Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 25.11.2013 г.
в полном объеме изготовлено 02.12.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18-25.11.2013 г. апелляционную жалобу ООО "АТАК"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2013 г.,
принятое судьей Скачковой Ю.А.
по делу N А40-30405/13
по иску ООО "Универсам "ЛИДЕР" (ОГРН 1027739634834, 119633, г. Москва, ш. Боровское, д. 27)
к ООО "АТАК" (ОГРН 1047796854533, 125171, г. Москва, пр-д 4-й Войковский, д. 6)
об изменении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Иванова Н.С. по дов. от 15.10.2013 г.;
- от ответчика: Галайко Е.А. по дов. от 01.01.2013 г., Солонин М.С. по дов. от 25.03.2011 г.,
установил:
ООО "Универсам "ЛИДЕР" (арендодатель) предъявило иск к ООО "АТАК" (арендатор) об изменении Договора аренды от 01.05.2008 г. N 27, а именно:
- - п. 3.1. изложить в редакции: "Плата за арендуемый объект состоит из ежемесячной арендной платы и ежемесячных платежей";
- - п. 3.1.1. изложить в редакции: "Ежемесячная арендная плата составляет 3500000 руб. без НДС";
- - п. 3.1.3, 3.4.1 - исключить.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2013 г. (т. 2 л.д. 83-86) иск удовлетворен в части внесения изменений в п. 3.1 Договора, в п. 3.1.1. Договора (до ставки 3260666,67 руб.) и в части исключения п. 3.1.3. Договора; иск в части исключения п. 3.4.1 Договора оставлен без рассмотрения.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 87-89).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что 01.08.2008 г. между ООО "Универсам "ЛИДЕР" (арендодатель) и ООО "АТАК" (арендатор) заключен Договор аренды N 27 (т. 1 л.д. 10-17), по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в возмездное пользование на срок до 21.10.2016 г. нежилые помещения общей площадью 1828,4 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Боровское ш., д. 27, для осуществления торговой деятельности магазина "Супермаркет "АТАК".
Договором предусмотрено 3 вида подлежащей внесению арендатором арендной платы: "ежемесячная арендная плата", "ежемесячные платежи" и "дополнительная арендная плата" (п. 3.1.); ежемесячная арендная плата установлена в твердой сумме 872144,57 руб. без НДС (п. 3.1.1.); ежемесячные платежи составляют стоимость потребленных коммунально-эксплуатационных услуг (п. 3.1.2.); дополнительная арендная плата определяется в зависимости от размера выручки магазина "Супермаркет "АТАК" за соответствующий торговый месяц (если он превысит средний уровень выручки, рассчитанный как 870000 руб. умножить на количество дней работы магазина в данном календарном месяце, то дополнительно к сумме арендной платы арендатор обязуется уплатить арендодателю дополнительную арендную плату в размере 2,5% от разницы между средним уровнем выручки и суммой выручки магазина в соответствующем месяце (п. 3.1.3.).
П. 3.4.1. Договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы и размер среднего уровня выручки (п. 3.1.3.) подлежат пересмотру не чаще, чем один раз в 3 года, единовременно либо в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения, на один и тот же процент.
Со ссылкой на данное условие Договора и изменение рыночной ситуации арендодатель предложил арендатору увеличить ежемесячную арендную плату до 3500000 руб. и исключить условие о дополнительной арендной плате.
Поскольку данное предложение арендатором не было принято, арендодатель передал спор по изменению условий Договора аренды на рассмотрение суда.
Суд первой инстанции, поскольку независимым оценщиком установлено, что по состоянию на 08.08.2013 г. рыночная стоимость арендуемых помещений без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов составляет 3260666,67 руб. за весь объект в месяц, - удовлетворил заявленный иск в части, изменив п. 3.1.1 Договора, установив ежемесячную арендную плату равной 3260666,67 руб. без НДС, а также исключив из п. 3.1 Договора упоминание о дополнительной арендной плате и исключив п. 3.1.3 Договора, которым была установлена методика расчета дополнительной арендной платы.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.
В Договоре аренды от 01.05.2008 г. N 27 не содержится условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор, возникающий в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного Договора не было принято другой стороной.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Между тем для сторон Договора аренды по настоящему делу (двух коммерческих организаций) заключение соглашения о его изменении не является обязательным ни в силу с ГК РФ, ни в силу иных законов, ни в силу условий самого указанного Договора.
П. 3.4.1 Договора не содержит слов и выражений, наделяющую сторону, направившую оферту об изменении условия об арендной плате и не получившую от другой стороны акцепта, правом передать на рассмотрение суда требование о понуждении заключить соответствующий договор в принудительном порядке и о его условиях.
В п. 3.4.1 Договора нет указания на то, что пересмотр размера ежемесячной арендной платы является для сторон обязательным в том смысле, что недостижение ими соглашения об изменении цены влечет право передать его на рассмотрение суда.
В п. 3.4.1 Договора нет указания на судебное внесение изменений в договор.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 г. N 1074/10 по делу N А40-90259/08 рассмотрен аналогичный спор (т. 2 л.д. 113-115), по которому Договором аренды, заключенным между двумя коммерческими организациями, было предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции. В связи с ростом потребительских цен арендодатель предложил арендатору изменить договор аренды в части увеличения арендной платы, после чего, получив отказ от другой стороны, обратилось в суд с требованием изменить договор, сославшись в т.ч. на наличие в договоре аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы. ВАС РФ указал, что включение в договор условия о возможности изменения цены при росте уровня инфляции и отказа арендатора от подписания соответствующего дополнительного соглашения, несмотря на имевший место рост потребительских цен, не является основанием для удовлетворения иска арендодателя об изменении договора аренды в т.ч. на основании пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ, - поскольку в рассматриваемом договоре не содержится условия о возможности изменения арендной платы именно "по требованию" одной из сторон "в судебном порядке", и поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче "на рассмотрение суда", судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что и по настоящему делу арендодатель не вправе со ссылкой на п. 3 ст. 614 ГК РФ п. 3.1.1 Договора требовать судебного внесения изменений в договор в части условий об оплате.
Кроме того, по настоящему делу исходя из условий самого Договора нет никаких оснований полагать, что его стороны изначально определили арендную плату привязкой к рыночной стоимости аренды аналогичных объектов и предусмотрели дальнейший механизм изменения арендной платы исходя из рыночной ставки.
Так, ежемесячная арендная плата, установленная п. 3.1.1 Договора в размере 872144,57 руб., примерно равна среднему размеру выручки магазина, установленному п. 3.1.3 Договора в размере 870000 руб., исходя из которого стороны договорились определять дополнительную арендную плату по ставке 2,5% от суммы превышения фактической выручи над средней выручкой.
Таким образом, стороны определили ежемесячную арендную плату исходя из выручки арендатора от использования арендуемых помещений под магазин, и привязали механизм ее дальнейшего определения также к показателям выручки арендатора.
Именно поэтому собственно и в п. 3.4.1. Договора содержится указание на то, что изменение размера ежемесячной арендной платы и размера среднего уровня выручки производится "на один и тот же процент".
При таком механизме определения арендной платы привязкой ее к выручке арендатора от использования арендуемых помещений она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости аренды аналогичных объектов.
Учитывая, что сами стороны при заключении Договора аренды полагали сведения о выручке арендатора существенными (поскольку согласовали их как участвующие в определении размера дополнительной арендной платы, и, напротив, полагали сведения о рыночной стоимости аренды несущественными, поскольку даже не упомянули о них в Договоре, - каких-либо оснований изменять Договор, вмешиваясь в согласованное волеизъявление двух действующих в своем интересе участников сделки, да еще и таким образом, чтобы исключить условие, ранее согласованное как существенное, тем более не имеется.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у арендодателя права требовать судебного изменения Договора аренды в части установления иной, нежели согласовано сторонами, ставки арендной платы и в целом механизма ее определения.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2013 г. по делу N А40-30405/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2013 ПО ДЕЛУ N А40-30405/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2013 г. по делу N А40-30405/13
резолютивная часть объявлена 25.11.2013 г.
в полном объеме изготовлено 02.12.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18-25.11.2013 г. апелляционную жалобу ООО "АТАК"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2013 г.,
принятое судьей Скачковой Ю.А.
по делу N А40-30405/13
по иску ООО "Универсам "ЛИДЕР" (ОГРН 1027739634834, 119633, г. Москва, ш. Боровское, д. 27)
к ООО "АТАК" (ОГРН 1047796854533, 125171, г. Москва, пр-д 4-й Войковский, д. 6)
об изменении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Иванова Н.С. по дов. от 15.10.2013 г.;
- от ответчика: Галайко Е.А. по дов. от 01.01.2013 г., Солонин М.С. по дов. от 25.03.2011 г.,
установил:
ООО "Универсам "ЛИДЕР" (арендодатель) предъявило иск к ООО "АТАК" (арендатор) об изменении Договора аренды от 01.05.2008 г. N 27, а именно:
- - п. 3.1. изложить в редакции: "Плата за арендуемый объект состоит из ежемесячной арендной платы и ежемесячных платежей";
- - п. 3.1.1. изложить в редакции: "Ежемесячная арендная плата составляет 3500000 руб. без НДС";
- - п. 3.1.3, 3.4.1 - исключить.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2013 г. (т. 2 л.д. 83-86) иск удовлетворен в части внесения изменений в п. 3.1 Договора, в п. 3.1.1. Договора (до ставки 3260666,67 руб.) и в части исключения п. 3.1.3. Договора; иск в части исключения п. 3.4.1 Договора оставлен без рассмотрения.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 87-89).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что 01.08.2008 г. между ООО "Универсам "ЛИДЕР" (арендодатель) и ООО "АТАК" (арендатор) заключен Договор аренды N 27 (т. 1 л.д. 10-17), по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в возмездное пользование на срок до 21.10.2016 г. нежилые помещения общей площадью 1828,4 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Боровское ш., д. 27, для осуществления торговой деятельности магазина "Супермаркет "АТАК".
Договором предусмотрено 3 вида подлежащей внесению арендатором арендной платы: "ежемесячная арендная плата", "ежемесячные платежи" и "дополнительная арендная плата" (п. 3.1.); ежемесячная арендная плата установлена в твердой сумме 872144,57 руб. без НДС (п. 3.1.1.); ежемесячные платежи составляют стоимость потребленных коммунально-эксплуатационных услуг (п. 3.1.2.); дополнительная арендная плата определяется в зависимости от размера выручки магазина "Супермаркет "АТАК" за соответствующий торговый месяц (если он превысит средний уровень выручки, рассчитанный как 870000 руб. умножить на количество дней работы магазина в данном календарном месяце, то дополнительно к сумме арендной платы арендатор обязуется уплатить арендодателю дополнительную арендную плату в размере 2,5% от разницы между средним уровнем выручки и суммой выручки магазина в соответствующем месяце (п. 3.1.3.).
П. 3.4.1. Договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы и размер среднего уровня выручки (п. 3.1.3.) подлежат пересмотру не чаще, чем один раз в 3 года, единовременно либо в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения, на один и тот же процент.
Со ссылкой на данное условие Договора и изменение рыночной ситуации арендодатель предложил арендатору увеличить ежемесячную арендную плату до 3500000 руб. и исключить условие о дополнительной арендной плате.
Поскольку данное предложение арендатором не было принято, арендодатель передал спор по изменению условий Договора аренды на рассмотрение суда.
Суд первой инстанции, поскольку независимым оценщиком установлено, что по состоянию на 08.08.2013 г. рыночная стоимость арендуемых помещений без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов составляет 3260666,67 руб. за весь объект в месяц, - удовлетворил заявленный иск в части, изменив п. 3.1.1 Договора, установив ежемесячную арендную плату равной 3260666,67 руб. без НДС, а также исключив из п. 3.1 Договора упоминание о дополнительной арендной плате и исключив п. 3.1.3 Договора, которым была установлена методика расчета дополнительной арендной платы.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.
В Договоре аренды от 01.05.2008 г. N 27 не содержится условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор, возникающий в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного Договора не было принято другой стороной.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Между тем для сторон Договора аренды по настоящему делу (двух коммерческих организаций) заключение соглашения о его изменении не является обязательным ни в силу с ГК РФ, ни в силу иных законов, ни в силу условий самого указанного Договора.
П. 3.4.1 Договора не содержит слов и выражений, наделяющую сторону, направившую оферту об изменении условия об арендной плате и не получившую от другой стороны акцепта, правом передать на рассмотрение суда требование о понуждении заключить соответствующий договор в принудительном порядке и о его условиях.
В п. 3.4.1 Договора нет указания на то, что пересмотр размера ежемесячной арендной платы является для сторон обязательным в том смысле, что недостижение ими соглашения об изменении цены влечет право передать его на рассмотрение суда.
В п. 3.4.1 Договора нет указания на судебное внесение изменений в договор.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 г. N 1074/10 по делу N А40-90259/08 рассмотрен аналогичный спор (т. 2 л.д. 113-115), по которому Договором аренды, заключенным между двумя коммерческими организациями, было предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции. В связи с ростом потребительских цен арендодатель предложил арендатору изменить договор аренды в части увеличения арендной платы, после чего, получив отказ от другой стороны, обратилось в суд с требованием изменить договор, сославшись в т.ч. на наличие в договоре аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы. ВАС РФ указал, что включение в договор условия о возможности изменения цены при росте уровня инфляции и отказа арендатора от подписания соответствующего дополнительного соглашения, несмотря на имевший место рост потребительских цен, не является основанием для удовлетворения иска арендодателя об изменении договора аренды в т.ч. на основании пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ, - поскольку в рассматриваемом договоре не содержится условия о возможности изменения арендной платы именно "по требованию" одной из сторон "в судебном порядке", и поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче "на рассмотрение суда", судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что и по настоящему делу арендодатель не вправе со ссылкой на п. 3 ст. 614 ГК РФ п. 3.1.1 Договора требовать судебного внесения изменений в договор в части условий об оплате.
Кроме того, по настоящему делу исходя из условий самого Договора нет никаких оснований полагать, что его стороны изначально определили арендную плату привязкой к рыночной стоимости аренды аналогичных объектов и предусмотрели дальнейший механизм изменения арендной платы исходя из рыночной ставки.
Так, ежемесячная арендная плата, установленная п. 3.1.1 Договора в размере 872144,57 руб., примерно равна среднему размеру выручки магазина, установленному п. 3.1.3 Договора в размере 870000 руб., исходя из которого стороны договорились определять дополнительную арендную плату по ставке 2,5% от суммы превышения фактической выручи над средней выручкой.
Таким образом, стороны определили ежемесячную арендную плату исходя из выручки арендатора от использования арендуемых помещений под магазин, и привязали механизм ее дальнейшего определения также к показателям выручки арендатора.
Именно поэтому собственно и в п. 3.4.1. Договора содержится указание на то, что изменение размера ежемесячной арендной платы и размера среднего уровня выручки производится "на один и тот же процент".
При таком механизме определения арендной платы привязкой ее к выручке арендатора от использования арендуемых помещений она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости аренды аналогичных объектов.
Учитывая, что сами стороны при заключении Договора аренды полагали сведения о выручке арендатора существенными (поскольку согласовали их как участвующие в определении размера дополнительной арендной платы, и, напротив, полагали сведения о рыночной стоимости аренды несущественными, поскольку даже не упомянули о них в Договоре, - каких-либо оснований изменять Договор, вмешиваясь в согласованное волеизъявление двух действующих в своем интересе участников сделки, да еще и таким образом, чтобы исключить условие, ранее согласованное как существенное, тем более не имеется.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у арендодателя права требовать судебного изменения Договора аренды в части установления иной, нежели согласовано сторонами, ставки арендной платы и в целом механизма ее определения.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.09.2013 г. по делу N А40-30405/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)