Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-11632/2012 (судья Миллер И.Э.).
Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - КУИ г. Оренбурга, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Волженцевой Елене Владимировне (далее - ИП Волженцева Е.В., предприниматель, ответчик) о взыскании 561 084 рублей, из которых 31 352 рубля - основной долг по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 23.06.2010 N 3-828а-10292 за период с 15.04.2012 по 10.06.2012, 370 рублей - пени за период с 16.04.2012 по 10.06.2012, 28 920 рублей - задолженность по фактическому пользованию за период с 11.06.2012 по 31.07.2012, 656 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2011 по 31.07.2011, 499 786 рублей - неустойка за период с 12.06.2012 по 31.07.2012. Кроме того, истцом заявлены требования об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение по адресу г. Оренбург, ул. Братьев Коростелевых, 8.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 (резолютивная часть объявлена 26.12.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУИ г. Оренбурга (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправомерность вывода суда о несоблюдении истцом порядка уведомления ответчика о расторжении договора аренды, поскольку претензия о необходимости исполнении договорных обязательств, расторжении договора и необходимости освободить занимаемое нежилое помещение, была получена ответчиком. Кроме того, на момент вынесения решения установленная в указанной претензии задолженность была погашена ответчиком в полном объеме.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы был объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 13.03.2013.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 13.03.2013 извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исходя из доводов апелляционной жалобы и в отсутствие возражений участвующих в деле лиц, проверка обжалуемого решения проверяется в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Оренбург Оренбургской области" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1 общей площадью 72,3 кв. м, по адресу: г. Оренбург, ул. Бр. Коростелевых, 8, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 23.03.2010 сделана запись регистрации за N 56-56-01/079/2010-090 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.03.2010 - л.д. 44).
На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 19.04.2010 N 419, 23.06.2010 между КУИ г. Оренбурга (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Волженцевой Е.В. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 3-828-а-10292, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение N 1, состоящее из комнат NN 1-6, общей площадью 72,3 кв. м, расположенное на первом этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Бр. Коростелевых, 8, для использования под магазин (пункт 1.1 договора, л.д. 10-13).
Срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015 (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.6 договора, арендодатель обязался не менее чем за один месяц письменно предупредить арендатора о досрочном расторжении настоящего договора.
Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца осуществляет платежи, в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно расчету арендной платы к договору от 23.06.2010 N 3-828-а-10292, размер арендной платы за помещение составил 17 352 руб. (л. д. 14).
Согласно пункту 5.2.1 договора, в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России действующей на день просрочки, от суммы месячной арендной платы.
В случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжения договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением (пункт 5.5 договора).
В соответствии с пунктом 6.2.3 договора, договор аренды подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7.2 договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате один месяц и более, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора. Договор считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно пункту 3.3.25 договора.
Предоставленное в аренду помещение было передано арендатору 30.04.2010 по акту приема-передачи нежилых помещений (л. д. 16).
29.05.2012 Комитет, претензией N 1-28/2576, сообщил ответчику о наличии задолженности по договору аренды и указал, что в случае неоплаты задолженности в срок до 10.06.2012, согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 2.1.4, 6.3.2 договора, договор от 23.06.2010 N 3-828А-10292 будет считаться расторгнутым с 10.06.2012. Также в указанной претензии истец уведомил о начислении неустойки в соответствии с пунктами 2.1.2 и 5.5 договора за несвоевременный возврат арендуемого помещения (л. д. 19). Указанная претензия получена ответчиком 02.06.2012 (л. д. 18), однако ответа не последовало.
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что договор аренды нельзя считать прекращенным ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в соответствии с пунктом 7.2 договора, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии доказательств направления претензии о расторжении договора по юридическому адресу арендатора. Поскольку уведомление по почтовому адресу не свидетельствует о соблюдении предусмотренного пунктом 7.2 договора порядка уведомления о расторжении договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды прекращенным в установленном порядке, что послужило основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Установив, что на момент вынесения решения задолженность по договору аренды ответчиком в полном объеме погашена, суд пришел к выводу, что требования в части взыскания задолженности по договору аренды в сумме 561 084 рублей не подлежат удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 23.06.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 27.08.2010 регистрационный номер 56-56-01/200/2010-046, о чем имеется соответствующий штамп на обороте договора (л. д. 101-102).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о предоставлении имущества в аренду его собственником (свидетельство о государственной регистрации права от 23.03.2010 - л.д. 44).
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора осуществляется по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 7.2 договора аренды стороны согласовали, что при наличии у арендатора задолженности по арендной плате один месяц и более, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, который считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно пункту 3.3.25 договора.
Таким образом, договором аренды от 23.06.2010 N 3-828А-10292, предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ИП Волженцева Е.В. нарушила существенное условие договора, допустив просрочку внесения арендной платы за период с 15.04.2012 по 10.06.2012, т.е. более двух раз подряд (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названное, в соответствии с условиями договора аренды является основанием для одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Однако, наличие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора не исключает необходимости соблюдения порядка отказа, предусмотренного договором.
По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу соглашения правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору. При этом волеизъявление на отказ от договора должно быть четко и ясно выражено.
Проанализировав буквальное и смысловое содержание уведомления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в письме истцом поставлен вопрос об уведомлении ответчика о расторжении договора с 10.06.2012 в случае неоплаты задолженности в срок до 10.06.2012, что соответствует порядку, установленному в пунктах 6.3.1 и 6.3.2 договора и предусматривающему основания для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора (л. д. 19). Четко выраженного предупреждения об отказе от исполнения договора в данном уведомлении не содержится, следовательно истец не заявлял об отказе от договора аренды в соответствии с пунктом 7.2 договора, как это предусмотрено нормами гражданского законодательства.
Кроме того, судом первой инстанции верно указано, что вручение 02.06.2012 ответчику претензии от 29.05.2012 N 1-28/2576 по адресу: г. Оренбург, ул. Вагонная, 27 (л. д. 18) не свидетельствует о надлежащем уведомлении арендатора об отказе от договора аренды в соответствии с порядком, установленным в пункте 7.2 договора.
Исходя из буквального содержание названного пункта договора, следует признать, что порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом будет соблюден при условии направления уведомления по юридическому адресу арендатора.
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2011 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", место нахождения индивидуального предпринимателя определяется государственной регистрацией гражданина по месту жительства.
Согласно паспортным данным, ИП Волженцева Е.В. зарегистрирована по адресу: г. Оренбург, ул. Ноябрьская, 48, кв. 49 (л. д. 24).
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения изменений в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей относительно адреса места жительства ИП Волженцевой Е.В. (пункт 5 статьи 5 Закона от 08.08.2011 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Учитывая, что представленное истцом в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды направлено по адресу: г. Оренбург, ул. Вагонная, 27 при отсутствии в материалах дела доказательств изменения сведений о месте жительства предпринимателя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом установленного пунктом 7.2 договора аренды порядка уведомления арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Ссылки заявителя жалобы на вручение ответчику уведомления о расторжении договора аренды и погашение ответчиком задолженности, указанной в претензии не принимается судебной коллегий как подтверждение соблюдения установленного законом и договором порядка отказа от договора.
При таких обстоятельствах договор аренды от 23.06.2010 N 3-828А-10292 нельзя признать прекращенным.
Поскольку договорные арендные отношения по поводу спорного имущества между сторонами не прекратились, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований об освобождении занимаемого нежилого помещения по адресу г. Оренбург, ул. Братьев Коростелевых, 8, у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах, учитывая погашение ответчиком к моменту принятия обжалуемого решения задолженности, послужившей основанием для постановки вопроса о прекращении действия договора, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-11632/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2013 N 18АП-1500/2013 ПО ДЕЛУ N А47-11632/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2013 г. N 18АП-1500/2013
Дело N А47-11632/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-11632/2012 (судья Миллер И.Э.).
Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - КУИ г. Оренбурга, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Волженцевой Елене Владимировне (далее - ИП Волженцева Е.В., предприниматель, ответчик) о взыскании 561 084 рублей, из которых 31 352 рубля - основной долг по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 23.06.2010 N 3-828а-10292 за период с 15.04.2012 по 10.06.2012, 370 рублей - пени за период с 16.04.2012 по 10.06.2012, 28 920 рублей - задолженность по фактическому пользованию за период с 11.06.2012 по 31.07.2012, 656 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2011 по 31.07.2011, 499 786 рублей - неустойка за период с 12.06.2012 по 31.07.2012. Кроме того, истцом заявлены требования об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение по адресу г. Оренбург, ул. Братьев Коростелевых, 8.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 (резолютивная часть объявлена 26.12.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУИ г. Оренбурга (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправомерность вывода суда о несоблюдении истцом порядка уведомления ответчика о расторжении договора аренды, поскольку претензия о необходимости исполнении договорных обязательств, расторжении договора и необходимости освободить занимаемое нежилое помещение, была получена ответчиком. Кроме того, на момент вынесения решения установленная в указанной претензии задолженность была погашена ответчиком в полном объеме.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы был объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 13.03.2013.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 13.03.2013 извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исходя из доводов апелляционной жалобы и в отсутствие возражений участвующих в деле лиц, проверка обжалуемого решения проверяется в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Оренбург Оренбургской области" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1 общей площадью 72,3 кв. м, по адресу: г. Оренбург, ул. Бр. Коростелевых, 8, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 23.03.2010 сделана запись регистрации за N 56-56-01/079/2010-090 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.03.2010 - л.д. 44).
На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 19.04.2010 N 419, 23.06.2010 между КУИ г. Оренбурга (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Волженцевой Е.В. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 3-828-а-10292, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение N 1, состоящее из комнат NN 1-6, общей площадью 72,3 кв. м, расположенное на первом этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Бр. Коростелевых, 8, для использования под магазин (пункт 1.1 договора, л.д. 10-13).
Срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015 (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.6 договора, арендодатель обязался не менее чем за один месяц письменно предупредить арендатора о досрочном расторжении настоящего договора.
Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца осуществляет платежи, в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно расчету арендной платы к договору от 23.06.2010 N 3-828-а-10292, размер арендной платы за помещение составил 17 352 руб. (л. д. 14).
Согласно пункту 5.2.1 договора, в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России действующей на день просрочки, от суммы месячной арендной платы.
В случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжения договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением (пункт 5.5 договора).
В соответствии с пунктом 6.2.3 договора, договор аренды подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7.2 договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате один месяц и более, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора. Договор считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно пункту 3.3.25 договора.
Предоставленное в аренду помещение было передано арендатору 30.04.2010 по акту приема-передачи нежилых помещений (л. д. 16).
29.05.2012 Комитет, претензией N 1-28/2576, сообщил ответчику о наличии задолженности по договору аренды и указал, что в случае неоплаты задолженности в срок до 10.06.2012, согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 2.1.4, 6.3.2 договора, договор от 23.06.2010 N 3-828А-10292 будет считаться расторгнутым с 10.06.2012. Также в указанной претензии истец уведомил о начислении неустойки в соответствии с пунктами 2.1.2 и 5.5 договора за несвоевременный возврат арендуемого помещения (л. д. 19). Указанная претензия получена ответчиком 02.06.2012 (л. д. 18), однако ответа не последовало.
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что договор аренды нельзя считать прекращенным ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в соответствии с пунктом 7.2 договора, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии доказательств направления претензии о расторжении договора по юридическому адресу арендатора. Поскольку уведомление по почтовому адресу не свидетельствует о соблюдении предусмотренного пунктом 7.2 договора порядка уведомления о расторжении договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды прекращенным в установленном порядке, что послужило основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Установив, что на момент вынесения решения задолженность по договору аренды ответчиком в полном объеме погашена, суд пришел к выводу, что требования в части взыскания задолженности по договору аренды в сумме 561 084 рублей не подлежат удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 23.06.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 27.08.2010 регистрационный номер 56-56-01/200/2010-046, о чем имеется соответствующий штамп на обороте договора (л. д. 101-102).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о предоставлении имущества в аренду его собственником (свидетельство о государственной регистрации права от 23.03.2010 - л.д. 44).
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора осуществляется по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 7.2 договора аренды стороны согласовали, что при наличии у арендатора задолженности по арендной плате один месяц и более, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, который считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре или уточненному согласно пункту 3.3.25 договора.
Таким образом, договором аренды от 23.06.2010 N 3-828А-10292, предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ИП Волженцева Е.В. нарушила существенное условие договора, допустив просрочку внесения арендной платы за период с 15.04.2012 по 10.06.2012, т.е. более двух раз подряд (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названное, в соответствии с условиями договора аренды является основанием для одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Однако, наличие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора не исключает необходимости соблюдения порядка отказа, предусмотренного договором.
По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу соглашения правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору. При этом волеизъявление на отказ от договора должно быть четко и ясно выражено.
Проанализировав буквальное и смысловое содержание уведомления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в письме истцом поставлен вопрос об уведомлении ответчика о расторжении договора с 10.06.2012 в случае неоплаты задолженности в срок до 10.06.2012, что соответствует порядку, установленному в пунктах 6.3.1 и 6.3.2 договора и предусматривающему основания для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора (л. д. 19). Четко выраженного предупреждения об отказе от исполнения договора в данном уведомлении не содержится, следовательно истец не заявлял об отказе от договора аренды в соответствии с пунктом 7.2 договора, как это предусмотрено нормами гражданского законодательства.
Кроме того, судом первой инстанции верно указано, что вручение 02.06.2012 ответчику претензии от 29.05.2012 N 1-28/2576 по адресу: г. Оренбург, ул. Вагонная, 27 (л. д. 18) не свидетельствует о надлежащем уведомлении арендатора об отказе от договора аренды в соответствии с порядком, установленным в пункте 7.2 договора.
Исходя из буквального содержание названного пункта договора, следует признать, что порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом будет соблюден при условии направления уведомления по юридическому адресу арендатора.
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2011 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", место нахождения индивидуального предпринимателя определяется государственной регистрацией гражданина по месту жительства.
Согласно паспортным данным, ИП Волженцева Е.В. зарегистрирована по адресу: г. Оренбург, ул. Ноябрьская, 48, кв. 49 (л. д. 24).
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения изменений в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей относительно адреса места жительства ИП Волженцевой Е.В. (пункт 5 статьи 5 Закона от 08.08.2011 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Учитывая, что представленное истцом в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды направлено по адресу: г. Оренбург, ул. Вагонная, 27 при отсутствии в материалах дела доказательств изменения сведений о месте жительства предпринимателя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом установленного пунктом 7.2 договора аренды порядка уведомления арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Ссылки заявителя жалобы на вручение ответчику уведомления о расторжении договора аренды и погашение ответчиком задолженности, указанной в претензии не принимается судебной коллегий как подтверждение соблюдения установленного законом и договором порядка отказа от договора.
При таких обстоятельствах договор аренды от 23.06.2010 N 3-828А-10292 нельзя признать прекращенным.
Поскольку договорные арендные отношения по поводу спорного имущества между сторонами не прекратились, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований об освобождении занимаемого нежилого помещения по адресу г. Оренбург, ул. Братьев Коростелевых, 8, у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах, учитывая погашение ответчиком к моменту принятия обжалуемого решения задолженности, послужившей основанием для постановки вопроса о прекращении действия договора, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-11632/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)