Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "01" июля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Севастьяновой Е.В.,
судей: Дунаевой Л.А., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Бастилия"): Кривохижиной А.А., представителя по доверенности от 11.03.2013, Бачурина Э.А., представителя по доверенности от 11.03.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" марта 2013 года по делу N А33-20184/2012, принятое судьей Ивановой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бастилия" (далее - общество, заявитель, ИНН 2465052735, ОГРН 1022402478141) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - департамент, ответчик, ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) о признании незаконным уведомления от 22.11.2012 N 60166 и взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 марта 2013 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Бастилия" удовлетворено, признан незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012 N 60166 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, д. 5, помещение 87. Суд обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В порядке распределения судебных расходов суд взыскал с департамента в пользу общества 29 000 рублей судебных расходов, в том числе 2000 рублей госпошлины, уплаченной по платежному поручению от 14.12.2012 N 337.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 18.03.2013 не согласен, ссылается на то, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 N 11 не содержит такого существенного условия договора аренды как предмет договора, поскольку указанные в соглашении сведения не позволяют сделать вывод о том, что в аренду обществу передано именно помещение N 87, в отношении которого обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент не направил своего представителя в судебное заседание, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя департамента.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Общество с ограниченной ответственностью "Бастилия" (далее - ООО "Бастилия") зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1022402478141.
ООО "Бастилия" направило в адрес департамента заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (от 24.10.2012 входящий N 46985) - нежилого помещения N 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 м 2, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, арендуемого по договору аренды от 11.03.2011 N 11873.
Уведомлением от 22.11.2012 N 60166 "О рассмотрении заявления от 24.10.2012 N 104 (вх. N 46985 от 24.10.2012)" обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения на основании пункта 1 статьи 3, части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Полагая, что отказ является незаконным и нарушает права в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом правил распределения бремени доказывания соответствие оспариваемого ненормативного акта (решения, действий, бездействия) закону или иным нормативным правовым актам доказывает орган, осуществляющий публичные полномочия, а нарушение прав и охраняемых законом интересов доказывает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
С учетом пунктов 1.1, 1.3, 1.4, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории города Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012 N 60166 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, д. 5, помещение 87 (далее - спорное помещение), не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "Бастилия" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, арендуемого по договору аренды от 11.03.2011 N 11873.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендатору, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, общество:
- - относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
- - не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - владеет помещением N 87 площадью 103,8 кв. м, не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1 000 кв. м);
- - названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно оспариваемому уведомлению департамента от 22.11.2012 N 60166 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в собственность на основании части 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в связи с тем, что спорное помещение находилось в пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного закона в соответствии с договором аренды такого имущества.
Признавая незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012 N 60166, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендуемое обществом помещение находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (с 13.06.2006 - даты заключения дополнения N 11 к первоначальному договору), исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения от 10.06.1999 N 4707, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование и владение нежилые помещения (кадастровый номер 05144) общей площадью 108,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, на срок с 01.06.1999 по 31.12.2000. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.06.1999.
Дополнениями от 20.06.2000 N 1, от 22.11.2000 N 2, N 3, от 03.06.2003 N 4, от 10.11.2003 N 5, от 19.02.2004 N 6, от 19.03.2004 N 7, от 26.08.2004 N 8, от 11.02.2005 N 9, от 02.06.2006 N 10, от 13.06.2006 N 11 к договору от 10.06.1999 N 4707 вносились изменения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.
20 июля 2007 между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения N 10760, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование нежилое помещение N 87, реестровый номер СТР05144, общей площадью 108,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, для использования под офис, на срок с 02.06.2007 по 31.12.2007. Согласно пункту 2.2 указанного договора условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора. Помещение передано по акту приема-передачи от 20.07.2007.
Дополнениями от 13.08.2007 N 1, от 18.12.2007 N 2, от 03.04.2008 N 3, от 22.12.2008 N 4, от 22.01.2009 N 5, от 16.11.2009 N 6 в договор от 20.07.2007 N 10760 вносились изменения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.
11 марта 2011 между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения N 11873, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование нежилое помещение N 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, для использования под офис, на срок до 01.07.2015. Помещение передано по акту приема-передачи от 11.03.2011.
Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:
- - договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);
- - если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);
- - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма).
Учитывая, что первоначально заключенный договор аренды 10.06.1999 N 4707, устанавливал срок его действия с 01.06.1999 по 31.12.2000, то есть был заключен на срок более одного года, то данный договор подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации. Однако, необходимая государственная регистрация указанного договора аренды не произведена, в связи с чем договор аренды от 10.06.1999 N 4707 является незаключенным.
Вместе с тем, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что арендуемое ООО "Бастилия" имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на основании следующего.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
По смыслу статьи 606, пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).
Материалами дела (дополнениями к договору, указанными выше) подтверждается, что в договор аренды от 10.06.1999 N 4707 впоследствии сторонами договора неоднократно вносились изменения и дополнения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 N 11 (т. 1 л.д. 34) к договору от 10.06.1999 N 4707 содержит все существенные условия договора аренды испрашиваемого обществом нежилого помещения, а именно:
- - наименование сторон: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - арендодатель, и общество с ограниченной ответственностью "Бастилия" - арендатор;
- - предмет договора: нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Комарова, 5, ордер 4182, площадь помещения - 108,6 кв. м;
- - приведен расчет арендной платы;
- - указаны платежные реквизиты, по которым будет осуществляться уплата арендной платы;
- - дополнение подписано представителями сторон, скреплено печатями, в связи с чем, может рассматриваться как самостоятельный договор аренды нежилого помещения.
В пункте 5 дополнительного соглашения от 13.06.2006 N 11 указано, что арендные отношения продлены сторонами на неопределенный срок, в соглашении не указано, что договор аренды заключен на срок более года, следовательно, данное соглашение в силу вышеизложенных норм права не подлежит государственной регистрации.
Довод департамента о том, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 N 11 не содержит такого существенного условия договора аренды как предмет договора, поскольку указанные в соглашении сведения не позволяют сделать вывод о том, что в аренду обществу передано именно помещение N 87, в отношении которого обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В дополнительном соглашении от 13.06.2006 N 11 указаны следующие сведения, позволяющие идентифицировать помещение, переданное в аренду обществу на основании данного соглашения:
- - соглашение подписано к договору от 10.06.1999 N 4707, в котором указаны все сведения в отношении арендуемого помещения (адрес, общая площадь, назначение);
- - указан адрес помещения: ул. Комарова, 5, ордер 4182 (в данном ордере указан адрес, площадь, назначение помещения, т. 1 л.д. 13), площадь помещения - 108,6 кв. м.
Кроме того, материалами дела подтверждается и департаментом не оспаривается тот факт, что указанное помещение фактически не выбывало из владения ООО "Бастилия" с 1999 года, департамент не заявлял возражений относительно пользования арендатором спорным помещением и не принимал меры к освобождению заявителем указанного помещения. В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды от 20.07.2007 N 10760, заключенного в отношении спорного нежилого помещения, указано, что условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения указанного договора. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии сомнений и неопределенности у департамента и общества о том, какое нежилое помещение предоставлено в аренду обществу на основании дополнительного соглашения от 13.06.2006 N 11, которое с учетом наличия в нем всех существенных условий является самостоятельным договором аренды спорного нежилого помещения. Вынося оспариваемое уведомление от 22.11.2012 N 60166, у департамента не возникло сомнений по вопросу о том, в отношении какого нежилого помещения обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность, уточняющие запросы департаментом в адрес общества не направлялись.
При вышеизложенных обстоятельствах, с учетом приведенных разъяснений информационных писем Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, а также с учетом указания в дополнительном соглашении от 13.06.2006 N 11 всех необходимых существенных условий договора аренды нежилого помещения (предмета договора, срока его действия (неопределенный), размера, срока и порядка уплаты арендной платы), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендуемое ООО "Бастилия" помещение находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно: с 13.06.2006 - даты заключения дополнения N 11 к договору от 10.06.1999 N 4707.
Следовательно, при наличии всех необходимых условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовали основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.
На основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что сторонами не оспаривается.
В соответствии со статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", суд первой инстанции правомерно, исходя из объема выполненных работ (представление интересов общества в трех судебных заседаниях суда), учитывая представленные суду расценки, установленные за указанные услуги, принимая во внимание отсутствие доказательств чрезмерности заявленных к взысканию судебных расходов, руководствуясь принципом разумности судебных расходов, взыскал с департамента в пользу общества расходы на оплату услуг представителя в размере 27 000 рублей, что сторонами не оспаривается.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" марта 2013 года по делу N А33-20184/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
Л.А.ДУНАЕВА
Н.А.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2013 ПО ДЕЛУ N А33-20184/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. по делу N А33-20184/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "25" июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "01" июля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Севастьяновой Е.В.,
судей: Дунаевой Л.А., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Бастилия"): Кривохижиной А.А., представителя по доверенности от 11.03.2013, Бачурина Э.А., представителя по доверенности от 11.03.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" марта 2013 года по делу N А33-20184/2012, принятое судьей Ивановой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бастилия" (далее - общество, заявитель, ИНН 2465052735, ОГРН 1022402478141) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - департамент, ответчик, ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) о признании незаконным уведомления от 22.11.2012 N 60166 и взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 марта 2013 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Бастилия" удовлетворено, признан незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012 N 60166 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, д. 5, помещение 87. Суд обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В порядке распределения судебных расходов суд взыскал с департамента в пользу общества 29 000 рублей судебных расходов, в том числе 2000 рублей госпошлины, уплаченной по платежному поручению от 14.12.2012 N 337.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 18.03.2013 не согласен, ссылается на то, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 N 11 не содержит такого существенного условия договора аренды как предмет договора, поскольку указанные в соглашении сведения не позволяют сделать вывод о том, что в аренду обществу передано именно помещение N 87, в отношении которого обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент не направил своего представителя в судебное заседание, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя департамента.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Общество с ограниченной ответственностью "Бастилия" (далее - ООО "Бастилия") зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1022402478141.
ООО "Бастилия" направило в адрес департамента заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (от 24.10.2012 входящий N 46985) - нежилого помещения N 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 м 2, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, арендуемого по договору аренды от 11.03.2011 N 11873.
Уведомлением от 22.11.2012 N 60166 "О рассмотрении заявления от 24.10.2012 N 104 (вх. N 46985 от 24.10.2012)" обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения на основании пункта 1 статьи 3, части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Полагая, что отказ является незаконным и нарушает права в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом правил распределения бремени доказывания соответствие оспариваемого ненормативного акта (решения, действий, бездействия) закону или иным нормативным правовым актам доказывает орган, осуществляющий публичные полномочия, а нарушение прав и охраняемых законом интересов доказывает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
С учетом пунктов 1.1, 1.3, 1.4, 3.13 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что департамент является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории города Красноярска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012 N 60166 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, д. 5, помещение 87 (далее - спорное помещение), не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "Бастилия" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, арендуемого по договору аренды от 11.03.2011 N 11873.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендатору, который является субъектом малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, общество:
- - относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
- - не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - владеет помещением N 87 площадью 103,8 кв. м, не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1 000 кв. м);
- - названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно оспариваемому уведомлению департамента от 22.11.2012 N 60166 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в собственность на основании части 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в связи с тем, что спорное помещение находилось в пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного закона в соответствии с договором аренды такого имущества.
Признавая незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012 N 60166, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендуемое обществом помещение находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (с 13.06.2006 - даты заключения дополнения N 11 к первоначальному договору), исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения от 10.06.1999 N 4707, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование и владение нежилые помещения (кадастровый номер 05144) общей площадью 108,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, на срок с 01.06.1999 по 31.12.2000. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.06.1999.
Дополнениями от 20.06.2000 N 1, от 22.11.2000 N 2, N 3, от 03.06.2003 N 4, от 10.11.2003 N 5, от 19.02.2004 N 6, от 19.03.2004 N 7, от 26.08.2004 N 8, от 11.02.2005 N 9, от 02.06.2006 N 10, от 13.06.2006 N 11 к договору от 10.06.1999 N 4707 вносились изменения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.
20 июля 2007 между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения N 10760, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование нежилое помещение N 87, реестровый номер СТР05144, общей площадью 108,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, для использования под офис, на срок с 02.06.2007 по 31.12.2007. Согласно пункту 2.2 указанного договора условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора. Помещение передано по акту приема-передачи от 20.07.2007.
Дополнениями от 13.08.2007 N 1, от 18.12.2007 N 2, от 03.04.2008 N 3, от 22.12.2008 N 4, от 22.01.2009 N 5, от 16.11.2009 N 6 в договор от 20.07.2007 N 10760 вносились изменения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.
11 марта 2011 между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения N 11873, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование нежилое помещение N 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, для использования под офис, на срок до 01.07.2015. Помещение передано по акту приема-передачи от 11.03.2011.
Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:
- - договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);
- - если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);
- - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма).
Учитывая, что первоначально заключенный договор аренды 10.06.1999 N 4707, устанавливал срок его действия с 01.06.1999 по 31.12.2000, то есть был заключен на срок более одного года, то данный договор подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации. Однако, необходимая государственная регистрация указанного договора аренды не произведена, в связи с чем договор аренды от 10.06.1999 N 4707 является незаключенным.
Вместе с тем, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что арендуемое ООО "Бастилия" имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на основании следующего.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
По смыслу статьи 606, пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).
Материалами дела (дополнениями к договору, указанными выше) подтверждается, что в договор аренды от 10.06.1999 N 4707 впоследствии сторонами договора неоднократно вносились изменения и дополнения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 N 11 (т. 1 л.д. 34) к договору от 10.06.1999 N 4707 содержит все существенные условия договора аренды испрашиваемого обществом нежилого помещения, а именно:
- - наименование сторон: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - арендодатель, и общество с ограниченной ответственностью "Бастилия" - арендатор;
- - предмет договора: нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Комарова, 5, ордер 4182, площадь помещения - 108,6 кв. м;
- - приведен расчет арендной платы;
- - указаны платежные реквизиты, по которым будет осуществляться уплата арендной платы;
- - дополнение подписано представителями сторон, скреплено печатями, в связи с чем, может рассматриваться как самостоятельный договор аренды нежилого помещения.
В пункте 5 дополнительного соглашения от 13.06.2006 N 11 указано, что арендные отношения продлены сторонами на неопределенный срок, в соглашении не указано, что договор аренды заключен на срок более года, следовательно, данное соглашение в силу вышеизложенных норм права не подлежит государственной регистрации.
Довод департамента о том, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 N 11 не содержит такого существенного условия договора аренды как предмет договора, поскольку указанные в соглашении сведения не позволяют сделать вывод о том, что в аренду обществу передано именно помещение N 87, в отношении которого обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В дополнительном соглашении от 13.06.2006 N 11 указаны следующие сведения, позволяющие идентифицировать помещение, переданное в аренду обществу на основании данного соглашения:
- - соглашение подписано к договору от 10.06.1999 N 4707, в котором указаны все сведения в отношении арендуемого помещения (адрес, общая площадь, назначение);
- - указан адрес помещения: ул. Комарова, 5, ордер 4182 (в данном ордере указан адрес, площадь, назначение помещения, т. 1 л.д. 13), площадь помещения - 108,6 кв. м.
Кроме того, материалами дела подтверждается и департаментом не оспаривается тот факт, что указанное помещение фактически не выбывало из владения ООО "Бастилия" с 1999 года, департамент не заявлял возражений относительно пользования арендатором спорным помещением и не принимал меры к освобождению заявителем указанного помещения. В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды от 20.07.2007 N 10760, заключенного в отношении спорного нежилого помещения, указано, что условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения указанного договора. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии сомнений и неопределенности у департамента и общества о том, какое нежилое помещение предоставлено в аренду обществу на основании дополнительного соглашения от 13.06.2006 N 11, которое с учетом наличия в нем всех существенных условий является самостоятельным договором аренды спорного нежилого помещения. Вынося оспариваемое уведомление от 22.11.2012 N 60166, у департамента не возникло сомнений по вопросу о том, в отношении какого нежилого помещения обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность, уточняющие запросы департаментом в адрес общества не направлялись.
При вышеизложенных обстоятельствах, с учетом приведенных разъяснений информационных писем Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, а также с учетом указания в дополнительном соглашении от 13.06.2006 N 11 всех необходимых существенных условий договора аренды нежилого помещения (предмета договора, срока его действия (неопределенный), размера, срока и порядка уплаты арендной платы), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендуемое ООО "Бастилия" помещение находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно: с 13.06.2006 - даты заключения дополнения N 11 к договору от 10.06.1999 N 4707.
Следовательно, при наличии всех необходимых условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовали основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.
На основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что сторонами не оспаривается.
В соответствии со статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", суд первой инстанции правомерно, исходя из объема выполненных работ (представление интересов общества в трех судебных заседаниях суда), учитывая представленные суду расценки, установленные за указанные услуги, принимая во внимание отсутствие доказательств чрезмерности заявленных к взысканию судебных расходов, руководствуясь принципом разумности судебных расходов, взыскал с департамента в пользу общества расходы на оплату услуг представителя в размере 27 000 рублей, что сторонами не оспаривается.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" марта 2013 года по делу N А33-20184/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
Л.А.ДУНАЕВА
Н.А.МОРОЗОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)