Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Терентьевой О.А.
при участии:
от конкурсного управляющего: Бережная М.А. по доверенности от 23.07.2013
от ответчика: Савченко Ю.М. по доверенности от 13.02.2013
от ОАО Банк "Открытие": Новицкий М.В. по доверенности от 16.05.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10811/2013) конкурсного управляющего ООО "Терем" Клиндуха Д.В.
на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 по делу N А56-52327/2010/с7 (судья Фуркало О.В.), принятое
по иску конкурсного управляющего ООО "Терем" Клиндуха Д.В.
к ООО "Ритм-2000"
3-е лицо: ООО "Регион-С"
об оспаривании сделки, а именно дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 к договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009
в деле о банкротстве ООО "Терем"
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2011 общество с ограниченной ответственностью "Терем" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Кожемякин Игорь Дмитриевич.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2011 года конкурсным управляющим ООО "Терем" утвержден Клиндух Дмитрий Владимирович.
22.10.2012 в Арбитражный суд поступило заявление от конкурсного управляющего ООО "Терем" о признании недействительным Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 года к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009 года.
Определением от 15.02.2013 конкурсному управляющему ООО "Терем" Клиндуху Д.В. отказано в признании недействительным Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 г. к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009 г.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий должника просит данный судебный акт отменить, вынести новый об удовлетворении заявления конкурсного управляющего. Полагает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого определения неверно применил нормы материального права.
ООО "Ритм-2000" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, полагая, что доводы управляющего являются несостоятельными и не могут служить основанием для удовлетворения заявления об оспаривании сделки должника.
От иных лиц отзывы не поступили.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель управляющего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.
Позицию конкурсного управляющего поддержал представитель банка "Открытие", при этом дополнительно заявил возражения на ту часть судебного акта, которую не обжалует управляющий, указывая на необходимость проверки обоснованности отказа суда в отношении признания недействительным пункта 3 Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011, касающегося существенного уменьшения размера арендной платы.
Представитель общества "Ритм-200" против удовлетворения апелляционной жалобы и возражал, в том числе возражал по доводам иного кредитора. Просил судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке в соответствии с абзацем 4 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суда апелляционной инстанции".
Из материалов дела усматривается следующее.
ООО "Терем" учреждено ООО "Эдельвейс" и Вульфсоном Дмитрием Семеновичем 06.06.2001, зарегистрировано Администрацией г. Пскова с местом нахождения (регистрации) г. Псков и осуществляло деятельность по использованию объектов недвижимости, расположенных на территории города Пскова и Псковской области.
После 20.11.2009 общество изменило адрес местонахождения на город Санкт-Петербург.
Руководителем общества и одним из участников общества являлся Соломович Владимир Самуйлович, другим участником общества являлось ООО "Эдельвейс", в котором генеральным директором также являлся Соломович В.С., доли которых в последующем проданы Цветкову Вадиму Сергеевичу, который стал и руководителем ООО "Терем".
С 20.01.2011 ООО "Терем" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.
ООО "Регион-С" учреждено и зарегистрировано в качестве юридического лица 08.12.2008 Межрайонной инспекцией ФНС России N 1 по Псковской области, единственным участником общества является Соломович Владимир Самуйлович.
21.01.2010 Соломович В.С., как единственный участник ООО "Регион - С" принимает решение о принятии в состав общества новых участников - ООО "Терем" и ЗАО "Самсон Плюс" с внесением ими в уставный капитал общества имущества по денежной оценке вкладов 24682800 руб. и 47267400 руб. соответственно.
В этот же день заключен договор об учреждении ООО "Регион-С", сторонами договора являются Соломович В.С., ООО "Терем", ЗАО "Самсон Плюс" со следующими долями:
- - Соломович В.С. - 300000 руб. или 0,4%;
- - ООО "Терем" - 24682900 руб. или 34.2%;
- - ЗАО "Самсон Плюс" - 47267500 руб. или 65,4%.
По условиям договора об учреждении общества, ООО "Терем" вносит имущество, представляющее собой одиннадцать объектов недвижимости - нежилых помещений, согласно перечню и оценено независимым оценщиком - ООО "Центр независимой оценки" по договору N 13/09-232 от 14.12.2009, переданное в уставный капитал общества недвижимое имущество находится в залоге у ОАО "Сбербанк России", сдается в аренду арендаторам.
Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора об учреждении ООО "Регион-С" от 21.01.2010, о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Регион-С" N 78 ВМ 0152125 от 08.07.2010, заключенного с ООО "Эффект" и о применении последствий недействительности сделки - договора от 21.01.2010 путем возврата в собственность ООО "Терем" недвижимого имущества.
Определением суда от 29.11.2011 суд признал недействительным договор об учреждении ООО "Регион-С" от 21.01.2010 в части обязательств ООО "Терем" по внесению в уставной капитал общества недвижимого имущества стоимостью 24682900 руб. и применил последствия недействительности сделки.
Суд обязал ООО "Регион-С" возвратить ООО "Терем":
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Боровая, д. 40, с кадастровым номером 60:27:210203:16:4199-А, общей площадью 615,6 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-Х, общей площадью 1987,5 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-В, общей площадью 1441,6 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-Л, общей площадью 288,4 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-О, общей площадью 372,6 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-П, общей площадью 402,5 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, Себежский район, г. Себеж, ул. 7 Ноября, д. 55, с кадастровым номером 60:22:010805:0001:2154-А, общей площадью 574,7 кв. м;
- - Нежилое здание производственного корпуса, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-Б, общей площадью 1918,6 кв. м;
- - Нежилое здание гаража, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-К, общей площадью 133,1 кв. м;
- - Нежилое здание склада N 2, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-Н, общей площадью 160,7 кв. м;
- - Нежилое здание склада N 1, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-Р, общей площадью 493,2 кв. м
02.11.2009 между ООО "Терем" (арендодатель) и ООО "Ритм-2000" (арендатор) заключен договор N П-3 аренды здания, по условиям которого ООО "Терем" предоставляет за обусловленную плату во временное владение и пользование ООО "Ритм" недвижимое имущество: нежилое здание, общей площадью 574, 7 кв. м, кадастровый номер 60:22:010805:0001:2154-А, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, Себежский район, г. Себеж, ул. 7 Ноября, 55. Арендная плата в соответствии с п. 5.1. договора установлена в размере 349 024, 10 руб. в месяц (л.д. 27-34.)
До признания судом сделки недействительной, 02.03.2010 право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за ООО "Регион-С".
01.01.2011 между ООО "Регион-С" и ООО "Ритм-2000" заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N П-3 от 02.11.2009, в соответствии с которым размер арендной платы стал составлять 199 343 руб. в месяц. Пункты. 3.1.12, 4.1.3, 5., 5.4., 3.3.3, 6.3.3, 2.7 договора изложены в новой редакции, а также договор дополнен п. 8.2.
Таким образом, арендодателем по данному договору стало ООО "Регион-С". Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке и на момент заключения Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 к договору N П-3 аренды здания от 02.11.2009 ООО "Регион-С" являлся арендодателем и стороной по договору аренды.
В дальнейшем, как указано выше, сделка по отчуждению ООО "Терем" объекта недвижимости, а именно нежилого здания, общей площадью 574, 7 кв. м, кадастровый номер 60:22:010805:0001:2154-А, расположенного по адресу: Россия, Псковская область, Себежский район, г. Себеж, ул. 7 Ноября, 55. судом признана недействительной и спорный объект возвращен ООО "Терем".
В силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, возврат спорного помещения в собственность ООО "Терем" является основанием для замены арендодателя в Договоре аренды здания N П-3 от 02.11.2009 (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Следует отметить, что в силу признания недействительной сделки в отношении ООО "Регион-С" в части обязательств ООО "Терем" по внесению в уставный капитал недвижимого имущества, то по существу у ООО "Регион-С" в отношении ранее переданных ему объектов недвижимости (включая и здание в г. Себеже, переданное ранее в аренду ООО "Ритм-2000") не могло возникнуть правомочий собственника и последующие сделки в отношении данных объектов, следует рассматривать как сделки с пороком воли со стороны надлежащего собственника и арендодателя (ООО "Терем").
Считая, что уменьшение арендной платы, а также и иные условия, измененные дополнительным соглашением, существенно в худшую сторону для должника отличаются от иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, конкурсный управляющий ООО "Терем" обратился с настоящим заявлением в суд об оспаривании сделки должника, ссылаясь при этом на п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий указал на то, что Дополнительное соглашение N 2 от 01.01.2011 к договору N П-3 аренды здания от 02.11.2009 заключено ненадлежащим лицом, поскольку сделки должника по отчуждению ряда объектов недвижимости судом признаны недействительными и ООО "Регион-С", являющийся по договору арендатором, собственником спорного помещения в настоящее время не является. Кроме того, дополнительное соглашение к договору аренды существенно в худшую для должника сторону отличается от иных условий, предусмотренных первоначальным договором, арендная плата необоснованно уменьшена более чем в два раза, предусмотрены без всяких изъятий штрафные санкции по отношению к арендодателю при досрочном расторжении договора. Дополнительным соглашением установлена фиксированная сумма якобы произведенных неотделимых улучшений, не указано при этом, в чем заключаются данные улучшения. Возмещение стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от пролонгации арендодателем договора на тот же срок и на тех же условиях. Таким образом, если договор будет пролонгирован на иной срок и на иных условиях, то возмещение стоимости неотделимых улучшений приобретает характер санкции и обязывает должника к заключению договора на первоначальных условиях, что противоречит принципу свободы договора. Увеличен срок просрочки арендной платы (просрочка в течение 3 месяцев или при наличии пяти или более фактов невыплаты арендной платы или платежей по договору в полном объеме течение года), позволяющей в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, что противоречит п. п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Также договор дополнен пунктом, в соответствии с которым, должник возмещает арендатору денежные средства в размере 2 000 000 руб., потраченные арендатором на проведение рекламных, маркетинговых и других акций, проводимых арендатором с целью привлечения посетителей торгового предприятия и увеличения его коммерческой привлекательности. Указанные дополнения носят неясный характер и свидетельствуют об ущемлении прав должника.
ООО "Ритм-2000" возражало против удовлетворения заявления, пояснив, что смена собственника не может влиять на действительность договора аренды и говорить о том, что договор заключен ненадлежащим лицом. Доказательств того, что дополнительное соглашение заключено с целью причинения ущерба кредиторам и должнику, а цена договора не соответствует рыночной цене и дополнительное соглашение ухудшило положение должника по сравнению с первоначальным договором аренды в материалы дела не представлено, кроме того, стороны свободны в заключении договора.
Суд первой инстанции оснований для удовлетворения требований управляющего не усмотрел.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены определения от 15.02.2013 и удовлетворения заявления в части, исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Апелляционный суд, сравнив условия первоначальной редакции договора с условиями, согласованными сторонами в дополнительном соглашении, приходит к выводу, что Дополнительное соглашение от 01.01.2011 к Договору аренды от 02.11.2009 N П-3 существенно в худшую для должника и надлежащего собственника сторону отличалось от иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, в частности, от предшествующей Дополнительному соглашению редакции соответствующих положений Договора.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Так, абз. 2 п. 3.1.12 Договора аренды от 02.11.2009 в первоначальной редакции был следующего содержания:
"Кроме того, Арендодатель при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя, за исключением оснований расторжения, предусмотренных п. 6.3.1. - 6.3.3. Договора, уплачивает Арендатору штраф в размере трех месячных ставок арендной платы. При этом все оборудование, находящееся в Помещении, неотделимые и отделимые улучшения остаются в собственности Арендодателя".
Абз. 2 п. 3.1.12 в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2011 к Договору аренды от 02.11.2009 содержит следующую редакцию:
"Кроме того, Арендодатель при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя, уплачивает Арендатору штраф в размере шести месячных ставок арендной платы. При этом все неотделимые улучшения остаются в собственности Арендодателя".
Таким образом, наряду с необоснованным увеличением размера штрафа при расторжении Договора по инициативе Арендодателя, Дополнительное соглашение допускает возможность взыскания штрафных санкций с Арендодателя и в том случае, когда односторонний отказ последнего от Договора является соразмерной реакцией на существенные нарушения такового Арендатором, которыми по условиям Договора (в первоначальной редакции) являются:
Пункт 6.3. договора аренды: Договор может быть в одностороннем порядке расторгнут до истечения срока его действия в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендодателя по любому из перечисленных ниже оснований:
6.3.1. Арендатор пользуется Помещением с существенным нарушением условий настоящего Договора. Существенным нарушением, по соглашению сторон признаются нарушение условий пунктов: 1.2., 4.1.3. Договора.
6.3.2. Арендатор существенно ухудшает состояние Помещения. При этом под существенным ухудшением состояния Помещения понимается создание условий, при которых может произойти разрушение конструктивных элементов Помещения, в том числе несущих конструкций, перекрытий, фундамента, которое по заключению государственного органа может повлечь разрушение Помещения и/или причинение вреда жизни и здоровью людей.
6.3.3. При просрочке выплаты арендной платы или платежей по Договору в течение 30 дней или при наличии трех и более фактов невыплаты арендной платы или платежей по Договор) в полном объеме в течение года".
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса положения указанного пункта дополнительного соглашения, апелляционный суд считает, что предусмотренное в первоначальной редакции Договора право Арендодателя на односторонний отказ от Договора, утрачивает способность к реализации в связи с невыгодностью последствий его осуществления, что ставит Арендодателя в крайне неблагоприятное положение, в том числе по сравнению с законными правами такового в аналогичной ситуации, предусмотренными статьей 619 ГК РФ. Апелляционный суд полагает, что установление в пункте 1 оспариваемого Дополнительного соглашения от 01.01.2011 иной редакции второго абзаца пункта 3.1.12 в существенно худшую для должника (ООО "Терем") сторону отличается от ранее указанного в основном договоре аренды условия абзаца второго пункта 3.1.12, поскольку устанавливает фактическую обязанность арендодателя по выплате значительных штрафных санкций арендатору в связи с реализацией арендодателем своих прав на предъявление к арендатору требований о досрочном расторжении договора, установленных как законом (статья 619 ГК РФ), так и договором аренды. Апелляционный суд считает, что в отношении указанного пункта применимы положения пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, устанавливающие возможность оценки иных условий обязательства, которые являются заведомо невыгодными для должника, как арендодателя и в сравнимых обстоятельствах такого рода сделку с указанным условием стороны бы не заключили, поскольку правомочия арендодателя в части досрочного расторжения договора аренды в определенной степени урегулированы законом (ГК РФ) и их реализация не может ставиться в зависимость от выплаты штрафных санкций.
Пункт 3 Дополнительного соглашения от 01.01.2011 содержит в себе условие о том, что пункт 5.1. договора аренды от 02.11.2009 подлежит изложению в иной редакции: Размер арендной платы по договору устанавливается 199 343 руб. в месяц, в то время как по условиям договора в прежней редакции сумма арендной платы составляла 349 024,10 руб. в месяц.
Оценив условия оспариваемого пункта соглашения, апелляционный суд также приходит к выводу о наличии условий, предусмотренных частью 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и оснований для признания его недействительным, поскольку совершение сделки на данном условии поставило должника (и надлежащего собственника - арендодателя) в положение значительно худшее, чем было, поскольку арендная плата существенно изменена в сторону снижения, без наличия на то мотивированного и документального обоснования. Ссылку суда первой инстанции на принцип свободы договора и отсутствие доказательств несоразмерности встречного предоставления суд апелляционной инстанции не может признать в полной мере обоснованной, учитывая следующее. Действительно, принцип свободы договора, установленный статьей 421 ГК РФ, указывает на свободу волеизъявления сторон по сделке при ее заключении, однако в рассматриваемом случае необходимо принять во внимание то, что подписанию Дополнительного соглашения от 01.01.2011 предшествовала незаконное приобретение ООО "Регион-С" правомочий собственника в отношении ряда объектов недвижимости, что признано и установлено судом. Таким образом, надлежащий собственник (ООО "Терем") своего волеизъявления на изменение указанного пункта не выражал, тогда как ООО "Регион-С", несмотря на наличие сведений о зарегистрированном праве на объект (после незаконного внесения имущества в уставный капитал), совершил сделку (заключил оспариваемое Дополнительное соглашение) в ущерб интересам арендодателя и без документально подтвержденных оснований. Существенное снижение арендной платы само по себе, как полагает апелляционный суд, в рассматриваемой ситуации может свидетельствовать об ухудшении положения должника, применительно к основаниям, установленным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Последующие действия ООО "Терем" относительно использования своего имущества имеют самостоятельный характер и не указывают на возможность соотнесения данных действий с предметом и основаниями заявленных требований. Необходимость проведения по делу экспертизы могло быть обусловлено волей ответчика по обособленному спору (ООО "Ритм-2000"), которому в условиях спорного характера правоотношений, связанных с установлением статуса надлежащего собственника и арендодателя имущества и с учетом проводимых процедур банкротства, проводимых в настоящее время и в отношении ООО "Терем", и в отношении ООО "Регион-С", следовало доказать суду свою добросовестность, применительно к определению рыночной стоимости цены сделки (размера арендной платы). Соответственно, конкурсный управляющий ООО "Терем" при подаче заявления исходил из условий первоначально заключенного договора аренды, полагая, что установленная договором арендная плата является соразмерной и разумной в условиях рынка, гражданского оборота и поведения сторон, учитывая установление в судебном порядке порока сделки на передачу прав собственника иному лицу (ООО "Регион-С").
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно п. 2.7 Договора в первоначальной редакции в нем содержалось следующее условие:
"Вместе с возвращаемым помещением Арендатором передаются все неотделимые улучшения, которые были произведены им в помещении. Стоимость неотделимых улучшений Арендатору по соглашению сторон не возмещается. В акте приема-передачи (возврата) констатируется техническое состояние передаваемого Помещения. Подписанный Сторонами акт приема-передачи (возврата) является основанием для окончательного расчета между Сторонами".
Таким образом, в первоначальной редакции данного пункта арендодатель не давал согласие на возмещение стоимости неотделимых улучшений, что не противоречило положениям статьи 623 ГК РФ.
Указанный пункт в редакции Дополнительного соглашения к Договору:
"Вместе с возвращаемым помещением Арендатором передаются все неотделимые улучшения, которые были произведены им в помещении. На дату подписания настоящего соглашения стоимость неотделимых улучшений взаимно признается Сторонами равной 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Стоимость неотделимых улучшений возмещается Арендодателем Арендатору в случае отказа Арендодателя от заключения Договора аренды на срок и условиях аналогичных условиям настоящего Договора".
Оценив условия данного пункта соглашения, апелляционный суд приходит к выводу, что соглашаясь на внесение изменений в пункт 2.7. договора, ООО "Регион-С" на момент его подписания уже установило фиксированную сумму неотделимых улучшений, которые якобы произведены к моменту подписания Арендатором, однако при этом не конкретизируя, в чем заключаются неотделимые улучшения, притом, что ранее арендодатель такого согласия на возмещение не давал. Таким образом, следует признать, что арендатор ставит надлежащего арендодателя в невыгодное положение, заведомо возлагая на него бремя несения фактически не подтвержденных документально расходов арендатора на улучшения.
Кроме того, возмещение стоимости неотделимых улучшений ставится Дополнительным соглашением к Договору в зависимость от пролонгации Арендодателем Договора на тот же срок и на тех же условиях, которые аналогичны условиям Договора. Таким образом, если договор был бы пролонгирован на иных условиях и на иной срок, то возмещение арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений приобретает характер санкции и в случае отсутствия у арендодателя по тем или иным причинам необходимых денежных средств по существу обязывает его к заключению договора аренды на аналогичных первоначальному договору условиях, что противоречит принципу свободы договора и ущемляет права Арендодателя на автономно волевой выбор контрагента по договору.
В пункте 7 Дополнительного соглашения стороны оговорили, что параграф 8 договора дополняется п. 8.2., согласно которому "В случае отказа Арендодателя от заключения Договора аренды на срок и условиях, аналогичных условиям настоящего Договора, Арендодатель возмещает Арендатору денежные средства в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей, потраченные Арендатором на проведение рекламных, маркетинговых и других акций, проводимых Арендатором с целью привлечения посетителей торгового предприятия и увеличения его коммерческой привлекательности".
Апелляционный суд, проанализировав условия данного пункта, принимая во внимание пункт 1 статьи 22 ГК РФ, соглашается с позицией конкурсного управляющего, что дополнительное соглашение в указанной части к договору устанавливает санкцию за отказ арендодателя заключать с арендатором договор аренды на срок и условиях, аналогичных условиям договора, завуалированную под необоснованно высокой стоимостью абстрактно поименованных акций арендатора. При этом, неясно, в чем выражаются указанные акции, какой акт фиксирует их проведение, каким образом определяется их действительная стоимость, что, в очередной раз, свидетельствует об ущемлении прав арендодателя и установления условия, которое в существенно худшую для должника сторону устанавливает обязательство (по сути санкцию), не предусмотренное основным договором аренды и не вытекающим из его предмета.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что пункты 1, 3, 6, 7 Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 года к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009 подлежат признанию недействительными, поскольку установлено наличие условий, определенных п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В свою очередь, добросовестность либо недобросовестность арендатора при заключении оспариваемого соглашения в данном случае не имеет какого-либо определяющего правового значения для квалификации сделки, совершенной с нарушением положений вышеназванной нормы Закона о банкротстве.
В остальной части определение суда, связанное с отказом в требованиях управляющего), апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта, учитывая и пределы рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из дополнительно заявленных кредитором возражений в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.
Последствия признания сделки недействительной, с учетом предмета обособленного спора, не подлежат применению, поскольку о применении последствий недействительности сделок не заявлялось.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по заявлению и по апелляционной жалобе относятся как на заявителя жалобы, так и на ответчика.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 по делу N А56-52327/2010/с7 в обжалуемой части отменить.
Признать недействительными пункты 1, 3, 6, 7 Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 года к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009.
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ритм-2000" (ОГРН 1026900580387, 170027, Тверская Область, Тверь Город, Бригадная Улица, 1) 3000 руб. в пользу ООО "Терем" в лице конкурсного управляющего Клиндуха Д.В. (ИНН 6027066384, ОГРН 1026000962415, 190000, Санкт-Петербург г., Политехническая ул., 9, Б) в счет возмещения судебных расходов по заявлению и по апелляционной жалобе.
Председательствующий
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Судьи
Т.С.ЛАРИНА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2013 ПО ДЕЛУ N А56-52327/2010/С7
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. по делу N А56-52327/2010/с7
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Терентьевой О.А.
при участии:
от конкурсного управляющего: Бережная М.А. по доверенности от 23.07.2013
от ответчика: Савченко Ю.М. по доверенности от 13.02.2013
от ОАО Банк "Открытие": Новицкий М.В. по доверенности от 16.05.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10811/2013) конкурсного управляющего ООО "Терем" Клиндуха Д.В.
на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 по делу N А56-52327/2010/с7 (судья Фуркало О.В.), принятое
по иску конкурсного управляющего ООО "Терем" Клиндуха Д.В.
к ООО "Ритм-2000"
3-е лицо: ООО "Регион-С"
об оспаривании сделки, а именно дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 к договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009
в деле о банкротстве ООО "Терем"
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2011 общество с ограниченной ответственностью "Терем" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Кожемякин Игорь Дмитриевич.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2011 года конкурсным управляющим ООО "Терем" утвержден Клиндух Дмитрий Владимирович.
22.10.2012 в Арбитражный суд поступило заявление от конкурсного управляющего ООО "Терем" о признании недействительным Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 года к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009 года.
Определением от 15.02.2013 конкурсному управляющему ООО "Терем" Клиндуху Д.В. отказано в признании недействительным Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 г. к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009 г.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий должника просит данный судебный акт отменить, вынести новый об удовлетворении заявления конкурсного управляющего. Полагает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого определения неверно применил нормы материального права.
ООО "Ритм-2000" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, полагая, что доводы управляющего являются несостоятельными и не могут служить основанием для удовлетворения заявления об оспаривании сделки должника.
От иных лиц отзывы не поступили.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Представитель управляющего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.
Позицию конкурсного управляющего поддержал представитель банка "Открытие", при этом дополнительно заявил возражения на ту часть судебного акта, которую не обжалует управляющий, указывая на необходимость проверки обоснованности отказа суда в отношении признания недействительным пункта 3 Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011, касающегося существенного уменьшения размера арендной платы.
Представитель общества "Ритм-200" против удовлетворения апелляционной жалобы и возражал, в том числе возражал по доводам иного кредитора. Просил судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке в соответствии с абзацем 4 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суда апелляционной инстанции".
Из материалов дела усматривается следующее.
ООО "Терем" учреждено ООО "Эдельвейс" и Вульфсоном Дмитрием Семеновичем 06.06.2001, зарегистрировано Администрацией г. Пскова с местом нахождения (регистрации) г. Псков и осуществляло деятельность по использованию объектов недвижимости, расположенных на территории города Пскова и Псковской области.
После 20.11.2009 общество изменило адрес местонахождения на город Санкт-Петербург.
Руководителем общества и одним из участников общества являлся Соломович Владимир Самуйлович, другим участником общества являлось ООО "Эдельвейс", в котором генеральным директором также являлся Соломович В.С., доли которых в последующем проданы Цветкову Вадиму Сергеевичу, который стал и руководителем ООО "Терем".
С 20.01.2011 ООО "Терем" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.
ООО "Регион-С" учреждено и зарегистрировано в качестве юридического лица 08.12.2008 Межрайонной инспекцией ФНС России N 1 по Псковской области, единственным участником общества является Соломович Владимир Самуйлович.
21.01.2010 Соломович В.С., как единственный участник ООО "Регион - С" принимает решение о принятии в состав общества новых участников - ООО "Терем" и ЗАО "Самсон Плюс" с внесением ими в уставный капитал общества имущества по денежной оценке вкладов 24682800 руб. и 47267400 руб. соответственно.
В этот же день заключен договор об учреждении ООО "Регион-С", сторонами договора являются Соломович В.С., ООО "Терем", ЗАО "Самсон Плюс" со следующими долями:
- - Соломович В.С. - 300000 руб. или 0,4%;
- - ООО "Терем" - 24682900 руб. или 34.2%;
- - ЗАО "Самсон Плюс" - 47267500 руб. или 65,4%.
По условиям договора об учреждении общества, ООО "Терем" вносит имущество, представляющее собой одиннадцать объектов недвижимости - нежилых помещений, согласно перечню и оценено независимым оценщиком - ООО "Центр независимой оценки" по договору N 13/09-232 от 14.12.2009, переданное в уставный капитал общества недвижимое имущество находится в залоге у ОАО "Сбербанк России", сдается в аренду арендаторам.
Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора об учреждении ООО "Регион-С" от 21.01.2010, о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Регион-С" N 78 ВМ 0152125 от 08.07.2010, заключенного с ООО "Эффект" и о применении последствий недействительности сделки - договора от 21.01.2010 путем возврата в собственность ООО "Терем" недвижимого имущества.
Определением суда от 29.11.2011 суд признал недействительным договор об учреждении ООО "Регион-С" от 21.01.2010 в части обязательств ООО "Терем" по внесению в уставной капитал общества недвижимого имущества стоимостью 24682900 руб. и применил последствия недействительности сделки.
Суд обязал ООО "Регион-С" возвратить ООО "Терем":
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Боровая, д. 40, с кадастровым номером 60:27:210203:16:4199-А, общей площадью 615,6 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-Х, общей площадью 1987,5 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-В, общей площадью 1441,6 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-Л, общей площадью 288,4 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-О, общей площадью 372,6 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Л.Поземского, д. 108, с кадастровым номером 60:27:110204:0024:11691-П, общей площадью 402,5 кв. м;
- - Нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, Себежский район, г. Себеж, ул. 7 Ноября, д. 55, с кадастровым номером 60:22:010805:0001:2154-А, общей площадью 574,7 кв. м;
- - Нежилое здание производственного корпуса, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-Б, общей площадью 1918,6 кв. м;
- - Нежилое здание гаража, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-К, общей площадью 133,1 кв. м;
- - Нежилое здание склада N 2, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-Н, общей площадью 160,7 кв. м;
- - Нежилое здание склада N 1, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Советская, д. 113, с кадастровым номером 60:27:020312:05:2491-Р, общей площадью 493,2 кв. м
02.11.2009 между ООО "Терем" (арендодатель) и ООО "Ритм-2000" (арендатор) заключен договор N П-3 аренды здания, по условиям которого ООО "Терем" предоставляет за обусловленную плату во временное владение и пользование ООО "Ритм" недвижимое имущество: нежилое здание, общей площадью 574, 7 кв. м, кадастровый номер 60:22:010805:0001:2154-А, расположенное по адресу: Россия, Псковская область, Себежский район, г. Себеж, ул. 7 Ноября, 55. Арендная плата в соответствии с п. 5.1. договора установлена в размере 349 024, 10 руб. в месяц (л.д. 27-34.)
До признания судом сделки недействительной, 02.03.2010 право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за ООО "Регион-С".
01.01.2011 между ООО "Регион-С" и ООО "Ритм-2000" заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N П-3 от 02.11.2009, в соответствии с которым размер арендной платы стал составлять 199 343 руб. в месяц. Пункты. 3.1.12, 4.1.3, 5., 5.4., 3.3.3, 6.3.3, 2.7 договора изложены в новой редакции, а также договор дополнен п. 8.2.
Таким образом, арендодателем по данному договору стало ООО "Регион-С". Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке и на момент заключения Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 к договору N П-3 аренды здания от 02.11.2009 ООО "Регион-С" являлся арендодателем и стороной по договору аренды.
В дальнейшем, как указано выше, сделка по отчуждению ООО "Терем" объекта недвижимости, а именно нежилого здания, общей площадью 574, 7 кв. м, кадастровый номер 60:22:010805:0001:2154-А, расположенного по адресу: Россия, Псковская область, Себежский район, г. Себеж, ул. 7 Ноября, 55. судом признана недействительной и спорный объект возвращен ООО "Терем".
В силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, возврат спорного помещения в собственность ООО "Терем" является основанием для замены арендодателя в Договоре аренды здания N П-3 от 02.11.2009 (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Следует отметить, что в силу признания недействительной сделки в отношении ООО "Регион-С" в части обязательств ООО "Терем" по внесению в уставный капитал недвижимого имущества, то по существу у ООО "Регион-С" в отношении ранее переданных ему объектов недвижимости (включая и здание в г. Себеже, переданное ранее в аренду ООО "Ритм-2000") не могло возникнуть правомочий собственника и последующие сделки в отношении данных объектов, следует рассматривать как сделки с пороком воли со стороны надлежащего собственника и арендодателя (ООО "Терем").
Считая, что уменьшение арендной платы, а также и иные условия, измененные дополнительным соглашением, существенно в худшую сторону для должника отличаются от иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, конкурсный управляющий ООО "Терем" обратился с настоящим заявлением в суд об оспаривании сделки должника, ссылаясь при этом на п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий указал на то, что Дополнительное соглашение N 2 от 01.01.2011 к договору N П-3 аренды здания от 02.11.2009 заключено ненадлежащим лицом, поскольку сделки должника по отчуждению ряда объектов недвижимости судом признаны недействительными и ООО "Регион-С", являющийся по договору арендатором, собственником спорного помещения в настоящее время не является. Кроме того, дополнительное соглашение к договору аренды существенно в худшую для должника сторону отличается от иных условий, предусмотренных первоначальным договором, арендная плата необоснованно уменьшена более чем в два раза, предусмотрены без всяких изъятий штрафные санкции по отношению к арендодателю при досрочном расторжении договора. Дополнительным соглашением установлена фиксированная сумма якобы произведенных неотделимых улучшений, не указано при этом, в чем заключаются данные улучшения. Возмещение стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от пролонгации арендодателем договора на тот же срок и на тех же условиях. Таким образом, если договор будет пролонгирован на иной срок и на иных условиях, то возмещение стоимости неотделимых улучшений приобретает характер санкции и обязывает должника к заключению договора на первоначальных условиях, что противоречит принципу свободы договора. Увеличен срок просрочки арендной платы (просрочка в течение 3 месяцев или при наличии пяти или более фактов невыплаты арендной платы или платежей по договору в полном объеме течение года), позволяющей в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, что противоречит п. п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Также договор дополнен пунктом, в соответствии с которым, должник возмещает арендатору денежные средства в размере 2 000 000 руб., потраченные арендатором на проведение рекламных, маркетинговых и других акций, проводимых арендатором с целью привлечения посетителей торгового предприятия и увеличения его коммерческой привлекательности. Указанные дополнения носят неясный характер и свидетельствуют об ущемлении прав должника.
ООО "Ритм-2000" возражало против удовлетворения заявления, пояснив, что смена собственника не может влиять на действительность договора аренды и говорить о том, что договор заключен ненадлежащим лицом. Доказательств того, что дополнительное соглашение заключено с целью причинения ущерба кредиторам и должнику, а цена договора не соответствует рыночной цене и дополнительное соглашение ухудшило положение должника по сравнению с первоначальным договором аренды в материалы дела не представлено, кроме того, стороны свободны в заключении договора.
Суд первой инстанции оснований для удовлетворения требований управляющего не усмотрел.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены определения от 15.02.2013 и удовлетворения заявления в части, исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Апелляционный суд, сравнив условия первоначальной редакции договора с условиями, согласованными сторонами в дополнительном соглашении, приходит к выводу, что Дополнительное соглашение от 01.01.2011 к Договору аренды от 02.11.2009 N П-3 существенно в худшую для должника и надлежащего собственника сторону отличалось от иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, в частности, от предшествующей Дополнительному соглашению редакции соответствующих положений Договора.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Так, абз. 2 п. 3.1.12 Договора аренды от 02.11.2009 в первоначальной редакции был следующего содержания:
"Кроме того, Арендодатель при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя, за исключением оснований расторжения, предусмотренных п. 6.3.1. - 6.3.3. Договора, уплачивает Арендатору штраф в размере трех месячных ставок арендной платы. При этом все оборудование, находящееся в Помещении, неотделимые и отделимые улучшения остаются в собственности Арендодателя".
Абз. 2 п. 3.1.12 в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2011 к Договору аренды от 02.11.2009 содержит следующую редакцию:
"Кроме того, Арендодатель при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя, уплачивает Арендатору штраф в размере шести месячных ставок арендной платы. При этом все неотделимые улучшения остаются в собственности Арендодателя".
Таким образом, наряду с необоснованным увеличением размера штрафа при расторжении Договора по инициативе Арендодателя, Дополнительное соглашение допускает возможность взыскания штрафных санкций с Арендодателя и в том случае, когда односторонний отказ последнего от Договора является соразмерной реакцией на существенные нарушения такового Арендатором, которыми по условиям Договора (в первоначальной редакции) являются:
Пункт 6.3. договора аренды: Договор может быть в одностороннем порядке расторгнут до истечения срока его действия в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендодателя по любому из перечисленных ниже оснований:
6.3.1. Арендатор пользуется Помещением с существенным нарушением условий настоящего Договора. Существенным нарушением, по соглашению сторон признаются нарушение условий пунктов: 1.2., 4.1.3. Договора.
6.3.2. Арендатор существенно ухудшает состояние Помещения. При этом под существенным ухудшением состояния Помещения понимается создание условий, при которых может произойти разрушение конструктивных элементов Помещения, в том числе несущих конструкций, перекрытий, фундамента, которое по заключению государственного органа может повлечь разрушение Помещения и/или причинение вреда жизни и здоровью людей.
6.3.3. При просрочке выплаты арендной платы или платежей по Договору в течение 30 дней или при наличии трех и более фактов невыплаты арендной платы или платежей по Договор) в полном объеме в течение года".
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса положения указанного пункта дополнительного соглашения, апелляционный суд считает, что предусмотренное в первоначальной редакции Договора право Арендодателя на односторонний отказ от Договора, утрачивает способность к реализации в связи с невыгодностью последствий его осуществления, что ставит Арендодателя в крайне неблагоприятное положение, в том числе по сравнению с законными правами такового в аналогичной ситуации, предусмотренными статьей 619 ГК РФ. Апелляционный суд полагает, что установление в пункте 1 оспариваемого Дополнительного соглашения от 01.01.2011 иной редакции второго абзаца пункта 3.1.12 в существенно худшую для должника (ООО "Терем") сторону отличается от ранее указанного в основном договоре аренды условия абзаца второго пункта 3.1.12, поскольку устанавливает фактическую обязанность арендодателя по выплате значительных штрафных санкций арендатору в связи с реализацией арендодателем своих прав на предъявление к арендатору требований о досрочном расторжении договора, установленных как законом (статья 619 ГК РФ), так и договором аренды. Апелляционный суд считает, что в отношении указанного пункта применимы положения пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, устанавливающие возможность оценки иных условий обязательства, которые являются заведомо невыгодными для должника, как арендодателя и в сравнимых обстоятельствах такого рода сделку с указанным условием стороны бы не заключили, поскольку правомочия арендодателя в части досрочного расторжения договора аренды в определенной степени урегулированы законом (ГК РФ) и их реализация не может ставиться в зависимость от выплаты штрафных санкций.
Пункт 3 Дополнительного соглашения от 01.01.2011 содержит в себе условие о том, что пункт 5.1. договора аренды от 02.11.2009 подлежит изложению в иной редакции: Размер арендной платы по договору устанавливается 199 343 руб. в месяц, в то время как по условиям договора в прежней редакции сумма арендной платы составляла 349 024,10 руб. в месяц.
Оценив условия оспариваемого пункта соглашения, апелляционный суд также приходит к выводу о наличии условий, предусмотренных частью 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и оснований для признания его недействительным, поскольку совершение сделки на данном условии поставило должника (и надлежащего собственника - арендодателя) в положение значительно худшее, чем было, поскольку арендная плата существенно изменена в сторону снижения, без наличия на то мотивированного и документального обоснования. Ссылку суда первой инстанции на принцип свободы договора и отсутствие доказательств несоразмерности встречного предоставления суд апелляционной инстанции не может признать в полной мере обоснованной, учитывая следующее. Действительно, принцип свободы договора, установленный статьей 421 ГК РФ, указывает на свободу волеизъявления сторон по сделке при ее заключении, однако в рассматриваемом случае необходимо принять во внимание то, что подписанию Дополнительного соглашения от 01.01.2011 предшествовала незаконное приобретение ООО "Регион-С" правомочий собственника в отношении ряда объектов недвижимости, что признано и установлено судом. Таким образом, надлежащий собственник (ООО "Терем") своего волеизъявления на изменение указанного пункта не выражал, тогда как ООО "Регион-С", несмотря на наличие сведений о зарегистрированном праве на объект (после незаконного внесения имущества в уставный капитал), совершил сделку (заключил оспариваемое Дополнительное соглашение) в ущерб интересам арендодателя и без документально подтвержденных оснований. Существенное снижение арендной платы само по себе, как полагает апелляционный суд, в рассматриваемой ситуации может свидетельствовать об ухудшении положения должника, применительно к основаниям, установленным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Последующие действия ООО "Терем" относительно использования своего имущества имеют самостоятельный характер и не указывают на возможность соотнесения данных действий с предметом и основаниями заявленных требований. Необходимость проведения по делу экспертизы могло быть обусловлено волей ответчика по обособленному спору (ООО "Ритм-2000"), которому в условиях спорного характера правоотношений, связанных с установлением статуса надлежащего собственника и арендодателя имущества и с учетом проводимых процедур банкротства, проводимых в настоящее время и в отношении ООО "Терем", и в отношении ООО "Регион-С", следовало доказать суду свою добросовестность, применительно к определению рыночной стоимости цены сделки (размера арендной платы). Соответственно, конкурсный управляющий ООО "Терем" при подаче заявления исходил из условий первоначально заключенного договора аренды, полагая, что установленная договором арендная плата является соразмерной и разумной в условиях рынка, гражданского оборота и поведения сторон, учитывая установление в судебном порядке порока сделки на передачу прав собственника иному лицу (ООО "Регион-С").
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно п. 2.7 Договора в первоначальной редакции в нем содержалось следующее условие:
"Вместе с возвращаемым помещением Арендатором передаются все неотделимые улучшения, которые были произведены им в помещении. Стоимость неотделимых улучшений Арендатору по соглашению сторон не возмещается. В акте приема-передачи (возврата) констатируется техническое состояние передаваемого Помещения. Подписанный Сторонами акт приема-передачи (возврата) является основанием для окончательного расчета между Сторонами".
Таким образом, в первоначальной редакции данного пункта арендодатель не давал согласие на возмещение стоимости неотделимых улучшений, что не противоречило положениям статьи 623 ГК РФ.
Указанный пункт в редакции Дополнительного соглашения к Договору:
"Вместе с возвращаемым помещением Арендатором передаются все неотделимые улучшения, которые были произведены им в помещении. На дату подписания настоящего соглашения стоимость неотделимых улучшений взаимно признается Сторонами равной 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Стоимость неотделимых улучшений возмещается Арендодателем Арендатору в случае отказа Арендодателя от заключения Договора аренды на срок и условиях аналогичных условиям настоящего Договора".
Оценив условия данного пункта соглашения, апелляционный суд приходит к выводу, что соглашаясь на внесение изменений в пункт 2.7. договора, ООО "Регион-С" на момент его подписания уже установило фиксированную сумму неотделимых улучшений, которые якобы произведены к моменту подписания Арендатором, однако при этом не конкретизируя, в чем заключаются неотделимые улучшения, притом, что ранее арендодатель такого согласия на возмещение не давал. Таким образом, следует признать, что арендатор ставит надлежащего арендодателя в невыгодное положение, заведомо возлагая на него бремя несения фактически не подтвержденных документально расходов арендатора на улучшения.
Кроме того, возмещение стоимости неотделимых улучшений ставится Дополнительным соглашением к Договору в зависимость от пролонгации Арендодателем Договора на тот же срок и на тех же условиях, которые аналогичны условиям Договора. Таким образом, если договор был бы пролонгирован на иных условиях и на иной срок, то возмещение арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений приобретает характер санкции и в случае отсутствия у арендодателя по тем или иным причинам необходимых денежных средств по существу обязывает его к заключению договора аренды на аналогичных первоначальному договору условиях, что противоречит принципу свободы договора и ущемляет права Арендодателя на автономно волевой выбор контрагента по договору.
В пункте 7 Дополнительного соглашения стороны оговорили, что параграф 8 договора дополняется п. 8.2., согласно которому "В случае отказа Арендодателя от заключения Договора аренды на срок и условиях, аналогичных условиям настоящего Договора, Арендодатель возмещает Арендатору денежные средства в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей, потраченные Арендатором на проведение рекламных, маркетинговых и других акций, проводимых Арендатором с целью привлечения посетителей торгового предприятия и увеличения его коммерческой привлекательности".
Апелляционный суд, проанализировав условия данного пункта, принимая во внимание пункт 1 статьи 22 ГК РФ, соглашается с позицией конкурсного управляющего, что дополнительное соглашение в указанной части к договору устанавливает санкцию за отказ арендодателя заключать с арендатором договор аренды на срок и условиях, аналогичных условиям договора, завуалированную под необоснованно высокой стоимостью абстрактно поименованных акций арендатора. При этом, неясно, в чем выражаются указанные акции, какой акт фиксирует их проведение, каким образом определяется их действительная стоимость, что, в очередной раз, свидетельствует об ущемлении прав арендодателя и установления условия, которое в существенно худшую для должника сторону устанавливает обязательство (по сути санкцию), не предусмотренное основным договором аренды и не вытекающим из его предмета.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что пункты 1, 3, 6, 7 Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 года к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009 подлежат признанию недействительными, поскольку установлено наличие условий, определенных п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В свою очередь, добросовестность либо недобросовестность арендатора при заключении оспариваемого соглашения в данном случае не имеет какого-либо определяющего правового значения для квалификации сделки, совершенной с нарушением положений вышеназванной нормы Закона о банкротстве.
В остальной части определение суда, связанное с отказом в требованиях управляющего), апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта, учитывая и пределы рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из дополнительно заявленных кредитором возражений в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.
Последствия признания сделки недействительной, с учетом предмета обособленного спора, не подлежат применению, поскольку о применении последствий недействительности сделок не заявлялось.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по заявлению и по апелляционной жалобе относятся как на заявителя жалобы, так и на ответчика.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2013 по делу N А56-52327/2010/с7 в обжалуемой части отменить.
Признать недействительными пункты 1, 3, 6, 7 Дополнительного соглашения N 2 от 01.01.2011 года к Договору аренды здания N П-3 от 02.11.2009.
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ритм-2000" (ОГРН 1026900580387, 170027, Тверская Область, Тверь Город, Бригадная Улица, 1) 3000 руб. в пользу ООО "Терем" в лице конкурсного управляющего Клиндуха Д.В. (ИНН 6027066384, ОГРН 1026000962415, 190000, Санкт-Петербург г., Политехническая ул., 9, Б) в счет возмещения судебных расходов по заявлению и по апелляционной жалобе.
Председательствующий
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Судьи
Т.С.ЛАРИНА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)