Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Тройка" - Косякина К.С. (доверенность от 22.12.2012), в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Тройка" (ОГРН 1047100774753, ИНН 7106059913) на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.12.2012 по делу N А68-5888/12 (судья Бычкова Т.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Катюша-Т" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТПК "Тройка" о взыскании 1 407 471 рублей 37 копеек, в том числе арендной платы по договору аренды от 17.11.2009 в размере 1 199 882 рублей, переменной части арендной платы в размере 118 496 рублей 93 копеек и неустойки за просрочку внесения платежей в сумме 89 092 рублей 44 копеек (т. 1, л.д. 5).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, не уплатив арендодателю арендную плату за март - апрель 2012 и переменную часть арендной платы за февраль 2012.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил заявленные требования в части неустойки, определив ее в сумме 88 857 рублей 08 копеек (т. 2, л.д. 82). Судом уточнение принято.
Определением суда от 28.08.2012, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лифтмонтаж" (ОГРН 1037101124785, ИНН 7107040665), общество с ограниченной ответственностью "ЭскаЛифт" (ОГРН 1107154024515, ИНН 7107525290) (т. 1, л.д. 85-86).
Решением суда от 18.12.2012 (т. 2, л.д. 86-91) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору. Расчет задолженности ответчиком не оспорен и подтвержден материалами дела. Суд согласился с доводами ответчика о необходимости уменьшения арендной платы, указав на отсутствие связи между работой лифта в арендуемом помещении и рыночной стоимостью арендной платы.
В апелляционной жалобе ООО "ТПК "Тройка" просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (т. 2, л.д. 98-100). Отмечает, что прекращение уплаты арендных платежей обусловлено непредставлением технической документации на лифт для осуществления его ремонта. Считает, что данные действия не противоречат статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что наличие функционирующего лифта в арендуемом помещении являлось существенным условием договора аренды. Считает, что вывод проведенной по делу экспертизы о влиянии на рыночную стоимость арендной платы факта наличия в арендуемом помещении функционирующего лифта не носит категоричного характера. Это могло бы являться основанием для проведений повторной экспертизы. Заявляет о необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайства о ее проведении. Полагает, что согласованная сторонами сумма арендной платы не соответствует фактическим обстоятельствам исполняемой сделки и подлежит уменьшению.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции представителей не направил, заявив письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности обеспечить явку представителя.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционная инстанция не нашла оснований для его удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного заседания вследствие неявки по уважительной причине представителя является правом суда, а не его обязанностью.
Ходатайствуя об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, истец не представил доказательств, подтверждающих уважительность причины неявки.
Кроме того, истец является юридическим лицом и он заблаговременно извещен о времени и месте судебного заседания. Вследствие этого он мог обеспечить явку в суд как иного штатного сотрудника организации, так и привлеченного для оказания юридической помощи адвоката либо лица, оказывающего правовую помощь. Доказательств невозможности направления в суд названных лиц заявителем, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
С учетом изложенного, принимая во внимание установленные законодателем сокращенные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, а также то, что отложение судебного разбирательства будет способствовать затягиванию спора, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение жалобы в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 17.11.2009 между ООО "Катюша-Т" (арендодатель) и ООО "ТПК "Тройка" (арендатор) заключен договор аренды (т. 1, л.д. 8-13), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения цокольного, первого, второго и третьего этажей, общей площадью 2 234, 9 кв. метров, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Епифанская, д. 54, для осуществления предпринимательской деятельности на срок по 31.12.2016.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 18.12.2009 за N 71-71-01/057/2009-005 (т. 1, л.д. 13).
Одновременно с нежилыми помещениями в аренду передано смонтированные и готовые к работе лифт и лифтовое оборудование, система пожаротушения, система вентиляции (пункт 1.4 договора).
В соответствии с пунктом 2.3.4 договора на арендатора возложена обязанность самостоятельной эксплуатации лифта и лифтового оборудования, с заключением прямого договора с соответствующими обслуживающими организациями.
Согласно разделу 3 договора арендная плата складывается из двух составляющих - постоянной и переменной частей. Постоянная составляющая установлена с 01.12.2011 в размере 739 941 рублей в месяц. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из расходов арендодателя понесенных на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, потребленных арендатором в расчетном периоде (календарном месяце). Основная арендная плата арендатором перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца за текущий месяц, оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца следующего за расчетным.
Пунктом 5.6 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение установленных договором платежей в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности.
По акту приема-передачи от 10.12.2009 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые помещения (т. 1, л.д. 53).
Письмами от 12.03.2012, от 03.05.2012, от 11.04.2012, от 12.03.2012 (т. 1, л.д. 15-19) ООО "Катюша-Т" обратилась к ООО "ТПК "Тройка" с требованием о погашении задолженности и уплате пени за период с февраля по апрель 2012 года (исходя из условия пункта 5.6 договора).
Поскольку требования истца не были удовлетворены, ООО "Катюша-Т" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Расчет задолженности по арендной плате составлен исходя из раздела 3 договора; по переменной составляющей арендной платы расчет подтвержден счетами-фактурами, актами фактического потребления тепловой энергии, актами снятия показаний приборов учета электрической энергии, актами снятия показаний водяного счетчика (т. 2, л.д. 67-72) и по существу ответчиком не оспаривается.
Возражения ответчика сводятся к несогласию с предъявленными требованиями ввиду того, что он не имел возможности эксплуатировать лифт, что повлекло снижение покупательского спроса и его прибыли. В связи с этим ответчик считает, что арендная плата подлежит уменьшению на сумму предъявленных требований. Кроме того, он указывает на то, что неуплата арендных платежей приостановлена им в порядке статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации из-за неисполнения истцом встречного обязательства - передаче технической документации на лифт.
Как видно из материалов дела, во исполнение пункта 2.3.4 договора, между ООО "ТПК "Тройка" (заказчик) и ООО "Лифтмонтаж" (подрядчик) 11.01.2010 заключен договор на техническое обсаживание лифта N 8 (т. 1, л.д. 64-68), по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение работ по техническому обслуживанию лифта, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Епифанская, д. 54.
В соответствии с пунктом 3.7 договора на подрядчика возложена обязанность обеспечить хранение и ведение паспортов лифта, полученных от заказчика по акту. В случае утраты паспортов, подрядчик берет на себя расходы, связанные с восстановлением утерянных паспортов и оплат всех штрафных санкций от надзирающих органов за нарушение требований ПУБЭЛ.
Письмом от 25.01.2012 (т. 1, л.д. 52) ООО "Лифтмонтаж" сообщило о приостановлении работ по техническому обслуживанию по причине несвоевременной оплаты истцом работ и отсутствии у него аттестованного обслуживающего персонала, указав, что в случае нерешения вопроса до 01.03.2012 ООО "Лифтмонтаж" расторгнет договор и приостановит работу лифта с 30.01.2012.
ООО "ТПК "Тройка" (заказчик) и ООО "ЭскаЛифт" (исполнитель) 02.02.2012 заключен договор на техническое обслуживание лифтов N 7-12 ОБ (т. 1, л.д. 71-75), в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг по техническому обслуживанию лифтов.
Письмом от 16.02.2012 (т. 1, л.д. 80) ООО "ЭскаЛифт" уведомило, что для начала работ по техническому обслуживанию лифта необходима техническая документация, в том числе паспорт лифта.
При этом накануне, 15.02.2012 (т. 1, л.д. 55), ответчик обратился к истцу с просьбой о передаче паспорта на лифт и лифтовое оборудование.
По утверждению ответчика непередача этой документации не позволила ему осуществить ремонт лифта. Неработающий лифт привел к снижению покупательского спроса и неполучению предполагаемой прибыли.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, у ответчика имелся действующий договор с ООО "Лифтмонтаж", последним исполнялись обязательства по этому договору. Доказательств того, что эти обязательства исполнялись ООО "Лифтмонтаж" в отсутствии документации на лифтовое оборудование, в деле отсутствуют. Сведений о передаче такой документации от ООО "Лифтмонтаж" к истцу после приостановления работ по договору, равно как и при его заключении, суду не представлено.
В то время как судом установлено, что договор на техническое обсаживание лифта между ответчиком и ООО "Лифтмонтаж", действовал два года и предусматривал в пункте 3.7 передачу технической документации от заказчика по акту ООО "Лифтмонтаж".
Судебная коллегия отмечает также и то, что условиями договора аренды уплата арендной платы и ее размер не поставлены в зависимость от работы лифта. Принятие ответчиком на себя обязательств по обслуживанию этого оборудования в отсутствие такого условия не освобождает его от уплаты согласованной по добровольному волеизъявлению арендной платы за пользование принятым в аренду имуществом. Возможности неуплаты арендной платы при непредставлении истцом паспорта лифта условия договора не содержат; уплата арендной платы не поставлена в зависимость от передачи паспорта лифта. В связи с этим ссылка заявителя на нормы статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность приостановления исполнения одной стороной своего обязательства при непредставлении другой стороной обусловленного договором исполнения, не принимается судом.
Иной подход означал бы возможность одностороннего изменения условий договора, что противоречило бы существу обязательственных правоотношений.
Довод заявителя о необоснованном отклонении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не принимается апелляционной инстанцией.
В силу пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В экспертном заключении от 16.11.2012 (т. 2, л.д. 3-24) сделан вывод, что по причине отсутствия необходимых исходных данных эксперт не смог установить величину в процентом соотношении влияния на рыночную стоимость арендной платы за пользование объектом коммерческой недвижимости (многоэтажного административного-торгового здания, расположенного в г. Туле, ул. Епифанская, д. 54) наличием функционирующего пассажирского лифта. В экспертном заключении содержится лишь один вывод эксперта, он является ясным и однозначным, ввиду чего оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. Кроме того, как указано выше, условия договора аренды не содержат положений, ставящих зависимость уплаты арендных платежей и их размера от факта функционирования лифта.
В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатору, в частности, предоставлено право требовать соразмерного уменьшения арендной платы.
В данном случае, принимая имущество в аренду, ответчик был извещен о наличии в помещениях лифта (т. 1, л.д. 14), взял его в аренду, с указанием на исправность и отсутствие необходимости ремонта, а также принял на себя обязательства по его самостоятельной последующей эксплуатации.
Каких-либо условий о возможности уменьшения арендной платы либо ее неуплате в случае остановки лифта условия договор не содержат. Встречных требований об уменьшении арендных платежей, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не заявлял.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии необходимости в проведении повторной экспертизы, ходатайство о которой было заявлено ответчиком в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия не находит оснований для несогласия с решением первой инстанции и в части применения к ответчику ответственности в виде неустойки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Заключая спорный договор, стороны в пункте 5.6 установили ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендных платежей в виде пени в размере 0,1% за каждый календарный день от суммы задолженности.
Согласно представленному истцом расчету сумма пени за период с 11.02.2012 по 02.05.2012 составила 88 857 рублей 08 копеек. Расчет неустойки проверен судом. Каких-либо неточностей или арифметических ошибок он не содержит. Контррасчет пени не представлен, возражений по расчету не заявлено. Ходатайство ответчика о снижении неустойки правомерно оставлено судом без удовлетворения ввиду непредставления доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с этим расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 18.12.2012 по делу N А68-5888/12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2013 ПО ДЕЛУ N А68-5888/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. по делу N А68-5888/12
Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Тройка" - Косякина К.С. (доверенность от 22.12.2012), в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТПК "Тройка" (ОГРН 1047100774753, ИНН 7106059913) на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.12.2012 по делу N А68-5888/12 (судья Бычкова Т.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Катюша-Т" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТПК "Тройка" о взыскании 1 407 471 рублей 37 копеек, в том числе арендной платы по договору аренды от 17.11.2009 в размере 1 199 882 рублей, переменной части арендной платы в размере 118 496 рублей 93 копеек и неустойки за просрочку внесения платежей в сумме 89 092 рублей 44 копеек (т. 1, л.д. 5).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, не уплатив арендодателю арендную плату за март - апрель 2012 и переменную часть арендной платы за февраль 2012.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил заявленные требования в части неустойки, определив ее в сумме 88 857 рублей 08 копеек (т. 2, л.д. 82). Судом уточнение принято.
Определением суда от 28.08.2012, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лифтмонтаж" (ОГРН 1037101124785, ИНН 7107040665), общество с ограниченной ответственностью "ЭскаЛифт" (ОГРН 1107154024515, ИНН 7107525290) (т. 1, л.д. 85-86).
Решением суда от 18.12.2012 (т. 2, л.д. 86-91) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору. Расчет задолженности ответчиком не оспорен и подтвержден материалами дела. Суд согласился с доводами ответчика о необходимости уменьшения арендной платы, указав на отсутствие связи между работой лифта в арендуемом помещении и рыночной стоимостью арендной платы.
В апелляционной жалобе ООО "ТПК "Тройка" просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (т. 2, л.д. 98-100). Отмечает, что прекращение уплаты арендных платежей обусловлено непредставлением технической документации на лифт для осуществления его ремонта. Считает, что данные действия не противоречат статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что наличие функционирующего лифта в арендуемом помещении являлось существенным условием договора аренды. Считает, что вывод проведенной по делу экспертизы о влиянии на рыночную стоимость арендной платы факта наличия в арендуемом помещении функционирующего лифта не носит категоричного характера. Это могло бы являться основанием для проведений повторной экспертизы. Заявляет о необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайства о ее проведении. Полагает, что согласованная сторонами сумма арендной платы не соответствует фактическим обстоятельствам исполняемой сделки и подлежит уменьшению.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции представителей не направил, заявив письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности обеспечить явку представителя.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционная инстанция не нашла оснований для его удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного заседания вследствие неявки по уважительной причине представителя является правом суда, а не его обязанностью.
Ходатайствуя об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, истец не представил доказательств, подтверждающих уважительность причины неявки.
Кроме того, истец является юридическим лицом и он заблаговременно извещен о времени и месте судебного заседания. Вследствие этого он мог обеспечить явку в суд как иного штатного сотрудника организации, так и привлеченного для оказания юридической помощи адвоката либо лица, оказывающего правовую помощь. Доказательств невозможности направления в суд названных лиц заявителем, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
С учетом изложенного, принимая во внимание установленные законодателем сокращенные сроки рассмотрения апелляционной жалобы, а также то, что отложение судебного разбирательства будет способствовать затягиванию спора, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение жалобы в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 17.11.2009 между ООО "Катюша-Т" (арендодатель) и ООО "ТПК "Тройка" (арендатор) заключен договор аренды (т. 1, л.д. 8-13), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения цокольного, первого, второго и третьего этажей, общей площадью 2 234, 9 кв. метров, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Епифанская, д. 54, для осуществления предпринимательской деятельности на срок по 31.12.2016.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 18.12.2009 за N 71-71-01/057/2009-005 (т. 1, л.д. 13).
Одновременно с нежилыми помещениями в аренду передано смонтированные и готовые к работе лифт и лифтовое оборудование, система пожаротушения, система вентиляции (пункт 1.4 договора).
В соответствии с пунктом 2.3.4 договора на арендатора возложена обязанность самостоятельной эксплуатации лифта и лифтового оборудования, с заключением прямого договора с соответствующими обслуживающими организациями.
Согласно разделу 3 договора арендная плата складывается из двух составляющих - постоянной и переменной частей. Постоянная составляющая установлена с 01.12.2011 в размере 739 941 рублей в месяц. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из расходов арендодателя понесенных на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, потребленных арендатором в расчетном периоде (календарном месяце). Основная арендная плата арендатором перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца за текущий месяц, оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца следующего за расчетным.
Пунктом 5.6 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение установленных договором платежей в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности.
По акту приема-передачи от 10.12.2009 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые помещения (т. 1, л.д. 53).
Письмами от 12.03.2012, от 03.05.2012, от 11.04.2012, от 12.03.2012 (т. 1, л.д. 15-19) ООО "Катюша-Т" обратилась к ООО "ТПК "Тройка" с требованием о погашении задолженности и уплате пени за период с февраля по апрель 2012 года (исходя из условия пункта 5.6 договора).
Поскольку требования истца не были удовлетворены, ООО "Катюша-Т" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Расчет задолженности по арендной плате составлен исходя из раздела 3 договора; по переменной составляющей арендной платы расчет подтвержден счетами-фактурами, актами фактического потребления тепловой энергии, актами снятия показаний приборов учета электрической энергии, актами снятия показаний водяного счетчика (т. 2, л.д. 67-72) и по существу ответчиком не оспаривается.
Возражения ответчика сводятся к несогласию с предъявленными требованиями ввиду того, что он не имел возможности эксплуатировать лифт, что повлекло снижение покупательского спроса и его прибыли. В связи с этим ответчик считает, что арендная плата подлежит уменьшению на сумму предъявленных требований. Кроме того, он указывает на то, что неуплата арендных платежей приостановлена им в порядке статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации из-за неисполнения истцом встречного обязательства - передаче технической документации на лифт.
Как видно из материалов дела, во исполнение пункта 2.3.4 договора, между ООО "ТПК "Тройка" (заказчик) и ООО "Лифтмонтаж" (подрядчик) 11.01.2010 заключен договор на техническое обсаживание лифта N 8 (т. 1, л.д. 64-68), по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение работ по техническому обслуживанию лифта, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Епифанская, д. 54.
В соответствии с пунктом 3.7 договора на подрядчика возложена обязанность обеспечить хранение и ведение паспортов лифта, полученных от заказчика по акту. В случае утраты паспортов, подрядчик берет на себя расходы, связанные с восстановлением утерянных паспортов и оплат всех штрафных санкций от надзирающих органов за нарушение требований ПУБЭЛ.
Письмом от 25.01.2012 (т. 1, л.д. 52) ООО "Лифтмонтаж" сообщило о приостановлении работ по техническому обслуживанию по причине несвоевременной оплаты истцом работ и отсутствии у него аттестованного обслуживающего персонала, указав, что в случае нерешения вопроса до 01.03.2012 ООО "Лифтмонтаж" расторгнет договор и приостановит работу лифта с 30.01.2012.
ООО "ТПК "Тройка" (заказчик) и ООО "ЭскаЛифт" (исполнитель) 02.02.2012 заключен договор на техническое обслуживание лифтов N 7-12 ОБ (т. 1, л.д. 71-75), в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг по техническому обслуживанию лифтов.
Письмом от 16.02.2012 (т. 1, л.д. 80) ООО "ЭскаЛифт" уведомило, что для начала работ по техническому обслуживанию лифта необходима техническая документация, в том числе паспорт лифта.
При этом накануне, 15.02.2012 (т. 1, л.д. 55), ответчик обратился к истцу с просьбой о передаче паспорта на лифт и лифтовое оборудование.
По утверждению ответчика непередача этой документации не позволила ему осуществить ремонт лифта. Неработающий лифт привел к снижению покупательского спроса и неполучению предполагаемой прибыли.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, у ответчика имелся действующий договор с ООО "Лифтмонтаж", последним исполнялись обязательства по этому договору. Доказательств того, что эти обязательства исполнялись ООО "Лифтмонтаж" в отсутствии документации на лифтовое оборудование, в деле отсутствуют. Сведений о передаче такой документации от ООО "Лифтмонтаж" к истцу после приостановления работ по договору, равно как и при его заключении, суду не представлено.
В то время как судом установлено, что договор на техническое обсаживание лифта между ответчиком и ООО "Лифтмонтаж", действовал два года и предусматривал в пункте 3.7 передачу технической документации от заказчика по акту ООО "Лифтмонтаж".
Судебная коллегия отмечает также и то, что условиями договора аренды уплата арендной платы и ее размер не поставлены в зависимость от работы лифта. Принятие ответчиком на себя обязательств по обслуживанию этого оборудования в отсутствие такого условия не освобождает его от уплаты согласованной по добровольному волеизъявлению арендной платы за пользование принятым в аренду имуществом. Возможности неуплаты арендной платы при непредставлении истцом паспорта лифта условия договора не содержат; уплата арендной платы не поставлена в зависимость от передачи паспорта лифта. В связи с этим ссылка заявителя на нормы статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность приостановления исполнения одной стороной своего обязательства при непредставлении другой стороной обусловленного договором исполнения, не принимается судом.
Иной подход означал бы возможность одностороннего изменения условий договора, что противоречило бы существу обязательственных правоотношений.
Довод заявителя о необоснованном отклонении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не принимается апелляционной инстанцией.
В силу пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В экспертном заключении от 16.11.2012 (т. 2, л.д. 3-24) сделан вывод, что по причине отсутствия необходимых исходных данных эксперт не смог установить величину в процентом соотношении влияния на рыночную стоимость арендной платы за пользование объектом коммерческой недвижимости (многоэтажного административного-торгового здания, расположенного в г. Туле, ул. Епифанская, д. 54) наличием функционирующего пассажирского лифта. В экспертном заключении содержится лишь один вывод эксперта, он является ясным и однозначным, ввиду чего оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. Кроме того, как указано выше, условия договора аренды не содержат положений, ставящих зависимость уплаты арендных платежей и их размера от факта функционирования лифта.
В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатору, в частности, предоставлено право требовать соразмерного уменьшения арендной платы.
В данном случае, принимая имущество в аренду, ответчик был извещен о наличии в помещениях лифта (т. 1, л.д. 14), взял его в аренду, с указанием на исправность и отсутствие необходимости ремонта, а также принял на себя обязательства по его самостоятельной последующей эксплуатации.
Каких-либо условий о возможности уменьшения арендной платы либо ее неуплате в случае остановки лифта условия договор не содержат. Встречных требований об уменьшении арендных платежей, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не заявлял.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии необходимости в проведении повторной экспертизы, ходатайство о которой было заявлено ответчиком в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия не находит оснований для несогласия с решением первой инстанции и в части применения к ответчику ответственности в виде неустойки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Заключая спорный договор, стороны в пункте 5.6 установили ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендных платежей в виде пени в размере 0,1% за каждый календарный день от суммы задолженности.
Согласно представленному истцом расчету сумма пени за период с 11.02.2012 по 02.05.2012 составила 88 857 рублей 08 копеек. Расчет неустойки проверен судом. Каких-либо неточностей или арифметических ошибок он не содержит. Контррасчет пени не представлен, возражений по расчету не заявлено. Ходатайство ответчика о снижении неустойки правомерно оставлено судом без удовлетворения ввиду непредставления доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с этим расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 18.12.2012 по делу N А68-5888/12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)