворены. На Департамент возложена обязанность продлить срок действия договора N 375-07 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 30.07.2007, заключенного с ООО "НИКА" на новый срок, составляющий 5 лет. С Департамента в пользу ООО "НИКА" взыскано 4 000 руб., составляющих расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
ООО "НИКА" в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А81-3009/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.04.2013.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Представитель Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "НИКА" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 03.04.2013, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10.04.2013. Об объявлении перерыва судебного заседания, а также времени и месте его продолжения участвующие в деле лица извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы продолжено в прежнем составе суда и в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение суда - отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "НИКА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 375-07, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:12:11 06 13:0047, имеющего адресные ориентиры: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина под строительство предприятия общественного питания в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 1 721 кв. м.
Пунктом 2.1. договора аренды установлен срок аренды - до 18.04.2012.
Для строительства предприятия общественного питания "Кулинария-маркет" истец получил у Администрации города Ноябрьск разрешение за N RU89305000-580 от 13.04.2012 со сроком действия до 13.04.2015.
Письмами N 3 от 12.01.2012 и N 24 от 17.04.2012 ООО "НИКА" обращалось к ответчику с просьбой о продлении договора аренды на тех же условиях.
После истечения срока договора аренды, письмом N 01-18-1445/1088 от 25.04.2012 Департамента отказал истцу в продлении срока действия договора аренды, указав, что истек также и срок действия решения о предварительном согласовании места размещения предприятия общественного питания, а строительство не было начато.
Полагая, что ответчик необоснованно отказал в продлении срока действия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований ООО "НИКА" послужило поводом для обращения Департамента с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Как было указано выше, срок договора аренды земельного участка N 375-07 от 30.07.2007 установлен до 18.04.2012, договор пошел государственную регистрацию.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Из пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса следует, что земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды N 375-07 от 30.07.2007 земельный участок предоставлен истцу для строительства предприятия общественного питания.
Распоряжением Администрации муниципального образования город Ноябрьск от 08.06.2006 N Р-614 по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Ника" о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения предприятия общественного питания в микрорайоне "И-2", акта выбора земельного участка, проекта границ земельного участка, согласовано ООО "Ника" место размещения общественного питания в микрорайоне И-2 по ул. Ленина, д. 23/69, утвержден проект границ земельного участка площадью 1721 кв. м.
На основании постановления и.о. главы города Ноябрьска N П-570 от 18.04.2007 "О предоставлении земельного участка в микрорайоне "И-2" 30.07.2007 между истцом и ответчиком заключен рассматриваемый договор аренды земельного участка N 375-07.
Пункты 1.1, 1.2. статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, введены в Земельный кодекс Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ (закон вступил в силу с 01.01.2010).
Постановление главы администрации Муниципального образования город Ноябрьск от 05.09.2011 N П-1306 "Об установлении перечня случаев, когда предоставление земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Ноябрьск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми органы местного самоуправления имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах", пунктом 1.1. которого установлено, что земельные участки для строительства объектов общественного питания предоставляются для целей строительства исключительно на торгах, вступило в силу и распространяется на отношения, возникшие с 31.12.2010 года.
Земельный участок предоставлен в аренду ООО "Ника" до вступления в силу вышеуказанных актов.
Соответственно, суд апелляционной инстанции считает возможным применить разъяснения, данные в пункте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о возможности возобновления на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договора аренды государственного или муниципального имущества.
В рассматриваемом случае до истечения срока аренды арендодатель не заявил возражений на письма арендатора о продлении договора аренды на новый (неопределенный) срок, возражение заявлено по истечении срока аренды (25.04.2012), со ссылкой на необходимость предоставления земельного участка по результатам торгов.
Между тем, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом.
В деле отсутствуют доказательства отказа арендодателя от договора аренды, заявленного в порядке статьи 610 ГК РФ.
Поскольку договор аренды продлен на неопределенный срок у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска о понуждении ответчика продлить (фактически заключить на тех же условиях) с ООО "НИКА" договор аренды на новый срок, составляющий 5 лет. При этом, судом первой инстанции не приведены нормы материального права, в соответствии с которыми им удовлетворено требование о продлении договора аренды на новый срок 5 лет. В решении суда также не нашло отражение обстоятельство, что срок аренды 5 лет, превышает срок разрешения на строительство, выданного до 13.04.2015.
В деле также отсутствуют доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам. Между тем, согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (определение ВАС РФ от 19.03.2012 ВАС 2928/12).
На основании изложенного решение арбитражного суда от 26 декабря 2011 года подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной, подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1549/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска удовлетворить. Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2012 года по делу N А81-3009/2012 отменить.
Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "НИКА" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Н.В.ТЕТЕРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2013 ПО ДЕЛУ N А81-3009/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. по делу N А81-3009/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Тетериной Н.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1549/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2012 года по делу N А81-3009/2012 (судья Канева И.Д.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "НИКА" (ОГРН 1058900821066, ИНН 8905035702) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка N 375-07 от 30.07.2007,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "НИКА" - представитель Перепелкина Е.Н. по доверенности от 10.09.2012, сроком действия 1 год, паспорт (до перерыва);
-
установил:
установил:
общество с ограниченной ответственностью "НИКА" (далее по тексту - ООО "НИКА", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу (далее по тексту - Департамент, ответчик, податель жалобы) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 06 13:0047, общей площадью 1 721 кв. м, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина на новый срок.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил обязать Департамент продлить с ООО "НИКА" срок договора аренды земельного участка N 375 от 30.07.2007 на срок 5 лет (с уточнением в судебном заседании).
Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.11.2012 по делу N А81-3009/2012 исковые требования ООО "НИКА" удовлетворены. На Департамент возложена обязанность продлить срок действия договора N 375-07 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 30.07.2007, заключенного с ООО "НИКА" на новый срок, составляющий 5 лет. С Департамента в пользу ООО "НИКА" взыскано 4 000 руб., составляющих расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
ООО "НИКА" в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А81-3009/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.04.2013.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Представитель Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "НИКА" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 03.04.2013, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10.04.2013. Об объявлении перерыва судебного заседания, а также времени и месте его продолжения участвующие в деле лица извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы продолжено в прежнем составе суда и в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, решение суда - отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "НИКА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 375-07, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:12:11 06 13:0047, имеющего адресные ориентиры: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина под строительство предприятия общественного питания в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 1 721 кв. м.
Пунктом 2.1. договора аренды установлен срок аренды - до 18.04.2012.
Для строительства предприятия общественного питания "Кулинария-маркет" истец получил у Администрации города Ноябрьск разрешение за N RU89305000-580 от 13.04.2012 со сроком действия до 13.04.2015.
Письмами N 3 от 12.01.2012 и N 24 от 17.04.2012 ООО "НИКА" обращалось к ответчику с просьбой о продлении договора аренды на тех же условиях.
После истечения срока договора аренды, письмом N 01-18-1445/1088 от 25.04.2012 Департамента отказал истцу в продлении срока действия договора аренды, указав, что истек также и срок действия решения о предварительном согласовании места размещения предприятия общественного питания, а строительство не было начато.
Полагая, что ответчик необоснованно отказал в продлении срока действия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований ООО "НИКА" послужило поводом для обращения Департамента с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Как было указано выше, срок договора аренды земельного участка N 375-07 от 30.07.2007 установлен до 18.04.2012, договор пошел государственную регистрацию.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Из пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса следует, что земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды N 375-07 от 30.07.2007 земельный участок предоставлен истцу для строительства предприятия общественного питания.
Распоряжением Администрации муниципального образования город Ноябрьск от 08.06.2006 N Р-614 по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Ника" о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения предприятия общественного питания в микрорайоне "И-2", акта выбора земельного участка, проекта границ земельного участка, согласовано ООО "Ника" место размещения общественного питания в микрорайоне И-2 по ул. Ленина, д. 23/69, утвержден проект границ земельного участка площадью 1721 кв. м.
На основании постановления и.о. главы города Ноябрьска N П-570 от 18.04.2007 "О предоставлении земельного участка в микрорайоне "И-2" 30.07.2007 между истцом и ответчиком заключен рассматриваемый договор аренды земельного участка N 375-07.
Пункты 1.1, 1.2. статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, введены в Земельный кодекс Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ (закон вступил в силу с 01.01.2010).
Постановление главы администрации Муниципального образования город Ноябрьск от 05.09.2011 N П-1306 "Об установлении перечня случаев, когда предоставление земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Ноябрьск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми органы местного самоуправления имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах", пунктом 1.1. которого установлено, что земельные участки для строительства объектов общественного питания предоставляются для целей строительства исключительно на торгах, вступило в силу и распространяется на отношения, возникшие с 31.12.2010 года.
Земельный участок предоставлен в аренду ООО "Ника" до вступления в силу вышеуказанных актов.
Соответственно, суд апелляционной инстанции считает возможным применить разъяснения, данные в пункте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о возможности возобновления на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договора аренды государственного или муниципального имущества.
В рассматриваемом случае до истечения срока аренды арендодатель не заявил возражений на письма арендатора о продлении договора аренды на новый (неопределенный) срок, возражение заявлено по истечении срока аренды (25.04.2012), со ссылкой на необходимость предоставления земельного участка по результатам торгов.
Между тем, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом.
В деле отсутствуют доказательства отказа арендодателя от договора аренды, заявленного в порядке статьи 610 ГК РФ.
Поскольку договор аренды продлен на неопределенный срок у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска о понуждении ответчика продлить (фактически заключить на тех же условиях) с ООО "НИКА" договор аренды на новый срок, составляющий 5 лет. При этом, судом первой инстанции не приведены нормы материального права, в соответствии с которыми им удовлетворено требование о продлении договора аренды на новый срок 5 лет. В решении суда также не нашло отражение обстоятельство, что срок аренды 5 лет, превышает срок разрешения на строительство, выданного до 13.04.2015.
В деле также отсутствуют доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам. Между тем, согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (определение ВАС РФ от 19.03.2012 ВАС 2928/12).
На основании изложенного решение арбитражного суда от 26 декабря 2011 года подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной, подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1549/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска удовлетворить. Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 ноября 2012 года по делу N А81-3009/2012 отменить.
Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "НИКА" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Н.В.ТЕТЕРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)