Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Свиридова С.А. Дело N 2-2888/2013 {
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе: председательствующего Ечина А.А.,
судей Лобыкина С.Н., Коваленко О.В.,
при секретаре судебного заседания Е.
рассмотрев 16 октября 2013 года в открытом судебном заседании в гор. Магадане в помещении Магаданского областного суда гражданское дело по апелляционной жалобе Ю. на решение Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года, которым постановлено:
взыскать с Ю. в пользу З. сумму аванса по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей, судебные расходы в размере <.......> рублей, а всего взыскать <.......> рублей.
З. в удовлетворении требований к Ю. о взыскании компенсации морального вреда - отказать.
Заслушав доклад судьи областного суда Лобыкина С.Н., объяснения ответчика и его представителя Щ., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Д., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с иском к Ю. о взыскании двойной суммы задатка, уплаченного по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей, а также компенсации морального вреда в размере <.......> рублей.
В обоснование иска указал, что по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> ответчик взял на себя обязательства до <дата> заключить с ним договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 44,0 кв. м, жилой 38 кв. м, право собственности на который принадлежит ответчику. По условиям договоров ответчику в качестве задатка в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи, в обеспечение исполнения указанного договора переданы <.......> и <.......> рублей соответственно. Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств и фактически уклонился от заключения договора купли-продажи и возврата задатка. Полагал, что действия ответчика нарушают его личные неимущественные права, причиняя ему нравственные и физические страдания, в связи с чем просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, размер которой оценил в сумме <.......> рублей.
В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет иска (уменьшил размер исковых требований) и просил взыскать с ответчика <.......> рублей, уплаченных в качестве аванса (л.д. 70).
Решением Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года иск З. к Ю. удовлетворен частично.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. В качестве оснований к отмене судебного постановления указывает, что истец обратился в суд ссылаясь на то, что денежные средства были переданы в качестве задатка и в связи с тем, что договор купли-продажи дома не был заключен не по вине истца, по условиям предварительных договоров возврату подлежит двойная сумма задатка. При таком положении то обстоятельство по чьей вине не была заключена сделка, имеет значение для разрешения спора, тогда как суд эти обстоятельства оставил без внимания. Полагает необоснованной ссылку суда на положения пункта 3 статьи 380 ГК РФ, поскольку каких-либо сомнений в том, являлись ли переданные по предварительным договорам денежные средства задатком, не имелось. То обстоятельство, что сделка купли-продажи дома между сторонами в установленные предварительными договорами срок - до <дата> не была заключена, не является основанием для признания задатка авансом. Кроме того, ссылается на необоснованность взыскания судом судебных расходов в сумме <.......> рублей, в качестве НДФЛ с суммы вознаграждения, выплаченного истцом своему представителю - <.......> рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, при разрешении дела судом первой инстанции не допущено.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик с <дата> является собственником жилого дома инв. N ... литер <.......>, площадью 44 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 54).
<дата> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, в соответствии с которым, стороны взяли на себя обязательства в срок до <дата> заключить договор купли-продажи указанного жилого дома по цене <.......> рублей с зачетом суммы задатка. По условиям пункта 5 договора истец передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере <.......> рублей в счет причитающихся с него (истца) платежей по предстоящему договору купли-продажи жилого дома, в обеспечение исполнения указанного договора. Пунктами 7 - 8 договора предусмотрено, что в случае неисполнения предварительного договора истцом сумма задатка остается у ответчика, а в случае неисполнения предварительного договора ответчиком она обязана возвратить истцу двойную сумму задатка. Договор составлен в письменной форме и удостоверен нотариально (л.д. 15).
Предварительный договор аналогичного содержания и формы заключен сторонами <дата>. По условиям данного договора истец передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере <.......> рублей в счет причитающихся с него (истца) платежей по предстоящему договору купли-продажи жилого дома, в обеспечение исполнения указанного договора. В соответствии с пунктом 10 договора стороны достигли соглашения о том, что договор купли-продажи дома будет заключен по цене <.......> рублей (л.д. 16).
Согласно распискам истца от <дата>, последний взял на себя обязательства выкупить у ответчика дом, расположенный по адресу: <адрес> в период с <дата> по <дата>, а также о том, что проживает в данном доме и оплачивает с <дата> все коммунальные услуги (л.д. 24).
<дата> и <дата> ответчиком в адрес истца направлено три телеграммы с приглашением прибыть по адресу: <...> (Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО) для совершения сделки купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, в период с <дата> по 10-00 часов <дата> включительно (л.д. 20 - 22, 25 - 27).
<дата> в 11 часов 49 минут в Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО ответчиком подано заявление о регистрации права собственности, к которому в том числе приложены предварительные договоры, заключенные с истцом <дата> и <дата> и проект договора купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, где стороной (покупателем) выступает истец (л.д. 61 - 64).
Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО от <дата> N ... государственная регистрация приостановлена, решением от <дата> N ..., принятым на основании заявления ответчика от <дата>, прекращена (л.д. 65 - 69).
<дата> ответчик обратилась в УМВД по гор. Магадану с заявлением о привлечении истца к уголовной ответственности в связи с самовольным проживанием в доме, расположенном по адресу: <адрес>, а также распоряжением находящимся в нем имуществом.
По результатам проверки, проведенной органом дознания в порядке, предусмотренном ст. ст. 144 - 145 УПК РФ, <дата> по заявлению ответчика принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 41 - 59).
Разрешая возникший спор, на основе анализа положений статей 380 и 381 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку задаток является обеспечительной мерой, которой обеспечивается исполнение исключительно основного обязательства, то обстоятельство, что стороны не заключили основной договор, является основанием для того, чтобы признать денежные средства, переданные истцом ответчику в качестве задатка - авансом, поскольку задатком не может обеспечиваться еще не возникшее обязательство.
Кроме того, суд, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 429 ГК РФ, предусматривающего, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а также на необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, поскольку в силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ он считается заключенным с момента такой регистрации, пришел к выводу о том, что при заключении сторонами предварительных договоров не было соблюдено правило об их форме, в связи с чем признал их ничтожными.
Также судом сделан вывод о том, что причины, по которым не был заключен основной договор, не имеют значения для разрешения дела.
Судебная коллегия полагает, что указанные выводы суда первой инстанции не основаны на нормах материального права ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Содержание предварительных договоров, заключенных сторонами, свидетельствует о том, что он содержит условия, позволяющие установить предмет договора - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 44,0 кв. м, жилой 38 кв. м, право собственности на который, зарегистрировано в установленном порядке и принадлежит ответчику, цену договора - <.......> рублей, а также срок, в течение которого стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор - до <дата>.
В части выводов суда первой инстанции о ничтожности предварительных договоров вследствие несоблюдения формы, установленной для основного договора, коллегия полагает следующее.
В пункте 1 статьи 434 ГК РФ закреплено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно пункту 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, надлежащей формой заключения договора купли-продажи недвижимости является простая письменная форма, которая, при заключении предварительных договоров сторонами была соблюдена.
Необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, предусмотренная пунктом 2 статьи 558 ГК РФ, не изменяет форму данного договора, поскольку согласно статье 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Между тем, ни Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ни положения Гражданского кодекса РФ и иных Федеральных законов не предусматривают необходимость государственной регистрации предварительного договора, согласно которому стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, поскольку данная сделка не влечет возникновение (изменение) права собственности или других вещных прав на этот объект недвижимости, а также не создает ограничений (обременения) прав на него.
При таком положении вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительных договоров не соответствует приведенным нормам закона и обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеприведенных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что задаток является обеспечительной мерой, которой обеспечивается исполнение исключительно основного обязательства, не соответствует приведенным положениям гражданского законодательства.
Поскольку задатком в настоящем деле обеспечивалось возникшее из предварительных договоров обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на согласованных условиях: по цене <.......> рублей, в определенный срок, т.е. до <дата>, причины по которым в установленный срок не был заключен основной договор и лицо, ответственное за его неисполнение, вопреки выводу суда, являются обстоятельствами имеющими значение для разрешения спора.
Содержание предварительных договоров, в том числе прямое указание на передачу истцом денежных сумм в качестве задатка, в обеспечение исполнения договора, наличие указания на то, что неисполнение предварительного договора влечет для сторон наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а также сам факт обращения истца в суд с настоящим иском к ответчику о взыскании двойной суммы задатка, свидетельствует о том, что денежные средства передавались истцом именно в качестве задатка, обеспечивающего исполнение предварительных договоров, направленных на заключение в срок до <дата> основного договора купли-продажи жилого дома.
Из материалов дела следует, что неисполнение договора купли-продажи, допущено истцом, поскольку ответчик не уклонялся от его заключения, доказательства, которые бы подтверждали данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
Напротив, как установлено в судебном заседании, ответчик трижды направлял в адрес истца телеграммы с предложением заключить договор и в последний день срока, установленного сторонами для заключения основного договора - <дата>, одностороннем порядке совершил действия по обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на основании предварительных договоров, заключенных с истцом и проекта основного договора купли-продажи, где стороной (покупателем) являлся истец.
В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК РФ), равно как и доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, прекращающих обязательства, предусмотренные предварительными договорами (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
При таком положении, поскольку не заключение договора купли-продажи произошло по вине покупателя (истца), то есть стороны, давшей задаток, он (задаток) должен остаться у продавца (ответчика).
По изложенным причинам, по мнению судебной коллегии, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований З. и взыскания переданных ответчику денежных средств в качестве аванса.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем решение суда подлежит отмене.
Поскольку в судебном заседании не установлено оснований для удовлетворения иска, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика сумм аванса, внесенных по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей.
По правилам статей 98, 100 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска, оснований для возмещения истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении данного дела (оплата госпошлины и оплата услуг представителя) не имеется.
Напротив, в соответствии с частью 3 статьи 98 ГПК РФ, с истца в пользу ответчика подлежат присуждению судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме <.......> рублей, понесенные последним при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь положениями статьи 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года отменить в части удовлетворения иска З. о взыскании с Ю. аванса по предварительным договорам в сумме <.......> рублей и возмещения судебных расходов в размере <.......> рублей и принять в данной части новое решение, которым:
в удовлетворении иска З. к Ю. о взыскании с суммы аванса по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей - отказать.
Взыскать с З. в пользу Ю. возмещение судебных расходов, понесенных Ю. в связи с оплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, в размере <.......> рублей <.......> копеек.
В остальной части решение Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Судья
Магаданского областного суда
С.Н.ЛОБЫКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.10.2013 N 33-937/2013 ПО ДЕЛУ N 2-2888/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. N 33-937/2013
Судья: Свиридова С.А. Дело N 2-2888/2013 {
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе: председательствующего Ечина А.А.,
судей Лобыкина С.Н., Коваленко О.В.,
при секретаре судебного заседания Е.
рассмотрев 16 октября 2013 года в открытом судебном заседании в гор. Магадане в помещении Магаданского областного суда гражданское дело по апелляционной жалобе Ю. на решение Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года, которым постановлено:
взыскать с Ю. в пользу З. сумму аванса по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей, судебные расходы в размере <.......> рублей, а всего взыскать <.......> рублей.
З. в удовлетворении требований к Ю. о взыскании компенсации морального вреда - отказать.
Заслушав доклад судьи областного суда Лобыкина С.Н., объяснения ответчика и его представителя Щ., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Д., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с иском к Ю. о взыскании двойной суммы задатка, уплаченного по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей, а также компенсации морального вреда в размере <.......> рублей.
В обоснование иска указал, что по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> ответчик взял на себя обязательства до <дата> заключить с ним договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 44,0 кв. м, жилой 38 кв. м, право собственности на который принадлежит ответчику. По условиям договоров ответчику в качестве задатка в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи, в обеспечение исполнения указанного договора переданы <.......> и <.......> рублей соответственно. Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств и фактически уклонился от заключения договора купли-продажи и возврата задатка. Полагал, что действия ответчика нарушают его личные неимущественные права, причиняя ему нравственные и физические страдания, в связи с чем просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, размер которой оценил в сумме <.......> рублей.
В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет иска (уменьшил размер исковых требований) и просил взыскать с ответчика <.......> рублей, уплаченных в качестве аванса (л.д. 70).
Решением Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года иск З. к Ю. удовлетворен частично.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. В качестве оснований к отмене судебного постановления указывает, что истец обратился в суд ссылаясь на то, что денежные средства были переданы в качестве задатка и в связи с тем, что договор купли-продажи дома не был заключен не по вине истца, по условиям предварительных договоров возврату подлежит двойная сумма задатка. При таком положении то обстоятельство по чьей вине не была заключена сделка, имеет значение для разрешения спора, тогда как суд эти обстоятельства оставил без внимания. Полагает необоснованной ссылку суда на положения пункта 3 статьи 380 ГК РФ, поскольку каких-либо сомнений в том, являлись ли переданные по предварительным договорам денежные средства задатком, не имелось. То обстоятельство, что сделка купли-продажи дома между сторонами в установленные предварительными договорами срок - до <дата> не была заключена, не является основанием для признания задатка авансом. Кроме того, ссылается на необоснованность взыскания судом судебных расходов в сумме <.......> рублей, в качестве НДФЛ с суммы вознаграждения, выплаченного истцом своему представителю - <.......> рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, при разрешении дела судом первой инстанции не допущено.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик с <дата> является собственником жилого дома инв. N ... литер <.......>, площадью 44 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 54).
<дата> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, в соответствии с которым, стороны взяли на себя обязательства в срок до <дата> заключить договор купли-продажи указанного жилого дома по цене <.......> рублей с зачетом суммы задатка. По условиям пункта 5 договора истец передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере <.......> рублей в счет причитающихся с него (истца) платежей по предстоящему договору купли-продажи жилого дома, в обеспечение исполнения указанного договора. Пунктами 7 - 8 договора предусмотрено, что в случае неисполнения предварительного договора истцом сумма задатка остается у ответчика, а в случае неисполнения предварительного договора ответчиком она обязана возвратить истцу двойную сумму задатка. Договор составлен в письменной форме и удостоверен нотариально (л.д. 15).
Предварительный договор аналогичного содержания и формы заключен сторонами <дата>. По условиям данного договора истец передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере <.......> рублей в счет причитающихся с него (истца) платежей по предстоящему договору купли-продажи жилого дома, в обеспечение исполнения указанного договора. В соответствии с пунктом 10 договора стороны достигли соглашения о том, что договор купли-продажи дома будет заключен по цене <.......> рублей (л.д. 16).
Согласно распискам истца от <дата>, последний взял на себя обязательства выкупить у ответчика дом, расположенный по адресу: <адрес> в период с <дата> по <дата>, а также о том, что проживает в данном доме и оплачивает с <дата> все коммунальные услуги (л.д. 24).
<дата> и <дата> ответчиком в адрес истца направлено три телеграммы с приглашением прибыть по адресу: <...> (Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО) для совершения сделки купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, в период с <дата> по 10-00 часов <дата> включительно (л.д. 20 - 22, 25 - 27).
<дата> в 11 часов 49 минут в Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО ответчиком подано заявление о регистрации права собственности, к которому в том числе приложены предварительные договоры, заключенные с истцом <дата> и <дата> и проект договора купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, где стороной (покупателем) выступает истец (л.д. 61 - 64).
Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО от <дата> N ... государственная регистрация приостановлена, решением от <дата> N ..., принятым на основании заявления ответчика от <дата>, прекращена (л.д. 65 - 69).
<дата> ответчик обратилась в УМВД по гор. Магадану с заявлением о привлечении истца к уголовной ответственности в связи с самовольным проживанием в доме, расположенном по адресу: <адрес>, а также распоряжением находящимся в нем имуществом.
По результатам проверки, проведенной органом дознания в порядке, предусмотренном ст. ст. 144 - 145 УПК РФ, <дата> по заявлению ответчика принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д. 41 - 59).
Разрешая возникший спор, на основе анализа положений статей 380 и 381 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку задаток является обеспечительной мерой, которой обеспечивается исполнение исключительно основного обязательства, то обстоятельство, что стороны не заключили основной договор, является основанием для того, чтобы признать денежные средства, переданные истцом ответчику в качестве задатка - авансом, поскольку задатком не может обеспечиваться еще не возникшее обязательство.
Кроме того, суд, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 429 ГК РФ, предусматривающего, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а также на необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, поскольку в силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ он считается заключенным с момента такой регистрации, пришел к выводу о том, что при заключении сторонами предварительных договоров не было соблюдено правило об их форме, в связи с чем признал их ничтожными.
Также судом сделан вывод о том, что причины, по которым не был заключен основной договор, не имеют значения для разрешения дела.
Судебная коллегия полагает, что указанные выводы суда первой инстанции не основаны на нормах материального права ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Содержание предварительных договоров, заключенных сторонами, свидетельствует о том, что он содержит условия, позволяющие установить предмет договора - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 44,0 кв. м, жилой 38 кв. м, право собственности на который, зарегистрировано в установленном порядке и принадлежит ответчику, цену договора - <.......> рублей, а также срок, в течение которого стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор - до <дата>.
В части выводов суда первой инстанции о ничтожности предварительных договоров вследствие несоблюдения формы, установленной для основного договора, коллегия полагает следующее.
В пункте 1 статьи 434 ГК РФ закреплено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно пункту 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, надлежащей формой заключения договора купли-продажи недвижимости является простая письменная форма, которая, при заключении предварительных договоров сторонами была соблюдена.
Необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, предусмотренная пунктом 2 статьи 558 ГК РФ, не изменяет форму данного договора, поскольку согласно статье 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Между тем, ни Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ни положения Гражданского кодекса РФ и иных Федеральных законов не предусматривают необходимость государственной регистрации предварительного договора, согласно которому стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, поскольку данная сделка не влечет возникновение (изменение) права собственности или других вещных прав на этот объект недвижимости, а также не создает ограничений (обременения) прав на него.
При таком положении вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительных договоров не соответствует приведенным нормам закона и обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеприведенных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что задаток является обеспечительной мерой, которой обеспечивается исполнение исключительно основного обязательства, не соответствует приведенным положениям гражданского законодательства.
Поскольку задатком в настоящем деле обеспечивалось возникшее из предварительных договоров обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на согласованных условиях: по цене <.......> рублей, в определенный срок, т.е. до <дата>, причины по которым в установленный срок не был заключен основной договор и лицо, ответственное за его неисполнение, вопреки выводу суда, являются обстоятельствами имеющими значение для разрешения спора.
Содержание предварительных договоров, в том числе прямое указание на передачу истцом денежных сумм в качестве задатка, в обеспечение исполнения договора, наличие указания на то, что неисполнение предварительного договора влечет для сторон наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а также сам факт обращения истца в суд с настоящим иском к ответчику о взыскании двойной суммы задатка, свидетельствует о том, что денежные средства передавались истцом именно в качестве задатка, обеспечивающего исполнение предварительных договоров, направленных на заключение в срок до <дата> основного договора купли-продажи жилого дома.
Из материалов дела следует, что неисполнение договора купли-продажи, допущено истцом, поскольку ответчик не уклонялся от его заключения, доказательства, которые бы подтверждали данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
Напротив, как установлено в судебном заседании, ответчик трижды направлял в адрес истца телеграммы с предложением заключить договор и в последний день срока, установленного сторонами для заключения основного договора - <дата>, одностороннем порядке совершил действия по обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на основании предварительных договоров, заключенных с истцом и проекта основного договора купли-продажи, где стороной (покупателем) являлся истец.
В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК РФ), равно как и доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, прекращающих обязательства, предусмотренные предварительными договорами (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
При таком положении, поскольку не заключение договора купли-продажи произошло по вине покупателя (истца), то есть стороны, давшей задаток, он (задаток) должен остаться у продавца (ответчика).
По изложенным причинам, по мнению судебной коллегии, у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований З. и взыскания переданных ответчику денежных средств в качестве аванса.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем решение суда подлежит отмене.
Поскольку в судебном заседании не установлено оснований для удовлетворения иска, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика сумм аванса, внесенных по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей.
По правилам статей 98, 100 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска, оснований для возмещения истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении данного дела (оплата госпошлины и оплата услуг представителя) не имеется.
Напротив, в соответствии с частью 3 статьи 98 ГПК РФ, с истца в пользу ответчика подлежат присуждению судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме <.......> рублей, понесенные последним при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь положениями статьи 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года отменить в части удовлетворения иска З. о взыскании с Ю. аванса по предварительным договорам в сумме <.......> рублей и возмещения судебных расходов в размере <.......> рублей и принять в данной части новое решение, которым:
в удовлетворении иска З. к Ю. о взыскании с суммы аванса по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения от <дата> и от <дата> в размере <.......> рублей - отказать.
Взыскать с З. в пользу Ю. возмещение судебных расходов, понесенных Ю. в связи с оплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, в размере <.......> рублей <.......> копеек.
В остальной части решение Магаданского городского суда от 6 августа 2013 года оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Судья
Магаданского областного суда
С.Н.ЛОБЫКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)