Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сватикова Л.Т.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Соскал О.М.,
судей Бады-Сагаана А.В., Кунгаа Т.В.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к С. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома по апелляционной жалобе истца К. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 21 марта 2012 года.
Заслушав доклад судьи Бады-Сагаана А.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к С. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, указывая на то, что 23 июля 2004 года он заключил договор купли-продажи жилого дома с Д., действовавшей от имени С. по доверенности от 19 ноября 2003 года. Предметом договора являлась купля-продажа жилого дома N **, общей площадью 47,6 кв. метров, с прилегающим земельным участком и надворными постройками. При заключении договора К. были переданы денежные средства в размере ** рублей в счет оплаты по договору купли-продажи, а Д. выдала расписку в получении денег, подписан акт передачи жилого дома, переданы правоустанавливающие документы: технический паспорт, домовая книга, свидетельство о праве собственности. При предварительной консультации в регистрирующем органе по вопросу государственной регистрации сделки обнаружилось, что в доверенности, по которой от имени С. действовала Д., имеется ошибка: паспортные данные Д. внесены неверно, вписаны паспортные данные доверителя. В связи с этим государственная регистрация сделки была невозможна. После этого К. обратился к С., чтобы она выписала на Д. новую доверенность, либо самостоятельно заключила договор купли-продажи, но С. начала уклоняться от надлежащего оформления документов и от государственной регистрации сделки. Так как С. уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости, К. просил понудить ответчицу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: ** и взыскать с С. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ** рублей.
Решением суда в удовлетворении иска К. отказано.
Не согласившись с решением суда, К. подал апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что выводы суда основаны на решении суда от 04 октября 2011 года, но в указанном решении договор купли-продажи, как отдельное письменное доказательство не был предметом рассмотрения в суде. В суд не предоставлялся и судом ранее не оценивался. В ходе рассмотрения обжалуемого решения судом не дана оценка договору купли-продажи. Полномочия Д., действовавшей от имени С. при заключении договора и последующем получении денежных средств по сделке, не были превышены. Факт того, что Д. не передала С. полученные от К. денежные средства, не свидетельствует о незаключенности сделки и относится к отношениям, возникшим между С. и Д., в которых К. стороной не является. Считает, что сделка была заключена в надлежащей форме, воля сторон выражена, покупатель выполнил обязательство по оплате, продавец передал имущество, но уклоняется от государственной регистрации. Им не был пропущен срок исковой давности, поскольку в сентябре 2009 года ответчица С. совершила действия, свидетельствующие о признании долга, а именно выписала на супругу истца - К. доверенность на оформление земельного участка, расположенного под спорным домом в собственность для последующей передачи его в собственность истца во исполнение сделки по купли-продажи дома. Указанная доверенность находится в архиве государственной нотариальной конторы г. Кызыла. Также считает, что необходимо было применить положения ст. 203 ГК РФ, поскольку при рассмотрении настоящего дела в судебном заседании С. потребовала доплаты ** рублей, после чего договор купли-продажи будет заключен.
С. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 августа 2000 года С. на основании договора купли-продажи жилого дома от 02 августа 2000 года принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: **, о чем произведена запись о регистрации права N **.
Из расписок следует, что С. 11 августа 2001 года получила ** рублей и 12 августа 2001 года получила деньги в сумме ** рублей за указанный дом.
В расписке от 23 июня 2004 года Д. подтвердила, что взяла деньги в сумме ** рублей у граждан К. и К. в связи с продажей им дома по адресу: **, на основании доверенности и расписки, которую ей дала хозяйка дома С.
В материалах дела имеется доверенность от 19 ноября 2003 года на имя **., которой С. уполномочила последнюю пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности жилым домом.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 3 ст. 165 ГК РФ суд вправе по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации сделки, если сделка, совершенная в надлежащей форме, требует государственной регистрации, но другая сторона уклоняется от ее регистрации.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из решения Кызылского городского суда от 04 октября 2011 года, вступившего в законную силу 22 октября 2011 года, следует, что был рассмотрен спор по иску К. к С. о прекращении права собственности и признании права собственности на спорный жилой дом, в котором указано, что договор купли-продажи признается незаключенным, о чем свидетельствует факт, что в расписках от 11 и 12 августа 2001 года указано лишь о получении ответчиком денежных средства на общую сумму ** рублей, и не указано, от кого, а из расписки от 19 ноября 2003 года о передаче истцом Д. ** рублей следует, что не согласован предмет договора, при этом Д. собственником указанного дома не являлась.
Данное решение в силу ст. 61 ГПК РФ для суда первой инстанции имело преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, и им правильно применена настоящая норма закона.
Следовательно, вывод о том, что п. 3 ст. 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации, считаются незаключенными, является обоснованным.
На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Как следует из ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
На требования о признании сделок незаключенными распространяется общий срок исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что с исковым заявлением требованием о регистрации договора купли-продажи, подписанного 23 июля 2004 года, истец обратился в суд только 17 октября 2011 года, то есть за пределами трехлетнего срока с даты оформления договора. При этом из пояснений истца и третьих лиц установлено, что о невозможности государственной регистрации им было известно в июле 2004 года, после чего они обратились к С. о замене доверенности либо об ее участии в регистрации сделки, но С. стала уклоняться от регистрации сделки.
Доводы жалобы о наличии оснований для применения положений ст. 203 ГК РФ являются необоснованными, поскольку срок исковой давности истек в 2006 году.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 21 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 июля 2012 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТЫВА ОТ 26.07.2012 ПО ДЕЛУ N 445/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТЫВА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2012 г. по делу N 445/2012
Судья Сватикова Л.Т.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Соскал О.М.,
судей Бады-Сагаана А.В., Кунгаа Т.В.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к С. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома по апелляционной жалобе истца К. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 21 марта 2012 года.
Заслушав доклад судьи Бады-Сагаана А.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к С. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, указывая на то, что 23 июля 2004 года он заключил договор купли-продажи жилого дома с Д., действовавшей от имени С. по доверенности от 19 ноября 2003 года. Предметом договора являлась купля-продажа жилого дома N **, общей площадью 47,6 кв. метров, с прилегающим земельным участком и надворными постройками. При заключении договора К. были переданы денежные средства в размере ** рублей в счет оплаты по договору купли-продажи, а Д. выдала расписку в получении денег, подписан акт передачи жилого дома, переданы правоустанавливающие документы: технический паспорт, домовая книга, свидетельство о праве собственности. При предварительной консультации в регистрирующем органе по вопросу государственной регистрации сделки обнаружилось, что в доверенности, по которой от имени С. действовала Д., имеется ошибка: паспортные данные Д. внесены неверно, вписаны паспортные данные доверителя. В связи с этим государственная регистрация сделки была невозможна. После этого К. обратился к С., чтобы она выписала на Д. новую доверенность, либо самостоятельно заключила договор купли-продажи, но С. начала уклоняться от надлежащего оформления документов и от государственной регистрации сделки. Так как С. уклоняется от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости, К. просил понудить ответчицу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: ** и взыскать с С. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ** рублей.
Решением суда в удовлетворении иска К. отказано.
Не согласившись с решением суда, К. подал апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что выводы суда основаны на решении суда от 04 октября 2011 года, но в указанном решении договор купли-продажи, как отдельное письменное доказательство не был предметом рассмотрения в суде. В суд не предоставлялся и судом ранее не оценивался. В ходе рассмотрения обжалуемого решения судом не дана оценка договору купли-продажи. Полномочия Д., действовавшей от имени С. при заключении договора и последующем получении денежных средств по сделке, не были превышены. Факт того, что Д. не передала С. полученные от К. денежные средства, не свидетельствует о незаключенности сделки и относится к отношениям, возникшим между С. и Д., в которых К. стороной не является. Считает, что сделка была заключена в надлежащей форме, воля сторон выражена, покупатель выполнил обязательство по оплате, продавец передал имущество, но уклоняется от государственной регистрации. Им не был пропущен срок исковой давности, поскольку в сентябре 2009 года ответчица С. совершила действия, свидетельствующие о признании долга, а именно выписала на супругу истца - К. доверенность на оформление земельного участка, расположенного под спорным домом в собственность для последующей передачи его в собственность истца во исполнение сделки по купли-продажи дома. Указанная доверенность находится в архиве государственной нотариальной конторы г. Кызыла. Также считает, что необходимо было применить положения ст. 203 ГК РФ, поскольку при рассмотрении настоящего дела в судебном заседании С. потребовала доплаты ** рублей, после чего договор купли-продажи будет заключен.
С. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 августа 2000 года С. на основании договора купли-продажи жилого дома от 02 августа 2000 года принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: **, о чем произведена запись о регистрации права N **.
Из расписок следует, что С. 11 августа 2001 года получила ** рублей и 12 августа 2001 года получила деньги в сумме ** рублей за указанный дом.
В расписке от 23 июня 2004 года Д. подтвердила, что взяла деньги в сумме ** рублей у граждан К. и К. в связи с продажей им дома по адресу: **, на основании доверенности и расписки, которую ей дала хозяйка дома С.
В материалах дела имеется доверенность от 19 ноября 2003 года на имя **., которой С. уполномочила последнюю пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности жилым домом.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 3 ст. 165 ГК РФ суд вправе по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации сделки, если сделка, совершенная в надлежащей форме, требует государственной регистрации, но другая сторона уклоняется от ее регистрации.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из решения Кызылского городского суда от 04 октября 2011 года, вступившего в законную силу 22 октября 2011 года, следует, что был рассмотрен спор по иску К. к С. о прекращении права собственности и признании права собственности на спорный жилой дом, в котором указано, что договор купли-продажи признается незаключенным, о чем свидетельствует факт, что в расписках от 11 и 12 августа 2001 года указано лишь о получении ответчиком денежных средства на общую сумму ** рублей, и не указано, от кого, а из расписки от 19 ноября 2003 года о передаче истцом Д. ** рублей следует, что не согласован предмет договора, при этом Д. собственником указанного дома не являлась.
Данное решение в силу ст. 61 ГПК РФ для суда первой инстанции имело преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, и им правильно применена настоящая норма закона.
Следовательно, вывод о том, что п. 3 ст. 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации, считаются незаключенными, является обоснованным.
На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Как следует из ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
На требования о признании сделок незаключенными распространяется общий срок исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что с исковым заявлением требованием о регистрации договора купли-продажи, подписанного 23 июля 2004 года, истец обратился в суд только 17 октября 2011 года, то есть за пределами трехлетнего срока с даты оформления договора. При этом из пояснений истца и третьих лиц установлено, что о невозможности государственной регистрации им было известно в июле 2004 года, после чего они обратились к С. о замене доверенности либо об ее участии в регистрации сделки, но С. стала уклоняться от регистрации сделки.
Доводы жалобы о наличии оснований для применения положений ст. 203 ГК РФ являются необоснованными, поскольку срок исковой давности истек в 2006 году.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 21 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 июля 2012 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)