Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца ИП Пирожковой Алевтины Александровны (ОГРНИП 312594701200027, ИНН 594702926707) - Бурдин Л.В., паспорт, доверенность от 07.06.2013;
- от ответчика Центрального банка Российской Федерации (ОГРН 1037700013020, ИНН 7702235133) - Кайл. А.А., паспорт, доверенность от 10.07.2013, 21.11.2011;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Центрального банка Российской Федерации
на решение Арбитражного суда Пермского края от 31 июля 2013 года
по делу N А50-5123/2013,
принятое судьей Щеголихиной О.В.,
по первоначальному иску ИП Пирожковой Алевтины Александровны
к Центральному банку Российской Федерации
о расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.07.2012,
по встречному иску Центрального банка Российской Федерации к ИП Пирожковой Алевтине Александровне
о взыскании 41 336,76 руб.
установил:
ИП Пирожкова А.А. (далее - истец по первоначальному иску, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Центральному банку Российской Федерации (далее - ответчик по первоначальному иску, Банк) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.07.2012 года.
В свою очередь Центральный банк Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ИП Пирожковой А.А. о взыскании задолженности по уплате арендной платы по спорному договору в сумме 8 049,60 руб., задолженности по возмещению расходов на текущий ремонт помещений в сумме 45 571,68 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2 225,72 руб., пени за просрочку возмещения расходов на ремонт в сумме 14 720,90 руб., задолженности по возмещению коммунальных услуг по теплоснабжению в сумме 2 908,56 руб. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайств об увеличении исковых требований).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.07.2013 первоначальный иск удовлетворен, договор аренды нежилого помещения от 02.07.2012 расторгнут. Встречный иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу Банка взыскана задолженность по арендной плате в сумме 8 049,60 руб., 45 571,68 руб. в счет возмещения затрат арендодателя на текущий ремонт помещений общего пользования, пеня за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2 225,72 руб., 2 908,56 руб. в счет возмещения коммунальных услуг по теплоснабжению. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. С Банка в пользу предпринимателя взысканы расходы на уплату госпошлины в сумме 4 000 руб. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 2 350,22 руб.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения первоначальных исковых требований, а также в части отказа по встречному иску во взыскании с предпринимателя пени в сумме 14 720,90 руб., начисленной за невыполнение арендатором обязанностей по возмещению расходов на ремонт помещений общего пользования, Банк обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит обжалуемое решение в указанных частях изменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что решение принято судом при неполном выяснении фактических обстоятельств по делу, в судебном заседании суда первой инстанции представителем Банка было заявлено об отсутствии препятствий к расторжению спорного договора аренды при условии погашения предпринимателем задолженности по договору. Кроме того, указывает, что начисление Банком пени, начисленной за невыполнение предпринимателем обязанностей по возмещению расходов на ремонт помещений общего пользования, произведено правомерно и подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель предпринимателя в порядке п. 5 ст. 268 АПК РФ просил пересмотреть решение суда в полном объеме.
По ходатайству представителя истца суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела копию свидетельства о государственной регистрации прекращения физическим лицом Пирожковой Алевтины Александровны деятельности в качестве индивидуального предпринимателя от 09.04.2013.
В связи с удовлетворением ходатайства представителя истца по первоначальному иску о пересмотре решения суда в полном объеме и при отсутствии возражений со стороны представителя ответчика по первоначальному иску законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме.
Прекращение предпринимателем предпринимательской деятельности, с учетом требований ст. 127, 128, 150 АПК ПФ, после предъявления иска не является основанием для прекращения производства по делу по причине неподведомственности, следовательно, в данном случае спор правомерно рассмотрен по существу заявленных требований.
Как следует из материалов дела, 02.07.2012 года ИП Пирожкова А.А. и Центральный банк Российской Федерации заключили договор аренды нежилых помещений (далее - договор) (л.д. 7-10, т. 1).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязался передать во временное пользование, а арендатор принять нежилое помещение N 16 общей площадью 15,6 кв. м, расположенное на втором этаже части административного здания с подвалом (лит. А, А1), холодным пристроем (лит. а1) по адресу: Пермский край, Оханский район, г. Оханск, ул. Ленина, д. 22, для пользования в целях оказания услуг секретаря-референта.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 02.07.2012 года, подписанному сторонами (л.д. 11 на обороте - 12, т. 1).
Срок аренды определен сторонами в течение 5 лет с даты заключения договора (п. 2.3 договора аренды).
Государственная регистрация договора осуществлена 12.09.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа (л.д. 10 на обороте, т. 1).
В соответствии с п. 6.1. договора его расторжение допускается по соглашению сторон. Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ (п. 6.3. договора).
Пунктом 8 договора предусмотрен претензионный порядок разрешения споров, возникающих между сторонами договора. Если сторонам не удается разрешить споры путем переговоров, то такие споры будут рассматриваться Арбитражным судом Пермского края в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 8.3. договора).
В соответствии с условиями договора предприниматель 20.12.2012 направила письмо Банку с просьбой расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 02.07.2012 года в связи с прекращением предпринимательской деятельности (л.д. 13, т. 1.).
09.01.2013 года письмом N 22-2-12/54 Банк отказал предпринимателю в расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.07.2012 года, сославшись на задолженность по счету N 464 от 12.12.2012 года в сумме 24 187,11 руб. (л.д. 14, т. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Сославшись на вышеназванную норму права и условия договора, предприниматель обратилась с соответствующим исковым требованием в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из отсутствия возражений Банка против расторжения договора аренды нежилого помещения от 02.07.2012 года при недостижении сторонами соглашения о расторжении договора до обращения предпринимателя в арбитражный суд.
Между тем в апелляционной жалобе Банк указывает, что в судебном заседании арбитражного суда представителем ответчика по первоначальному иску было заявлено об отсутствии препятствий к расторжению договора аренды при условии погашения предпринимателем задолженности по спорному договору, о безусловном согласии Банка с требованиями истца представитель ответчика не заявлял.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы в указанной части, заслушав мнения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований, препятствующих расторжению спорного договора аренды в связи со следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В частности, согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Материалами дела установлено, что заключая спорный договор аренды, истец по первоначальному иску, имея статус индивидуального предпринимателя, принял во временное пользование объект аренды с целью использования в качестве офисного, каковым указанное помещение и является.
09.04.2013 истец прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вышеназванное обстоятельство является существенным и влечет расторжение договорных отношений, ввиду невозможности использования спорного помещения вне ведения предпринимательской деятельности.
Кроме того в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка согласился с мнением суда об отсутствии оснований для сохранения договорных отношений.
Доводы представителя Банка о том, что договор может быть расторгнут только при условии полного погашения имеющейся задолженности предпринимателя, в рассматриваемом случае во внимание не принимается, поскольку сохранение договорных отношений при отсутствии фактического использования помещения влечет возникновение у предпринимателя обязанности по внесению арендных платежей за последующие периоды, что свидетельствует о возникновении ущерба на стороне предпринимателя.
При этом, исполнение состоявшегося судебного акта о взыскании присужденной задолженности не ставится в зависимость от наличия у истца статуса предпринимателя или наличия договорных отношений с взыскателем.
В данной части решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
При пересмотре решения суда о частичном удовлетворении встречных требований Банка суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
Статьей 614 ГК РФ, а также п. 4.1, п. 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей. Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5 рабочего дня месяца, следующего за расчетным, на лицевой счет арендодателя самостоятельно без выставления счета арендодателем.
Размер ежемесячных арендных платежей определен сторонами в сумме 1341 руб. 60 коп. (в том числе НДС 18%).
По данным Банка размер задолженности предпринимателя по оплате арендных платежей за период с января 2013 года по июнь 2013 года составил 8 049,60 руб.
Пунктом 3.3.16. договора стороны также согласовали обязанность арендатора принимать долевое участие в расходах по оплате коммунальных услуг, эксплуатации, текущему и капитальному ремонту помещений общего пользования, а также несущих конструкций, теплофикационных, санитарно-технических, электрических систем и кровли здания пропорционально площади арендуемого объекта.
Согласно абзацу 2 пункта 4.4 договора арендатор оплачивает долевое участие в расходах по текущему и капитальному ремонту помещений общего пользования, несущих конструкций, теплофикационных, санитарно-технических, электрических систем, элементов и кровли здания в размере, пропорциональном доле площади арендуемого объекта (3,6%) на основании счета арендодателя, в течение 5 рабочих дней с даты его получения.
Материалами дела установлено, что предпринимателем не оплачены счета N 464 от 12.12.2012 года и N 214 от 17.06.2013 на возмещение расходов на текущий ремонт помещений в суммах 24 187,71 руб. и 21 383,97 руб., соответственно (л.д. 100, 151, т. 1)
Задолженность, основанная на невыполнении ответчиком по встречному иску обязательств по п., п. 3.3.16, 4.4 договора, составила 45 571,68 руб.
Кроме того, по данным Банка у предпринимателя имеется задолженность по возмещению коммунальных услуг по теплоснабжению за период с января 2013 года по май 2013 года в сумме 2 908,56 руб.
Согласно абзацу 1 п. 4.4 договора аренды арендатор ежемесячно возмещает арендодателю 3,6% от суммы расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию помещений общего пользования на основании счета арендодателя в течение 5 рабочих дней с даты его получения.
05.04.2013 года, 17.05.2013 года Банк направил предпринимателю претензии N 2-2-3/4341, N 2-2-3/6106 с требованием оплатить задолженность по оплате арендных платежей, возместить расходы на текущий ремонт помещений общего пользования и пеню за просрочку внесения арендных платежей и возмещения расходов на текущий ремонт помещений общего пользования.
Претензии были получены индивидуальным предпринимателем 11.04.2013 года, 21.05.2013 года, оставлены последним без исполнения (л.д. 79-80, 104-105, т. 1).
Вышеназванная задолженность подтверждена материалами дела, в том числе договорами, сметами, актами, справками КС-3, счетами, платежными документами, доказательств обратного, предпринимателем, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том правомерности взыскания судом первой инстанции с арендатора по спорному договору в пользу Банка вышеуказанных денежных сумм в счет задолженности по арендной плате и в счет возмещения затрат арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.2.1. договора стороны согласовали начисление арендатору договорной неустойки в случае несвоевременного внесения арендной платы и других возмещаемых расходов (предусмотренных пунктом 3.3.16. договора).
Пеня начисляется и уплачивается в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Из расчетов пени, представленных Банком, следует, что пеня за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.01.2013 по 24.07.2013 составляет 2 225,72 руб., пеня за просрочку возмещения расходов на текущий ремонт помещений общего пользования за период с 26.12.2012 по 24.07.2013 - 14 720,90 руб.
Расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования Банка о взыскании с ответчика пени за просрочку возмещения расходов на оплату текущего ремонта помещений общего пользования в сумме 14 720,90 руб. не подлежат удовлетворению в силу невозможности определить дату получения предпринимателем счетов N 464 от 12.12.2012 года, N 214 от 17.06.2013 года на возмещение расходов на оплату текущего ремонта помещений общего пользования.
Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы в указанной части, согласно которым получение предпринимателем счетов подтверждено представленными Банком в материалы дела документами: описью внутренних почтовых отправлений, квитанциями и уведомлениями о вручении от 19.12.2012 и 20.06.2012, полученными лично Пирожковой А.А., о чем свидетельствует ее подпись (л.д. 100-103, 155-157, т. 1).
В соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждая сторонами должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в подтверждение своих требований или возражений.
Доказательств, опровергающих получение данных счетов, предпринимателем не представлено, равно как и доказательств, свидетельствующих о получении в указанные даты иной корреспонденции Банка.
Положениями ст. 65 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При этом, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Совокупность представленных доказательств подтверждает факт получения предпринимателем спорных счетов, вывод суда первой инстанции о необходимости представления в данном случае еще и описи вложения в почтовое отправление, является необоснованным, поскольку изложенные выше обстоятельства позволяют признать представленные доказательства достаточными.
В силу вышеизложенного обжалуемое судебное решение подлежит изменению с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении встречного иска.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 31 июля 2013 года по делу N А50-5123/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 02.07.2012, заключенный между Центральным банком Российской Федерации и индивидуальным предпринимателем Пирожковой Алевтиной Александровной.
Взыскать с ИП Пирожковой А.А. (ОГРНИП 312594701200027, ИНН 594702926707) в пользу Центрального банка Российской Федерации (ОГРН 1037700013020, ИНН 7702235133) задолженность по арендной плате в сумме 8 049,60 руб., 45 571,68 руб. в счет возмещения затрат арендодателя, пени за просрочку внесения платежей в сумме 2 225,72 руб. и 14 720,90 руб., 2 908,56 руб. в счет возмещения коммунальных услуг по теплоснабжению.
Взыскать с Центрального банка Российской Федерации в пользу ИП Пирожковой А.А. расходы на уплату государственной пошлины в сумме 4 000 (Четыре тысячи) рублей.
Взыскать с ИП Пирожковой А.А. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 350 (Две тысячи триста пятьдесят) руб. 22 коп."
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2013 N 17АП-11221/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-5123/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2013 г. N 17АП-11221/2013-АК
Дело N А50-5123/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца ИП Пирожковой Алевтины Александровны (ОГРНИП 312594701200027, ИНН 594702926707) - Бурдин Л.В., паспорт, доверенность от 07.06.2013;
- от ответчика Центрального банка Российской Федерации (ОГРН 1037700013020, ИНН 7702235133) - Кайл. А.А., паспорт, доверенность от 10.07.2013, 21.11.2011;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Центрального банка Российской Федерации
на решение Арбитражного суда Пермского края от 31 июля 2013 года
по делу N А50-5123/2013,
принятое судьей Щеголихиной О.В.,
по первоначальному иску ИП Пирожковой Алевтины Александровны
к Центральному банку Российской Федерации
о расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.07.2012,
по встречному иску Центрального банка Российской Федерации к ИП Пирожковой Алевтине Александровне
о взыскании 41 336,76 руб.
установил:
ИП Пирожкова А.А. (далее - истец по первоначальному иску, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Центральному банку Российской Федерации (далее - ответчик по первоначальному иску, Банк) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.07.2012 года.
В свою очередь Центральный банк Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ИП Пирожковой А.А. о взыскании задолженности по уплате арендной платы по спорному договору в сумме 8 049,60 руб., задолженности по возмещению расходов на текущий ремонт помещений в сумме 45 571,68 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2 225,72 руб., пени за просрочку возмещения расходов на ремонт в сумме 14 720,90 руб., задолженности по возмещению коммунальных услуг по теплоснабжению в сумме 2 908,56 руб. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайств об увеличении исковых требований).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.07.2013 первоначальный иск удовлетворен, договор аренды нежилого помещения от 02.07.2012 расторгнут. Встречный иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу Банка взыскана задолженность по арендной плате в сумме 8 049,60 руб., 45 571,68 руб. в счет возмещения затрат арендодателя на текущий ремонт помещений общего пользования, пеня за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2 225,72 руб., 2 908,56 руб. в счет возмещения коммунальных услуг по теплоснабжению. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. С Банка в пользу предпринимателя взысканы расходы на уплату госпошлины в сумме 4 000 руб. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 2 350,22 руб.
Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения первоначальных исковых требований, а также в части отказа по встречному иску во взыскании с предпринимателя пени в сумме 14 720,90 руб., начисленной за невыполнение арендатором обязанностей по возмещению расходов на ремонт помещений общего пользования, Банк обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит обжалуемое решение в указанных частях изменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что решение принято судом при неполном выяснении фактических обстоятельств по делу, в судебном заседании суда первой инстанции представителем Банка было заявлено об отсутствии препятствий к расторжению спорного договора аренды при условии погашения предпринимателем задолженности по договору. Кроме того, указывает, что начисление Банком пени, начисленной за невыполнение предпринимателем обязанностей по возмещению расходов на ремонт помещений общего пользования, произведено правомерно и подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель предпринимателя в порядке п. 5 ст. 268 АПК РФ просил пересмотреть решение суда в полном объеме.
По ходатайству представителя истца суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела копию свидетельства о государственной регистрации прекращения физическим лицом Пирожковой Алевтины Александровны деятельности в качестве индивидуального предпринимателя от 09.04.2013.
В связи с удовлетворением ходатайства представителя истца по первоначальному иску о пересмотре решения суда в полном объеме и при отсутствии возражений со стороны представителя ответчика по первоначальному иску законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме.
Прекращение предпринимателем предпринимательской деятельности, с учетом требований ст. 127, 128, 150 АПК ПФ, после предъявления иска не является основанием для прекращения производства по делу по причине неподведомственности, следовательно, в данном случае спор правомерно рассмотрен по существу заявленных требований.
Как следует из материалов дела, 02.07.2012 года ИП Пирожкова А.А. и Центральный банк Российской Федерации заключили договор аренды нежилых помещений (далее - договор) (л.д. 7-10, т. 1).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязался передать во временное пользование, а арендатор принять нежилое помещение N 16 общей площадью 15,6 кв. м, расположенное на втором этаже части административного здания с подвалом (лит. А, А1), холодным пристроем (лит. а1) по адресу: Пермский край, Оханский район, г. Оханск, ул. Ленина, д. 22, для пользования в целях оказания услуг секретаря-референта.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 02.07.2012 года, подписанному сторонами (л.д. 11 на обороте - 12, т. 1).
Срок аренды определен сторонами в течение 5 лет с даты заключения договора (п. 2.3 договора аренды).
Государственная регистрация договора осуществлена 12.09.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа (л.д. 10 на обороте, т. 1).
В соответствии с п. 6.1. договора его расторжение допускается по соглашению сторон. Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ (п. 6.3. договора).
Пунктом 8 договора предусмотрен претензионный порядок разрешения споров, возникающих между сторонами договора. Если сторонам не удается разрешить споры путем переговоров, то такие споры будут рассматриваться Арбитражным судом Пермского края в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 8.3. договора).
В соответствии с условиями договора предприниматель 20.12.2012 направила письмо Банку с просьбой расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 02.07.2012 года в связи с прекращением предпринимательской деятельности (л.д. 13, т. 1.).
09.01.2013 года письмом N 22-2-12/54 Банк отказал предпринимателю в расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.07.2012 года, сославшись на задолженность по счету N 464 от 12.12.2012 года в сумме 24 187,11 руб. (л.д. 14, т. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Сославшись на вышеназванную норму права и условия договора, предприниматель обратилась с соответствующим исковым требованием в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из отсутствия возражений Банка против расторжения договора аренды нежилого помещения от 02.07.2012 года при недостижении сторонами соглашения о расторжении договора до обращения предпринимателя в арбитражный суд.
Между тем в апелляционной жалобе Банк указывает, что в судебном заседании арбитражного суда представителем ответчика по первоначальному иску было заявлено об отсутствии препятствий к расторжению договора аренды при условии погашения предпринимателем задолженности по спорному договору, о безусловном согласии Банка с требованиями истца представитель ответчика не заявлял.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы в указанной части, заслушав мнения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований, препятствующих расторжению спорного договора аренды в связи со следующим.
В соответствии с п. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В частности, согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Материалами дела установлено, что заключая спорный договор аренды, истец по первоначальному иску, имея статус индивидуального предпринимателя, принял во временное пользование объект аренды с целью использования в качестве офисного, каковым указанное помещение и является.
09.04.2013 истец прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вышеназванное обстоятельство является существенным и влечет расторжение договорных отношений, ввиду невозможности использования спорного помещения вне ведения предпринимательской деятельности.
Кроме того в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка согласился с мнением суда об отсутствии оснований для сохранения договорных отношений.
Доводы представителя Банка о том, что договор может быть расторгнут только при условии полного погашения имеющейся задолженности предпринимателя, в рассматриваемом случае во внимание не принимается, поскольку сохранение договорных отношений при отсутствии фактического использования помещения влечет возникновение у предпринимателя обязанности по внесению арендных платежей за последующие периоды, что свидетельствует о возникновении ущерба на стороне предпринимателя.
При этом, исполнение состоявшегося судебного акта о взыскании присужденной задолженности не ставится в зависимость от наличия у истца статуса предпринимателя или наличия договорных отношений с взыскателем.
В данной части решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
При пересмотре решения суда о частичном удовлетворении встречных требований Банка суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
Статьей 614 ГК РФ, а также п. 4.1, п. 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей. Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5 рабочего дня месяца, следующего за расчетным, на лицевой счет арендодателя самостоятельно без выставления счета арендодателем.
Размер ежемесячных арендных платежей определен сторонами в сумме 1341 руб. 60 коп. (в том числе НДС 18%).
По данным Банка размер задолженности предпринимателя по оплате арендных платежей за период с января 2013 года по июнь 2013 года составил 8 049,60 руб.
Пунктом 3.3.16. договора стороны также согласовали обязанность арендатора принимать долевое участие в расходах по оплате коммунальных услуг, эксплуатации, текущему и капитальному ремонту помещений общего пользования, а также несущих конструкций, теплофикационных, санитарно-технических, электрических систем и кровли здания пропорционально площади арендуемого объекта.
Согласно абзацу 2 пункта 4.4 договора арендатор оплачивает долевое участие в расходах по текущему и капитальному ремонту помещений общего пользования, несущих конструкций, теплофикационных, санитарно-технических, электрических систем, элементов и кровли здания в размере, пропорциональном доле площади арендуемого объекта (3,6%) на основании счета арендодателя, в течение 5 рабочих дней с даты его получения.
Материалами дела установлено, что предпринимателем не оплачены счета N 464 от 12.12.2012 года и N 214 от 17.06.2013 на возмещение расходов на текущий ремонт помещений в суммах 24 187,71 руб. и 21 383,97 руб., соответственно (л.д. 100, 151, т. 1)
Задолженность, основанная на невыполнении ответчиком по встречному иску обязательств по п., п. 3.3.16, 4.4 договора, составила 45 571,68 руб.
Кроме того, по данным Банка у предпринимателя имеется задолженность по возмещению коммунальных услуг по теплоснабжению за период с января 2013 года по май 2013 года в сумме 2 908,56 руб.
Согласно абзацу 1 п. 4.4 договора аренды арендатор ежемесячно возмещает арендодателю 3,6% от суммы расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию помещений общего пользования на основании счета арендодателя в течение 5 рабочих дней с даты его получения.
05.04.2013 года, 17.05.2013 года Банк направил предпринимателю претензии N 2-2-3/4341, N 2-2-3/6106 с требованием оплатить задолженность по оплате арендных платежей, возместить расходы на текущий ремонт помещений общего пользования и пеню за просрочку внесения арендных платежей и возмещения расходов на текущий ремонт помещений общего пользования.
Претензии были получены индивидуальным предпринимателем 11.04.2013 года, 21.05.2013 года, оставлены последним без исполнения (л.д. 79-80, 104-105, т. 1).
Вышеназванная задолженность подтверждена материалами дела, в том числе договорами, сметами, актами, справками КС-3, счетами, платежными документами, доказательств обратного, предпринимателем, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том правомерности взыскания судом первой инстанции с арендатора по спорному договору в пользу Банка вышеуказанных денежных сумм в счет задолженности по арендной плате и в счет возмещения затрат арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.2.1. договора стороны согласовали начисление арендатору договорной неустойки в случае несвоевременного внесения арендной платы и других возмещаемых расходов (предусмотренных пунктом 3.3.16. договора).
Пеня начисляется и уплачивается в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Из расчетов пени, представленных Банком, следует, что пеня за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.01.2013 по 24.07.2013 составляет 2 225,72 руб., пеня за просрочку возмещения расходов на текущий ремонт помещений общего пользования за период с 26.12.2012 по 24.07.2013 - 14 720,90 руб.
Расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования Банка о взыскании с ответчика пени за просрочку возмещения расходов на оплату текущего ремонта помещений общего пользования в сумме 14 720,90 руб. не подлежат удовлетворению в силу невозможности определить дату получения предпринимателем счетов N 464 от 12.12.2012 года, N 214 от 17.06.2013 года на возмещение расходов на оплату текущего ремонта помещений общего пользования.
Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы в указанной части, согласно которым получение предпринимателем счетов подтверждено представленными Банком в материалы дела документами: описью внутренних почтовых отправлений, квитанциями и уведомлениями о вручении от 19.12.2012 и 20.06.2012, полученными лично Пирожковой А.А., о чем свидетельствует ее подпись (л.д. 100-103, 155-157, т. 1).
В соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждая сторонами должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в подтверждение своих требований или возражений.
Доказательств, опровергающих получение данных счетов, предпринимателем не представлено, равно как и доказательств, свидетельствующих о получении в указанные даты иной корреспонденции Банка.
Положениями ст. 65 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При этом, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Совокупность представленных доказательств подтверждает факт получения предпринимателем спорных счетов, вывод суда первой инстанции о необходимости представления в данном случае еще и описи вложения в почтовое отправление, является необоснованным, поскольку изложенные выше обстоятельства позволяют признать представленные доказательства достаточными.
В силу вышеизложенного обжалуемое судебное решение подлежит изменению с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении встречного иска.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 31 июля 2013 года по делу N А50-5123/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 02.07.2012, заключенный между Центральным банком Российской Федерации и индивидуальным предпринимателем Пирожковой Алевтиной Александровной.
Взыскать с ИП Пирожковой А.А. (ОГРНИП 312594701200027, ИНН 594702926707) в пользу Центрального банка Российской Федерации (ОГРН 1037700013020, ИНН 7702235133) задолженность по арендной плате в сумме 8 049,60 руб., 45 571,68 руб. в счет возмещения затрат арендодателя, пени за просрочку внесения платежей в сумме 2 225,72 руб. и 14 720,90 руб., 2 908,56 руб. в счет возмещения коммунальных услуг по теплоснабжению.
Взыскать с Центрального банка Российской Федерации в пользу ИП Пирожковой А.А. расходы на уплату государственной пошлины в сумме 4 000 (Четыре тысячи) рублей.
Взыскать с ИП Пирожковой А.А. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 350 (Две тысячи триста пятьдесят) руб. 22 коп."
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)