Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Смирнова Е.Д.
судья Ермолаева Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Карлинова С.В., Смирновой Е.Д.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску А. к М.О. о признании договора купли-продажи состоявшимся, государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру,
поступившее по апелляционной жалобе ответчика М.О. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 04 июня 2013 года, которым постановлено:
Признать договор купли-продажи квартиры N дома N по <адрес> от 10 августа 2011 года между А. и М.О. состоявшимся.
Зарегистрировать право собственности на квартиру N дома N по <адрес> за А.
Взыскать с М.О. в пользу А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме... рублей.
Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д., судебная коллегия
А. с учетом последующих уточнений обратилась в суд с иском к М.О. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру.
Требования мотивировала тем, что 10 августа 2011 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Пунктом 2.1. договора предусмотрен порядок оплаты стоимости квартиры, в соответствии с которым основной платеж в размере... рублей разделен на два платежа: первый платеж... рублей 10 августа 2011 года до подписания настоящего договора, второй платеж... рублей до 12 сентября 2011 года. Указанная квартира ранее М.О. была приобретена по программе ипотечного кредитования с использованием заемных средств банка и на момент подписания ими договора купли-продажи решением суда с М.О. была взыскана ссудная задолженность, на квартиру обращено взыскание и наложен арест. Полученные от истца денежные средства в размере... рублей ответчиком были направлены в погашение долга перед банком, но из-за наличия обеспечительных мер в регистрации договора купли-продажи на тот момент было отказано. Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26 сентября 2012 года торги по продаже спорной квартиры признаны недействительными, квартира возвращена в собственность М.О. В связи с этим полагает, что основания, которые послужили причиной для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 10 августа 2011 года, отпали. Однако после снятия запрета на регистрацию сделок со спорной квартирой М.О. стала уклоняться от совершения действий по регистрации сделки и перехода права собственности. Согласно выписке из ЕГРП от 15 января 2013 года на государственную регистрацию был представлен договор дарения упомянутой квартиры. Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что М.О. не намерена регистрировать договор купли-продажи от 10 августа 2011 года, ввиду чего сделка подлежит регистрации по правилам ч. 2 ст. 165 ГК РФ.
Истец А. в судебное заседание не явилась, ее представитель Г. исковые требования поддержала.
Ответчик М.О. и ее представитель М.Е. исковые требования не признали по тому основанию, что в настоящее время квартира стоит дороже, чем в 2011 году, и ответчик готова вернуть оплаченную истцом сумму с процентами.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Судом вынесено указанное выше решение, которое обжаловано ответчиком М.О. по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца А. - Г., ответчика М.О., проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося решения суда.
Из материалов дела следует и районным судом установлено, что 10 августа 2011 года между М.О. и А. подписан договор купли-продажи, согласно которому первая продает последней... квартиру, общей площадью... кв. м, расположенную по адресу: <адрес>. На момент заключения договора квартира была обременена ипотекой, залогодержателем являлось ООО.
Пунктом 2.1. договора купли-продажи предусматривалось, что определенная сторонами стоимость квартиры составляет... рублей, уплачиваемая покупателем продавцу следующим образом: ... рублей - 10 августа 2011 года, до подписания настоящего договора; ... рублей - 12 сентября 2011 года.
Получение денежных средств в размере... рублей подтверждено расписками продавца от 10 августа 2011 года на сумму... рублей, 19 августа 2011 года - ... рублей, 17 октября 2011 года - ... рублей, 16 ноября 2011 года - ... рублей (л.д. 10 - 13).
При заключении сделки истец был уведомлен о том, что квартира является объектом ипотеки (п. 3.2. договора).
По условиям договора М.О. взяла на себя обязательства в срок до 15 августа 2011 года снять арест с вышеуказанной квартиры, и в срок до 12 сентября 2011 года снять обременение в виде ипотеки (п. 3.3. договора).
Согласно п. 3.6. договора обязательства продавца считаются исполненными без составления передаточного акта.
Указанный договор и переход права собственности на квартиру к А. в установленном порядке зарегистрированы не были.
Впоследствии по результатам публичных торгов по продаже спорной квартиры, проведенных во исполнение состоявшегося решения суда о взыскании с М.О. кредитной задолженности и обращении взыскания на квартиру, регистрирующим органом были зарегистрированы договор купли-продажи от 17 октября 2011 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике в лице ООО "Торговый комплекс "..." и ФИО, право собственности последнего на квартиру, затем - договор купли-продажи от 10 февраля 2012 года, заключенный между ФИО и ФИО1, и право собственности последнего на квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26 сентября 2012 года были признаны недействительными торги от 17 октября 2011 года по продаже квартиры N в доме N по <адрес>, принадлежащей М.О.; договор купли-продажи от 17 октября 2011 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике в лице ООО "Торговый комплекс "..." и ФИО; договор купли-продажи от 10 февраля 2012 года, заключенный между ФИО и ФИО1, право собственности ФИО1 на данную квартиру прекращено, квартира возвращена в собственность М.О.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 17 декабря 2012 года апелляционные жалобы представителя ответчика ФИО - Н. и ООО "Торговый комплекс "..." на решение суда оставлены без удовлетворения.
Состоявшимися судебными постановлениями установлено, что должником М.О. фактически исполнено решение суда о взыскании кредитной задолженности в размере... руб.... коп. ко дню проведения торгов, что являлось основанием для отзыва имущества с реализации.
Стороной ответчика не отрицалось, что погашение задолженности производилось за счет средств, переданных А. по договору купли-продажи от 10 августа 2011 года.
10 января 2013 года во исполнение вышеуказанного судебного акта М.О. в Управление Росреестра по Чувашской Республике поданы документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру N в доме N по <адрес>. Кроме того, были представлены документы на государственную регистрацию договора дарения от 10 января 2013 года между М.О. и ФИО2, перехода к последней права собственности на вышеуказанную квартиру.
В соответствии ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), в соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем п. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Аналогичная возможность предусмотрена п. 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (уполномоченных ими лиц). Исходя из требований данного Закона, государственная регистрация является единственным доказательством существования права. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Из содержания договора купли-продажи от 10 августа 2011 года следует, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи денежных средств.
При этом сторонами сделки не высказывалось несогласий с условиями договоров, в том числе и в части, устанавливающей порядок и сроки внесения покупателем денежных средств.
Договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным не признан, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, М.О. не приводились и судом не установлены.
Факт уклонения М.О. от государственной регистрации перехода права собственности спорного недвижимого имущества подтвержден собранными по делу обстоятельствами.
В частности, М.О. поясняла, что препятствий для обращения в регистрирующий орган не имеется, ее нежелание регистрации сделки и перехода права собственности связано с ростом цен на недвижимость в настоящее время по сравнению с 2011 годом, когда был подписан договор с истцом.
В суде апелляционной инстанции ответчик М.О. не отрицала, что действия по заключению договора дарения спорной квартиры с... обусловлены желанием сохранить квартиру за собой. Данное обстоятельство также свидетельствует о ее уклонении от регистрации договора купли-продажи от 10 августа 2011 года.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований А. является законным и обоснованным.
Довод апелляционной жалобы М.О. о том, что договор купли-продажи квартиры был осуществлен без передачи жилого помещения, необоснован, поскольку стороны в п. 3.6. договора предусмотрели переход квартиры к покупателю без дополнительного оформления акта приема-передачи.
Истцом в материалы дела представлены все доказательства, подтверждающие возникновение у нее соответствующего права на спорный объект недвижимого имущества, в то время, когда доказательств обратному ответчиком не представлено.
Довод жалобы о регистрации и проживании ответчика в спорной квартире не влияет на правильность решения суда, ввиду чего не влечет его отмену.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом разбирательства суда первой инстанции и обоснованно отклонены, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и вынес обоснованное решение. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Апелляционную жалобу ответчика М.О. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 04 июня 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 02.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3095/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2013 г. по делу N 33-3095/2013
Докладчик Смирнова Е.Д.
судья Ермолаева Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Карлинова С.В., Смирновой Е.Д.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску А. к М.О. о признании договора купли-продажи состоявшимся, государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру,
поступившее по апелляционной жалобе ответчика М.О. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 04 июня 2013 года, которым постановлено:
Признать договор купли-продажи квартиры N дома N по <адрес> от 10 августа 2011 года между А. и М.О. состоявшимся.
Зарегистрировать право собственности на квартиру N дома N по <адрес> за А.
Взыскать с М.О. в пользу А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме... рублей.
Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д., судебная коллегия
установила:
А. с учетом последующих уточнений обратилась в суд с иском к М.О. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру.
Требования мотивировала тем, что 10 августа 2011 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Пунктом 2.1. договора предусмотрен порядок оплаты стоимости квартиры, в соответствии с которым основной платеж в размере... рублей разделен на два платежа: первый платеж... рублей 10 августа 2011 года до подписания настоящего договора, второй платеж... рублей до 12 сентября 2011 года. Указанная квартира ранее М.О. была приобретена по программе ипотечного кредитования с использованием заемных средств банка и на момент подписания ими договора купли-продажи решением суда с М.О. была взыскана ссудная задолженность, на квартиру обращено взыскание и наложен арест. Полученные от истца денежные средства в размере... рублей ответчиком были направлены в погашение долга перед банком, но из-за наличия обеспечительных мер в регистрации договора купли-продажи на тот момент было отказано. Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26 сентября 2012 года торги по продаже спорной квартиры признаны недействительными, квартира возвращена в собственность М.О. В связи с этим полагает, что основания, которые послужили причиной для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 10 августа 2011 года, отпали. Однако после снятия запрета на регистрацию сделок со спорной квартирой М.О. стала уклоняться от совершения действий по регистрации сделки и перехода права собственности. Согласно выписке из ЕГРП от 15 января 2013 года на государственную регистрацию был представлен договор дарения упомянутой квартиры. Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что М.О. не намерена регистрировать договор купли-продажи от 10 августа 2011 года, ввиду чего сделка подлежит регистрации по правилам ч. 2 ст. 165 ГК РФ.
Истец А. в судебное заседание не явилась, ее представитель Г. исковые требования поддержала.
Ответчик М.О. и ее представитель М.Е. исковые требования не признали по тому основанию, что в настоящее время квартира стоит дороже, чем в 2011 году, и ответчик готова вернуть оплаченную истцом сумму с процентами.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Судом вынесено указанное выше решение, которое обжаловано ответчиком М.О. по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца А. - Г., ответчика М.О., проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося решения суда.
Из материалов дела следует и районным судом установлено, что 10 августа 2011 года между М.О. и А. подписан договор купли-продажи, согласно которому первая продает последней... квартиру, общей площадью... кв. м, расположенную по адресу: <адрес>. На момент заключения договора квартира была обременена ипотекой, залогодержателем являлось ООО.
Пунктом 2.1. договора купли-продажи предусматривалось, что определенная сторонами стоимость квартиры составляет... рублей, уплачиваемая покупателем продавцу следующим образом: ... рублей - 10 августа 2011 года, до подписания настоящего договора; ... рублей - 12 сентября 2011 года.
Получение денежных средств в размере... рублей подтверждено расписками продавца от 10 августа 2011 года на сумму... рублей, 19 августа 2011 года - ... рублей, 17 октября 2011 года - ... рублей, 16 ноября 2011 года - ... рублей (л.д. 10 - 13).
При заключении сделки истец был уведомлен о том, что квартира является объектом ипотеки (п. 3.2. договора).
По условиям договора М.О. взяла на себя обязательства в срок до 15 августа 2011 года снять арест с вышеуказанной квартиры, и в срок до 12 сентября 2011 года снять обременение в виде ипотеки (п. 3.3. договора).
Согласно п. 3.6. договора обязательства продавца считаются исполненными без составления передаточного акта.
Указанный договор и переход права собственности на квартиру к А. в установленном порядке зарегистрированы не были.
Впоследствии по результатам публичных торгов по продаже спорной квартиры, проведенных во исполнение состоявшегося решения суда о взыскании с М.О. кредитной задолженности и обращении взыскания на квартиру, регистрирующим органом были зарегистрированы договор купли-продажи от 17 октября 2011 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике в лице ООО "Торговый комплекс "..." и ФИО, право собственности последнего на квартиру, затем - договор купли-продажи от 10 февраля 2012 года, заключенный между ФИО и ФИО1, и право собственности последнего на квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26 сентября 2012 года были признаны недействительными торги от 17 октября 2011 года по продаже квартиры N в доме N по <адрес>, принадлежащей М.О.; договор купли-продажи от 17 октября 2011 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике в лице ООО "Торговый комплекс "..." и ФИО; договор купли-продажи от 10 февраля 2012 года, заключенный между ФИО и ФИО1, право собственности ФИО1 на данную квартиру прекращено, квартира возвращена в собственность М.О.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 17 декабря 2012 года апелляционные жалобы представителя ответчика ФИО - Н. и ООО "Торговый комплекс "..." на решение суда оставлены без удовлетворения.
Состоявшимися судебными постановлениями установлено, что должником М.О. фактически исполнено решение суда о взыскании кредитной задолженности в размере... руб.... коп. ко дню проведения торгов, что являлось основанием для отзыва имущества с реализации.
Стороной ответчика не отрицалось, что погашение задолженности производилось за счет средств, переданных А. по договору купли-продажи от 10 августа 2011 года.
10 января 2013 года во исполнение вышеуказанного судебного акта М.О. в Управление Росреестра по Чувашской Республике поданы документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру N в доме N по <адрес>. Кроме того, были представлены документы на государственную регистрацию договора дарения от 10 января 2013 года между М.О. и ФИО2, перехода к последней права собственности на вышеуказанную квартиру.
В соответствии ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), в соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем п. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Аналогичная возможность предусмотрена п. 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (уполномоченных ими лиц). Исходя из требований данного Закона, государственная регистрация является единственным доказательством существования права. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Из содержания договора купли-продажи от 10 августа 2011 года следует, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи денежных средств.
При этом сторонами сделки не высказывалось несогласий с условиями договоров, в том числе и в части, устанавливающей порядок и сроки внесения покупателем денежных средств.
Договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным не признан, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, М.О. не приводились и судом не установлены.
Факт уклонения М.О. от государственной регистрации перехода права собственности спорного недвижимого имущества подтвержден собранными по делу обстоятельствами.
В частности, М.О. поясняла, что препятствий для обращения в регистрирующий орган не имеется, ее нежелание регистрации сделки и перехода права собственности связано с ростом цен на недвижимость в настоящее время по сравнению с 2011 годом, когда был подписан договор с истцом.
В суде апелляционной инстанции ответчик М.О. не отрицала, что действия по заключению договора дарения спорной квартиры с... обусловлены желанием сохранить квартиру за собой. Данное обстоятельство также свидетельствует о ее уклонении от регистрации договора купли-продажи от 10 августа 2011 года.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований А. является законным и обоснованным.
Довод апелляционной жалобы М.О. о том, что договор купли-продажи квартиры был осуществлен без передачи жилого помещения, необоснован, поскольку стороны в п. 3.6. договора предусмотрели переход квартиры к покупателю без дополнительного оформления акта приема-передачи.
Истцом в материалы дела представлены все доказательства, подтверждающие возникновение у нее соответствующего права на спорный объект недвижимого имущества, в то время, когда доказательств обратному ответчиком не представлено.
Довод жалобы о регистрации и проживании ответчика в спорной квартире не влияет на правильность решения суда, ввиду чего не влечет его отмену.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом разбирательства суда первой инстанции и обоснованно отклонены, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и вынес обоснованное решение. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика М.О. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 04 июня 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)