Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от общества с ограниченной ответственностью "Адамант": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от закрытого акционерного общества "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 по делу N А08-9026/2012 (судья Валуйский Н.С.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Адамант" (ОГРН 1033105500196 ИНН 3121081955) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (ОГРН 1103130001710 ИНН 3121180603), третье лицо: закрытое акционерное общество "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" об обязании ответчика освободить встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 31:10:00 00 000:0000:013531-00/001:0001/А/1001, общей площадью 33,8 кв. м, находящееся по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Жукова, д. 7 и передаче указанного нежилого помещения истцу; и по встречному иску о признании договора аренды от 09.03.2011, заключенного между закрытым акционерным обществом "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), в настоящее время арендодателем по которому является общество с ограниченной ответственностью "Адамант", на аренду части встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, заключенным на неопределенный срок; замене в договоре аренды от 09.03.2011, заключенном между закрытым акционерным обществом "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), стороны арендодателя на обществом с ограниченной ответственностью "Адамант",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Адамант" (далее - ООО "Адамант", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (далее - ООО "Управляющая компания Жилищник-2, ответчик) об обязании освободить встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 31:10:00:00:13531/673/21:1001/А, общей площадью 33,8 кв. м, находящееся по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Жукова, д. 7 и передать указанное нежилое помещение истцу.
До рассмотрения дела по существу суд первой инстанции определением от 26.03.2013 принял исковое заявление ООО "Управляющая компания Жилищник-2" о признании договора аренды от 09.03.2011, заключенного между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3 (арендодателем) и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), в настоящее время арендодателем по которому является ООО "Адамант", на аренду части встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, заключенным на неопределенный срок; замене в договоре аренды от 09.03.2011, заключенном между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодателем) и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), стороны арендодателя на ООО "Адамант", для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 исковые требования ООО "Адамант" были удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Управляющая компания Жилищник-2" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит изменить решение суда и передать нежилое помещение истцу полностью или в части, прекратить производство по делу либо оставить иск без рассмотрения полностью или в части.
В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Управляющая компания Жилищник-2", ООО "Адамант", ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" явку полномочных представителей не обеспечили.
Через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Адамант", ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" поступили заявления о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии представителей.
Также через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Управляющая компания Жилищник-2" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя в ежегодном оплачиваемом отпуске, а директора в командировке.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд считает его неподлежащим удовлетворению.
Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
В силу части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.
Согласно статье 59 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела организаций в арбитражном суде ведут их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами организаций. Представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.
Таким образом, невозможность участия в судебном заседании конкретного лица не является препятствием к реализации этим юридическим лицом его процессуальных прав.
Доказательства невозможности привлечения иных лиц к участию в судебном заседании ООО "Управляющая компания Жилищник-2" в материалы дела не представлены.
Также заявителем ходатайства не были указаны обстоятельства, препятствующие рассмотрению апелляционным судом жалобы в его отсутствие.
Нахождение директора в командировке, не является уважительной причиной влекущей отложение дела, поскольку руководитель ответчика вправе был обеспечить явку другого представителя.
Кроме того, в поступившем в арбитражный суд ходатайстве ответчик не указывает на какие-либо дополнительные доказательства, которые могут повлиять на исход дела и быть представленными в следующее судебное заседание.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что отложение рассмотрения апелляционной жалобы может привести к необоснованному затягиванию судебного процесса и рассмотрению данной жалобы с нарушением сроков, установленных действующим арбитражным процессуальным законодательством, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания.
Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, с учетом заявленных ходатайств, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
От ООО "Адамант" через канцелярию суда поступило возражение на апелляционную жалобу, в которой истец просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 09.03.2011 между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатор) был заключен договор аренды помещения для лифтерной, площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, кв. 93, на срок с 21.01.2011 по 31.12.2011.
По договору купли-продажи N 54 от 30.06.2011 ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (продавец) продало, а ООО "Адамант" (покупатель) купило встроенное нежилое помещение площадью 33,8 кв. м, кадастровый номер 31:10:00:13531/673/21:1001/А, расположенное по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Жукова, д. 7.
11.08.2011 регистрирующим органом ООО "Адамант" было выдано свидетельство о государственной регистрации права N 31-АВ 220586, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2011 сделана запись регистрации N 31-31-10/001/2011-742.
Письмом N 93 от 12.10.2012 истец предложил ответчику в пятидневный срок (от даты уведомления) освободить занимаемое им нежилое помещение.
17.10.2012 ответчик сообщил истцу, что согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2012, квартира N 93, расположенная по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, не зарегистрирована на правах недвижимого имущества за ООО "Адамант". При распределении квартир дольщикам жилого дома N 7 по ул. Жукова эта квартира, по утверждению ответчика, была не распределена. С 01.01.2011 в качестве способа управления многоквартирными домами органом местного самоуправления была выбрана ООО "Управляющая компания Жилищник-2". Дома, находившиеся на обслуживании ООО "Домтехсервис", были переданы на обслуживание ООО "Управляющая компания Жилищник-2". Вместе с обслуживаемым домом в аренду было передано нежилое помещение лифтерной, расположенное в жилом доме N 7 по ул. Жукова, г. Строитель. Это нежилое помещение используется управляющей компанией для обслуживания всего многоквартирного дома.
Письмами от 18.10.2012 и от 30.10.2012 NN 94, 95 истец вновь потребовал у ответчика освобождения спорного нежилого помещения в срок до 01.12.2012, сообщив управляющей компании о своем несогласии продлять договорные отношения на новый срок.
Поскольку ответчик спорное нежилое помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Как свидетельствуют материалы дела, между ЗАО "Жилищно-строительная компания ЖБИ-3" и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" возникли обязательственные отношения по договору аренды помещения для лифтерной, площадью 16,4 кв. м, расположенной по адресу г. Строитель, ул. Жукова, д. 7 кв. 93, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор, предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Вместе с тем, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость договорных условий, в частности их равенства участников гражданский правоотношений (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10). Принцип свободы договора не исключает при определении его содержания соблюдения правил добросовестности, разумности и справедливости.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Из анализа указанных норм можно сделать вывод, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но эти действия не должны противоречить закону.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Согласно пункту 12 указанного выше Постановления, судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
По договору купли-продажи N 54 от 30.06.2011 ЗАО "Жилищно-строительная компания ЖБИ-3" продало ООО "Адамант" встроенное нежилое помещение площадью 33,8 кв. м, кадастровый номер 31:10:00:13531/673/21:1001/А, расположенное по адресу г. Строитель, ул. Жукова, д. 7.11.08.2011 истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права N 31-АВ 220586.
Таким образом, все права арендодателя по договору аренды перешли к ООО "Адамант", при этом условия договора аренды сохранились в силе на прежних условиях.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежаще в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды срок договора установлен с 21.01.2011 по 31.12.2011 и считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 30 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит об отказе о продлении срока действия договора или изменении его действий. При продлении договора его срок начинается с даты окончания предыдущего срока.
Условия пункта 4.1 договора не противоречат нормам главы 34 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора на тех же условиях и на тот же срок, то указанный договор является срочным, заключен на определенный срок - 11 месяцев 11 дней, с условием его продления на тот же срок, то есть на 11 месяцев 11 дней, и на тех же условиях при отсутствии возражений сторон.
В связи с чем, исходя из буквального толкования пункта 4.1 договора аренды (статья 431 Гражданского кодекса РФ), суд правильно установил, что пункт 4.1 договора содержит условие о сроках заключения договора, правила статей 610 (часть 2), 621 Гражданского кодекса РФ в данном случае не могут применяться к спорным правоотношениям. При этом суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при продлении договора, его срок начинается с даты окончания предыдущего срока, то есть с 01.01.2012 по 11.12.2012.
В материалы дела представлено письмо исх. N 95 от 30.10.2012, из содержания указанного письма усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, ввиду чего данное письмо правильно оценено судом первой инстанции как отказ ООО "Адамант" от продления договора аренды от 09.03.2011 на новый срок.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания считать, что после 12.12.2012 договор аренды является продленным сторонами на новый срок либо на неопределенный срок по правилам статьи 610 Гражданского кодекса РФ. В этой связи поскольку арендодатель не согласился на продление договора аренды, о чем предупредил арендатора в установленный срок, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска в этой части.
Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком истцу по соответствующему акту приема-передачи полученного в аренду нежилого помещения.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств возвращения истцу полученного в аренду имущества, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса РФ, указывая на отсутствие правовых оснований для пользования спорным помещением, обоснованно обязал ответчика освободить занимаемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи истцу в установленный срок.
Сведений об оспаривании договоров аренды, купли-продажи на предмет их недействительности не имеется.
По мнению апелляционного суда, доводы ответчика об оставлении иска без рассмотрения также правомерно отклонены судом области.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено.
Суд первой инстанции правомерно рассмотрел иск по существу, поскольку в заключенном договоре аренды отсутствует специально установленный порядок урегулирования спора в досудебном порядке. При решении вопроса о принятии иска, суд области пришел к выводу о том, что исковое заявление общества "Адамант" по форме и содержанию соответствовало требованиям статьи 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, оснований для оставления искового заявления ООО "Адамант" без рассмотрения не имелось. Также суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для прекращения производства по данному делу.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии необходимости в принятии отдельного решения о замене в договоре стороны арендодателя, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ). При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда области об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "Управляющая компания Жилищник-2" требований.
По мнению судебной коллегии выводы суда по первоначальным требованиям соответствуют условиям договора, требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, установленным судом с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.
По мнению апелляционной коллегии, при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 по делу N А08-9026/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2013 ПО ДЕЛУ N А08-9026/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. по делу N А08-9026/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от общества с ограниченной ответственностью "Адамант": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от закрытого акционерного общества "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 по делу N А08-9026/2012 (судья Валуйский Н.С.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Адамант" (ОГРН 1033105500196 ИНН 3121081955) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (ОГРН 1103130001710 ИНН 3121180603), третье лицо: закрытое акционерное общество "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" об обязании ответчика освободить встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 31:10:00 00 000:0000:013531-00/001:0001/А/1001, общей площадью 33,8 кв. м, находящееся по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Жукова, д. 7 и передаче указанного нежилого помещения истцу; и по встречному иску о признании договора аренды от 09.03.2011, заключенного между закрытым акционерным обществом "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), в настоящее время арендодателем по которому является общество с ограниченной ответственностью "Адамант", на аренду части встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, заключенным на неопределенный срок; замене в договоре аренды от 09.03.2011, заключенном между закрытым акционерным обществом "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), стороны арендодателя на обществом с ограниченной ответственностью "Адамант",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Адамант" (далее - ООО "Адамант", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" (далее - ООО "Управляющая компания Жилищник-2, ответчик) об обязании освободить встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 31:10:00:00:13531/673/21:1001/А, общей площадью 33,8 кв. м, находящееся по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Жукова, д. 7 и передать указанное нежилое помещение истцу.
До рассмотрения дела по существу суд первой инстанции определением от 26.03.2013 принял исковое заявление ООО "Управляющая компания Жилищник-2" о признании договора аренды от 09.03.2011, заключенного между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3 (арендодателем) и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), в настоящее время арендодателем по которому является ООО "Адамант", на аренду части встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, заключенным на неопределенный срок; замене в договоре аренды от 09.03.2011, заключенном между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодателем) и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатором), стороны арендодателя на ООО "Адамант", для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 исковые требования ООО "Адамант" были удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Управляющая компания Жилищник-2" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит изменить решение суда и передать нежилое помещение истцу полностью или в части, прекратить производство по делу либо оставить иск без рассмотрения полностью или в части.
В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Управляющая компания Жилищник-2", ООО "Адамант", ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" явку полномочных представителей не обеспечили.
Через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Адамант", ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" поступили заявления о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии представителей.
Также через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО "Управляющая компания Жилищник-2" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя в ежегодном оплачиваемом отпуске, а директора в командировке.
Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд считает его неподлежащим удовлетворению.
Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
В силу части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.
Согласно статье 59 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела организаций в арбитражном суде ведут их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами организаций. Представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.
Таким образом, невозможность участия в судебном заседании конкретного лица не является препятствием к реализации этим юридическим лицом его процессуальных прав.
Доказательства невозможности привлечения иных лиц к участию в судебном заседании ООО "Управляющая компания Жилищник-2" в материалы дела не представлены.
Также заявителем ходатайства не были указаны обстоятельства, препятствующие рассмотрению апелляционным судом жалобы в его отсутствие.
Нахождение директора в командировке, не является уважительной причиной влекущей отложение дела, поскольку руководитель ответчика вправе был обеспечить явку другого представителя.
Кроме того, в поступившем в арбитражный суд ходатайстве ответчик не указывает на какие-либо дополнительные доказательства, которые могут повлиять на исход дела и быть представленными в следующее судебное заседание.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что отложение рассмотрения апелляционной жалобы может привести к необоснованному затягиванию судебного процесса и рассмотрению данной жалобы с нарушением сроков, установленных действующим арбитражным процессуальным законодательством, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания.
Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, с учетом заявленных ходатайств, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
От ООО "Адамант" через канцелярию суда поступило возражение на апелляционную жалобу, в которой истец просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 09.03.2011 между ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" (арендатор) был заключен договор аренды помещения для лифтерной, площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, кв. 93, на срок с 21.01.2011 по 31.12.2011.
По договору купли-продажи N 54 от 30.06.2011 ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" (продавец) продало, а ООО "Адамант" (покупатель) купило встроенное нежилое помещение площадью 33,8 кв. м, кадастровый номер 31:10:00:13531/673/21:1001/А, расположенное по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Жукова, д. 7.
11.08.2011 регистрирующим органом ООО "Адамант" было выдано свидетельство о государственной регистрации права N 31-АВ 220586, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2011 сделана запись регистрации N 31-31-10/001/2011-742.
Письмом N 93 от 12.10.2012 истец предложил ответчику в пятидневный срок (от даты уведомления) освободить занимаемое им нежилое помещение.
17.10.2012 ответчик сообщил истцу, что согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2012, квартира N 93, расположенная по адресу: г. Строитель, ул. Жукова, д. 7, не зарегистрирована на правах недвижимого имущества за ООО "Адамант". При распределении квартир дольщикам жилого дома N 7 по ул. Жукова эта квартира, по утверждению ответчика, была не распределена. С 01.01.2011 в качестве способа управления многоквартирными домами органом местного самоуправления была выбрана ООО "Управляющая компания Жилищник-2". Дома, находившиеся на обслуживании ООО "Домтехсервис", были переданы на обслуживание ООО "Управляющая компания Жилищник-2". Вместе с обслуживаемым домом в аренду было передано нежилое помещение лифтерной, расположенное в жилом доме N 7 по ул. Жукова, г. Строитель. Это нежилое помещение используется управляющей компанией для обслуживания всего многоквартирного дома.
Письмами от 18.10.2012 и от 30.10.2012 NN 94, 95 истец вновь потребовал у ответчика освобождения спорного нежилого помещения в срок до 01.12.2012, сообщив управляющей компании о своем несогласии продлять договорные отношения на новый срок.
Поскольку ответчик спорное нежилое помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Как свидетельствуют материалы дела, между ЗАО "Жилищно-строительная компания ЖБИ-3" и ООО "Управляющая компания Жилищник-2" возникли обязательственные отношения по договору аренды помещения для лифтерной, площадью 16,4 кв. м, расположенной по адресу г. Строитель, ул. Жукова, д. 7 кв. 93, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор, предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Вместе с тем, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость договорных условий, в частности их равенства участников гражданский правоотношений (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10). Принцип свободы договора не исключает при определении его содержания соблюдения правил добросовестности, разумности и справедливости.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Из анализа указанных норм можно сделать вывод, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но эти действия не должны противоречить закону.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Согласно пункту 12 указанного выше Постановления, судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
По договору купли-продажи N 54 от 30.06.2011 ЗАО "Жилищно-строительная компания ЖБИ-3" продало ООО "Адамант" встроенное нежилое помещение площадью 33,8 кв. м, кадастровый номер 31:10:00:13531/673/21:1001/А, расположенное по адресу г. Строитель, ул. Жукова, д. 7.11.08.2011 истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права N 31-АВ 220586.
Таким образом, все права арендодателя по договору аренды перешли к ООО "Адамант", при этом условия договора аренды сохранились в силе на прежних условиях.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежаще в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды срок договора установлен с 21.01.2011 по 31.12.2011 и считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 30 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит об отказе о продлении срока действия договора или изменении его действий. При продлении договора его срок начинается с даты окончания предыдущего срока.
Условия пункта 4.1 договора не противоречат нормам главы 34 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора на тех же условиях и на тот же срок, то указанный договор является срочным, заключен на определенный срок - 11 месяцев 11 дней, с условием его продления на тот же срок, то есть на 11 месяцев 11 дней, и на тех же условиях при отсутствии возражений сторон.
В связи с чем, исходя из буквального толкования пункта 4.1 договора аренды (статья 431 Гражданского кодекса РФ), суд правильно установил, что пункт 4.1 договора содержит условие о сроках заключения договора, правила статей 610 (часть 2), 621 Гражданского кодекса РФ в данном случае не могут применяться к спорным правоотношениям. При этом суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при продлении договора, его срок начинается с даты окончания предыдущего срока, то есть с 01.01.2012 по 11.12.2012.
В материалы дела представлено письмо исх. N 95 от 30.10.2012, из содержания указанного письма усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, ввиду чего данное письмо правильно оценено судом первой инстанции как отказ ООО "Адамант" от продления договора аренды от 09.03.2011 на новый срок.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания считать, что после 12.12.2012 договор аренды является продленным сторонами на новый срок либо на неопределенный срок по правилам статьи 610 Гражданского кодекса РФ. В этой связи поскольку арендодатель не согласился на продление договора аренды, о чем предупредил арендатора в установленный срок, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска в этой части.
Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком истцу по соответствующему акту приема-передачи полученного в аренду нежилого помещения.
Поскольку ответчик не представил суду доказательств возвращения истцу полученного в аренду имущества, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса РФ, указывая на отсутствие правовых оснований для пользования спорным помещением, обоснованно обязал ответчика освободить занимаемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи истцу в установленный срок.
Сведений об оспаривании договоров аренды, купли-продажи на предмет их недействительности не имеется.
По мнению апелляционного суда, доводы ответчика об оставлении иска без рассмотрения также правомерно отклонены судом области.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено.
Суд первой инстанции правомерно рассмотрел иск по существу, поскольку в заключенном договоре аренды отсутствует специально установленный порядок урегулирования спора в досудебном порядке. При решении вопроса о принятии иска, суд области пришел к выводу о том, что исковое заявление общества "Адамант" по форме и содержанию соответствовало требованиям статьи 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, оснований для оставления искового заявления ООО "Адамант" без рассмотрения не имелось. Также суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для прекращения производства по данному делу.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии необходимости в принятии отдельного решения о замене в договоре стороны арендодателя, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ). При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда области об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "Управляющая компания Жилищник-2" требований.
По мнению судебной коллегии выводы суда по первоначальным требованиям соответствуют условиям договора, требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, установленным судом с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.
По мнению апелляционной коллегии, при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.04.2013 по делу N А08-9026/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник-2" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)