Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Коноплевой М.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - Андрианова Е.Л. (доверенность от 01.04.2013),
ответчика - Соболевой Ю.Ю. (доверенность от 23.04.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-34983/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (ОГРН 1026300967241) к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк" (ОГРН 1066312051189) о взыскании 1 247 388,42 руб. обеспечительного взноса, 1 083 664,29 руб. стоимости неотделимых улучшений, 25 000 руб. расходов на услуги представителя,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (далее - ООО "ЗИОН", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (далее - ООО "Виктор и Ко Мега Парк", ответчик) о взыскании обеспечительного взноса в размере 1 247 388,42 руб., стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1 083 664,29 руб., расходов на услуги представителя - 25 000 руб.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым с ООО "Виктор и Ко Мега Парк" в пользу ООО "ЗИОН" взыскан обеспечительный взнос (задаток) в размере 890 970,60 руб., сервисный сбор в размере 356 417,82 руб., стоимость неотделимых улучшений - 1 083 664,29 руб. В удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания обеспечительного взноса, сервисного сбора, стоимости неотделимых улучшений отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель истца просил оставить судебные акты без изменения.
В судебном заседании 05.09.2013 был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 09.09.2013 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания, которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела 06.03.2011 между ООО "Виктор и Ко Мега Парк" (арендодатель) и ООО "ЗИОН" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 1-122.
По условиям договора стороны оговорили обязательство заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) основной договор аренды помещения, расположенного в здании торгового комплекса, в сроки, в порядке и на условиях, установленных предварительным договором. При этом основной договор аренды помещения должен быть подписан сторонами в течение 15 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору документов, необходимых для заключения основного договора аренды помещения. В случае, если к дате начала аренды арендодателем по независящим от него обстоятельствам не будут получены документы, необходимые и достаточные для заключения и государственной регистрации основного договора аренды у арендатора возникает право пользования помещением на условиях краткосрочного договора аренды помещения, который должен быть подписан не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом центре для посетителей.
Предметом будущего основного договора аренды являлись помещения, общей площадью ориентировочно 99 кв. м, расположенные на первом этаже торгового комплекса в Многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г. Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина, границы которого указаны на плане помещения. Помещение передается в аренду для осуществления арендатором коммерческой деятельности под торговой маркой (товарным знаком) "GEOX".
Дата открытия реконструированной части торгового комплекса для посетителей - 01.08.2011, но в любом случае не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей.
Дата открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей не позднее 01.08.2011.
Разделом 3 договора стороны согласовали обеспечение исполнения обязательств по договору:
В силу пункта 3.1.1 договора арендатор в течение 10 дней после подписания предварительного договора перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос (задаток) в размере 2-х месячной постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за два месяца, который является гарантией исполнения обязательств арендатора по настоящему предварительному договору.
В силу пункта 3.1.2 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора перечисляет арендодателю аванс в размере месячной арендной платы.
Перечисленный аванс по условиям предварительного договора засчитывается арендодателем в качестве неустойки в случае отказа арендатора от заключения основного (краткосрочного) договора, в иных случаях - в соответствии с условиями основного (краткосрочного) договора.
В силу пункта 3.4 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора единовременно перечисляет арендодателю сумму сервисного сбора за организацию открытия реконструированной части торгового комплекса и маркетинговую деятельность на основании выставленного счета в размере 101,7 у.е. за 1 кв.м помещения.
Стороны договорились нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору аренды в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
Пунктом 6.5 договора определено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендатора в случае если арендодатель нарушит дату открытия более чем на 60 дней при условии надлежащего выполнения арендодателем всех обязательств по настоящему договору. В этом случае арендодатель возмещает арендатору документально подтвержденные расходы по выполненным работам арендатора, а также иные документально подтвержденные расходы арендатора, возвращает сумму обеспечительного взноса и аванса и уплачивает на эту сумму проценты, начисленные по ставке рефинансирования Банка России за период с даты возникновения обязательства по возврату сумм.
Стороны также вправе расторгнуть договор по взаимному согласию, при этом, если стороной - инициатором расторжения договора является арендодатель, сумма обеспечительного взноса (задатка) и сервисного сбора, уплаченного арендатором, возвращается арендатору (пункт 6.10.3 договора).
Исполняя условия договора ООО "ЗИОН" перечислило в адрес ответчика обеспечительный взнос в размере 890 970 руб. и сумму сервисного сбора - 356 417,82 руб. Данное обстоятельство подтверждено платежными документами и ответчиком не оспаривается.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор за свой счет выполняет в помещении работы в соответствии с согласованным сторонами перечнем работ арендатора и дизайн-проектом помещения.
Пунктом 5.1 договора стороны согласовали, что арендатор после подписания акта доступа выполняет работы для приведения помещения в состояние, пригодное к эксплуатации и началу коммерческой деятельности. Согласно пункту 5.1.2 договора произведенные с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для помещения, по окончании действия арендных отношений переходят в собственность арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.
Исполняя условия договора, истец своими средствами произвел улучшения предоставленного ему объекта путем производства работ по устройству стеклянных перегородок, сети электроснабжения, монтажу системы автоматической сигнализации, системы речевого оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, системы автоматического пожаротушения, системы вентиляции, комплекс строительно-отделочных, электромонтажных работ. Факт производства работ, их стоимость, а также то, что в результате указанных работ в предоставленном истцу помещении были произведены существенные улучшения, которые в определенной мере улучшили свойства помещения, и не могут быть отделены от помещения без существенного вреда для помещения, не оспариваются сторонами.
Из переписки сторон усматривается, что истец неоднократно просил ответчика предоставить информацию о возможности и сроках заключения основного договора аренды.
По акту от 31.05.2012 ООО "ЗИОН" сдало, а ООО "Виктор и Ко Мега Парк" приняло нежилое помещение общей площадью 99 кв. м, расположенное на 1 этаже торгового комплекса в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г. Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина. При этом по состоянию инженерных коммуникаций и техническому состоянию арендодатель претензий к арендатору не имел.
ООО "ЗИОН" 28.06.2012 направило в адрес ответчика претензию, в которой потребовало перечислить истцу 2 331 052,71 руб., в том числе обеспечительный взнос в размере 890 970,60 руб., сумму сервисного сбора - 356 417,82 руб., а также стоимость неотделимых улучшений в размере 1 083 664,29 руб.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Исходя из условий договора от 06.03.2011 N 1-122 (раздел 4 и пункт 5.2) истец добровольно принял на себя обязательство по осуществлению монтажа и подключению всех коммуникаций в помещении с учетом предварительного согласования дизайн-проекта с арендодателем. Неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя и не подлежат возмещению.
Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что условиями предварительного договора предусмотрено, что обеспечительный взнос возвращается после подписания сторонами акта приема-передачи помещения, а также удаления всего имущества и отделимых улучшений имущества, однако истец не представил доказательств удаления всего имущества и отделимых улучшений имущества из нежилого помещения общей площадью 99 кв. м, расположенного на первом этаже Торгово-развлекательного комплекса "Космопорт".
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части взыскания обеспечительного и сервисного сбора, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Из содержания договорных отношений между истцом и ответчиком усматривается, что срок действия предварительного договора истек, условиями договора было предусмотрено, что с инициативой о заключении основного договора обязан выступить ответчик (арендодатель), истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой предоставить информацию о возможности заключения основного договора, обращения истца оставлены ответчиком без ответа.
Ответчиком доказательств направления в адрес истца основного договора аренды помещения либо краткосрочного договора аренды помещения не представлено.
Указанное обстоятельство не оспаривается стороной по делу.
Арендодателем арендатору помещение для использования не передавалось, представленный ответчиком "акт доступа" не содержит дату его составления, характеристику помещения, переданного ответчиком истцу, при этом в акте вообще отсутствуют сведения о наличии в помещении пола, перекрытия, стен, инженерных коммуникаций, дверных (оконных) проемов, потолочных инженерных коммуникаций.
В связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств, предусмотренных предварительным договором, отсутствуют основания для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по указанному предварительному договору, в связи с чем требование истца о взыскании обеспечительного взноса и суммы сервисного сбора правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.
По существу обеспечительный взнос является денежной суммой, обеспечивающей интересы арендодателя в случае отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, согласованных сторонами при заключении предварительного договора аренды. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. В тоже время возложение на истца ответственности за неисполнение ответчиком условий предварительного договора путем отказа истцу в удовлетворении требования о возврате обеспечительного взноса противоречит не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам действующего гражданского законодательства, статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, главе 60 того же Кодекса.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09.
Установив, что были произведены улучшения нежилого помещения ООО "ЗИОН" во исполнение предварительного договора от 06.03.2011 и в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды, при этом основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок не заключен, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец, осуществивший неотделимые улучшения имеет право на возмещение их стоимости, поскольку не получил равноценного встречного предоставления от ответчика в виде права возмездного пользования (аренды) помещения.
Согласно пункту статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Под приобретением или сбережением имущества понимается увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава имущества.
Истцом в обоснование исковых требований о взыскании неотделимых улучшений представлены в суд договоры подряда на выполнение работ, на общестроительные, монтажные, отделочные и иные работы, платежные поручения о перечислении денежных сумм за выполненные работы. При этом общая сумма данных договоров составляет 1 250 064,29 руб. Тогда как платежные документы представлены на сумму 536 127,60 руб.
Согласно частям 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу частей 2, 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В силу вышеуказанных норм права, суд апелляционной инстанции не дал надлежащей оценки представленным истцом доказательствам размера произведенных затрат в соответствии с условиями предварительного договора, не проверил расчет предъявленной истцом ко взысканию суммы неосновательного обогащения. Представленные платежные документы, подтверждающие затраты истца, не получили оценки в совокупности с другими доказательствами по делу.
Таким образом, суд апелляционной инстанции в отсутствии необходимых подтверждающих документов взыскал стоимость неотделимых улучшений.
При таких условиях имеются правовые основания для отмены судебного акта Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в части взыскания в пользу истца стоимости неотделимых улучшений и направления дела на новое рассмотрение в указанной части в тот же апелляционный суд.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А55-34983/2012 в части взыскания неотделимых улучшений отменить. В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 16.09.2013 ПО ДЕЛУ N А55-34983/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2013 г. по делу N А55-34983/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Коноплевой М.В., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - Андрианова Е.Л. (доверенность от 01.04.2013),
ответчика - Соболевой Ю.Ю. (доверенность от 23.04.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-34983/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (ОГРН 1026300967241) к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и К° Мега Парк" (ОГРН 1066312051189) о взыскании 1 247 388,42 руб. обеспечительного взноса, 1 083 664,29 руб. стоимости неотделимых улучшений, 25 000 руб. расходов на услуги представителя,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (далее - ООО "ЗИОН", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (далее - ООО "Виктор и Ко Мега Парк", ответчик) о взыскании обеспечительного взноса в размере 1 247 388,42 руб., стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1 083 664,29 руб., расходов на услуги представителя - 25 000 руб.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым с ООО "Виктор и Ко Мега Парк" в пользу ООО "ЗИОН" взыскан обеспечительный взнос (задаток) в размере 890 970,60 руб., сервисный сбор в размере 356 417,82 руб., стоимость неотделимых улучшений - 1 083 664,29 руб. В удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания обеспечительного взноса, сервисного сбора, стоимости неотделимых улучшений отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель истца просил оставить судебные акты без изменения.
В судебном заседании 05.09.2013 был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 09.09.2013 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания, которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела 06.03.2011 между ООО "Виктор и Ко Мега Парк" (арендодатель) и ООО "ЗИОН" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 1-122.
По условиям договора стороны оговорили обязательство заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) основной договор аренды помещения, расположенного в здании торгового комплекса, в сроки, в порядке и на условиях, установленных предварительным договором. При этом основной договор аренды помещения должен быть подписан сторонами в течение 15 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору документов, необходимых для заключения основного договора аренды помещения. В случае, если к дате начала аренды арендодателем по независящим от него обстоятельствам не будут получены документы, необходимые и достаточные для заключения и государственной регистрации основного договора аренды у арендатора возникает право пользования помещением на условиях краткосрочного договора аренды помещения, который должен быть подписан не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом центре для посетителей.
Предметом будущего основного договора аренды являлись помещения, общей площадью ориентировочно 99 кв. м, расположенные на первом этаже торгового комплекса в Многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г. Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина, границы которого указаны на плане помещения. Помещение передается в аренду для осуществления арендатором коммерческой деятельности под торговой маркой (товарным знаком) "GEOX".
Дата открытия реконструированной части торгового комплекса для посетителей - 01.08.2011, но в любом случае не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей.
Дата открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей не позднее 01.08.2011.
Разделом 3 договора стороны согласовали обеспечение исполнения обязательств по договору:
В силу пункта 3.1.1 договора арендатор в течение 10 дней после подписания предварительного договора перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос (задаток) в размере 2-х месячной постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за два месяца, который является гарантией исполнения обязательств арендатора по настоящему предварительному договору.
В силу пункта 3.1.2 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора перечисляет арендодателю аванс в размере месячной арендной платы.
Перечисленный аванс по условиям предварительного договора засчитывается арендодателем в качестве неустойки в случае отказа арендатора от заключения основного (краткосрочного) договора, в иных случаях - в соответствии с условиями основного (краткосрочного) договора.
В силу пункта 3.4 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора единовременно перечисляет арендодателю сумму сервисного сбора за организацию открытия реконструированной части торгового комплекса и маркетинговую деятельность на основании выставленного счета в размере 101,7 у.е. за 1 кв.м помещения.
Стороны договорились нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору аренды в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
Пунктом 6.5 договора определено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендатора в случае если арендодатель нарушит дату открытия более чем на 60 дней при условии надлежащего выполнения арендодателем всех обязательств по настоящему договору. В этом случае арендодатель возмещает арендатору документально подтвержденные расходы по выполненным работам арендатора, а также иные документально подтвержденные расходы арендатора, возвращает сумму обеспечительного взноса и аванса и уплачивает на эту сумму проценты, начисленные по ставке рефинансирования Банка России за период с даты возникновения обязательства по возврату сумм.
Стороны также вправе расторгнуть договор по взаимному согласию, при этом, если стороной - инициатором расторжения договора является арендодатель, сумма обеспечительного взноса (задатка) и сервисного сбора, уплаченного арендатором, возвращается арендатору (пункт 6.10.3 договора).
Исполняя условия договора ООО "ЗИОН" перечислило в адрес ответчика обеспечительный взнос в размере 890 970 руб. и сумму сервисного сбора - 356 417,82 руб. Данное обстоятельство подтверждено платежными документами и ответчиком не оспаривается.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор за свой счет выполняет в помещении работы в соответствии с согласованным сторонами перечнем работ арендатора и дизайн-проектом помещения.
Пунктом 5.1 договора стороны согласовали, что арендатор после подписания акта доступа выполняет работы для приведения помещения в состояние, пригодное к эксплуатации и началу коммерческой деятельности. Согласно пункту 5.1.2 договора произведенные с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для помещения, по окончании действия арендных отношений переходят в собственность арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.
Исполняя условия договора, истец своими средствами произвел улучшения предоставленного ему объекта путем производства работ по устройству стеклянных перегородок, сети электроснабжения, монтажу системы автоматической сигнализации, системы речевого оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, системы автоматического пожаротушения, системы вентиляции, комплекс строительно-отделочных, электромонтажных работ. Факт производства работ, их стоимость, а также то, что в результате указанных работ в предоставленном истцу помещении были произведены существенные улучшения, которые в определенной мере улучшили свойства помещения, и не могут быть отделены от помещения без существенного вреда для помещения, не оспариваются сторонами.
Из переписки сторон усматривается, что истец неоднократно просил ответчика предоставить информацию о возможности и сроках заключения основного договора аренды.
По акту от 31.05.2012 ООО "ЗИОН" сдало, а ООО "Виктор и Ко Мега Парк" приняло нежилое помещение общей площадью 99 кв. м, расположенное на 1 этаже торгового комплекса в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г. Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина. При этом по состоянию инженерных коммуникаций и техническому состоянию арендодатель претензий к арендатору не имел.
ООО "ЗИОН" 28.06.2012 направило в адрес ответчика претензию, в которой потребовало перечислить истцу 2 331 052,71 руб., в том числе обеспечительный взнос в размере 890 970,60 руб., сумму сервисного сбора - 356 417,82 руб., а также стоимость неотделимых улучшений в размере 1 083 664,29 руб.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Исходя из условий договора от 06.03.2011 N 1-122 (раздел 4 и пункт 5.2) истец добровольно принял на себя обязательство по осуществлению монтажа и подключению всех коммуникаций в помещении с учетом предварительного согласования дизайн-проекта с арендодателем. Неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя и не подлежат возмещению.
Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что условиями предварительного договора предусмотрено, что обеспечительный взнос возвращается после подписания сторонами акта приема-передачи помещения, а также удаления всего имущества и отделимых улучшений имущества, однако истец не представил доказательств удаления всего имущества и отделимых улучшений имущества из нежилого помещения общей площадью 99 кв. м, расположенного на первом этаже Торгово-развлекательного комплекса "Космопорт".
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части взыскания обеспечительного и сервисного сбора, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Из содержания договорных отношений между истцом и ответчиком усматривается, что срок действия предварительного договора истек, условиями договора было предусмотрено, что с инициативой о заключении основного договора обязан выступить ответчик (арендодатель), истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой предоставить информацию о возможности заключения основного договора, обращения истца оставлены ответчиком без ответа.
Ответчиком доказательств направления в адрес истца основного договора аренды помещения либо краткосрочного договора аренды помещения не представлено.
Указанное обстоятельство не оспаривается стороной по делу.
Арендодателем арендатору помещение для использования не передавалось, представленный ответчиком "акт доступа" не содержит дату его составления, характеристику помещения, переданного ответчиком истцу, при этом в акте вообще отсутствуют сведения о наличии в помещении пола, перекрытия, стен, инженерных коммуникаций, дверных (оконных) проемов, потолочных инженерных коммуникаций.
В связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств, предусмотренных предварительным договором, отсутствуют основания для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по указанному предварительному договору, в связи с чем требование истца о взыскании обеспечительного взноса и суммы сервисного сбора правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.
По существу обеспечительный взнос является денежной суммой, обеспечивающей интересы арендодателя в случае отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, согласованных сторонами при заключении предварительного договора аренды. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. В тоже время возложение на истца ответственности за неисполнение ответчиком условий предварительного договора путем отказа истцу в удовлетворении требования о возврате обеспечительного взноса противоречит не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам действующего гражданского законодательства, статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, главе 60 того же Кодекса.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09.
Установив, что были произведены улучшения нежилого помещения ООО "ЗИОН" во исполнение предварительного договора от 06.03.2011 и в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды, при этом основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок не заключен, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец, осуществивший неотделимые улучшения имеет право на возмещение их стоимости, поскольку не получил равноценного встречного предоставления от ответчика в виде права возмездного пользования (аренды) помещения.
Согласно пункту статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Под приобретением или сбережением имущества понимается увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава имущества.
Истцом в обоснование исковых требований о взыскании неотделимых улучшений представлены в суд договоры подряда на выполнение работ, на общестроительные, монтажные, отделочные и иные работы, платежные поручения о перечислении денежных сумм за выполненные работы. При этом общая сумма данных договоров составляет 1 250 064,29 руб. Тогда как платежные документы представлены на сумму 536 127,60 руб.
Согласно частям 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу частей 2, 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В силу вышеуказанных норм права, суд апелляционной инстанции не дал надлежащей оценки представленным истцом доказательствам размера произведенных затрат в соответствии с условиями предварительного договора, не проверил расчет предъявленной истцом ко взысканию суммы неосновательного обогащения. Представленные платежные документы, подтверждающие затраты истца, не получили оценки в совокупности с другими доказательствами по делу.
Таким образом, суд апелляционной инстанции в отсутствии необходимых подтверждающих документов взыскал стоимость неотделимых улучшений.
При таких условиях имеются правовые основания для отмены судебного акта Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в части взыскания в пользу истца стоимости неотделимых улучшений и направления дела на новое рассмотрение в указанной части в тот же апелляционный суд.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А55-34983/2012 в части взыскания неотделимых улучшений отменить. В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)