Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Семенов М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Лазарева Н.А.
Судей Желтышевой А.И., Пискуновой М.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Исаклинского районного суда Самарской области от 30.09.2011 года, которым постановлено:
"Заявление Я. об отмене отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и возложении обязанности государственной регистрации договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между указанными в договоре сторонами - удовлетворить.
Отменить отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке по адресу:
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между указанными в договоре сторонами".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., судебная коллегия
установила:
Я. обратился в суд с жалобой об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ им и его семьей были представлены документы в Управление Росреестра по Самарской области в Исаклинском районе на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу <...> согласно которому он, его жена ФИО5 и их несовершеннолетние дети дочь ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и сын ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения приобрели у его матери ФИО3 на средства государственного сертификата на материнский (семейный) капитал указанное выше имущество.
ДД.ММ.ГГГГ им было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи, а также перехода права, по тем основаниям, что предоставленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, сторонами сделки выступают близкие родственники и несовершеннолетние дети.
Полагая, что государственным регистратором неправильно применены нормы действующего гражданского законодательства, Я. просил суд отменить отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: "; обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать сделку купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между указанными в договоре сторонами.
Судом постановлено указанное выше решение, которое Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в своей кассационной жалобе считают незаконным и просят отменить.
Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения продала, а покупатели Я., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также малолетние: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующие в лице законного представителя отца Я., купили в общую долевую собственность (по 1/4 доли каждому) недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства, площадью 69,60 кв. м, а также земельный участок, площадью 2100,00 кв. м, с расположенными на нем хозяйственными постройками по адресу: <...>, за сумму в размере <...> руб. из которых <...> копеек выплачивается покупателями с рассрочкой платежа с привлечением денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-1 N, выданный ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 с перечислением указанных средств на лицевой счет ФИО3 Денежные средства в сумме <...> копейки за земельный участок оплачиваются Покупателями за счет собственных средств.
Из сообщения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО3, Я., ФИО1, ФИО2, ФИО4, на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации указанного выше договора купли-продажи, в связи с тем, что документы представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> от ДД.ММ.ГГГГ N и сообщению N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, Я., ФИО1, ФИО2, ФИО4, на основании абз.4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок соответственно, в связи с тем, что отказано в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Отказывая сторонам в регистрации договора и перехода права собственности на указанное выше имущество, Управление Росреестра указало на то, что представленный на государственную регистрацию прав договор не соответствует требованиям действующего законодательства по причине того, что сделка заключена между близким родственником отца несовершеннолетних детей, т.е. между матерью Я. и его детьми, что противоречит требованиям ч. 3 ст. 37 ГК РФ.
Удовлетворяя жалобу Я., суд указал, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с имуществом ФИО3 - матери одного из покупателей, что никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних детей, в связи с чем нормы ч. 3 ст. 37 ГК РФ, не могут распространяться на указанный выше договор купли-продажи.
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
В силу ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Исходя из названия самой нормы ст. 37 ГК РФ, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, требования которой пресекают всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя) и его близких родственников, судебная коллегия полагает, что указанная выше норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.
В данном же случае, заключение указанной выше сделки совершено родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают долю в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.
Более того, в силу ст. 10 п. 1.4 Федерального закона от 29.12.2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, супруги Яшины, приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность, исходили из соблюдения требований действующего законодательства. При этом приобретение у матери Я.- ФИО3 указанного выше имущества на имя несовершеннолетних детей, никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних, и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав со стороны родителей и бабушки несовершеннолетних.
Данная позиция была отражена в Письме Министерства экономического развития РФ от 22 сентября 2010 года N д23-3764 "По отдельным вопросом государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала", согласно которого при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками, положения пункта 3 ст. 37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Позиция, изложенная впоследствии в Письме Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2011 года N д23-2738 "О рассмотрении обращения", на которое ссылается Управление в своей кассационной жалобе, судебная коллегия не может принять во внимание по следующим мотивам.
Из содержания данного письма следует, что положения пункта 3 ст. 37 ГК РФ распространяются на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники. При этом под указанный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются, когда в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года N 862, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность после приобретения права собственности на него одним из родителей.
Вместе с тем, отсутствие несовершеннолетнего в качестве одной из сторон договора само по себе указывает на невозможность применения указанной выше нормы материального права.
При этом, предложенный вариант оформления права собственности несовершеннолетних детей на долю в приобретаемом жилом помещение путем совершения сторонами дополнительных действий по оформлению иных договоров, связанных с отчуждением приобретенного имущества на средства МСК, повлечет определенные временные и материальные затраты для сторон договора, что фактически ущемит права несовершеннолетних, а также права иных сторон договора, направивших свою волю на совершение сделки по приобретению имущества и его отчуждению в определенный между сторонами срок.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает решение суда правильным и не находит оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, для его отмены.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Исаклинского районного суда Самарской области от 30.09.2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11199
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2011 г. по делу N 33-11199
Судья: Семенов М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Лазарева Н.А.
Судей Желтышевой А.И., Пискуновой М.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Исаклинского районного суда Самарской области от 30.09.2011 года, которым постановлено:
"Заявление Я. об отмене отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и возложении обязанности государственной регистрации договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между указанными в договоре сторонами - удовлетворить.
Отменить отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке по адресу:
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между указанными в договоре сторонами".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., судебная коллегия
установила:
Я. обратился в суд с жалобой об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ им и его семьей были представлены документы в Управление Росреестра по Самарской области в Исаклинском районе на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу <...> согласно которому он, его жена ФИО5 и их несовершеннолетние дети дочь ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и сын ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения приобрели у его матери ФИО3 на средства государственного сертификата на материнский (семейный) капитал указанное выше имущество.
ДД.ММ.ГГГГ им было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи, а также перехода права, по тем основаниям, что предоставленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, сторонами сделки выступают близкие родственники и несовершеннолетние дети.
Полагая, что государственным регистратором неправильно применены нормы действующего гражданского законодательства, Я. просил суд отменить отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: "; обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать сделку купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между указанными в договоре сторонами.
Судом постановлено указанное выше решение, которое Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в своей кассационной жалобе считают незаконным и просят отменить.
Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения продала, а покупатели Я., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также малолетние: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующие в лице законного представителя отца Я., купили в общую долевую собственность (по 1/4 доли каждому) недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства, площадью 69,60 кв. м, а также земельный участок, площадью 2100,00 кв. м, с расположенными на нем хозяйственными постройками по адресу: <...>, за сумму в размере <...> руб. из которых <...> копеек выплачивается покупателями с рассрочкой платежа с привлечением денежных средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-1 N, выданный ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 с перечислением указанных средств на лицевой счет ФИО3 Денежные средства в сумме <...> копейки за земельный участок оплачиваются Покупателями за счет собственных средств.
Из сообщения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО3, Я., ФИО1, ФИО2, ФИО4, на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации указанного выше договора купли-продажи, в связи с тем, что документы представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> от ДД.ММ.ГГГГ N и сообщению N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, Я., ФИО1, ФИО2, ФИО4, на основании абз.4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок соответственно, в связи с тем, что отказано в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Отказывая сторонам в регистрации договора и перехода права собственности на указанное выше имущество, Управление Росреестра указало на то, что представленный на государственную регистрацию прав договор не соответствует требованиям действующего законодательства по причине того, что сделка заключена между близким родственником отца несовершеннолетних детей, т.е. между матерью Я. и его детьми, что противоречит требованиям ч. 3 ст. 37 ГК РФ.
Удовлетворяя жалобу Я., суд указал, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с имуществом ФИО3 - матери одного из покупателей, что никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних детей, в связи с чем нормы ч. 3 ст. 37 ГК РФ, не могут распространяться на указанный выше договор купли-продажи.
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
В силу ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведения судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Исходя из названия самой нормы ст. 37 ГК РФ, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, требования которой пресекают всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя) и его близких родственников, судебная коллегия полагает, что указанная выше норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица.
В данном же случае, заключение указанной выше сделки совершено родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают долю в объекте недвижимого имущества, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются.
Более того, в силу ст. 10 п. 1.4 Федерального закона от 29.12.2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, супруги Яшины, приобретая недвижимое имущество в общую долевую собственность, исходили из соблюдения требований действующего законодательства. При этом приобретение у матери Я.- ФИО3 указанного выше имущества на имя несовершеннолетних детей, никоим образом не ущемляет права несовершеннолетних, и не свидетельствует о нарушении их имущественных прав со стороны родителей и бабушки несовершеннолетних.
Данная позиция была отражена в Письме Министерства экономического развития РФ от 22 сентября 2010 года N д23-3764 "По отдельным вопросом государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала", согласно которого при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками, положения пункта 3 ст. 37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Позиция, изложенная впоследствии в Письме Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2011 года N д23-2738 "О рассмотрении обращения", на которое ссылается Управление в своей кассационной жалобе, судебная коллегия не может принять во внимание по следующим мотивам.
Из содержания данного письма следует, что положения пункта 3 ст. 37 ГК РФ распространяются на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники. При этом под указанный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются, когда в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года N 862, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность после приобретения права собственности на него одним из родителей.
Вместе с тем, отсутствие несовершеннолетнего в качестве одной из сторон договора само по себе указывает на невозможность применения указанной выше нормы материального права.
При этом, предложенный вариант оформления права собственности несовершеннолетних детей на долю в приобретаемом жилом помещение путем совершения сторонами дополнительных действий по оформлению иных договоров, связанных с отчуждением приобретенного имущества на средства МСК, повлечет определенные временные и материальные затраты для сторон договора, что фактически ущемит права несовершеннолетних, а также права иных сторон договора, направивших свою волю на совершение сделки по приобретению имущества и его отчуждению в определенный между сторонами срок.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает решение суда правильным и не находит оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ, для его отмены.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Исаклинского районного суда Самарской области от 30.09.2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)