Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Завертяева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Нечаевой Н.А.
Судей Першиной Л.В., Мезениной М.В.
При секретаре Ц.
Рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06 мая 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе О.С. на решение Нытвенского районного суда Пермского края от 22 января 2013 года, которым постановлено:
"Отказать О.С. в удовлетворении исковых требований к О.А., Ф., И. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенным 24.02.2012 года между Ф., действующим в интересах О.А. на основании доверенности и И.".
Заслушав доклад судьи Нечаевой Н.А., объяснения представителя И. М. об отсутствии оснований для отмены решения суда, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
О.С. обратилась в суд с иском к ответчикам О.А., Ф., И. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <...>, заключенного 24.02.2012 года между О.А. и И. Указала, что состоит в браке с О.А. с 20 сентября 2001 года. Имеют с О.А. троих несовершеннолетних детей. В период совместного проживания в 2007 году на имя О.А. был приобретен дом по адресу: <...>. В 2012 году О.А. без ее согласия выдал доверенность Ф. на право продажи указанного выше недвижимого имущества.
Летом 2012 года она случайно узнала о том, что дом и участок по адресу г. Нытва, ул. <...> проданы Ф. ответчику И.
Считает, что поскольку ее согласие на совершение сделки не было получено, следовательно, сделка является недействительной.
В судебном заседании О.С. на иске настаивала. Ответчик И. в суд не явился, извещался. Представитель И. иск не признал. Ответчик Ф. в судебное заседание не явился. Ответчик О.А. иск признал.
Представитель органа опеки и попечительства иск считала обоснованным. Представитель Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Нытвенском районе в суд не явился.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе О.С. просит решение суда отменить. Указала, что решение принято с нарушением действующего законодательства, судом неправильно оценены и установлены факты, имеющие значение для разрешения иска по существу. При продаже имущества требовалось ее согласие, как родителя малолетней О.Л., и органа опеки и попечительства. Судом не приняты во внимание те обстоятельства, что спорное имущество приобретено на супружеские средства - выделенный материнский капитал для реконструкции и благоустройства дома. После окончания ремонта дома они не успели внести изменения в технический паспорт строения, однако сведения о расходах подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.
В возражениях на апелляционную жалобу И. просит решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Согласно п. 2 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Согласно ст. 256 ГК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.
В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного... сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав...
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных, правовых актов, ничтожна.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Судом установлено, что О-вы состоят в браке с 2001 года. Жилой дом с земельным участком по адресу: <...> был приобретен О.А. в 2007 году.
24.02.2012 года между О.А. (от имени которого действовал Ф.,) и И. был заключен договор купли-продажи, по которому указанное выше недвижимое имущество было приобретено И. у О.А. за <...> рублей.
Принимая решение об отказе истцу в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу <...> от 24.02.2012 года недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что спорное недвижимое имущество было приобретено О.А. на денежные средства, полученные от продажи квартиры по адресу: <...>, которая перешла в собственность О.А. и его дочери бесплатно, следовательно, на жилой дом и земельный участок по адресу <...> не распространяется режим совместной собственности супругов, в связи с чем, согласия истца на отчуждение спорного имущества И. не требовалось.
Указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным, основанным на неверном анализе имеющихся по делу доказательств.
Суд первой инстанции посчитал установленным то обстоятельство, что домовладение и земельный участок по адресу <...> были приобретены на денежные средства, полученные от продажи приватизированной квартиры <...> дома <...> по ул. <...> г. Перми. Из материалов дела следует, что квартира <...> дома <...> по ул. <...> г. Перми находилась в долевой собственности О.А. и его несовершеннолетней дочери О., /дата рождения/, в равных долях, (л.д. 155)
Поскольку спорные объекты недвижимости по адресу г. Нытва, ул. <...> были приобретены на денежные средства, полученные от продажи квартиры по адресу <...>, а несовершеннолетняя О. была собственником половины стоимости указанной квартиры, следовательно, принадлежащие ей денежные средства были вложены в покупку недвижимого имущества по адресу г. Нытва, ул. <...>, в связи с чем, ей принадлежит доля в домовладении и земельном участке по указанному выше адресу. Доказательств приобретения для О.Л. на денежные средства, вырученные от продажи половины квартиры <...> дома <...> по ул. <...> г. Перми, иного жилого помещения, в суд представлено не было.
Поскольку несовершеннолетняя О. являлась сособственником жилого дома и земельного участка по адресу г. Нытва, ул. <...>, при отчуждении указанного имущества И. по договору купли-продажи от 24.02.2012 года необходимо было истребовать согласие на сделку органа опеки и попечительства и ее матери О.С. Поскольку ответчики в суд не представили доказательства наличия согласия органа опеки и попечительства и законного представителя О.Л. на отчуждение принадлежащего несовершеннолетней имущества, следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.02.2012 года является недействительным в силу ст. 37 ГК РФ.
Разрешая требования истца о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.02.2012 года недействительным, суд первой инстанции не принял во внимание также то обстоятельство, что О.С. полностью распорядилась средствами материнского капитала на погашение основного долга и процентов по займу на строительство дома по адресу <...> (л.д. 60). Как следует из копии государственного сертификата на материнский капитал, О.С. имела право на получение материнского капитала в сумме <...> рубля <...> коп. (л.д. 34). Поскольку, как установил суд, жилой дом и земельный участок по адресу <...> были приобретены О.А. на денежные средства, полученные от продажи квартиры по адресу <...>, следовательно, средства материнского капитала в сумме 312 162 рубля были вложены О.С. в реконструкцию домовладения по адресу г. Нытва, ул. <...>, что опровергает доводы представителя И. о том, что спорное домовладение О-выми не было реконструировано.
Из договора купли-продажи от 3 июля 2007 года следует, что О.А. приобрел жилой дом по адресу г. Нытва, ул. <...> за <...> рублей (л.д. 89).
Судебная коллегия полагает, что после вложения в реконструкцию указанного дома средства материнского капитала в размере <...> рублей (более половины стоимости дома), которые являются общим имуществом супругов О-вых, спорное недвижимое имущество стало общим имуществом супругов О-вых, поскольку ими были произведены такие вложения в имущество супруга О.А., которые значительно увеличивали стоимость этого имущества (ст. 256 ГК РФ).
Судебной коллегией установлено, что О.С. приобрела право на домовладение по адресу г. Нытва, ул. <...>, следовательно, при продаже О.А. жилого дома и земельного участка по указанному выше адресу И., необходимо было в соответствии со ст. 35 СК РФ истребовать нотариально удостоверенное согласие супруги ответчика - О.С. на продажу недвижимого имущества. Поскольку такое согласие О.С. отсутствует, апелляционная инстанция полагает, что договор купли-продажи от 24.02.2012 года нельзя признать действительным.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является незаконным, оно подлежит отмене.
В связи с тем, что судебная коллегия установила то обстоятельство, что заключенный между О.А. и И. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу г. Нытва, ул. <...> от 24.02.2012 года не соответствует закону, следовательно, он является недействительным и не порождает каких-либо юридических последствий.
Разрешая исковые требования О.С. судебная коллегия считает необходимым в соответствии со ст. 166 ГК РФ привести стороны по ничтожному договору купли-продажи от 24.02.2012 года в первоначальное положение, возвратив в собственность О.А. спорное недвижимое имущество, взыскав с О.А., как со стороны по указанному выше договору купли-продажи, в пользу И. сумму 350 000 рублей.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нытвенского районного суда Пермского края от 22 января 2013 года отменить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу <...>, заключенный 24.02.2012 года между О.А. и И.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, привести стороны по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенному 24.02.2012 года между О.А. и И., в первоначальное положение.
Возвратить в собственность О.А. 1-этажный бревенчатый индивидуальный жилой дом общей площадью 34 кв. м, кадастровый номер <...>, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью 592 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенные по адресу <...>.
Взыскать с О.А. в пользу И. сумму <...> рублей.
Указанное определение является основанием для государственной регистрации права собственности О.А. на 1-этажный бревенчатый индивидуальный жилой дом общей площадью 34 кв. м, кадастровый номер <...>, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью 592 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенные по адресу <...>.
Взыскать с И. и О.А. в пользу О.С. расходы по государственной пошлине по 100 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 06.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3305
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. по делу N 33-3305
Судья Завертяева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Нечаевой Н.А.
Судей Першиной Л.В., Мезениной М.В.
При секретаре Ц.
Рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06 мая 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе О.С. на решение Нытвенского районного суда Пермского края от 22 января 2013 года, которым постановлено:
"Отказать О.С. в удовлетворении исковых требований к О.А., Ф., И. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенным 24.02.2012 года между Ф., действующим в интересах О.А. на основании доверенности и И.".
Заслушав доклад судьи Нечаевой Н.А., объяснения представителя И. М. об отсутствии оснований для отмены решения суда, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
О.С. обратилась в суд с иском к ответчикам О.А., Ф., И. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <...>, заключенного 24.02.2012 года между О.А. и И. Указала, что состоит в браке с О.А. с 20 сентября 2001 года. Имеют с О.А. троих несовершеннолетних детей. В период совместного проживания в 2007 году на имя О.А. был приобретен дом по адресу: <...>. В 2012 году О.А. без ее согласия выдал доверенность Ф. на право продажи указанного выше недвижимого имущества.
Летом 2012 года она случайно узнала о том, что дом и участок по адресу г. Нытва, ул. <...> проданы Ф. ответчику И.
Считает, что поскольку ее согласие на совершение сделки не было получено, следовательно, сделка является недействительной.
В судебном заседании О.С. на иске настаивала. Ответчик И. в суд не явился, извещался. Представитель И. иск не признал. Ответчик Ф. в судебное заседание не явился. Ответчик О.А. иск признал.
Представитель органа опеки и попечительства иск считала обоснованным. Представитель Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в Нытвенском районе в суд не явился.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе О.С. просит решение суда отменить. Указала, что решение принято с нарушением действующего законодательства, судом неправильно оценены и установлены факты, имеющие значение для разрешения иска по существу. При продаже имущества требовалось ее согласие, как родителя малолетней О.Л., и органа опеки и попечительства. Судом не приняты во внимание те обстоятельства, что спорное имущество приобретено на супружеские средства - выделенный материнский капитал для реконструкции и благоустройства дома. После окончания ремонта дома они не успели внести изменения в технический паспорт строения, однако сведения о расходах подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.
В возражениях на апелляционную жалобу И. просит решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Согласно п. 2 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Согласно ст. 256 ГК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.
В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного... сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав...
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных, правовых актов, ничтожна.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Судом установлено, что О-вы состоят в браке с 2001 года. Жилой дом с земельным участком по адресу: <...> был приобретен О.А. в 2007 году.
24.02.2012 года между О.А. (от имени которого действовал Ф.,) и И. был заключен договор купли-продажи, по которому указанное выше недвижимое имущество было приобретено И. у О.А. за <...> рублей.
Принимая решение об отказе истцу в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу <...> от 24.02.2012 года недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что спорное недвижимое имущество было приобретено О.А. на денежные средства, полученные от продажи квартиры по адресу: <...>, которая перешла в собственность О.А. и его дочери бесплатно, следовательно, на жилой дом и земельный участок по адресу <...> не распространяется режим совместной собственности супругов, в связи с чем, согласия истца на отчуждение спорного имущества И. не требовалось.
Указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным, основанным на неверном анализе имеющихся по делу доказательств.
Суд первой инстанции посчитал установленным то обстоятельство, что домовладение и земельный участок по адресу <...> были приобретены на денежные средства, полученные от продажи приватизированной квартиры <...> дома <...> по ул. <...> г. Перми. Из материалов дела следует, что квартира <...> дома <...> по ул. <...> г. Перми находилась в долевой собственности О.А. и его несовершеннолетней дочери О., /дата рождения/, в равных долях, (л.д. 155)
Поскольку спорные объекты недвижимости по адресу г. Нытва, ул. <...> были приобретены на денежные средства, полученные от продажи квартиры по адресу <...>, а несовершеннолетняя О. была собственником половины стоимости указанной квартиры, следовательно, принадлежащие ей денежные средства были вложены в покупку недвижимого имущества по адресу г. Нытва, ул. <...>, в связи с чем, ей принадлежит доля в домовладении и земельном участке по указанному выше адресу. Доказательств приобретения для О.Л. на денежные средства, вырученные от продажи половины квартиры <...> дома <...> по ул. <...> г. Перми, иного жилого помещения, в суд представлено не было.
Поскольку несовершеннолетняя О. являлась сособственником жилого дома и земельного участка по адресу г. Нытва, ул. <...>, при отчуждении указанного имущества И. по договору купли-продажи от 24.02.2012 года необходимо было истребовать согласие на сделку органа опеки и попечительства и ее матери О.С. Поскольку ответчики в суд не представили доказательства наличия согласия органа опеки и попечительства и законного представителя О.Л. на отчуждение принадлежащего несовершеннолетней имущества, следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.02.2012 года является недействительным в силу ст. 37 ГК РФ.
Разрешая требования истца о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.02.2012 года недействительным, суд первой инстанции не принял во внимание также то обстоятельство, что О.С. полностью распорядилась средствами материнского капитала на погашение основного долга и процентов по займу на строительство дома по адресу <...> (л.д. 60). Как следует из копии государственного сертификата на материнский капитал, О.С. имела право на получение материнского капитала в сумме <...> рубля <...> коп. (л.д. 34). Поскольку, как установил суд, жилой дом и земельный участок по адресу <...> были приобретены О.А. на денежные средства, полученные от продажи квартиры по адресу <...>, следовательно, средства материнского капитала в сумме 312 162 рубля были вложены О.С. в реконструкцию домовладения по адресу г. Нытва, ул. <...>, что опровергает доводы представителя И. о том, что спорное домовладение О-выми не было реконструировано.
Из договора купли-продажи от 3 июля 2007 года следует, что О.А. приобрел жилой дом по адресу г. Нытва, ул. <...> за <...> рублей (л.д. 89).
Судебная коллегия полагает, что после вложения в реконструкцию указанного дома средства материнского капитала в размере <...> рублей (более половины стоимости дома), которые являются общим имуществом супругов О-вых, спорное недвижимое имущество стало общим имуществом супругов О-вых, поскольку ими были произведены такие вложения в имущество супруга О.А., которые значительно увеличивали стоимость этого имущества (ст. 256 ГК РФ).
Судебной коллегией установлено, что О.С. приобрела право на домовладение по адресу г. Нытва, ул. <...>, следовательно, при продаже О.А. жилого дома и земельного участка по указанному выше адресу И., необходимо было в соответствии со ст. 35 СК РФ истребовать нотариально удостоверенное согласие супруги ответчика - О.С. на продажу недвижимого имущества. Поскольку такое согласие О.С. отсутствует, апелляционная инстанция полагает, что договор купли-продажи от 24.02.2012 года нельзя признать действительным.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является незаконным, оно подлежит отмене.
В связи с тем, что судебная коллегия установила то обстоятельство, что заключенный между О.А. и И. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу г. Нытва, ул. <...> от 24.02.2012 года не соответствует закону, следовательно, он является недействительным и не порождает каких-либо юридических последствий.
Разрешая исковые требования О.С. судебная коллегия считает необходимым в соответствии со ст. 166 ГК РФ привести стороны по ничтожному договору купли-продажи от 24.02.2012 года в первоначальное положение, возвратив в собственность О.А. спорное недвижимое имущество, взыскав с О.А., как со стороны по указанному выше договору купли-продажи, в пользу И. сумму 350 000 рублей.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нытвенского районного суда Пермского края от 22 января 2013 года отменить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу <...>, заключенный 24.02.2012 года между О.А. и И.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, привести стороны по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенному 24.02.2012 года между О.А. и И., в первоначальное положение.
Возвратить в собственность О.А. 1-этажный бревенчатый индивидуальный жилой дом общей площадью 34 кв. м, кадастровый номер <...>, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью 592 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенные по адресу <...>.
Взыскать с О.А. в пользу И. сумму <...> рублей.
Указанное определение является основанием для государственной регистрации права собственности О.А. на 1-этажный бревенчатый индивидуальный жилой дом общей площадью 34 кв. м, кадастровый номер <...>, земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью 592 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенные по адресу <...>.
Взыскать с И. и О.А. в пользу О.С. расходы по государственной пошлине по 100 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)