Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дмитриев В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Никифоровой Р.Ф.,
судей Шумилова А.А., Агеева О.В.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску прокурора Красноармейского района Чувашской Республики в защиту прав Д.Л. к ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру по праву приватизации, поступившее по апелляционной жалобе представителя ООО <данные изъяты> - Р. на решение Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 05 марта 2013 года, которым постановлено:
признать по праву приватизации за Д.Л., право собственности в размере по 1/1 (целой) доли на <данные изъяты> квартиру N общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, находящуюся по адресу: <данные изъяты>
- решение является основанием для погашения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ООО <данные изъяты> на квартиру общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, находящуюся по адресу: <данные изъяты>, и для государственной регистрации права собственности Д.Л. на нее;
- признать договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры N, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, расположенной на <данные изъяты>, заключенный между Д.Л. и ООО <данные изъяты>., недействительным;
- взыскать с ООО <данные изъяты> в пользу Д.Л. <данные изъяты> рублей, оплаченных Д.Л. по договору купли-продажи <данные изъяты> квартиры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной <данные изъяты>;
- взыскать с ООО <данные изъяты> в доход государства государственную пошлину <данные изъяты> рубля.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
Прокурор Красноармейского района Чувашской Республики обратился в суд в защиту прав Д.Л. с иском к ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру по праву приватизации.
Свои требования прокурор мотивировал следующим.
На основании постановления главы администрации Красноармейского района Чувашской Республики N от 13 июля 1993 года Д.Л. по ордеру N предоставлена <данные изъяты> квартира жилой площадью <данные изъяты> кв. м на состав семьи из четырех человек, включая <данные изъяты> Д.С. и двоих совершеннолетних детей <данные изъяты>.
30 апреля 2003 года между ООО <данные изъяты> и Д.Л. заключен договор найма жилого помещения.
По договору купли-продажи квартиры от 27 февраля 2008 года, заключенному между ООО <данные изъяты> (продавец) и Д.Л. (покупатель), продавец передал в собственность покупателя <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <данные изъяты>.
Согласно п. 3.1 указанного договора квартира продана за <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа.
По условиям пункта 3.2 договора оплата стоимости квартиры производится покупателем равными частями ежемесячно до 31.10.2016 года.
По акту приема-передачи от 27 февраля 2008 года квартира передана Д.Л.
14 марта 2008 года Д.Л. зарегистрировала право собственности на квартиру.
По мнению прокурора, договор купли-продажи от 27 февраля 2008 года, заключенный между ООО <данные изъяты> и Д.Л., является незаконным и подлежит признанию недействительным, поскольку Д.Л. имела право на бесплатную передачу в собственность занимаемого жилого помещения по праву приватизации.
Согласно справке, представленной ООО <данные изъяты>, из заработной платы Д.Л. за квартиру в период с 2008 года по 2013 год удержаны денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
При признании договора недействительным указанные денежные средства должны быть ей возвращены.
Ссылаясь на положения ст. ст. 25, 40 Конституции РФ, ст. ст. 4, 8, 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст. ст. 11, 12 ГК РФ, истец просил:
- - признать за Д.Л. право собственности на квартиру N в доме <адрес> по праву приватизации;
- - признать договор купли-продажи указанной квартиры недействительным;
- - взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей, уплаченных Д.Л. по договору купли-продажи от 27 февраля 2008 года.
В судебном заседании прокурор Андреев С.А. и истец Д.Л. иск поддержали по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика Р. иск не признал, указав, что спорная квартира построена за счет собственных средств ответчика и является их собственностью. Кроме того, он просил применить по делу срок исковой давности.
Представители третьих лиц - администрации Красноармейского района Чувашской Республики, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР на судебное заседание не явились.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем ООО <данные изъяты> по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика Р., поддержавшего доводы жалобы, прокурора Иванову И.Г., полагавшую решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение указанным требованиям не отвечает.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения суда может служить неправильное применение норм материального права или нарушение норм процессуального права.
Согласно ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Статья 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Статья 18 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах предприятий и учреждений негосударственной формы собственности, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).
Согласно ст. ст. 671, 672 Гражданского кодекса РФ гражданам жилые помещения по договору социального найма предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, а в частном жилищном фонде - по договору найма жилого помещения.
Аналогичные положения закреплены и в ч. 2 ст. 30 и ч. 1 ст. 49 Жилищного кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что приватизация имущества ответчика производилась на основании Указа Президента РФ от 05.11.1992 года N 1333 <данные изъяты>.
Пунктом 3 настоящего Указа установлено, что при учреждении <данные изъяты> его уставный капитал формируется из 100% капитала предприятий Единой системы <данные изъяты>.
Приложением N 1 к Указу утвержден перечень предприятий, объединений и организаций единой системы <данные изъяты>, входящих в <данные изъяты> В перечне указано и государственное предприятие <данные изъяты>
На основании пункта 9 Указа <данные изъяты> является правопреемником имущественных прав и обязанностей <данные изъяты>
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 17 февраля 1993 года N учреждено <данные изъяты> и утвержден его Устав.
Пунктом 5.6 названного Устава в общество на момент его учреждения вошло предприятие <данные изъяты>.
28 сентября 1993 года завершено преобразование государственного предприятия <данные изъяты> в дочернее предприятие <данные изъяты>.
По ордеру N от 13 июля 1993 года, выданному на основании постановления главы Красноармейской районной администрации, семье Д.Л., <данные изъяты> предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
На основании Акта приемки от 28.06.1999 года, утвержденного решением учредителя о создании ООО <данные изъяты> от 29.06.1999 года N, данная квартира поступила в уставный капитал ООО <данные изъяты>.
30 апреля 2003 года между ООО <данные изъяты> и Д.Л. заключен договор найма жилого помещения.
08 января 2004 года ООО <данные изъяты> зарегистрировало свое право собственности на квартиру, получив соответствующее свидетельство серии N от 08.01.2004 года.
По договору купли-продажи квартиры от 27 февраля 2008 года, заключенному между ООО <данные изъяты> (продавец) и Д.Л. (покупатель), продавец передал в собственность покупателя <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <данные изъяты>
Удовлетворяя исковые требования прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что право Д.Л. на приватизацию жилого помещения было нарушено, поскольку ответчик, в нарушение закона, зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру, а потому договор купли-продажи квартиры должен быть признан недействительным.
Судебная коллегия считает такой вывод суда ошибочным, противоречащим обстоятельствам дела и нормам права.
Основания для признания сделок недействительными перечислены в статьях 168 - 179 ГК РФ.
Требуя признания сделки недействительной, прокурор в своем иске не сослался ни на одну из указанных правовых норм, ограничившись лишь тем, что констатировал несоответствие сделки требованиям закона.
Разрешая спор, суд первой инстанции также в своем решении не отразил, какая именно из перечисленных норм является основанием для признания сделки недействительной.
Поскольку применительно к положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает ее оспоримость, судебная коллегия, проверяя решение суда, исходит из того, что прокурор ставил вопрос о признании сделки недействительной по мотивам ее ничтожности в силу несоответствия закону.
Между тем право Д.Л. на бесплатную приватизацию жилья не может служить само по себе достаточным основанием для признания недействительным заключенного ею самой договора купли-продажи квартиры.
Согласно ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Применительно к положениям ст. 422 ГК РФ единственное требование к договору - то, что он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Указанным требованиям закона договор соответствует.
На момент заключения договора купли-продажи ответчик ООО <данные изъяты> обладал правом собственности на квартиру, зарегистрированным в установленном законом порядке еще в 2004 году.
Зарегистрированное право ответчиков на спорную квартиру не было оспорено, не признано недействительным либо отсутствующим.
Между тем в силу части 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно части 6 настоящей статьи зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку зарегистрированное право собственности ответчика не было прокурором оспорено, ООО <данные изъяты> как собственник имущества, вправе был его продать, а Д.Л. - приобрести по договору купли-продажи.
Сведений о том, что Д.Л. не имела возможности отказаться от заключения договора купли-продажи, либо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру по праву приватизации, об оспаривании отказа в приватизации до заключения договора купли-продажи, в деле нет.
По основаниям, связанным с пороком воли участника договора (ст. 178 - 179 ГК РФ), сделка прокурором не оспаривалась.
При таких обстоятельствах суду при разрешении спора следовало исходить из гражданско-правового принципа свободы договора, проверив его на предмет соответствия закону.
Поскольку закон не содержит запретов для лица, имеющего право на бесплатную приватизацию, приобрести квартиру в собственность на основании возмездной сделки, сам факт заключения такой сделки не может считаться незаконным.
Иных оснований для признания сделки недействительной прокурором не приведено.
В таких условиях у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска прокурора.
Кроме того, по делу истек срок исковой давности, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.
В силу положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
На основании части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным Кодексом и иными законами.
Согласно части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение договора купли-продажи началось в день его заключения, когда спорная квартира была передана по акту приема-передачи покупателю - 27 февраля 2008 года.
Следовательно, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности сделки истек 27 февраля 2011 года.
Между тем в суд с настоящим иском прокурор обратился лишь 11 февраля 2013 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.
Здесь же следует отметить, что основанием иска прокурора являлось незаконное обращение квартиры в собственность ответчика.
Между тем, как уже было отмечено, право собственности на спорную квартиру ООО <данные изъяты> зарегистрировало 08 января 2004 года.
Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 Постановления).
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Поскольку Д.Л. не являлась собственником имущества вплоть до его покупки по договору купли-продажи от 27.02.2008 года, и не могла стать собственником этого имущества до его приватизации на основании какого-либо договора или в судебном порядке, на ее требования об оспаривании зарегистрированного права распространяется общий трехлетний срок исковой давности, а положения статьи 208 ГК РФ относительно неприменения срока исковой давности к требованиям собственника о защите его прав к данному случаю не применяются.
Срок исковой давности для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика на квартиру начинает течь со дня, когда о возникновении такого права узнала или должна была знать истец Д.Л.
Из материалов дела видно, что об этом она обязана была знать с момента такой регистрации, поскольку еще 30.04.2003 года, подписывая договор найма спорной квартиры с ООО <данные изъяты> Д.Л. знала о принадлежности квартиры ответчику (л.д. 22).
Кроме того, с момента подписания Д.Л. договора купли-продажи 27.02.2008 года, в котором было отмечено, что право собственности у продавца зарегистрировано 08.01.2004 года (п. 1.2 договора), срок исковой давности до предъявления иска 11.02.2013 года также истек.
В силу части 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований прокурора о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру по праву приватизации.
Соответственно требования прокурора о взыскании в пользу Д.Л. уплаченных по договору сумм, являющиеся производными от основных требований, также не подлежали удовлетворению.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении требований прокурора нельзя признать законным и обоснованным. Оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 5 марта 2013 года отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований прокурора Красноармейского района Чувашской Республики в защиту прав и законных интересов Д.Л. к ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на квартиру по праву приватизации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 27.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1780/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2013 г. по делу N 33-1780/2013
Судья Дмитриев В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Никифоровой Р.Ф.,
судей Шумилова А.А., Агеева О.В.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску прокурора Красноармейского района Чувашской Республики в защиту прав Д.Л. к ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру по праву приватизации, поступившее по апелляционной жалобе представителя ООО <данные изъяты> - Р. на решение Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 05 марта 2013 года, которым постановлено:
признать по праву приватизации за Д.Л., право собственности в размере по 1/1 (целой) доли на <данные изъяты> квартиру N общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, находящуюся по адресу: <данные изъяты>
- решение является основанием для погашения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ООО <данные изъяты> на квартиру общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, находящуюся по адресу: <данные изъяты>, и для государственной регистрации права собственности Д.Л. на нее;
- признать договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры N, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, расположенной на <данные изъяты>, заключенный между Д.Л. и ООО <данные изъяты>., недействительным;
- взыскать с ООО <данные изъяты> в пользу Д.Л. <данные изъяты> рублей, оплаченных Д.Л. по договору купли-продажи <данные изъяты> квартиры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной <данные изъяты>;
- взыскать с ООО <данные изъяты> в доход государства государственную пошлину <данные изъяты> рубля.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
Прокурор Красноармейского района Чувашской Республики обратился в суд в защиту прав Д.Л. с иском к ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру по праву приватизации.
Свои требования прокурор мотивировал следующим.
На основании постановления главы администрации Красноармейского района Чувашской Республики N от 13 июля 1993 года Д.Л. по ордеру N предоставлена <данные изъяты> квартира жилой площадью <данные изъяты> кв. м на состав семьи из четырех человек, включая <данные изъяты> Д.С. и двоих совершеннолетних детей <данные изъяты>.
30 апреля 2003 года между ООО <данные изъяты> и Д.Л. заключен договор найма жилого помещения.
По договору купли-продажи квартиры от 27 февраля 2008 года, заключенному между ООО <данные изъяты> (продавец) и Д.Л. (покупатель), продавец передал в собственность покупателя <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <данные изъяты>.
Согласно п. 3.1 указанного договора квартира продана за <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа.
По условиям пункта 3.2 договора оплата стоимости квартиры производится покупателем равными частями ежемесячно до 31.10.2016 года.
По акту приема-передачи от 27 февраля 2008 года квартира передана Д.Л.
14 марта 2008 года Д.Л. зарегистрировала право собственности на квартиру.
По мнению прокурора, договор купли-продажи от 27 февраля 2008 года, заключенный между ООО <данные изъяты> и Д.Л., является незаконным и подлежит признанию недействительным, поскольку Д.Л. имела право на бесплатную передачу в собственность занимаемого жилого помещения по праву приватизации.
Согласно справке, представленной ООО <данные изъяты>, из заработной платы Д.Л. за квартиру в период с 2008 года по 2013 год удержаны денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
При признании договора недействительным указанные денежные средства должны быть ей возвращены.
Ссылаясь на положения ст. ст. 25, 40 Конституции РФ, ст. ст. 4, 8, 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст. ст. 11, 12 ГК РФ, истец просил:
- - признать за Д.Л. право собственности на квартиру N в доме <адрес> по праву приватизации;
- - признать договор купли-продажи указанной квартиры недействительным;
- - взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей, уплаченных Д.Л. по договору купли-продажи от 27 февраля 2008 года.
В судебном заседании прокурор Андреев С.А. и истец Д.Л. иск поддержали по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика Р. иск не признал, указав, что спорная квартира построена за счет собственных средств ответчика и является их собственностью. Кроме того, он просил применить по делу срок исковой давности.
Представители третьих лиц - администрации Красноармейского района Чувашской Республики, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР на судебное заседание не явились.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем ООО <данные изъяты> по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика Р., поддержавшего доводы жалобы, прокурора Иванову И.Г., полагавшую решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение указанным требованиям не отвечает.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения суда может служить неправильное применение норм материального права или нарушение норм процессуального права.
Согласно ст. 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Статья 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Статья 18 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах предприятий и учреждений негосударственной формы собственности, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).
Согласно ст. ст. 671, 672 Гражданского кодекса РФ гражданам жилые помещения по договору социального найма предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, а в частном жилищном фонде - по договору найма жилого помещения.
Аналогичные положения закреплены и в ч. 2 ст. 30 и ч. 1 ст. 49 Жилищного кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что приватизация имущества ответчика производилась на основании Указа Президента РФ от 05.11.1992 года N 1333 <данные изъяты>.
Пунктом 3 настоящего Указа установлено, что при учреждении <данные изъяты> его уставный капитал формируется из 100% капитала предприятий Единой системы <данные изъяты>.
Приложением N 1 к Указу утвержден перечень предприятий, объединений и организаций единой системы <данные изъяты>, входящих в <данные изъяты> В перечне указано и государственное предприятие <данные изъяты>
На основании пункта 9 Указа <данные изъяты> является правопреемником имущественных прав и обязанностей <данные изъяты>
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 17 февраля 1993 года N учреждено <данные изъяты> и утвержден его Устав.
Пунктом 5.6 названного Устава в общество на момент его учреждения вошло предприятие <данные изъяты>.
28 сентября 1993 года завершено преобразование государственного предприятия <данные изъяты> в дочернее предприятие <данные изъяты>.
По ордеру N от 13 июля 1993 года, выданному на основании постановления главы Красноармейской районной администрации, семье Д.Л., <данные изъяты> предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
На основании Акта приемки от 28.06.1999 года, утвержденного решением учредителя о создании ООО <данные изъяты> от 29.06.1999 года N, данная квартира поступила в уставный капитал ООО <данные изъяты>.
30 апреля 2003 года между ООО <данные изъяты> и Д.Л. заключен договор найма жилого помещения.
08 января 2004 года ООО <данные изъяты> зарегистрировало свое право собственности на квартиру, получив соответствующее свидетельство серии N от 08.01.2004 года.
По договору купли-продажи квартиры от 27 февраля 2008 года, заключенному между ООО <данные изъяты> (продавец) и Д.Л. (покупатель), продавец передал в собственность покупателя <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <данные изъяты>
Удовлетворяя исковые требования прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что право Д.Л. на приватизацию жилого помещения было нарушено, поскольку ответчик, в нарушение закона, зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру, а потому договор купли-продажи квартиры должен быть признан недействительным.
Судебная коллегия считает такой вывод суда ошибочным, противоречащим обстоятельствам дела и нормам права.
Основания для признания сделок недействительными перечислены в статьях 168 - 179 ГК РФ.
Требуя признания сделки недействительной, прокурор в своем иске не сослался ни на одну из указанных правовых норм, ограничившись лишь тем, что констатировал несоответствие сделки требованиям закона.
Разрешая спор, суд первой инстанции также в своем решении не отразил, какая именно из перечисленных норм является основанием для признания сделки недействительной.
Поскольку применительно к положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает ее оспоримость, судебная коллегия, проверяя решение суда, исходит из того, что прокурор ставил вопрос о признании сделки недействительной по мотивам ее ничтожности в силу несоответствия закону.
Между тем право Д.Л. на бесплатную приватизацию жилья не может служить само по себе достаточным основанием для признания недействительным заключенного ею самой договора купли-продажи квартиры.
Согласно ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Применительно к положениям ст. 422 ГК РФ единственное требование к договору - то, что он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Указанным требованиям закона договор соответствует.
На момент заключения договора купли-продажи ответчик ООО <данные изъяты> обладал правом собственности на квартиру, зарегистрированным в установленном законом порядке еще в 2004 году.
Зарегистрированное право ответчиков на спорную квартиру не было оспорено, не признано недействительным либо отсутствующим.
Между тем в силу части 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно части 6 настоящей статьи зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку зарегистрированное право собственности ответчика не было прокурором оспорено, ООО <данные изъяты> как собственник имущества, вправе был его продать, а Д.Л. - приобрести по договору купли-продажи.
Сведений о том, что Д.Л. не имела возможности отказаться от заключения договора купли-продажи, либо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру по праву приватизации, об оспаривании отказа в приватизации до заключения договора купли-продажи, в деле нет.
По основаниям, связанным с пороком воли участника договора (ст. 178 - 179 ГК РФ), сделка прокурором не оспаривалась.
При таких обстоятельствах суду при разрешении спора следовало исходить из гражданско-правового принципа свободы договора, проверив его на предмет соответствия закону.
Поскольку закон не содержит запретов для лица, имеющего право на бесплатную приватизацию, приобрести квартиру в собственность на основании возмездной сделки, сам факт заключения такой сделки не может считаться незаконным.
Иных оснований для признания сделки недействительной прокурором не приведено.
В таких условиях у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска прокурора.
Кроме того, по делу истек срок исковой давности, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.
В силу положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
На основании части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным Кодексом и иными законами.
Согласно части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение договора купли-продажи началось в день его заключения, когда спорная квартира была передана по акту приема-передачи покупателю - 27 февраля 2008 года.
Следовательно, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности сделки истек 27 февраля 2011 года.
Между тем в суд с настоящим иском прокурор обратился лишь 11 февраля 2013 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.
Здесь же следует отметить, что основанием иска прокурора являлось незаконное обращение квартиры в собственность ответчика.
Между тем, как уже было отмечено, право собственности на спорную квартиру ООО <данные изъяты> зарегистрировало 08 января 2004 года.
Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 Постановления).
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Поскольку Д.Л. не являлась собственником имущества вплоть до его покупки по договору купли-продажи от 27.02.2008 года, и не могла стать собственником этого имущества до его приватизации на основании какого-либо договора или в судебном порядке, на ее требования об оспаривании зарегистрированного права распространяется общий трехлетний срок исковой давности, а положения статьи 208 ГК РФ относительно неприменения срока исковой давности к требованиям собственника о защите его прав к данному случаю не применяются.
Срок исковой давности для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика на квартиру начинает течь со дня, когда о возникновении такого права узнала или должна была знать истец Д.Л.
Из материалов дела видно, что об этом она обязана была знать с момента такой регистрации, поскольку еще 30.04.2003 года, подписывая договор найма спорной квартиры с ООО <данные изъяты> Д.Л. знала о принадлежности квартиры ответчику (л.д. 22).
Кроме того, с момента подписания Д.Л. договора купли-продажи 27.02.2008 года, в котором было отмечено, что право собственности у продавца зарегистрировано 08.01.2004 года (п. 1.2 договора), срок исковой давности до предъявления иска 11.02.2013 года также истек.
В силу части 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований прокурора о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру по праву приватизации.
Соответственно требования прокурора о взыскании в пользу Д.Л. уплаченных по договору сумм, являющиеся производными от основных требований, также не подлежали удовлетворению.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении требований прокурора нельзя признать законным и обоснованным. Оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 5 марта 2013 года отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований прокурора Красноармейского района Чувашской Республики в защиту прав и законных интересов Д.Л. к ООО <данные изъяты> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на квартиру по праву приватизации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)