Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Рыбылкиной М.С., после перерыва секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: представитель Винокурова Л.Н. (по доверенности от 24.04.2012)
от ответчика: представители Ганул А.В. (по доверенности от 09.01.2013), Малиновская Л.В. (по доверенности от 09.01.2013)
от 3-х лиц: 1) представитель Винокупрова Л.Н. (по доверенности от 03.12.2012), 2) представитель не явился, уведомлен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18868/2012) ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2012 по делу N А56-24390/2012 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску ООО "Балстэк"
к ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс"
3-и лица: 1. ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И.",
2. ОАО "Балтийский Банк"
о взыскании задолженности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Балстэк" (191011, Санкт-Петербург г., наб. канала Грибоедова, 26, ОГРН 1067847569382) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (196607, Санкт-Петербург г., Пушкин г., Октябрьский б-р, 8, 2 литер Б, помещение 8 Н, ОГРН 1037839005918) (далее - Завод, Ответчик) о взыскании с Ответчика 1 447 509 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2012 по 05.03.2012, 20 296 руб. 22 коп. пеней за период с 21.01.2012 по 20.04.2012 по договору от 19.09.2011 N 113/ДА-11, 411 500 руб. 26 коп. задолженности за период с 01.12.2011 по 05.03.2012, 42 630 руб. 68 коп. неустойки по договору от 01.12.2011 N 35/п-11, 4 541 651 руб. задолженности, 146 345 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по соглашению от 08.11.2011.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество "Развитие недвижимости Р.Б.И.", Открытое акционерное общество "Балтийский Банк".
Решением арбитражного суда от 26.07.2012 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Завод просит названное решение отменить. По мнению подателя жалобы, арбитражным судом первой инстанции не был исследован вопрос о заключенности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации. Кроме того, податель жалобы полагает, что представленные в материалы дела акты приема помещения после ремонта не позволяют установить фактический объем работ, произведенный арендодателем, в связи с чем основания для взыскания с Завода стоимости ремонтных работ отсутствуют. По мнению Завода, предъявленные к оплате работы выполнены Обществом во исполнение обязанности, предусмотренной договором аренды, и не подлежат оплате Заводом.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал только в части необоснованности взыскания с Завода долга и санкций на основании дополнительного соглашения от 08.11.2011, просил решение арбитражного суда в данной части отменить, в удовлетворении названных требований Общества отказать. В остальной части Ответчик решение арбитражного суда первой инстанции не оспаривал.
Представитель Истца, а также ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
ОАО "Балтийский Банк" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
В судебном заседании объявлен перерыв до 17 час. 00 мин. 31.01.2013, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем Пономаревым П.Н.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
19.09.2011 между Обществом и Заводом заключен договор аренды N 113/ДА-11 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А, общей площадью 33 277, 7 кв. м, с кадастровым номером 78:14:7717:72:223 (далее - договор аренды), сроком до 31.10.2016.
В соответствии с п. 7.3.1 договора аренды в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы, размер которой установлен разделом 5 договора аренды, начисляются пени в размере 0,02% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Кроме того, между Обществом и Заводом заключен договор от 01.12.2011 аренды парковочных мест N 35/п-11, согласно которому арендатору на праве аренды передано 5 парковочных мест площадью 10 кв. м в помещении паркинга 1-Н/2, а также 37 парковочных мест на стоянке, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.
Согласно п. 5.1 названного договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы, установленной разделом 3 данного договора, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Также между сторонами заключено соглашение от 08.11.2011 о проведении ремонтно-отделочных работ, согласно которому Общество осуществляет собственными силами ремонтно-отделочные работы в помещении Завода, а Завод обязуется оплатить выполненные работы в порядке, установленном в пункте 4 соглашения.
Поскольку 15.02.2012 между Обществом и ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." заключен договор купли-продажи недвижимости N 14-КБ/12 в отношении делового центра общей площадью 33 277, 7 кв. м, кадастровый номер 78:14:7717:72:223, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А., 05.03.2012 между Обществом и ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И" заключен агентский договор от 05.03.2012 N 05/03/2012, предметом которого является совершение Обществом за счет принципала юридических и иных действий по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в здании по вышеуказанному адресу. При этом пунктом 1.2 агентского договора стороны предусмотрели, что заключенные договоры аренды в Бизнес-центре "Аэроплаза" и иные сопровождающие договоры заключены агентом от своего имени в интересах принципала и за счет принципала.
Ссылаясь на то, что Завод надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы и по оплате ремонтных работ в помещении, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
19.09.2011 между Обществом (арендодатель) и Заводом (арендатор) заключен договор аренды офисных помещений от N 113/ДА-11 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым Завод получил во временное владение и пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8 лит. А общей площадью 33 277,7 кв. м (далее - Здание), находящуюся на 5 этаже, имеющую площадь 2 694 кв. м, обозначенную цветной маркировкой на плане первичного объекта недвижимости (далее - Помещение). 07.11.2011 Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
01.12.2012 обе стороны подписали акт приемки-передачи Помещения во временное владение и пользование (аренду). Факт пользования Помещением с указанной даты подтвержден также последующей перепиской сторон по вопросу погашения задолженности по арендной плате.
На основании договора купли-продажи N 14-КБ/12 от 15.02.2012 Общество продало Здание ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И.". Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.03.2012.
На основании договора купли-продажи N 3012к от 23.03.2012 ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." продало Здание ОАО "Балтийский банк" (далее - Банк). Согласно пункту 1.1.1 названного договора Здание продано с обременением в виде договора аренды в пользу Завода. Здание передано Банку во владение по акту приема-передачи от 23.03.2012. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2012.
В соответствии с п. п. 1.1., 1.2 агентского договора N 05/03/2012 от 05.03.2012 Общество (агент) обязалось от своего имени, но за счет ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." (принципал) в течение срока действия договора совершать юридические и иные действия по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в Здании, уведомлению арендаторов в случаях, предусмотренных действующими договорам.
30.03.2012 Общество уведомило Завод об отказе от исполнения Договора аренды в соответствии с п. 8.3 Договора аренды в связи с неоплатой арендной платы за период пользования, превышающий 40 календарных дней с даты надлежащей оплаты по договору.
20.04.2012 Истец, Ответчик и ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." подписали акт к Договору аренды, в котором признали Договор аренды расторгнутым с момента подписания настоящего акта и подтвердили факт освобождения арендатором Помещения.
Размер задолженности Ответчика по арендной плате перед Истцом за период с 01.02.2012 по 05.03.2012, а также сумму пеней 20 296 руб. 22 коп. за период с 21.01.2012 по 20.04.2012 податель жалобы не оспаривает.
01.12.2011 между сторонами заключен договор аренды парковочных мест N 35/п-11, согласно которому арендатору на праве аренды передано 5 парковочных мест площадью 10 кв. м в помещении паркинга 1-Н/2, а также 37 парковочных мест на Стоянке, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.
По указанному договору податель жалобы также не оспаривает размер установленной судом первой инстанции задолженности по арендной плате и пеням.
08.11.2011 между Истцом и Ответчиком заключено соглашение о проведении ремонтно-отделочных работ в Помещении, 21.11.2011 заключено дополнительное соглашение N 1 к нему (далее совместно - Соглашение). Согласно названным соглашениям Истец обязался выполнить для Ответчика в соответствии с планом размещения офиса арендатора ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на общую сумму 8 429 871 руб.
Соглашение заключено во исполнение п. 4.1 Договора аренды, согласно которому помещения передаются в аренду с выполненной арендодателем отделкой в планировке помещений open-space, включая фальш-пол, подвесные потолки, ковролин в соответствии со стандартом арендодателя, разводку инженерных систем: вентиляции и кондиционирования, освещения (светильники стандарта арендодателя), электропитания и слаботочных систем, системы пожарной сигнализации и оповещения, системы контроля доступа в помещение. Арендатор своими силами и за свой счет выполняет следующие работы: дополнительная перепланировка, установка дополнительных инженерных систем в помещении в соответствии с дизайн-проектом арендатора, установка перегородок в помещении, замена марки ковролина, потолка, светильников на более дорогие по выбору арендатора (разница в цене).
В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат дополнительные соглашения к договору аренды, так как они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
По мнению апелляционного суда, вопреки доводам апелляционной жалобы, указанное выше Соглашение не является частью Договора аренды, не изменяет содержание и условия обременения, установленного Договором аренды (предмет аренды, срок аренды, размер и порядок внесения арендной платы), в связи с чем не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 4 Соглашения арендатор оплачивает арендодателю дополнительные ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на сумму 7 900 000 руб., в том числе НДС, что составляет 1 205 084 руб. 74 коп., 70% от суммы платежа уплачивается в течение пяти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего соглашения, оставшиеся 30% - в течение пяти рабочих дней после окончания работ.
При этом стороны признают, что ранее уплаченные арендатором денежные средства: платежным поручением N 820 от 25.10.2011 на сумму 1 224 108 руб., включая НДС; платежным поручением N 110 от 03.11.2011 на сумму 1 200 000 руб., включая НДС, зачитываются сторонами в счет частичной уплаты 70% от общей суммы платежа, указанной в настоящем пункте.
Из имеющегося в материалах дела согласованного сторонами сводного сметного расчета видно, что дополнительные работы, подлежащие выполнению Истцом для Ответчика, состоят в установке остекленных и гипсокартонных перегородок, разделяющих Помещение на кабинеты небольшой площади, а также в подготовке создаваемых кабинетов к эксплуатации (покраска гипсокартонных перегородок, дополнительные электромонтажные работы, слаботочные сети, оповещение о пожаре, водяное пожаротушение, проектные работы по вентиляции и кондиционированию, водоснабжение и канализация, перенос радиаторов). Из прямого указания в тексте сметного расчета следует, что стоимость названных работ в сумме 7 900 000 руб. подлежит возмещению Истцу, что не противоречит Соглашению и содержанию п. 4.1 Договора аренды.
При оценке возражений Ответчика апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии с подп. "г" п. 6.2 Договора аренды арендатор обязуется не производить перепланировку, а также любые ремонтно-строительные работы без письменного разрешения арендодателя. Все изменения, дополнения или улучшения в Помещении, включая отделочные работы, должны, если иначе не согласовано в письменной форме с арендодателем в момент получения согласия последнего, остаться в Помещении, и по истечении срока аренды передаются вместе с ним как его часть и становятся собственностью арендодателя по окончании срока действия договора, при условии компенсации арендатору затрат на данные работы.
По мнению апелляционного суда, установление сторонами в Соглашении иного порядка распределения между сторонами расходов по осуществлению ремонта в арендуемом помещении, в зависимости от состава ремонтных работ, не противоречит п. 6.2 Договора аренды, поскольку указанный пункт договора предусматривает возможность согласования сторонами иного порядка.
Исходя из того, что в отношении дополнительных по отношении к базовому пакету работ стороны в Соглашении возложили обязанность по их оплате на арендатора, требования Истца о взыскании с Ответчика стоимости таких работ после расторжения Договора аренды являются обоснованными.
Размер задолженности по Соглашению подтвержден сторонами в акте сверки суммы основного долга от 20.04.2012, гарантийном письме Ответчика от 16.02.2012 и акте к Договору аренды от 20.04.2012.
Кроме того, Истец предоставил в качестве подтверждения возражений на апелляционную жалобу акты приемки-передачи работ КС-2, выполненных сторонними подрядными организациями, и справки о стоимости работ КС-3, подтверждающие факт выполнения предусмотренных Соглашением работ в Помещении.
Апелляционный суд не считает убедительными доводы Ответчика относительно производства Истцом указанных выше работ в рамках базового пакета, поскольку для сопоставления состава и объема работ в рамках сводного сметного расчета с составом и объемом работ в рамках базового пакета, а также в целях проверки состава и объема фактически выполненных Истцом работ требуются специальные познания в области строительства.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, Ответчик ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде о назначении строительной экспертизы не ходатайствовал. В соответствии с принципом состязательности, закрепленным в статье 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную задолженность по состоянию на 20.04.2012, Ответчиком не опровергнут.
Таким образом, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-24390/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2013 г. по делу N А56-24390/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Рыбылкиной М.С., после перерыва секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: представитель Винокурова Л.Н. (по доверенности от 24.04.2012)
от ответчика: представители Ганул А.В. (по доверенности от 09.01.2013), Малиновская Л.В. (по доверенности от 09.01.2013)
от 3-х лиц: 1) представитель Винокупрова Л.Н. (по доверенности от 03.12.2012), 2) представитель не явился, уведомлен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18868/2012) ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2012 по делу N А56-24390/2012 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску ООО "Балстэк"
к ООО "Завод строительных биоконструкций "Армакс"
3-и лица: 1. ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И.",
2. ОАО "Балтийский Банк"
о взыскании задолженности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Балстэк" (191011, Санкт-Петербург г., наб. канала Грибоедова, 26, ОГРН 1067847569382) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных биоконструкций "Армакс" (196607, Санкт-Петербург г., Пушкин г., Октябрьский б-р, 8, 2 литер Б, помещение 8 Н, ОГРН 1037839005918) (далее - Завод, Ответчик) о взыскании с Ответчика 1 447 509 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2012 по 05.03.2012, 20 296 руб. 22 коп. пеней за период с 21.01.2012 по 20.04.2012 по договору от 19.09.2011 N 113/ДА-11, 411 500 руб. 26 коп. задолженности за период с 01.12.2011 по 05.03.2012, 42 630 руб. 68 коп. неустойки по договору от 01.12.2011 N 35/п-11, 4 541 651 руб. задолженности, 146 345 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по соглашению от 08.11.2011.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество "Развитие недвижимости Р.Б.И.", Открытое акционерное общество "Балтийский Банк".
Решением арбитражного суда от 26.07.2012 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Завод просит названное решение отменить. По мнению подателя жалобы, арбитражным судом первой инстанции не был исследован вопрос о заключенности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации. Кроме того, податель жалобы полагает, что представленные в материалы дела акты приема помещения после ремонта не позволяют установить фактический объем работ, произведенный арендодателем, в связи с чем основания для взыскания с Завода стоимости ремонтных работ отсутствуют. По мнению Завода, предъявленные к оплате работы выполнены Обществом во исполнение обязанности, предусмотренной договором аренды, и не подлежат оплате Заводом.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал только в части необоснованности взыскания с Завода долга и санкций на основании дополнительного соглашения от 08.11.2011, просил решение арбитражного суда в данной части отменить, в удовлетворении названных требований Общества отказать. В остальной части Ответчик решение арбитражного суда первой инстанции не оспаривал.
Представитель Истца, а также ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
ОАО "Балтийский Банк" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
В судебном заседании объявлен перерыв до 17 час. 00 мин. 31.01.2013, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем Пономаревым П.Н.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
19.09.2011 между Обществом и Заводом заключен договор аренды N 113/ДА-11 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А, общей площадью 33 277, 7 кв. м, с кадастровым номером 78:14:7717:72:223 (далее - договор аренды), сроком до 31.10.2016.
В соответствии с п. 7.3.1 договора аренды в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы, размер которой установлен разделом 5 договора аренды, начисляются пени в размере 0,02% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Кроме того, между Обществом и Заводом заключен договор от 01.12.2011 аренды парковочных мест N 35/п-11, согласно которому арендатору на праве аренды передано 5 парковочных мест площадью 10 кв. м в помещении паркинга 1-Н/2, а также 37 парковочных мест на стоянке, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.
Согласно п. 5.1 названного договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы, установленной разделом 3 данного договора, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Также между сторонами заключено соглашение от 08.11.2011 о проведении ремонтно-отделочных работ, согласно которому Общество осуществляет собственными силами ремонтно-отделочные работы в помещении Завода, а Завод обязуется оплатить выполненные работы в порядке, установленном в пункте 4 соглашения.
Поскольку 15.02.2012 между Обществом и ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." заключен договор купли-продажи недвижимости N 14-КБ/12 в отношении делового центра общей площадью 33 277, 7 кв. м, кадастровый номер 78:14:7717:72:223, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А., 05.03.2012 между Обществом и ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И" заключен агентский договор от 05.03.2012 N 05/03/2012, предметом которого является совершение Обществом за счет принципала юридических и иных действий по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в здании по вышеуказанному адресу. При этом пунктом 1.2 агентского договора стороны предусмотрели, что заключенные договоры аренды в Бизнес-центре "Аэроплаза" и иные сопровождающие договоры заключены агентом от своего имени в интересах принципала и за счет принципала.
Ссылаясь на то, что Завод надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы и по оплате ремонтных работ в помещении, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
19.09.2011 между Обществом (арендодатель) и Заводом (арендатор) заключен договор аренды офисных помещений от N 113/ДА-11 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым Завод получил во временное владение и пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8 лит. А общей площадью 33 277,7 кв. м (далее - Здание), находящуюся на 5 этаже, имеющую площадь 2 694 кв. м, обозначенную цветной маркировкой на плане первичного объекта недвижимости (далее - Помещение). 07.11.2011 Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
01.12.2012 обе стороны подписали акт приемки-передачи Помещения во временное владение и пользование (аренду). Факт пользования Помещением с указанной даты подтвержден также последующей перепиской сторон по вопросу погашения задолженности по арендной плате.
На основании договора купли-продажи N 14-КБ/12 от 15.02.2012 Общество продало Здание ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И.". Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.03.2012.
На основании договора купли-продажи N 3012к от 23.03.2012 ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." продало Здание ОАО "Балтийский банк" (далее - Банк). Согласно пункту 1.1.1 названного договора Здание продано с обременением в виде договора аренды в пользу Завода. Здание передано Банку во владение по акту приема-передачи от 23.03.2012. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2012.
В соответствии с п. п. 1.1., 1.2 агентского договора N 05/03/2012 от 05.03.2012 Общество (агент) обязалось от своего имени, но за счет ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." (принципал) в течение срока действия договора совершать юридические и иные действия по поиску арендаторов и по заключению договоров аренды с арендаторами в Здании, уведомлению арендаторов в случаях, предусмотренных действующими договорам.
30.03.2012 Общество уведомило Завод об отказе от исполнения Договора аренды в соответствии с п. 8.3 Договора аренды в связи с неоплатой арендной платы за период пользования, превышающий 40 календарных дней с даты надлежащей оплаты по договору.
20.04.2012 Истец, Ответчик и ЗАО "Развитие недвижимости Р.Б.И." подписали акт к Договору аренды, в котором признали Договор аренды расторгнутым с момента подписания настоящего акта и подтвердили факт освобождения арендатором Помещения.
Размер задолженности Ответчика по арендной плате перед Истцом за период с 01.02.2012 по 05.03.2012, а также сумму пеней 20 296 руб. 22 коп. за период с 21.01.2012 по 20.04.2012 податель жалобы не оспаривает.
01.12.2011 между сторонами заключен договор аренды парковочных мест N 35/п-11, согласно которому арендатору на праве аренды передано 5 парковочных мест площадью 10 кв. м в помещении паркинга 1-Н/2, а также 37 парковочных мест на Стоянке, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стартовая, д. 8, лит. А.
По указанному договору податель жалобы также не оспаривает размер установленной судом первой инстанции задолженности по арендной плате и пеням.
08.11.2011 между Истцом и Ответчиком заключено соглашение о проведении ремонтно-отделочных работ в Помещении, 21.11.2011 заключено дополнительное соглашение N 1 к нему (далее совместно - Соглашение). Согласно названным соглашениям Истец обязался выполнить для Ответчика в соответствии с планом размещения офиса арендатора ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на общую сумму 8 429 871 руб.
Соглашение заключено во исполнение п. 4.1 Договора аренды, согласно которому помещения передаются в аренду с выполненной арендодателем отделкой в планировке помещений open-space, включая фальш-пол, подвесные потолки, ковролин в соответствии со стандартом арендодателя, разводку инженерных систем: вентиляции и кондиционирования, освещения (светильники стандарта арендодателя), электропитания и слаботочных систем, системы пожарной сигнализации и оповещения, системы контроля доступа в помещение. Арендатор своими силами и за свой счет выполняет следующие работы: дополнительная перепланировка, установка дополнительных инженерных систем в помещении в соответствии с дизайн-проектом арендатора, установка перегородок в помещении, замена марки ковролина, потолка, светильников на более дорогие по выбору арендатора (разница в цене).
В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат дополнительные соглашения к договору аренды, так как они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
По мнению апелляционного суда, вопреки доводам апелляционной жалобы, указанное выше Соглашение не является частью Договора аренды, не изменяет содержание и условия обременения, установленного Договором аренды (предмет аренды, срок аренды, размер и порядок внесения арендной платы), в связи с чем не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 4 Соглашения арендатор оплачивает арендодателю дополнительные ремонтно-отделочные работы, превышающие стоимость базового пакета, выполняемого за счет арендодателя, на сумму 7 900 000 руб., в том числе НДС, что составляет 1 205 084 руб. 74 коп., 70% от суммы платежа уплачивается в течение пяти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего соглашения, оставшиеся 30% - в течение пяти рабочих дней после окончания работ.
При этом стороны признают, что ранее уплаченные арендатором денежные средства: платежным поручением N 820 от 25.10.2011 на сумму 1 224 108 руб., включая НДС; платежным поручением N 110 от 03.11.2011 на сумму 1 200 000 руб., включая НДС, зачитываются сторонами в счет частичной уплаты 70% от общей суммы платежа, указанной в настоящем пункте.
Из имеющегося в материалах дела согласованного сторонами сводного сметного расчета видно, что дополнительные работы, подлежащие выполнению Истцом для Ответчика, состоят в установке остекленных и гипсокартонных перегородок, разделяющих Помещение на кабинеты небольшой площади, а также в подготовке создаваемых кабинетов к эксплуатации (покраска гипсокартонных перегородок, дополнительные электромонтажные работы, слаботочные сети, оповещение о пожаре, водяное пожаротушение, проектные работы по вентиляции и кондиционированию, водоснабжение и канализация, перенос радиаторов). Из прямого указания в тексте сметного расчета следует, что стоимость названных работ в сумме 7 900 000 руб. подлежит возмещению Истцу, что не противоречит Соглашению и содержанию п. 4.1 Договора аренды.
При оценке возражений Ответчика апелляционный суд исходит из следующего.
В соответствии с подп. "г" п. 6.2 Договора аренды арендатор обязуется не производить перепланировку, а также любые ремонтно-строительные работы без письменного разрешения арендодателя. Все изменения, дополнения или улучшения в Помещении, включая отделочные работы, должны, если иначе не согласовано в письменной форме с арендодателем в момент получения согласия последнего, остаться в Помещении, и по истечении срока аренды передаются вместе с ним как его часть и становятся собственностью арендодателя по окончании срока действия договора, при условии компенсации арендатору затрат на данные работы.
По мнению апелляционного суда, установление сторонами в Соглашении иного порядка распределения между сторонами расходов по осуществлению ремонта в арендуемом помещении, в зависимости от состава ремонтных работ, не противоречит п. 6.2 Договора аренды, поскольку указанный пункт договора предусматривает возможность согласования сторонами иного порядка.
Исходя из того, что в отношении дополнительных по отношении к базовому пакету работ стороны в Соглашении возложили обязанность по их оплате на арендатора, требования Истца о взыскании с Ответчика стоимости таких работ после расторжения Договора аренды являются обоснованными.
Размер задолженности по Соглашению подтвержден сторонами в акте сверки суммы основного долга от 20.04.2012, гарантийном письме Ответчика от 16.02.2012 и акте к Договору аренды от 20.04.2012.
Кроме того, Истец предоставил в качестве подтверждения возражений на апелляционную жалобу акты приемки-передачи работ КС-2, выполненных сторонними подрядными организациями, и справки о стоимости работ КС-3, подтверждающие факт выполнения предусмотренных Соглашением работ в Помещении.
Апелляционный суд не считает убедительными доводы Ответчика относительно производства Истцом указанных выше работ в рамках базового пакета, поскольку для сопоставления состава и объема работ в рамках сводного сметного расчета с составом и объемом работ в рамках базового пакета, а также в целях проверки состава и объема фактически выполненных Истцом работ требуются специальные познания в области строительства.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, Ответчик ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде о назначении строительной экспертизы не ходатайствовал. В соответствии с принципом состязательности, закрепленным в статье 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную задолженность по состоянию на 20.04.2012, Ответчиком не опровергнут.
Таким образом, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)