Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО "Арди-Инвест" - Горбачев В.Н., паспорт, доверенность от 23.07.2012;
- от ответчика ООО "СТИЛМАСТЕР" - Азанов И.В., паспорт, доверенность от 12.03.2012;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "СТИЛМАСТЕР"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 07 декабря 2012 года
по делу N А60-32844/2011,
принятое судьей Тороповой М.В.,
по иску ООО "Арди-Инвест" (ОГРН 1036604800264, ИНН 6673098858)
к ООО "СТИЛМАСТЕР" (ОГРН 1036602649764, ИНН 6658161752)
о взыскании 5788487 руб. 00 коп.,
встречному исковому заявлению ООО "Стилмастер" к ООО "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет.
установил:
ООО "Арди-Инвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "СТИЛМАСТЕР" (далее - ответчик) о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды N АИ-01-02 от 01.03.2004 за период с августа 2008 года по май 2009 года, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 25.08.2008 по 16.08.2011.
В свою очередь, ответчик обратился со встречным иском к истцу об обязании произвести перерасчет арендных платежей с 19.12.2008 по 01.07.2009.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 требования по первоначальному иску удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 4 891 061 руб. 41 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 039 605 руб. 22 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного суда от 07.03.2012 указанное решение оставлено без изменения,.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
До принятия нового решения истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика основной долг 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 1 250 576 руб. 00 коп., за период с 01.06.2009 по 07.12.2012.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 первоначальный удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 970 838 руб. 73 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства по следующим основаниям.
Ответчик считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Указывает, что договор аренды N АИ-01-02 от 01.03.2004 прекратил существование с момента выбытия двух объектов недвижимости в собственность ответчика, тем не менее в исковых требованиях истцом указано взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате по договору аренды N АИ-01-02 от 01.03.2004. Основания в порядке ст. 49 АПК РФ истцом не изменялись, следовательно, по мнению ответчика, суд, указав в решении, что истец требует плату за пользование объектами недвижимости и удовлетворив исковые требования истца, разрешил спор не по основаниям на которые ссылается истец, а применив иные нормы материального права, ошибочно истолковав природу арендной платы равнозначной неосновательному обогащению. Согласно заключению эксперта ООО "Независимая экспертиза" арендные платежи за имущество указанное в приложении N 1 к договору аренды N АИ-01-02, кроме двух объектов на 01.06.2009 составляет 432 877 рублей с учетом НДС. При этом, два объекта недвижимости, приобретенные ответчиком в собственность составляют около 60% от общей площади имущества, указанного в приложении N 1 к договору аренды N АИ-01-02, поэтому ответчик считает необходимым проведение дополнительной судебной экспертизы тем же экспертом по установлению арендных платежей за сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м. И отдельно стоящее строение с пристроем литер АА1 площадью 3940 кв. м, расположенные по адресу г. Екатеринбург, ул. Шефская 2а-6.
Ответчик, просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.03.2004 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N АИ-01-02 (далее - договор).
Во исполнение условий договора истец передал ответчику во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007. Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004 (регистрационная запись N 66-01/01-177/2004-115).
В подтверждение наличия правомочий по распоряжению указанным в договоре аренды имуществом истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности истца на данные объекты.
В соответствии с приложением N 1 к договору ответчику переданы объекты, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м, отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3941 кв. м, подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м, площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м, сооружение - автодорога с площадками литера XIV-XX протяженностью 433,5 пог. м, канализационные сети литер 4 протяженностью 97 м, электрические сети литер 5 протяженностью 290 м, сооружение - ограждения, включающее ворота литеры I, II, III, IV, V, VI и заборы литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, площадки для открытого хранения материалов литеры XXI, XXII площадью 475 и 1525 кв. м, отдельно-стоящее строение с пристроем литер К общей площадью 552,7 кв. м.
Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору). Отдельно-стоящее строение с пристроем литер К общей площадью 552,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6 передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 28.05.2004.
Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы составляет 14050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б) : 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного ЕВРО в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации.
В последующем между ООО "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - истца на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и ответчика (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого ООО "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Оставшейся частью арендованного имуществ ответчик продолжил пользоваться, в том числе по окончании срока договора, то есть после 01.04.2007.
Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от 01.06.2009 имущество, предоставленное в аренду по спорному договору и не приобретенное в последующем в собственность арендатором, возвращено последним арендодателю 01.06.2009.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование указанным имуществом и наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.08.2008 по 01.06.2009, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за спорный период первоначально - в размере, определенном п. 2.1 договора, в последующем, изменив заявленные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, в размере средней рыночной стоимости пользования спорным имуществом, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Ответчик, не согласившись с размером подлежащей уплате арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004, были приобретены им в собственность, тогда как арендная плата согласована в договоре в отношении всего имущества в целом, без определения стоимости пользования по каждому объекту в отдельности, обратилось в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей по ставкам, изложенным в представленном им расчете.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Частично удовлетворяя заявленные требования по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом принадлежащим истцу, размер арендной платы определен на основании заключения эксперта ООО "Независимая экспертиза" от 30.11.2012 N 9/364э-12.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
По договору купли-продажи от 01.04.2005 ответчик приобрел в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные, наряду с иным имуществом в состав объектов аренды по спорному договору согласно приложению N 1.
В соответствии с положениями п.п. 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).
Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Таким образом, с момента перехода к ответчику права собственности на объекты, ранее переданные ему в аренду, истец утратил право требовать с ответчика плату за пользование этим имуществом.
Вопреки доводам ответчика, суд правильно разрешил спор, применив соответствующие нормы материального права - положения ст. 622 ГК РФ.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку недвижимое имущество, оставшееся во владении ответчика на условиях аренды, возвращено истцу только 01.06.2009, требования истца о взыскании платы за пользование имуществом в период с 15.08.2008 по 01.06.2009 является правомерным.
По ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости пользования недвижимым имуществом, не проданным арендатору, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6: подъездными железнодорожными путями, тип рельсов - Р-43, деревянные шпалы 619 шт. (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02а-6:05), площадкой для разгрузки вагонов (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02-6:07), сооружением - автодорога с площадками, литер XIV-XX (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02а-6:10), канализационными сетями, литер 4 (кадастровый номер 66:01/01:1179:02а-6:08), электрическими сетями, литер 5 (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02а-6:09), площадкой для открытого хранения материалов, литер XXI, XXII (кадастровый номер 66:01/00:1179:02а-6:11), отдельно стоящим строением с пристроем, литер К (кадастровый номер 66:01/0100:1179:02а-6:13) по состоянию на 01.06.2009 г. (на момент окончания пользования имуществом) с учетом мнения сторон.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая экспертиза" N 9/364э-12 от 30.11.2012, рыночная стоимость пользования вышеуказанными объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6 на 01.06.2009, составляет 432 877 рублей в месяц (с учетом НДС).
Судом первой инстанции установлено и ответчиком не опровергнуто, что заключение эксперта ООО "Независимая экспертиза" N 9/364э-12 от 30.11.2012 соответствует требованиям ст. 68, 71 АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта могут быть назначены дополнительная или повторная экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчик ни в материалы дела, ни к апелляционной жалобе не приобщил документы, опровергающие выводы эксперта, в суде первой инстанции не заявлял ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы.
Указание ответчиком на то, что два выбывших объекта составляют 60% от общей площади имущества, не является обстоятельством опровергающим выводы эксперта.
Также ответчик в апелляционной жалобе ответчик не указывает в чем заключается недопустимый метод оценки, примененный экспертом.
Кроме того, указание ответчиком в тексте апелляционной жалобы на необходимость проведения дополнительной экспертизы, судом апелляционной инстанции не расценивается как ходатайство, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика такое ходатайство не заявил.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании долга с учетом заключения эксперта ООО "Независимая экспертиза" N 9/364э-12 от 30.11.2012.
Согласно положениям ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствам подлежат уплате проценты.
С учетом произведенной судом корректировки расчета процентов, за период с 01.06.2009 по 11.01.2012 размер процентов составил 970 838 руб. 73 коп.
Вопреки доводам жалобы, с учетом того, что срок внесения арендной платы был ответчиком нарушен, судом первой инстанции правомерно возложена на ответчика ответственность за неисполнение денежного обязательства, установленная ст. 395 ГК РФ.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 декабря 2012 года по делу N А60-32844/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2013 N 17АП-1137/2012-АК ПО ДЕЛУ N А60-32844/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. N 17АП-1137/2012-АК
Дело N А60-32844/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пьянковой Е.Л.,
при участии:
- от истца ООО "Арди-Инвест" - Горбачев В.Н., паспорт, доверенность от 23.07.2012;
- от ответчика ООО "СТИЛМАСТЕР" - Азанов И.В., паспорт, доверенность от 12.03.2012;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "СТИЛМАСТЕР"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 07 декабря 2012 года
по делу N А60-32844/2011,
принятое судьей Тороповой М.В.,
по иску ООО "Арди-Инвест" (ОГРН 1036604800264, ИНН 6673098858)
к ООО "СТИЛМАСТЕР" (ОГРН 1036602649764, ИНН 6658161752)
о взыскании 5788487 руб. 00 коп.,
встречному исковому заявлению ООО "Стилмастер" к ООО "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет.
установил:
ООО "Арди-Инвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "СТИЛМАСТЕР" (далее - ответчик) о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды N АИ-01-02 от 01.03.2004 за период с августа 2008 года по май 2009 года, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, за период с 25.08.2008 по 16.08.2011.
В свою очередь, ответчик обратился со встречным иском к истцу об обязании произвести перерасчет арендных платежей с 19.12.2008 по 01.07.2009.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 требования по первоначальному иску удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 4 891 061 руб. 41 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 039 605 руб. 22 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного суда от 07.03.2012 указанное решение оставлено без изменения,.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
До принятия нового решения истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика основной долг 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 1 250 576 руб. 00 коп., за период с 01.06.2009 по 07.12.2012.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 первоначальный удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 970 838 руб. 73 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства по следующим основаниям.
Ответчик считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Указывает, что договор аренды N АИ-01-02 от 01.03.2004 прекратил существование с момента выбытия двух объектов недвижимости в собственность ответчика, тем не менее в исковых требованиях истцом указано взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате по договору аренды N АИ-01-02 от 01.03.2004. Основания в порядке ст. 49 АПК РФ истцом не изменялись, следовательно, по мнению ответчика, суд, указав в решении, что истец требует плату за пользование объектами недвижимости и удовлетворив исковые требования истца, разрешил спор не по основаниям на которые ссылается истец, а применив иные нормы материального права, ошибочно истолковав природу арендной платы равнозначной неосновательному обогащению. Согласно заключению эксперта ООО "Независимая экспертиза" арендные платежи за имущество указанное в приложении N 1 к договору аренды N АИ-01-02, кроме двух объектов на 01.06.2009 составляет 432 877 рублей с учетом НДС. При этом, два объекта недвижимости, приобретенные ответчиком в собственность составляют около 60% от общей площади имущества, указанного в приложении N 1 к договору аренды N АИ-01-02, поэтому ответчик считает необходимым проведение дополнительной судебной экспертизы тем же экспертом по установлению арендных платежей за сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м. И отдельно стоящее строение с пристроем литер АА1 площадью 3940 кв. м, расположенные по адресу г. Екатеринбург, ул. Шефская 2а-6.
Ответчик, просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.03.2004 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N АИ-01-02 (далее - договор).
Во исполнение условий договора истец передал ответчику во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007. Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004 (регистрационная запись N 66-01/01-177/2004-115).
В подтверждение наличия правомочий по распоряжению указанным в договоре аренды имуществом истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности истца на данные объекты.
В соответствии с приложением N 1 к договору ответчику переданы объекты, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м, отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3941 кв. м, подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м, площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м, сооружение - автодорога с площадками литера XIV-XX протяженностью 433,5 пог. м, канализационные сети литер 4 протяженностью 97 м, электрические сети литер 5 протяженностью 290 м, сооружение - ограждения, включающее ворота литеры I, II, III, IV, V, VI и заборы литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, площадки для открытого хранения материалов литеры XXI, XXII площадью 475 и 1525 кв. м, отдельно-стоящее строение с пристроем литер К общей площадью 552,7 кв. м.
Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору). Отдельно-стоящее строение с пристроем литер К общей площадью 552,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6 передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 28.05.2004.
Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы составляет 14050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б) : 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного ЕВРО в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации.
В последующем между ООО "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - истца на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и ответчика (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого ООО "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Оставшейся частью арендованного имуществ ответчик продолжил пользоваться, в том числе по окончании срока договора, то есть после 01.04.2007.
Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от 01.06.2009 имущество, предоставленное в аренду по спорному договору и не приобретенное в последующем в собственность арендатором, возвращено последним арендодателю 01.06.2009.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование указанным имуществом и наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.08.2008 по 01.06.2009, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за спорный период первоначально - в размере, определенном п. 2.1 договора, в последующем, изменив заявленные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, в размере средней рыночной стоимости пользования спорным имуществом, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Ответчик, не согласившись с размером подлежащей уплате арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004, были приобретены им в собственность, тогда как арендная плата согласована в договоре в отношении всего имущества в целом, без определения стоимости пользования по каждому объекту в отдельности, обратилось в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей по ставкам, изложенным в представленном им расчете.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Частично удовлетворяя заявленные требования по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом принадлежащим истцу, размер арендной платы определен на основании заключения эксперта ООО "Независимая экспертиза" от 30.11.2012 N 9/364э-12.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
По договору купли-продажи от 01.04.2005 ответчик приобрел в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные, наряду с иным имуществом в состав объектов аренды по спорному договору согласно приложению N 1.
В соответствии с положениями п.п. 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).
Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Таким образом, с момента перехода к ответчику права собственности на объекты, ранее переданные ему в аренду, истец утратил право требовать с ответчика плату за пользование этим имуществом.
Вопреки доводам ответчика, суд правильно разрешил спор, применив соответствующие нормы материального права - положения ст. 622 ГК РФ.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку недвижимое имущество, оставшееся во владении ответчика на условиях аренды, возвращено истцу только 01.06.2009, требования истца о взыскании платы за пользование имуществом в период с 15.08.2008 по 01.06.2009 является правомерным.
По ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости пользования недвижимым имуществом, не проданным арендатору, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6: подъездными железнодорожными путями, тип рельсов - Р-43, деревянные шпалы 619 шт. (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02а-6:05), площадкой для разгрузки вагонов (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02-6:07), сооружением - автодорога с площадками, литер XIV-XX (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02а-6:10), канализационными сетями, литер 4 (кадастровый номер 66:01/01:1179:02а-6:08), электрическими сетями, литер 5 (кадастровый номер 66:01/01:00:1179:02а-6:09), площадкой для открытого хранения материалов, литер XXI, XXII (кадастровый номер 66:01/00:1179:02а-6:11), отдельно стоящим строением с пристроем, литер К (кадастровый номер 66:01/0100:1179:02а-6:13) по состоянию на 01.06.2009 г. (на момент окончания пользования имуществом) с учетом мнения сторон.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая экспертиза" N 9/364э-12 от 30.11.2012, рыночная стоимость пользования вышеуказанными объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6 на 01.06.2009, составляет 432 877 рублей в месяц (с учетом НДС).
Судом первой инстанции установлено и ответчиком не опровергнуто, что заключение эксперта ООО "Независимая экспертиза" N 9/364э-12 от 30.11.2012 соответствует требованиям ст. 68, 71 АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта могут быть назначены дополнительная или повторная экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ответчик ни в материалы дела, ни к апелляционной жалобе не приобщил документы, опровергающие выводы эксперта, в суде первой инстанции не заявлял ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы.
Указание ответчиком на то, что два выбывших объекта составляют 60% от общей площади имущества, не является обстоятельством опровергающим выводы эксперта.
Также ответчик в апелляционной жалобе ответчик не указывает в чем заключается недопустимый метод оценки, примененный экспертом.
Кроме того, указание ответчиком в тексте апелляционной жалобы на необходимость проведения дополнительной экспертизы, судом апелляционной инстанции не расценивается как ходатайство, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика такое ходатайство не заявил.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании долга с учетом заключения эксперта ООО "Независимая экспертиза" N 9/364э-12 от 30.11.2012.
Согласно положениям ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствам подлежат уплате проценты.
С учетом произведенной судом корректировки расчета процентов, за период с 01.06.2009 по 11.01.2012 размер процентов составил 970 838 руб. 73 коп.
Вопреки доводам жалобы, с учетом того, что срок внесения арендной платы был ответчиком нарушен, судом первой инстанции правомерно возложена на ответчика ответственность за неисполнение денежного обязательства, установленная ст. 395 ГК РФ.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 декабря 2012 года по делу N А60-32844/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)