Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сидоренкова Т.Н.
Судья-докладчик Воеводина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Симаковой Н.К.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Г. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, по иску Г. к Ш.З., Ш.А.Ф. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, по искам К., Б. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
по апелляционной жалобе представителя истицы Б. - П. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года,
установила:
Г., обращаясь в суд с иском, указала, что <дата обезличена> между нею и Ш.З. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью.... по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N. Указанное имущество было передано по акту приема-передачи. В соответствии с условиями договора стороны в трехдневный срок с момента заключения договора обязаны обратиться в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на имущество от Ш.З. к Г. Несмотря на неоднократные обращения к Ш.З. по вопросу регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ответчица уклоняется от регистрации. В связи с чем она вынуждена обратиться в суд.
Истица просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права от Ш.З. к Г. на указанное выше недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>.
Обращаясь в суд с дополнительным иском, Г. указала, что в ходе рассмотрения дела ей стало известно, что Ш.З. <дата обезличена> заключила договор купли-продажи на это же имущество с Ш.А.Ф. Поскольку ее сделка состоялась ранее, то считает нарушенными ее права на спорное имущество.
Истица просила суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, заключенный между Ш.З. и Ш.А.Ф. <дата обезличена>.
К., обращаясь в суд с иском, указал, что <дата обезличена> он заключил договор купли-продажи недвижимого имущества с Ш.З., согласно которому приобрел нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N. Он произвел оплату по договору, был подписан акт передачи имущества, имущество фактически было передано и он пользуется им, однако зарегистрировать переход права собственности Ш.З. отказывается, в установленный срок на регистрацию не явилась. В настоящее время он выяснил, что на указанное имущество Ш.З. заключила несколько договоров купли-продажи, однако считает, что он имеет преимущественное право, поскольку имущество передано ему во владение.
Истец просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>; взыскать с Ш.З. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Б., обращаясь в суд с иском, указала, что <дата обезличена> между ней и Ш.З. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N. По условиям договора стороны в течение 10 рабочих дней с момента его подписания обращаются в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на имущество от Ш.З. к ней. Она неоднократно направляла ответчице письма с просьбой явиться в регистрирующий орган для подачи документов на регистрацию. Однако Ш.З. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд. Поскольку договор купли-продажи был заключен между ней и Ш.З. первым, то она имеет право на регистрацию перехода права собственности.
Истица просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>.
В судебное заседание истцы Г., К., Б. не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истицы Г. М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Г. поддержал.
Представитель истца К. Ш.А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования К. поддержал.
Представитель истицы Б. П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Б. поддержал.
Ответчица Ш.З. в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчицы Ш.З. Д., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования К. признала, исковые требования Г., Б. не признала.
Ответчик Ш.А.Ф. в судебное заседание не явился.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года в исках Г. к Ш.З., Ш.А.Ф. отказано.
В иске Б. к Ш.З. отказано.
Исковые требования К. удовлетворены. Суд решил зарегистрировать переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>, заключенному между Ш.З. и К., недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:.... помещение N, условный номер N, нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, от Ш.З. к К.
В апелляционной жалобе представитель истицы Б. П. просит решение суда изменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Б., в иске К., Г. отказать. В обоснование доводов к изменению решения указал, что оно незаконное и необоснованное, установленные судом обстоятельства не доказаны, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно истолкован закон, а именно ст. 398 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении требований Б., суд исходил из того, что доказан факт владения К. спорным имуществом. Однако из представленных доказательств следует, что владение и пользование имуществом, в частности его содержание и уплата коммунальных платежей, осуществляется ООО "Э.", которое не было привлечено к участию в деле. Представленные документы подтверждают, что недвижимое имущество находится во владении Ш.З., которая, как собственник, является единственным лицом, уполномоченным заключать договоры аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ. Однако суд исходил из того, что ООО "Э." несет бремя содержания имущества на основании предварительного договора аренды от <дата обезличена>, арендодателем по которому выступает К., а не на основании договора аренды, заключенного с Ш.З. Поскольку К. не является собственником спорного имущества, не владеет им на каком-либо вещном праве, предусмотренном ст. 216 ГК РФ, получение им от ООО "Э." ежемесячных платежей на основании предварительного договора является неосновательным обогащением и не может доказывать факт владения недвижимым имуществом. Указание суда на фактическое владение К. спорным имуществом не основано на нормах закона и не порождает его преимущественное право на спорное имущество. Даже если исходить из того, что суд правильно установил то обстоятельство, что К. фактически владеет спорным имуществом, основания для удовлетворения требований К. отсутствовали. Статьей 398 ГК РФ предусмотрено право кредитора требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника в случае неисполнения должником обязательства по передаче ее в собственность. Данное право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Доказательств того, что К. имеет на спорное имущество одно из трех указанных выше вещных прав, суду не представлено, поэтому право Б. требовать государственной регистрации перехода права собственности не отпало. Кроме того, статьей 398 ГК РФ установлен принцип преимущественного права того кредитора, в пользу которого обязательство возникло раньше. Обязательство в пользу Б. возникло <дата обезличена>, то есть раньше, чем в пользу К. Поскольку Б. заключила с продавцом соглашение о том, что переход права не зависит от обязанности по передаче объектов, факт нахождения имущества в фактическом владении К. не может служить препятствием к удовлетворению иска Б. В данном случае суд допустил неверное толкование закона, указав, что согласно ст. 398 ГК РФ приоритет имеет тот покупатель, который владеет имуществом. Такое положение в указанной статье отсутствует. Поскольку К. не обладает правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на спорное имущество, и обязательство в пользу Б. возникло раньше, то подлежали удовлетворению исковые требования Б. Статья 398 ГК РФ дает преимущество не фактическому владельцу, а лицу, перед которым имеется ранее всех иных возникшее обязательство по передаче.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчицы Ш.З. Д., представитель истца К. Ш.А.В. просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истца К. Ш.А.В. и представителя ответчицы Ш.З. Д., возражавших против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Установлено, что Ш.З. на праве собственности принадлежат нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, заключенного между ООО "Э." и Ш.З. Переход права собственности зарегистрирован <дата обезличена>, свидетельство о регистрации выдано <дата обезличена>. С момента регистрации перехода права собственности Ш.З. стала собственником спорного недвижимого имущества. На указанное выше недвижимое имущество заключено несколько договоров купли-продажи: договор от <дата обезличена> между Ш.З. и Г., договор от <дата обезличена> между Ш.З. и К., договор от <дата обезличена> между Ш.З. и Б. Также <дата обезличена> заключен договор купли-продажи спорного имущества между Ш.З. и Ш.А.Ф. С-ны обратились по поводу регистрации перехода права собственности по данному договору, однако регистрация приостановлена в связи с наложением ареста на имущество. По всем договорам купли-продажи спорного имущества переход права собственности не зарегистрирован. Г., Б., К. направляли в адрес Ш.З. требования о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, однако Ш.З. ответила отказом.
Как разъяснено в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Оценив в совокупности представленные доказательства (письменные, объяснения сторон и показания свидетелей) и установив, что фактически спорное недвижимое имущество было передано по договору купли-продажи К., он является фактическим владельцем этого имущества, а остальные собственники Б., Г., Ш.А.Ф. доказательств передачи им спорного имущества по договорам купли-продажи не представили, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что К. имеет преимущественное право перед другими на спорное имущество, и удовлетворил его исковые требования к Ш.З. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отказав в исках Г. и Б. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Отвергая доводы представителя Б. П. о заключении к договору купли-продажи дополнительного соглашения, согласно которому переход права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю не зависит от исполнения обязанности продавца передать объекты покупателю, суд правильно указал, что поскольку Ш.З. заключено несколько договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, то в этом случае подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество, применительно к статье 398 ГК РФ. Б. могла иметь преимущественное право в случае, если бы спорным имуществом продолжала пользоваться Ш.З. Кроме того, Б. не потребовала фактической передачи имущества, и срок передачи имущества между сторонами не был оговорен.
Предъявляя к Ш.З. исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между Ш.З. и Ш.А.Ф., Г. ссылалась на то, что в соответствии со ст. 398 ГК РФ она имеет преимущественное право на спорное имущество, так как заключила договор с Ш.З. <дата обезличена>, а договор с Ш.А.Ф. заключен <дата обезличена>.
Отказывая Г. в удовлетворении данных исковых требований, суд правильно исходил из того, что правовые основания для оспаривания указанного договора купли-продажи у Г. отсутствуют, так как стороной по договору она не является. Кроме того, поскольку на спорное имущество заключено несколько договоров купли-продажи, и судом удовлетворены исковые требования К. о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, Г. имеет право на защиту своих интересов путем предъявления требований о возмещении убытков. Возмещения убытков вправе требовать и Б., и Ш.А.Ф.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы представителя истицы Б. П. о том, что К. не представлено доказательств фактического владения спорным имуществом; что суд должен был удовлетворить исковые требования Б., так как статьей 398 ГК РФ предоставлено преимущество не фактическому владельцу, а лицу, перед которым имеется ранее всех иных возникшее обязательство по передаче, обязательство в пользу Б. возникло раньше, чем у К., который не обладает правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на спорное имущество, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании материального закона, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда.
Суд, исходя из правовой природы спорных правоотношений, пришел к правильному выводу о разрешении спора в соответствии с положениями ст. 398 ГК РФ. Принимая во внимание, что в отношении спорного имущества Ш.З. заключено несколько договоров купли-продажи и всеми покупателями предъявлены требования в отношении спорных объектов недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права собственности, суд с учетом разъяснений, указанных в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правильно указал, что приоритет в признании права собственности на это имущество имеет покупатель, который фактически владеет и пользуется спорными объектами. Установив из совокупности доказательств, не опровергнутых другими участниками процесса, что спорное имущество передано Ш.З. К., чего не отрицала и подтверждала сама Ш.З., суд правильно удовлетворил исковые требований К.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Все доводы истицы, ее представителя, в том числе и приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем изменению или отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года по гражданскому делу по иску Г. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, по иску Г. к Ш.З., Ш.А.Ф. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, по искам К., Б. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.СИМАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-384/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N 33-384/13
Судья Сидоренкова Т.Н.
Судья-докладчик Воеводина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Симаковой Н.К.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Г. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, по иску Г. к Ш.З., Ш.А.Ф. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, по искам К., Б. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
по апелляционной жалобе представителя истицы Б. - П. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года,
установила:
Г., обращаясь в суд с иском, указала, что <дата обезличена> между нею и Ш.З. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью.... по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N. Указанное имущество было передано по акту приема-передачи. В соответствии с условиями договора стороны в трехдневный срок с момента заключения договора обязаны обратиться в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на имущество от Ш.З. к Г. Несмотря на неоднократные обращения к Ш.З. по вопросу регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ответчица уклоняется от регистрации. В связи с чем она вынуждена обратиться в суд.
Истица просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права от Ш.З. к Г. на указанное выше недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>.
Обращаясь в суд с дополнительным иском, Г. указала, что в ходе рассмотрения дела ей стало известно, что Ш.З. <дата обезличена> заключила договор купли-продажи на это же имущество с Ш.А.Ф. Поскольку ее сделка состоялась ранее, то считает нарушенными ее права на спорное имущество.
Истица просила суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, заключенный между Ш.З. и Ш.А.Ф. <дата обезличена>.
К., обращаясь в суд с иском, указал, что <дата обезличена> он заключил договор купли-продажи недвижимого имущества с Ш.З., согласно которому приобрел нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N. Он произвел оплату по договору, был подписан акт передачи имущества, имущество фактически было передано и он пользуется им, однако зарегистрировать переход права собственности Ш.З. отказывается, в установленный срок на регистрацию не явилась. В настоящее время он выяснил, что на указанное имущество Ш.З. заключила несколько договоров купли-продажи, однако считает, что он имеет преимущественное право, поскольку имущество передано ему во владение.
Истец просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>; взыскать с Ш.З. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Б., обращаясь в суд с иском, указала, что <дата обезличена> между ней и Ш.З. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилого помещения, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N. По условиям договора стороны в течение 10 рабочих дней с момента его подписания обращаются в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на имущество от Ш.З. к ней. Она неоднократно направляла ответчице письма с просьбой явиться в регистрирующий орган для подачи документов на регистрацию. Однако Ш.З. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд. Поскольку договор купли-продажи был заключен между ней и Ш.З. первым, то она имеет право на регистрацию перехода права собственности.
Истица просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>.
В судебное заседание истцы Г., К., Б. не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истицы Г. М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Г. поддержал.
Представитель истца К. Ш.А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования К. поддержал.
Представитель истицы Б. П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Б. поддержал.
Ответчица Ш.З. в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчицы Ш.З. Д., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования К. признала, исковые требования Г., Б. не признала.
Ответчик Ш.А.Ф. в судебное заседание не явился.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года в исках Г. к Ш.З., Ш.А.Ф. отказано.
В иске Б. к Ш.З. отказано.
Исковые требования К. удовлетворены. Суд решил зарегистрировать переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от <дата обезличена>, заключенному между Ш.З. и К., недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:.... помещение N, условный номер N, нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, от Ш.З. к К.
В апелляционной жалобе представитель истицы Б. П. просит решение суда изменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Б., в иске К., Г. отказать. В обоснование доводов к изменению решения указал, что оно незаконное и необоснованное, установленные судом обстоятельства не доказаны, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно истолкован закон, а именно ст. 398 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении требований Б., суд исходил из того, что доказан факт владения К. спорным имуществом. Однако из представленных доказательств следует, что владение и пользование имуществом, в частности его содержание и уплата коммунальных платежей, осуществляется ООО "Э.", которое не было привлечено к участию в деле. Представленные документы подтверждают, что недвижимое имущество находится во владении Ш.З., которая, как собственник, является единственным лицом, уполномоченным заключать договоры аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ. Однако суд исходил из того, что ООО "Э." несет бремя содержания имущества на основании предварительного договора аренды от <дата обезличена>, арендодателем по которому выступает К., а не на основании договора аренды, заключенного с Ш.З. Поскольку К. не является собственником спорного имущества, не владеет им на каком-либо вещном праве, предусмотренном ст. 216 ГК РФ, получение им от ООО "Э." ежемесячных платежей на основании предварительного договора является неосновательным обогащением и не может доказывать факт владения недвижимым имуществом. Указание суда на фактическое владение К. спорным имуществом не основано на нормах закона и не порождает его преимущественное право на спорное имущество. Даже если исходить из того, что суд правильно установил то обстоятельство, что К. фактически владеет спорным имуществом, основания для удовлетворения требований К. отсутствовали. Статьей 398 ГК РФ предусмотрено право кредитора требовать отобрания индивидуально-определенной вещи у должника в случае неисполнения должником обязательства по передаче ее в собственность. Данное право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Доказательств того, что К. имеет на спорное имущество одно из трех указанных выше вещных прав, суду не представлено, поэтому право Б. требовать государственной регистрации перехода права собственности не отпало. Кроме того, статьей 398 ГК РФ установлен принцип преимущественного права того кредитора, в пользу которого обязательство возникло раньше. Обязательство в пользу Б. возникло <дата обезличена>, то есть раньше, чем в пользу К. Поскольку Б. заключила с продавцом соглашение о том, что переход права не зависит от обязанности по передаче объектов, факт нахождения имущества в фактическом владении К. не может служить препятствием к удовлетворению иска Б. В данном случае суд допустил неверное толкование закона, указав, что согласно ст. 398 ГК РФ приоритет имеет тот покупатель, который владеет имуществом. Такое положение в указанной статье отсутствует. Поскольку К. не обладает правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на спорное имущество, и обязательство в пользу Б. возникло раньше, то подлежали удовлетворению исковые требования Б. Статья 398 ГК РФ дает преимущество не фактическому владельцу, а лицу, перед которым имеется ранее всех иных возникшее обязательство по передаче.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчицы Ш.З. Д., представитель истца К. Ш.А.В. просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя истца К. Ш.А.В. и представителя ответчицы Ш.З. Д., возражавших против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Установлено, что Ш.З. на праве собственности принадлежат нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, нежилое помещение, общей площадью....., по адресу:...., помещение N, условный номер N, на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, заключенного между ООО "Э." и Ш.З. Переход права собственности зарегистрирован <дата обезличена>, свидетельство о регистрации выдано <дата обезличена>. С момента регистрации перехода права собственности Ш.З. стала собственником спорного недвижимого имущества. На указанное выше недвижимое имущество заключено несколько договоров купли-продажи: договор от <дата обезличена> между Ш.З. и Г., договор от <дата обезличена> между Ш.З. и К., договор от <дата обезличена> между Ш.З. и Б. Также <дата обезличена> заключен договор купли-продажи спорного имущества между Ш.З. и Ш.А.Ф. С-ны обратились по поводу регистрации перехода права собственности по данному договору, однако регистрация приостановлена в связи с наложением ареста на имущество. По всем договорам купли-продажи спорного имущества переход права собственности не зарегистрирован. Г., Б., К. направляли в адрес Ш.З. требования о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, однако Ш.З. ответила отказом.
Как разъяснено в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Оценив в совокупности представленные доказательства (письменные, объяснения сторон и показания свидетелей) и установив, что фактически спорное недвижимое имущество было передано по договору купли-продажи К., он является фактическим владельцем этого имущества, а остальные собственники Б., Г., Ш.А.Ф. доказательств передачи им спорного имущества по договорам купли-продажи не представили, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что К. имеет преимущественное право перед другими на спорное имущество, и удовлетворил его исковые требования к Ш.З. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отказав в исках Г. и Б. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Отвергая доводы представителя Б. П. о заключении к договору купли-продажи дополнительного соглашения, согласно которому переход права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю не зависит от исполнения обязанности продавца передать объекты покупателю, суд правильно указал, что поскольку Ш.З. заключено несколько договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, то в этом случае подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество, применительно к статье 398 ГК РФ. Б. могла иметь преимущественное право в случае, если бы спорным имуществом продолжала пользоваться Ш.З. Кроме того, Б. не потребовала фактической передачи имущества, и срок передачи имущества между сторонами не был оговорен.
Предъявляя к Ш.З. исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между Ш.З. и Ш.А.Ф., Г. ссылалась на то, что в соответствии со ст. 398 ГК РФ она имеет преимущественное право на спорное имущество, так как заключила договор с Ш.З. <дата обезличена>, а договор с Ш.А.Ф. заключен <дата обезличена>.
Отказывая Г. в удовлетворении данных исковых требований, суд правильно исходил из того, что правовые основания для оспаривания указанного договора купли-продажи у Г. отсутствуют, так как стороной по договору она не является. Кроме того, поскольку на спорное имущество заключено несколько договоров купли-продажи, и судом удовлетворены исковые требования К. о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, Г. имеет право на защиту своих интересов путем предъявления требований о возмещении убытков. Возмещения убытков вправе требовать и Б., и Ш.А.Ф.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы представителя истицы Б. П. о том, что К. не представлено доказательств фактического владения спорным имуществом; что суд должен был удовлетворить исковые требования Б., так как статьей 398 ГК РФ предоставлено преимущество не фактическому владельцу, а лицу, перед которым имеется ранее всех иных возникшее обязательство по передаче, обязательство в пользу Б. возникло раньше, чем у К., который не обладает правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на спорное имущество, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании материального закона, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда.
Суд, исходя из правовой природы спорных правоотношений, пришел к правильному выводу о разрешении спора в соответствии с положениями ст. 398 ГК РФ. Принимая во внимание, что в отношении спорного имущества Ш.З. заключено несколько договоров купли-продажи и всеми покупателями предъявлены требования в отношении спорных объектов недвижимого имущества о государственной регистрации перехода права собственности, суд с учетом разъяснений, указанных в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правильно указал, что приоритет в признании права собственности на это имущество имеет покупатель, который фактически владеет и пользуется спорными объектами. Установив из совокупности доказательств, не опровергнутых другими участниками процесса, что спорное имущество передано Ш.З. К., чего не отрицала и подтверждала сама Ш.З., суд правильно удовлетворил исковые требований К.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Все доводы истицы, ее представителя, в том числе и приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем изменению или отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 ноября 2012 года по гражданскому делу по иску Г. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, по иску Г. к Ш.З., Ш.А.Ф. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, по искам К., Б. к Ш.З. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.СИМАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)