Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 октября 2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" и Общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года по делу N А40-165667/2012, принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" (ОГРН 1097746627945, ИНН 7726638533)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" (ОГРН 1077761216763, ИНН 7719652350)
3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны"
о взыскании 236 014 967 руб. 95 коп.
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП"
3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны"
о взыскании 11 015 371 руб. 61 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП": Астахова М.А. по доверенности от 21.05.2013 г., Симонян Д.Г. по доверенности от 15.11.2012 г.
от ООО "Индустрия XXI": Шалимова И.А. по доверенности от 08.04.2013 г., Титаренко М.А. по доверенности от 06.03.2013 г.
от ООО "Столичные рестораны": Ершов К.И. по доверенности от 19.03.2013 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" (далее - ООО "ПАУЛХАУС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" (далее - ООО "Индустрия XXI") суммы 236 014 967 руб. 95 коп., составляющей 4 791 388 руб. - сумма обеспечительного платежа по краткосрочному договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.06.2009 г., 33 508 031 руб. 04 коп. - стоимость неотделимых улучшений, 5 500 000 долларов - штраф за уклонение от заключения долгосрочного договора аренды, 28 688 998 руб. 91 коп. - убытки, причиненные досрочным расторжением краткосрочного договора аренды.
Определением от 29 апреля 2013 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Индустрия XXI" о взыскании с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" суммы 11 015 371 руб. 61 коп., составляющей 5 322 730 руб. 21 коп. - неустойка за досрочный отказ от краткосрочного договора аренды N 1 от 01.06.2009 г., 4 791 388 руб. - задолженность по уплате арендных платежей за период октябрь - ноябрь 2012 г., 901 253 руб. 41 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей.
В процессе судебного разбирательства истец по встречному иску от исковых требований в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" задолженности по уплате арендных платежей за период октябрь - ноябрь 2012 г. в сумме 4 791 388 руб. и в части взыскания неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в размере 901 253 руб. 41 коп. отказался. Данное заявление судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года по делу N А40-165667/2012 требования, заявленные ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", удовлетворены в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" стоимости неотделимых улучшений в размере 22 500 926 руб. 82 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", отказано. Встречные исковые требования ООО "Индустрия XXI" удовлетворены в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС" неустойки в сумме 5 322 730 руб. 21 коп., в части исковых требований о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 4 791 388 руб. и неустойки в размере 901 253 руб. 41 коп. производство по делу прекращено. Путем зачета первоначальных и встречных требований с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" взыскано 17 178 196 руб. 61 коп.
Не согласившись с принятым решением, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части взыскания с заявителя в пользу ООО "Индустрия XXI" штрафа в сумме 5 322 730 руб. 21 коп. и в части отказа в удовлетворении заявленного ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" иска о взыскании с ООО "Индустрия XXI" штрафа в размере 5 500 000 долларов, что по курсу ЦБ РФ в рублях составляет 169 026 550 руб.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о нарушении истцом при прекращении договора аренды предусмотренного п. 7.6 краткосрочного договора срока не соответствует фактическим обстоятельствам дела и является ошибочным.
Заявитель жалобы полагает доказанным факт уклонения ответчика от заключения договора аренды, однако суд первой инстанции имеющимся в материалах дела доказательствам дал ненадлежащую правовую оценку.
На состоявшийся по делу судебный акт с апелляционной жалобой обратилось ООО "Индустрия XXI", в которой заявитель просит отменить решение суда в части взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшения и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Ответчик утверждает, что обстоятельства, необходимые для удовлетворения требований о взыскании с ООО "Индустрия XXI" стоимости неотделимых улучшений, предусмотренные положениями части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Представители ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Индустрия XXI" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб, отклонив доводы жалобы противоположной стороны.
Представитель 3-его лица Общества с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны" (далее - ООО "Столичные рестораны") в судебном заседании поддержал доводы и правовую позицию истца.
Поскольку сторонами в процессе апелляционного производства обжалуется только части решения, арбитражный суд апелляционной инстанции, при отсутствии возражения иных лиц, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 28.11.2008 г. между ООО "Индустрия XXI" (Арендодатель) и ООО "Столичные рестораны" (Арендатор) заключен предварительный договор аренды N 28/11 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А (с приложениями N 1 - 8 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 28.11.2008 г., N 2 от 02.12.2008 г.), предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем Основной договор аренды после получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на помещение, на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором, но не позднее 1-го апреля 2009 г. Ориентировочный срок получения свидетельства о праве собственности на помещения - 1 квартал 2009 г. (п. 1.1 договора).
Согласно преамбуле договора, Арендодатель (ООО "Индустрия XXI") является инвестором строительства офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, дом. 1 на основании контракта N 0102/08БЦ-1П об инвестировании строительства от 01.02.2008 г. с правом получения в собственность офисного помещения общей площадью 9 980 кв. м, при этом им заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2910/08БЦ-2П от 31.10.2008 г. на покупку нежилого помещения площадью 1 141,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А, в результате которого Арендодатель приобрел данное помещение в собственность.
Пунктом 3.1 договора установлено, что для проведения строительных работ помещение передается Арендатору без отделки согласно Описанию состояния помещения (Приложение N 2), на основании Акта доступа (Приложение N 3), в котором будет установлена точная дата доступа, а также границы и размер площади помещения, а в силу пункта 3.4 договора Арендатор проводит строительные работы своими силами и за свой счет.
Как следует из материалов дела, помещение было передано Арендатору в соответствии с актами о въезде в помещение N 1 от 06.06.2009 г., N 2 от 15.06.2009 г., N 3 от 19.08.2009 г.
Право собственности ООО "Индустрия XXI" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А площадью 1141,6 кв. м было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 77АЖ 883943.
01.06.2009 между ООО "Индустрия XXI" (Арендодатель) и ООО "Столичные рестораны" (Арендатор) был заключен Краткосрочный договор аренды N 1 на нежилые помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующие нежилые помещения общей площадью 1 146,9 кв. м, расположенные на первом, втором этажах офисного центра, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, дом 1 А (согласно поэтажного плана, экспликации и выписке из технического паспорта Западного N 2 ТБТИ г. Москвы N 94 72 000383 от 17.04.2009): помещение N X ком. 12.13, 13а, 14, 18, 19, 20. 21. 22, 23. 24, 24а. 246, 25, 26, 27, 28, 29. 30, 31, 32 и помещение N XI ком. 1, 2 на I (первом) этаже; Помещение N XVI ком. 3. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 на 2 (втором) этаже, для размещения в нем ресторана итальянской кухни - "IL Патио", расположенного на площади 291,06 кв. м, ресторана японской кухни - "Планета Суши", расположенного на площади 301,67 кв. м и ресторана "ПАУЛХАУС", расположенного на площади 554,15 м 2 (с приложениями N 1 - 5 в редакции дополнительных соглашений N 1, N 2 от 10.08.2009).
Срок действия договора был установлен сторонами до 01 февраля 2010 г. согласно дополнительному соглашению N 2 от 01.02.2010.
Поскольку после истечения срока действия Краткосрочного договора аренды Арендатор при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением, договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.
В п. 4.2.2 договора стороны установили обязанность Арендодателя не ранее чем через три месяца, но не позднее 01 января 2010 г. подписать с Арендатором Основной долгосрочный договор аренды нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных Предварительным договором аренды, а также оказать содействие Арендатору в организации подачи Основного договора аренды на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, включая обязательство Арендодателя о согласовании своими силами и за свой счет в органах ТБТИ перепланировки Помещения на основании поэтажного плана, экспликации и выписке из технического паспорта Западного N 2 ТБТИ г. Москвы N 94 72 000383 от 17.04.2009.
Однако, как следует из материалов дела, долгосрочный договор аренды вышеуказанных нежилых помещений заключен не был.
Соглашением от 30.12.2011 г. о замене стороны по Краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009 г., заключенному между ООО "Индустрия XXI", ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", Арендатор передал ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" права и обязанности Арендатора по краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009 г.
Одновременно, на основании подписанного сторонами Соглашения, между ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" было заключено Соглашение о возмещении затрат по переуступке прав и обязанностей, при этом между ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" с согласия собственника был заключен договор субаренды N 1/11 от 01.01.2012 г. вышеуказанного нежилого помещения.
Как видно из материалов дела, 19.09.2012 года в адрес истца поступило требование об высвобождении помещений, направленное ООО "Глобал Реал Эстейт" за N 1249 от 18.09.2012 г., с приложением долгосрочного договора аренды N Д/НК/217 от 27.08.2012 года с отметкой о его государственной регистрации, из содержания которого следует, что новым Арендатором помещения является ООО "Глобал Реал Эстейт".
27.09.2012 г. и 01.11.2012 г. ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в адрес ООО "Индустрия XXI" были направлены претензии с требованием о досрочном расторжении Краткосрочного договора аренды согласно п. 8.7 и возврате суммы обеспечительного платежа в размере 4 791 388 руб. 00 коп., возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в помещениях, принадлежащих ответчику, а также финансовых затрат истца, возникших в связи с исполнением и расторжением Краткосрочного договора аренды согласно статей 6 и 8 Краткосрочного договора аренды N 1 от 01.06.2009.
Согласно Акту от 30 ноября 2012 г. спорные помещения были возвращены ответчику.
Обращаясь в суд, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", ссылаясь на п. 6.8 краткосрочного договора, просило взыскать с ООО "Индустрия XXI" стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 33 508 031 руб. 04 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности исковых требований в указанной части в размере 22 500 926 руб. 82 коп. и взыскал указанную сумму с ответчика.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Так, в соответствии с п. 6.8 краткосрочного договора аренды, стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором, переходит в собственность Арендодателя, и возмещается Арендатору в полном объеме.
При этом в пункте 8.6 краткосрочного договора аренды уточнено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе или вине Арендодателя, при условии добросовестного исполнения Арендатором своих обязательств в рамках действующего договора Арендодатель возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений, исходя и первоначальной (затратной) стоимости таких улучшений, предусмотренных в сметной документации. При этом, при расторжении договора по истечении 11 месяцев размер компенсации составляет 80% от стоимости таких неотделимых улучшений.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2010 г. по делу N А40-1665529/09-97-1186, вступившим в законную силу, установлен факт выполнения ООО "СпецРемИнжСтрой" работ в здании по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А. на основании договора подряда от 17.12.2008 N 17-12/2008, заключенного с ООО "Столичные рестораны", стоимость которых составляет 22 500 926 руб. 82 коп.
Фактические обстоятельства, установленные указанным выше вступившим в законную силу судебным актом, в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются преюдициально установленными и вновь доказыванию не подлежат.
Судебная коллегия считает обоснованным отклонение судом первой инстанции доводов ООО "Индустрия XXI" об отсутствии у ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, поскольку условия краткосрочного договора аренды в совокупности с условиями предварительного договора содержат положения об ответственности Арендодателя и обязанности последнего возместить стоимость неотделимых улучшений.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы (ООО "Индустрия XXI") о несогласованности с Арендодателем производства неотделимых улучшения судебной коллегией отклоняется, поскольку, как отмечено выше, правоотношения сторон по отнесению стоимости неотделимых улучшений урегулированы условиями как предварительного, так и краткосрочного договора.
Более того, в материалах дела имеются Акты приемки работ на соответствие проекту N 1 от 05.06.2009 г., N 2 от 09.06.2009 г., N 3 от 18.08.2009 г., подписанные Арендодателем, в которых последний подтвердил как согласование объема строительных работ в спорном нежилом помещении, так как их стоимость в качестве неотделимых улучшений.
Требование ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" о взыскании с ООО "Индустрия XXI" штрафа в размере 5 500 000 руб. за уклонение от заключения основного договора также обоснованно отклонено судом первой инстанции.
В соответствии с п. 6.9 краткосрочного договора аренды в случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора аренды в период, согласованный Сторонами в п. 4.2.2 настоящего Договора, последний обязуется выплатить Арендатору по соответствующему требованию компенсацию (штраф) в размере 5 500 000 долларов США по курсу Банка России, установленному на день выставления счета в течение 30 календарных дней с момента получения соответствующего требования Арендатора. Данное положение не распространяется на случаи, когда не заключение (несвоевременное заключение) Основного договора аренды явилось следствием событий (действий), за которые Арендодатель не может нести ответственности.
В качестве доказательства, свидетельствующего об уклонении Арендодателя от заключения основного договора аренды и являющегося основанием для прекращения краткосрочного договора аренды, истец ссылается на заключение договора аренды спорных нежилых помещений между ООО "Индустрия XXI" и ООО "Глобал Реал Эстейт" от 27.08.2012 г.
Между тем, указанный договор был расторгнут добровольным соглашением сторон от 20.09.2012. г.
Более того, содержание краткосрочного договора аренды, в том числе в части его условий относительно обязательств Арендодателя заключить основной (долгосрочный) договор аренды, позволяет сделать вывод о том, что данный договор является смешанным и регулирует отношения сторон по аренде нежилых помещений и отношения по заключению основного договора, к которым применяются нормы, регулирующие порядок заключения и прекращения предварительного договора.
Поскольку п. 4.2.2 краткосрочного договора аренды сторонами был согласован срок заключения основного договора (не ранее чем через три месяца после заключения настоящего договора, но не позднее 01.01.2010 г.), а в указанный период времени Арендатор требований по заключению основного договора к Арендодателю не направлял, обязательства по заключению основного договора в силу положений, предусмотренных статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, следуют считать прекращенными с 02.01.2010 г.
В соответствии с п. 8.9 Краткосрочного договора аренды Арендатор вправе в одностороннем порядке прекратить действие настоящего договора при условии обязательного предварительного уведомления Арендодателя за 6 (Шесть) календарных месяцев до даты предполагаемого расторжения. В случае нарушения Арендатором указанного в настоящем пункте шестимесячного срока предварительного уведомления, либо в случае изменения намерения Арендатора прекратить действие настоящего договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной с учетом и фиксированной части арендной платы и процентов от товарооборота.
Как следует из материалов дела, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" направило ООО "Индустрия XXI" соглашение о расторжении Краткосрочного договора аренды с претензий от 27.09.2012 N 144, и потребовало подписать данное соглашение в срок до 26.10.2012 г.
В связи с нарушением ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" при прекращении Краткосрочного договора аренды указанного в п. 8.9 договора срока, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" штраф в размере 5 322 730 руб. 21 коп.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Индустрия XXI" являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года по делу N А40-165667/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2013 N 09АП-31208/2013-ГК, 09АП-31231/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-165667/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. N 09АП-31208/2013-ГК,
09АП-31231/2013-ГК
Дело N А40-165667/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 октября 2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" и Общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года по делу N А40-165667/2012, принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" (ОГРН 1097746627945, ИНН 7726638533)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" (ОГРН 1077761216763, ИНН 7719652350)
3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны"
о взыскании 236 014 967 руб. 95 коп.
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП"
3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны"
о взыскании 11 015 371 руб. 61 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП": Астахова М.А. по доверенности от 21.05.2013 г., Симонян Д.Г. по доверенности от 15.11.2012 г.
от ООО "Индустрия XXI": Шалимова И.А. по доверенности от 08.04.2013 г., Титаренко М.А. по доверенности от 06.03.2013 г.
от ООО "Столичные рестораны": Ершов К.И. по доверенности от 19.03.2013 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПАУЛХАУС ГРУПП" (далее - ООО "ПАУЛХАУС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Индустрия XXI" (далее - ООО "Индустрия XXI") суммы 236 014 967 руб. 95 коп., составляющей 4 791 388 руб. - сумма обеспечительного платежа по краткосрочному договору аренды нежилого помещения N 1 от 01.06.2009 г., 33 508 031 руб. 04 коп. - стоимость неотделимых улучшений, 5 500 000 долларов - штраф за уклонение от заключения долгосрочного договора аренды, 28 688 998 руб. 91 коп. - убытки, причиненные досрочным расторжением краткосрочного договора аренды.
Определением от 29 апреля 2013 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Индустрия XXI" о взыскании с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" суммы 11 015 371 руб. 61 коп., составляющей 5 322 730 руб. 21 коп. - неустойка за досрочный отказ от краткосрочного договора аренды N 1 от 01.06.2009 г., 4 791 388 руб. - задолженность по уплате арендных платежей за период октябрь - ноябрь 2012 г., 901 253 руб. 41 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей.
В процессе судебного разбирательства истец по встречному иску от исковых требований в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" задолженности по уплате арендных платежей за период октябрь - ноябрь 2012 г. в сумме 4 791 388 руб. и в части взыскания неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в размере 901 253 руб. 41 коп. отказался. Данное заявление судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года по делу N А40-165667/2012 требования, заявленные ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", удовлетворены в части взыскания с ООО "Индустрия XXI" стоимости неотделимых улучшений в размере 22 500 926 руб. 82 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", отказано. Встречные исковые требования ООО "Индустрия XXI" удовлетворены в части взыскания с ООО "ПАУЛХАУС" неустойки в сумме 5 322 730 руб. 21 коп., в части исковых требований о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 4 791 388 руб. и неустойки в размере 901 253 руб. 41 коп. производство по делу прекращено. Путем зачета первоначальных и встречных требований с ООО "Индустрия XXI" в пользу ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" взыскано 17 178 196 руб. 61 коп.
Не согласившись с принятым решением, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части взыскания с заявителя в пользу ООО "Индустрия XXI" штрафа в сумме 5 322 730 руб. 21 коп. и в части отказа в удовлетворении заявленного ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" иска о взыскании с ООО "Индустрия XXI" штрафа в размере 5 500 000 долларов, что по курсу ЦБ РФ в рублях составляет 169 026 550 руб.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о нарушении истцом при прекращении договора аренды предусмотренного п. 7.6 краткосрочного договора срока не соответствует фактическим обстоятельствам дела и является ошибочным.
Заявитель жалобы полагает доказанным факт уклонения ответчика от заключения договора аренды, однако суд первой инстанции имеющимся в материалах дела доказательствам дал ненадлежащую правовую оценку.
На состоявшийся по делу судебный акт с апелляционной жалобой обратилось ООО "Индустрия XXI", в которой заявитель просит отменить решение суда в части взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшения и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Ответчик утверждает, что обстоятельства, необходимые для удовлетворения требований о взыскании с ООО "Индустрия XXI" стоимости неотделимых улучшений, предусмотренные положениями части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Представители ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Индустрия XXI" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб, отклонив доводы жалобы противоположной стороны.
Представитель 3-его лица Общества с ограниченной ответственностью "Столичные рестораны" (далее - ООО "Столичные рестораны") в судебном заседании поддержал доводы и правовую позицию истца.
Поскольку сторонами в процессе апелляционного производства обжалуется только части решения, арбитражный суд апелляционной инстанции, при отсутствии возражения иных лиц, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 28.11.2008 г. между ООО "Индустрия XXI" (Арендодатель) и ООО "Столичные рестораны" (Арендатор) заключен предварительный договор аренды N 28/11 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А (с приложениями N 1 - 8 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 28.11.2008 г., N 2 от 02.12.2008 г.), предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем Основной договор аренды после получения Арендодателем свидетельства о праве собственности на помещение, на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором, но не позднее 1-го апреля 2009 г. Ориентировочный срок получения свидетельства о праве собственности на помещения - 1 квартал 2009 г. (п. 1.1 договора).
Согласно преамбуле договора, Арендодатель (ООО "Индустрия XXI") является инвестором строительства офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, дом. 1 на основании контракта N 0102/08БЦ-1П об инвестировании строительства от 01.02.2008 г. с правом получения в собственность офисного помещения общей площадью 9 980 кв. м, при этом им заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2910/08БЦ-2П от 31.10.2008 г. на покупку нежилого помещения площадью 1 141,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А, в результате которого Арендодатель приобрел данное помещение в собственность.
Пунктом 3.1 договора установлено, что для проведения строительных работ помещение передается Арендатору без отделки согласно Описанию состояния помещения (Приложение N 2), на основании Акта доступа (Приложение N 3), в котором будет установлена точная дата доступа, а также границы и размер площади помещения, а в силу пункта 3.4 договора Арендатор проводит строительные работы своими силами и за свой счет.
Как следует из материалов дела, помещение было передано Арендатору в соответствии с актами о въезде в помещение N 1 от 06.06.2009 г., N 2 от 15.06.2009 г., N 3 от 19.08.2009 г.
Право собственности ООО "Индустрия XXI" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А площадью 1141,6 кв. м было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 77АЖ 883943.
01.06.2009 между ООО "Индустрия XXI" (Арендодатель) и ООО "Столичные рестораны" (Арендатор) был заключен Краткосрочный договор аренды N 1 на нежилые помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование (аренду) следующие нежилые помещения общей площадью 1 146,9 кв. м, расположенные на первом, втором этажах офисного центра, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, дом 1 А (согласно поэтажного плана, экспликации и выписке из технического паспорта Западного N 2 ТБТИ г. Москвы N 94 72 000383 от 17.04.2009): помещение N X ком. 12.13, 13а, 14, 18, 19, 20. 21. 22, 23. 24, 24а. 246, 25, 26, 27, 28, 29. 30, 31, 32 и помещение N XI ком. 1, 2 на I (первом) этаже; Помещение N XVI ком. 3. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 на 2 (втором) этаже, для размещения в нем ресторана итальянской кухни - "IL Патио", расположенного на площади 291,06 кв. м, ресторана японской кухни - "Планета Суши", расположенного на площади 301,67 кв. м и ресторана "ПАУЛХАУС", расположенного на площади 554,15 м 2 (с приложениями N 1 - 5 в редакции дополнительных соглашений N 1, N 2 от 10.08.2009).
Срок действия договора был установлен сторонами до 01 февраля 2010 г. согласно дополнительному соглашению N 2 от 01.02.2010.
Поскольку после истечения срока действия Краткосрочного договора аренды Арендатор при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением, договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.
В п. 4.2.2 договора стороны установили обязанность Арендодателя не ранее чем через три месяца, но не позднее 01 января 2010 г. подписать с Арендатором Основной долгосрочный договор аренды нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных Предварительным договором аренды, а также оказать содействие Арендатору в организации подачи Основного договора аренды на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве, включая обязательство Арендодателя о согласовании своими силами и за свой счет в органах ТБТИ перепланировки Помещения на основании поэтажного плана, экспликации и выписке из технического паспорта Западного N 2 ТБТИ г. Москвы N 94 72 000383 от 17.04.2009.
Однако, как следует из материалов дела, долгосрочный договор аренды вышеуказанных нежилых помещений заключен не был.
Соглашением от 30.12.2011 г. о замене стороны по Краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009 г., заключенному между ООО "Индустрия XXI", ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", Арендатор передал ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" права и обязанности Арендатора по краткосрочному договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.06.2009 г.
Одновременно, на основании подписанного сторонами Соглашения, между ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" было заключено Соглашение о возмещении затрат по переуступке прав и обязанностей, при этом между ООО "Столичные рестораны" и ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" с согласия собственника был заключен договор субаренды N 1/11 от 01.01.2012 г. вышеуказанного нежилого помещения.
Как видно из материалов дела, 19.09.2012 года в адрес истца поступило требование об высвобождении помещений, направленное ООО "Глобал Реал Эстейт" за N 1249 от 18.09.2012 г., с приложением долгосрочного договора аренды N Д/НК/217 от 27.08.2012 года с отметкой о его государственной регистрации, из содержания которого следует, что новым Арендатором помещения является ООО "Глобал Реал Эстейт".
27.09.2012 г. и 01.11.2012 г. ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" в адрес ООО "Индустрия XXI" были направлены претензии с требованием о досрочном расторжении Краткосрочного договора аренды согласно п. 8.7 и возврате суммы обеспечительного платежа в размере 4 791 388 руб. 00 коп., возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в помещениях, принадлежащих ответчику, а также финансовых затрат истца, возникших в связи с исполнением и расторжением Краткосрочного договора аренды согласно статей 6 и 8 Краткосрочного договора аренды N 1 от 01.06.2009.
Согласно Акту от 30 ноября 2012 г. спорные помещения были возвращены ответчику.
Обращаясь в суд, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП", ссылаясь на п. 6.8 краткосрочного договора, просило взыскать с ООО "Индустрия XXI" стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 33 508 031 руб. 04 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности исковых требований в указанной части в размере 22 500 926 руб. 82 коп. и взыскал указанную сумму с ответчика.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Так, в соответствии с п. 6.8 краткосрочного договора аренды, стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором, переходит в собственность Арендодателя, и возмещается Арендатору в полном объеме.
При этом в пункте 8.6 краткосрочного договора аренды уточнено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе или вине Арендодателя, при условии добросовестного исполнения Арендатором своих обязательств в рамках действующего договора Арендодатель возмещает Арендатору стоимость неотделимых улучшений, исходя и первоначальной (затратной) стоимости таких улучшений, предусмотренных в сметной документации. При этом, при расторжении договора по истечении 11 месяцев размер компенсации составляет 80% от стоимости таких неотделимых улучшений.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2010 г. по делу N А40-1665529/09-97-1186, вступившим в законную силу, установлен факт выполнения ООО "СпецРемИнжСтрой" работ в здании по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 1А. на основании договора подряда от 17.12.2008 N 17-12/2008, заключенного с ООО "Столичные рестораны", стоимость которых составляет 22 500 926 руб. 82 коп.
Фактические обстоятельства, установленные указанным выше вступившим в законную силу судебным актом, в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются преюдициально установленными и вновь доказыванию не подлежат.
Судебная коллегия считает обоснованным отклонение судом первой инстанции доводов ООО "Индустрия XXI" об отсутствии у ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, поскольку условия краткосрочного договора аренды в совокупности с условиями предварительного договора содержат положения об ответственности Арендодателя и обязанности последнего возместить стоимость неотделимых улучшений.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы (ООО "Индустрия XXI") о несогласованности с Арендодателем производства неотделимых улучшения судебной коллегией отклоняется, поскольку, как отмечено выше, правоотношения сторон по отнесению стоимости неотделимых улучшений урегулированы условиями как предварительного, так и краткосрочного договора.
Более того, в материалах дела имеются Акты приемки работ на соответствие проекту N 1 от 05.06.2009 г., N 2 от 09.06.2009 г., N 3 от 18.08.2009 г., подписанные Арендодателем, в которых последний подтвердил как согласование объема строительных работ в спорном нежилом помещении, так как их стоимость в качестве неотделимых улучшений.
Требование ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" о взыскании с ООО "Индустрия XXI" штрафа в размере 5 500 000 руб. за уклонение от заключения основного договора также обоснованно отклонено судом первой инстанции.
В соответствии с п. 6.9 краткосрочного договора аренды в случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора аренды в период, согласованный Сторонами в п. 4.2.2 настоящего Договора, последний обязуется выплатить Арендатору по соответствующему требованию компенсацию (штраф) в размере 5 500 000 долларов США по курсу Банка России, установленному на день выставления счета в течение 30 календарных дней с момента получения соответствующего требования Арендатора. Данное положение не распространяется на случаи, когда не заключение (несвоевременное заключение) Основного договора аренды явилось следствием событий (действий), за которые Арендодатель не может нести ответственности.
В качестве доказательства, свидетельствующего об уклонении Арендодателя от заключения основного договора аренды и являющегося основанием для прекращения краткосрочного договора аренды, истец ссылается на заключение договора аренды спорных нежилых помещений между ООО "Индустрия XXI" и ООО "Глобал Реал Эстейт" от 27.08.2012 г.
Между тем, указанный договор был расторгнут добровольным соглашением сторон от 20.09.2012. г.
Более того, содержание краткосрочного договора аренды, в том числе в части его условий относительно обязательств Арендодателя заключить основной (долгосрочный) договор аренды, позволяет сделать вывод о том, что данный договор является смешанным и регулирует отношения сторон по аренде нежилых помещений и отношения по заключению основного договора, к которым применяются нормы, регулирующие порядок заключения и прекращения предварительного договора.
Поскольку п. 4.2.2 краткосрочного договора аренды сторонами был согласован срок заключения основного договора (не ранее чем через три месяца после заключения настоящего договора, но не позднее 01.01.2010 г.), а в указанный период времени Арендатор требований по заключению основного договора к Арендодателю не направлял, обязательства по заключению основного договора в силу положений, предусмотренных статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, следуют считать прекращенными с 02.01.2010 г.
В соответствии с п. 8.9 Краткосрочного договора аренды Арендатор вправе в одностороннем порядке прекратить действие настоящего договора при условии обязательного предварительного уведомления Арендодателя за 6 (Шесть) календарных месяцев до даты предполагаемого расторжения. В случае нарушения Арендатором указанного в настоящем пункте шестимесячного срока предварительного уведомления, либо в случае изменения намерения Арендатора прекратить действие настоящего договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной с учетом и фиксированной части арендной платы и процентов от товарооборота.
Как следует из материалов дела, ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" направило ООО "Индустрия XXI" соглашение о расторжении Краткосрочного договора аренды с претензий от 27.09.2012 N 144, и потребовало подписать данное соглашение в срок до 26.10.2012 г.
В связи с нарушением ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" при прекращении Краткосрочного договора аренды указанного в п. 8.9 договора срока, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" штраф в размере 5 322 730 руб. 21 коп.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы ООО "ПАУЛХАУС ГРУПП" и ООО "Индустрия XXI" являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2013 года по делу N А40-165667/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)