Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 11.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Дорошковой А.Г., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика - Федяева В.С. (доверенность от 13.05.2013), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мята" на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2013 по делу N А09-1015/2013 (судья Азаров Д.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Жидкова Елена Сергеевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мята" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 1.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО "Весна", Жидкова Галина Викторовна, Жидков Виктор Васильевич.
Решением суда от 25.04.2013 исковые требования удовлетворены.
Общество с ограниченной ответственностью "Мята" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Ссылается на нарушение судом первой инстанции принципа состязательности сторон в связи с отклонением ходатайства ответчика об отложении судебного заседания в связи с нахождением директора ответчика в служебной командировке. Полагает, что исковое заявление подано неуполномоченным лицом. Указывает на необходимость выяснения судом надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы в отношении других арендодателей. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что оснований для расторжения договора не усматривается.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Весна", ИП Жидковым В.В., Жидковой Г.В., Жидковой Е.С., Жидковой Е.С. действующей в интересах Жидковой И.О. (арендодатели) и ООО "Мята" заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 01.
В соответствии с условиями указанного договора в пользование ответчика за плату передаются нежилые помещения под предприятие общественного питания.
Согласно акту приема-передачи от 01.01.2012 указанные помещения переданы ответчику. Таким образом, истец свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом.
Поскольку ответчик принял имущество во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы. На основании того, что ответчик многократно нарушил обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что между сторонами имеются спорные правоотношения, вытекающие из договора аренды.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, передача нежилого помещения, предусмотренного договором аренды, подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2012 (т. 1, л.д. 38).
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. 6.2 договора и ст. 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при ненадлежащем исполнении арендатором обязательства по внесению арендных платежей.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, в том числе актами сверки взаимных расчетов (т. 1, л.д. 42-43), выписками по лицевым счетам Жидковой Елены Сергеевны и Жидковой Илоны Олеговны, в связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 01 правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционным судом отклоняется как несостоятельная ссылка в жалобе на нарушение судом первой инстанции принципа состязательности сторон в связи с отклонением ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, поскольку директор ответчика находился в служебной командировке.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из приведенной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.
В соответствии с положениями ст. 59 АПК РФ дела организаций ведут в арбитражном суде их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативно-правовым актом или учредительными документами организации.
Юридические лица вправе вести свои дела в арбитражном суде через представителей, которыми могут быть адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица. Таким образом, ответчик вправе представлять в суде свои интересы посредством присутствия в судебном заседании руководителя организации, представителя или адвоката. Нахождение директора в длительной командировке не лишает ответчика возможности направить в судебное заседание иного представителя, с выдачей ему соответствующей доверенности, или адвоката.
Таким образом, отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением директора в долгосрочной командировке, является обоснованным. Нахождение директора ответчика либо его представителя в служебной командировке не является уважительной причиной и не может служить основанием для отложения судебного разбирательства. Более того, у ответчика было достаточно времени для предоставления в суд отзыва на исковое заявление, что сделано не было.
Ссылка апеллянта в жалобе на то, что исковое заявление подано неуполномоченным лицом, не принимается апелляционным судом во внимание на основании следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в арбитражном процессе применяются положения, корреспондирующие статье 183 ГК РФ, относительно последующего одобрения представляемым лицом процессуальных действий своего представителя, совершенных ранее в отсутствие надлежащих полномочий.
Так при поступлении в дело процессуального документа, подписанного лицом, не имеющим соответствующих полномочий, следует иметь в виду, что имеющее надлежащим образом оформленные полномочия на ведение такого дела лицо вправе в любое время одобрить ранее совершенные неуполномоченным лицом процессуальные действия.
Данное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, имеющее с учетом положений ст. 223 АПК РФ общий характер для арбитражного процесса, может быть применено с учетом положений ст. 13 АПК РФ также в исковом производстве.
Таким образом, в настоящем деле представляемое лицо - Жидкова Е.С. одобрила действия своего представителя Бурлуцкой Е.В. по предъявлению иска в арбитражный суд путем выдачи ей доверенности с полномочиями на подписание искового заявления.
Как несостоятельная отклоняется ссылка апелляционной жалобы на необходимость выяснения судом надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы в отношении других арендодателей.
Гражданский кодекс Российской Федерации при решения вопроса о добросовестности арендатора при исполнении обязанности по оплате аренды не дифференцирует просрочку при оплате одному или нескольким арендодателям, выступающим по одному договору, по одному объекту аренды.
Следовательно, виновные действия арендатора по просрочке установленных договором платежей в отношении одного из собственников два и более раз, дают последнему право требовать расторжения договора вне зависимости от исполнения обязанностей в отношении иных арендодателей.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае невыполнение ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы в отношении истца является существенным.
При этом согласно п. 6.3 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в число которых входит неоднократное (три и более раза) невнесение арендной платы (полностью или в части) и/или нарушение срока оплаты арендной платы.
Таким образом, невнесение арендной платы (полностью или в части) и/или нарушение срока оплаты арендной платы являются основаниями для расторжения договора.
Согласно п. 3.3, п. 3.4 договора размер арендной платы составляет 399 735 руб. 30 коп. в месяц: на расчетный счет ОО "Весна" арендатор обязан перечислить 199 867 руб. 65 коп., на расчетный счет каждому из Жидковых - 49 966 руб. 91 коп.
Ответчик в суде апелляционной инстанции пояснил, что уплачивал арендную плату, в качестве подтверждения представил платежные поручения.
Изучив представленные платежные документы, апелляционный суд пришел к выводу о значительной недоплате ответчиком ежемесячно суммы арендных платежей в нарушение п. 3.3, п. 3.4 договора аренды.
Апелляционный суд отклоняет как несостоятельную ссылку ответчика на наличие устной договоренности между ним и истцом о снижении размера арендной платы, поскольку доказательств данному обстоятельству в материалы дела не представлено. Вместе с тем заключение дополнительного соглашения относительно изменения цены договора (уменьшения размера арендных платежей) предусматривает так же письменную форму, что и договор аренды.
Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о необоснованности расторжения договора аренды, поскольку они сводятся к переоценке фактов, установленных судом первой инстанции.
Довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
По смыслу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
Из приведенных положений следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как разъяснено в п. 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды, являющегося предметом спора, вручалось лично в руки штатному работнику ответчика - администратору. Уведомление передавалось на 5-6 этаже ТД "Весна" в арендуемом помещении. Уведомление со стороны истца передавала представитель по доверенности Бурлуцкая Е.В. в присутствии технического директора ТД "Весна" Кузнецова Евгения Мелиховича.
При этом действующим законодательством не предусмотрено и сторонами в договоре аренды не согласовано, что письменные претензии одной стороны другой стороне должны быть направлены заказным письмом с описью вложения.
Представитель ответчика ознакомился с уведомлением, но принимать его официально (ставить дату/подпись) отказалась, сославшись на распоряжение руководства ответчика. Какого-либо письменного ответа от руководства ответчика истцу не поступало.
В дальнейшем указанное уведомление о расторжении направлялось ответчику посредством средств электронной связи (электронная почта), на которую был получен ответ об отказе в расторжении и оплате долга, в связи с этим был подан иск.
Кроме того в суде первой инстанции, а также в апелляционной инстанции представителями ответчика данные факты получения уведомления о расторжении договора не оспаривались.
На соответствующий вопрос суда апелляционной инстанции представитель ответчика признал факт получения ООО "Мята" одной из претензий.
Представитель истца пояснил, что ответчик уклоняется как от принятия почтовой корреспонденции по адресу своего местонахождения, так и от исполнения определений арбитражного суда о проведении сверки расчетов между сторонами.
Кроме того в материалах дела имеется подписанная директором ООО "Мята" Аленичевым А.С. досудебная претензия арендодателей относительно досрочного расторжения договора аренды от 01.01.2012 N 1 ввиду нарушения арендатором пунктов 4.5.3 и 4.5.4 указанного договора.
При таких обстоятельствах, оценивая совокупность имеющихся в деле доказательств, апелляционная коллегия приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2013 по делу N А09-1015/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N А09-1015/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N А09-1015/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 11.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Дорошковой А.Г., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика - Федяева В.С. (доверенность от 13.05.2013), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мята" на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2013 по делу N А09-1015/2013 (судья Азаров Д.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Жидкова Елена Сергеевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мята" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 1.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО "Весна", Жидкова Галина Викторовна, Жидков Виктор Васильевич.
Решением суда от 25.04.2013 исковые требования удовлетворены.
Общество с ограниченной ответственностью "Мята" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Ссылается на нарушение судом первой инстанции принципа состязательности сторон в связи с отклонением ходатайства ответчика об отложении судебного заседания в связи с нахождением директора ответчика в служебной командировке. Полагает, что исковое заявление подано неуполномоченным лицом. Указывает на необходимость выяснения судом надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы в отношении других арендодателей. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что оснований для расторжения договора не усматривается.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Весна", ИП Жидковым В.В., Жидковой Г.В., Жидковой Е.С., Жидковой Е.С. действующей в интересах Жидковой И.О. (арендодатели) и ООО "Мята" заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 01.
В соответствии с условиями указанного договора в пользование ответчика за плату передаются нежилые помещения под предприятие общественного питания.
Согласно акту приема-передачи от 01.01.2012 указанные помещения переданы ответчику. Таким образом, истец свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом.
Поскольку ответчик принял имущество во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы. На основании того, что ответчик многократно нарушил обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что между сторонами имеются спорные правоотношения, вытекающие из договора аренды.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, передача нежилого помещения, предусмотренного договором аренды, подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2012 (т. 1, л.д. 38).
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. 6.2 договора и ст. 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при ненадлежащем исполнении арендатором обязательства по внесению арендных платежей.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, в том числе актами сверки взаимных расчетов (т. 1, л.д. 42-43), выписками по лицевым счетам Жидковой Елены Сергеевны и Жидковой Илоны Олеговны, в связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 01 правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционным судом отклоняется как несостоятельная ссылка в жалобе на нарушение судом первой инстанции принципа состязательности сторон в связи с отклонением ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, поскольку директор ответчика находился в служебной командировке.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из приведенной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда.
В соответствии с положениями ст. 59 АПК РФ дела организаций ведут в арбитражном суде их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативно-правовым актом или учредительными документами организации.
Юридические лица вправе вести свои дела в арбитражном суде через представителей, которыми могут быть адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица. Таким образом, ответчик вправе представлять в суде свои интересы посредством присутствия в судебном заседании руководителя организации, представителя или адвоката. Нахождение директора в длительной командировке не лишает ответчика возможности направить в судебное заседание иного представителя, с выдачей ему соответствующей доверенности, или адвоката.
Таким образом, отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением директора в долгосрочной командировке, является обоснованным. Нахождение директора ответчика либо его представителя в служебной командировке не является уважительной причиной и не может служить основанием для отложения судебного разбирательства. Более того, у ответчика было достаточно времени для предоставления в суд отзыва на исковое заявление, что сделано не было.
Ссылка апеллянта в жалобе на то, что исковое заявление подано неуполномоченным лицом, не принимается апелляционным судом во внимание на основании следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в арбитражном процессе применяются положения, корреспондирующие статье 183 ГК РФ, относительно последующего одобрения представляемым лицом процессуальных действий своего представителя, совершенных ранее в отсутствие надлежащих полномочий.
Так при поступлении в дело процессуального документа, подписанного лицом, не имеющим соответствующих полномочий, следует иметь в виду, что имеющее надлежащим образом оформленные полномочия на ведение такого дела лицо вправе в любое время одобрить ранее совершенные неуполномоченным лицом процессуальные действия.
Данное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, имеющее с учетом положений ст. 223 АПК РФ общий характер для арбитражного процесса, может быть применено с учетом положений ст. 13 АПК РФ также в исковом производстве.
Таким образом, в настоящем деле представляемое лицо - Жидкова Е.С. одобрила действия своего представителя Бурлуцкой Е.В. по предъявлению иска в арбитражный суд путем выдачи ей доверенности с полномочиями на подписание искового заявления.
Как несостоятельная отклоняется ссылка апелляционной жалобы на необходимость выяснения судом надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы в отношении других арендодателей.
Гражданский кодекс Российской Федерации при решения вопроса о добросовестности арендатора при исполнении обязанности по оплате аренды не дифференцирует просрочку при оплате одному или нескольким арендодателям, выступающим по одному договору, по одному объекту аренды.
Следовательно, виновные действия арендатора по просрочке установленных договором платежей в отношении одного из собственников два и более раз, дают последнему право требовать расторжения договора вне зависимости от исполнения обязанностей в отношении иных арендодателей.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае невыполнение ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы в отношении истца является существенным.
При этом согласно п. 6.3 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в число которых входит неоднократное (три и более раза) невнесение арендной платы (полностью или в части) и/или нарушение срока оплаты арендной платы.
Таким образом, невнесение арендной платы (полностью или в части) и/или нарушение срока оплаты арендной платы являются основаниями для расторжения договора.
Согласно п. 3.3, п. 3.4 договора размер арендной платы составляет 399 735 руб. 30 коп. в месяц: на расчетный счет ОО "Весна" арендатор обязан перечислить 199 867 руб. 65 коп., на расчетный счет каждому из Жидковых - 49 966 руб. 91 коп.
Ответчик в суде апелляционной инстанции пояснил, что уплачивал арендную плату, в качестве подтверждения представил платежные поручения.
Изучив представленные платежные документы, апелляционный суд пришел к выводу о значительной недоплате ответчиком ежемесячно суммы арендных платежей в нарушение п. 3.3, п. 3.4 договора аренды.
Апелляционный суд отклоняет как несостоятельную ссылку ответчика на наличие устной договоренности между ним и истцом о снижении размера арендной платы, поскольку доказательств данному обстоятельству в материалы дела не представлено. Вместе с тем заключение дополнительного соглашения относительно изменения цены договора (уменьшения размера арендных платежей) предусматривает так же письменную форму, что и договор аренды.
Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о необоснованности расторжения договора аренды, поскольку они сводятся к переоценке фактов, установленных судом первой инстанции.
Довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
По смыслу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
Из приведенных положений следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как разъяснено в п. 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды, являющегося предметом спора, вручалось лично в руки штатному работнику ответчика - администратору. Уведомление передавалось на 5-6 этаже ТД "Весна" в арендуемом помещении. Уведомление со стороны истца передавала представитель по доверенности Бурлуцкая Е.В. в присутствии технического директора ТД "Весна" Кузнецова Евгения Мелиховича.
При этом действующим законодательством не предусмотрено и сторонами в договоре аренды не согласовано, что письменные претензии одной стороны другой стороне должны быть направлены заказным письмом с описью вложения.
Представитель ответчика ознакомился с уведомлением, но принимать его официально (ставить дату/подпись) отказалась, сославшись на распоряжение руководства ответчика. Какого-либо письменного ответа от руководства ответчика истцу не поступало.
В дальнейшем указанное уведомление о расторжении направлялось ответчику посредством средств электронной связи (электронная почта), на которую был получен ответ об отказе в расторжении и оплате долга, в связи с этим был подан иск.
Кроме того в суде первой инстанции, а также в апелляционной инстанции представителями ответчика данные факты получения уведомления о расторжении договора не оспаривались.
На соответствующий вопрос суда апелляционной инстанции представитель ответчика признал факт получения ООО "Мята" одной из претензий.
Представитель истца пояснил, что ответчик уклоняется как от принятия почтовой корреспонденции по адресу своего местонахождения, так и от исполнения определений арбитражного суда о проведении сверки расчетов между сторонами.
Кроме того в материалах дела имеется подписанная директором ООО "Мята" Аленичевым А.С. досудебная претензия арендодателей относительно досрочного расторжения договора аренды от 01.01.2012 N 1 ввиду нарушения арендатором пунктов 4.5.3 и 4.5.4 указанного договора.
При таких обстоятельствах, оценивая совокупность имеющихся в деле доказательств, апелляционная коллегия приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2013 по делу N А09-1015/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)