Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Поротикова А.И.,
Федорова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.,
при участии:
- от ООО "Грация" - Пудовкиной Т.А., директора, приказ N 1 от 09.01.2008 г.;
- от Администрации городского округа город Воронеж - Глушаковой Ю.Н., представителя по доверенности N 171 от 02.06.2008 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Грация", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2008 г. по делу N А14-17193/2006/710/32 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж, к Обществу с ограниченной ответственностью "Грация", г. Воронеж, о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 634 032 руб. 84 коп.,
установил:
Администрация городского округа город Воронеж (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Грация" о расторжении договора аренды N 2-717-02 от 01.01.2002 г., выселении из нежилого встроенного помещения I в лит. Ж, 1 этаж (номера 1-18 на поэтажном плане), площадью 263 кв. м, лит. Ж1, подвал (номера 19-26 на поэтажном плане) площадью 97,1 кв. м, общей площадью 360,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 35, взыскании 178 581 руб. 55 коп., в том числе 135 283 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2004 г. по 01.09.2006 г., 43 289 руб. 13 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.11.2002 г. по 31.08.2006 г.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции истец увеличил размер исковых требования, просил взыскать с ответчика 634 032 руб. 84 коп., в том числе 473 721 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2004 г. до 10.04.2008 г. и 160 311 руб. 43 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.04.2005 г. по 10.04.2008 г.
Ответчик иск не признал, сославшись на неправильность произведенных истцом расчетов.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2007 г. иск удовлетворен частично: договор аренды N 2-717-02 от 01.01.2002 г. расторгнут с выселением ответчика из спорных помещений. Также с ООО "Грация" в пользу администрации городского округа город Воронеж взыскано 601 758 руб. 06 коп., в том числе 441 880 руб. 85 коп. основного долга и 159 877 руб. 21 коп. пени.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Грация" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, в связи с чем просит его отменить.
При этом заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что процент износа здания определен неправильно, что явилось причиной неправильности расчета суммы арендной платы истцом.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал ее доводы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил отменить его полностью и вынести по делу новый судебный акт.
Представитель Администрации городского округа город Воронеж с доводами жалобы не согласился, считая решение суда законным, обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей сторон, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.
При этом апелляционный суд руководствуется следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.1996 г. между Воронежским акционерным обществом по выпуску тяжелых механических прессов (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 19 нежилого встроенного помещения общей площадью 353,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 35, для размещения ателье.
Срок аренды в соответствии с п. 1.3. договора был определен сторонами с 01.01.1996 г. по 31.12.1996 г.
Согласно п. 3.1. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
В связи с передачей указанного помещения в соответствии с постановлением Муниципального Совета г. Воронежа от 24.11.1998 г. N 200-II "Об утверждении перечня N 194 объектов социально-бытовой сферы, передаваемых в муниципальную собственность города Воронежа" в муниципальную собственность г. Воронежа, права арендодателя по договору N 19 от 01.02.1996 г. переданы администрации г. Воронежа, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 23.10.2002 г., договору аренды присвоен номер 2-717-02.
Согласно п. 4 дополнительного соглашения с 01.01.2002 г. договор заключен на неопределенный срок.
Пунктом 3.1. стороны изменили срок уплаты арендной платы, в соответствии с которым она вносится не позднее 10 числа текущего месяца.
Помещение передано арендатору по передаточному акту с 01.01.2002 г.
Сторонами неоднократно изменялись условия договора в части размера арендной платы: в соответствии с дополнительным соглашением от 05.03.2003 г. с 01.04.2003 г. - до 11 136 руб. 63 коп., дополнительным соглашением от 05.03.2004 г. с 01.04.2004 г. - до 17 400 руб. 98 коп., дополнительным соглашением от 05.05.2005 г. с 01.06.2005 г. до 26 101 руб. 61 коп., дополнительным соглашением от 05.05.2006 г. с 01.06.2006 г. до 31 902 руб. 16 коп.
Ввиду неоднократного нарушения ответчиком условия о внесении арендной платы, истец 16.06.2006 г. направил ООО "Грация" предложение исх. N 09-05/2950 о расторжении договора аренды, уплате задолженности по арендной плате в срок до 25.06.2006 г.
Неподписание ответчиком дополнительного соглашение о расторжении договора аренды, а также невнесение им суммы задолженности по арендной плате, явились основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что частичное удовлетворение Арбитражным судом Воронежской области заявленных исковых требований является законным и обоснованным.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Право собственности муниципального образования городской округ город Воронеж на переданное в аренду помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36 АБ 578302 от 14.04.2006 г.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статья 619 ГК РФ предусматривает перечень оснований досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 5.2. договора аренды от 01.02.1996 г., договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, в частности, если арендатор не внес (полностью или частично) арендной или платежей арендодателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение трех месяцев, либо многократно (более 3-х раз) нарушал сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.
В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, истец направил ответчику предложение о расторжении договора и погашении задолженности по арендной плате, которое ООО "Грация" оставлено без ответа.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Спорное помещение было принято ответчиком по передаточному акту с 01.01.2002 г. и используется им в настоящее время, что подтверждается актом проверки нежилого помещения от 02.03.2006 г. и ответчиком не оспаривается.
Таким образом, принимая во внимание неоднократность нарушения ответчиком условия о внесении арендной платы, исковые требования о расторжении договора и выселении ответчика удовлетворены судом обоснованно.
Судом также дана правильная правовая оценка требованиям истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени.
Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с Методикой определения размера годовой ставки арендной платы за нежилые помещения и годовой арендной платы за основные средства (кроме объектов недвижимости), находящиеся в собственности города Воронежа, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы N 22-I от 20.02.2003 г., Методикой определения годовой арендной платы за нежилые помещения и годовой арендной платы за основные средства (кроме объектов недвижимости) находящиеся в собственности города Воронежа, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы N 18-I от 26.02.2004 г., решением Воронежской городской Думы от 28.04.2005 г. N 38-II, действовавшими в спорный период.
Указанными методиками установлено, что коэффициент износа помещения Ки определяется по данным БТИ как разность между 100 и процентом износа.
В соответствии с техническим паспортом на спорное помещение по состоянию на 11.06.1999 г. процент износа помещения равен 34%. Техническая инвентаризация спорного помещения в более поздний период не производилась.
В соответствии с заключением эксперта N 400/16-1 от 05.02.2008 г. физический износ помещения литер Ж, Ж1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 35, на момент проведения экспертизы составлял 43%.
Как следует из ответа эксперта от 31.03.2008 г. N 400/16-1 (т. 2, л.д. 31) определить процент износа по состоянию на 01.01.2004 г. не представляется возможным, т.к. эксперт не исследовал объект экспертизы на указанный период и ему не известно техническое состояние его конструктивных элементов.
Процент износа по состоянию на 01.01.2004 г. возможно определить по материалам инвентарного дела, если на указанный период проводилась очередная инвентаризация. Однако технический паспорт по состоянию на 01.01.2004 г. эксперту не представлялся.
В связи с этим определить процент износа объекта возможно было только на момент осмотра, т.е. на момент проведения экспертизы.
Следовательно, суд правомерно признал необоснованными доводы ответчика о неправильном определении Ки при расчете арендной платы в период с 01.07.2004 г. по 28.01.2008 г.
С 29.01.2008 г. ежемесячная арендная плата с учетом определенного экспертом процента износа 43% составила 27 551 руб. 55 коп.
При таких обстоятельствах задолженность ответчика за пользование спорным помещением в период с 01.07.2004 г. по 28.01.2008 г. с учетом Ки = 0,66 в период с 29.01.2008 г. по 10.04.2008 г. с учетом Ки = 0,57 составляет 441 880 руб. 85 коп. согласно представленному в материалы дела расчету (т. 2, л.д. 36-39).
Кроме того, судом первой инстанции правильно определен размер пени за период с 10.04.2005 г. по 10.04.2008 г., которая составила 159 877 руб. 21 коп.
Таким образом, надлежащим образом исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к правильному и обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований на сумму 601758 руб. 06 коп., из которых 441 880 руб. 85 коп. основного долга и 159 877 руб. 21 коп. пеней, а также требования о расторжении договора аренды и выселения ответчика.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией как несостоятельные и неспособные повлиять на правильность выводов суда первой инстанции.
Ссылки апелляционной жалобы на неправильность определения процента износа здания необоснованны.
В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В силу п. 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
По настоящему делу была проведена судебная экспертиза, по результатам которой определен процент износа спорного недвижимого имущества.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности действий истца, выразившихся в непроведении своевременного технического обследования здания, что препятствовало правильному определению процента износа здания и расчету арендной платы, суд также считает несостоятельными.
Обязанность по своевременному внесению арендной платы арендатором установлена как нормами действующего законодательства, так и положениями заключенного сторонами договора.
Размер арендной платы был ответчику известен и им не оспаривался.
Кроме того, доказательств обращения ответчика к истцу с целью правильного определения процента износа здания и перерасчета арендной платы в материалы дела не представлено.
Следовательно, при определении размера подлежащей взысканию в пользу истца суммы арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался имеющимися в материалах дела доказательствами.
При вышеуказанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы не имеется.
По настоящему делу оценка доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с правилами, установленными статьей 71 АПК РФ.
В связи с этим заявленные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм материального права.
Апелляционный суд полагает, что судом области правильно применены нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине в сумме 1 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2008 г. по делу N А14-17193/2006/710/32 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Грация" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
В.И.ФЕДОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2008 ПО ДЕЛУ N А14-17193/2006/710/32
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2008 г. по делу N А14-17193/2006/710/32
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Поротикова А.И.,
Федорова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.,
при участии:
- от ООО "Грация" - Пудовкиной Т.А., директора, приказ N 1 от 09.01.2008 г.;
- от Администрации городского округа город Воронеж - Глушаковой Ю.Н., представителя по доверенности N 171 от 02.06.2008 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Грация", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2008 г. по делу N А14-17193/2006/710/32 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж, к Обществу с ограниченной ответственностью "Грация", г. Воронеж, о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 634 032 руб. 84 коп.,
установил:
Администрация городского округа город Воронеж (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Грация" о расторжении договора аренды N 2-717-02 от 01.01.2002 г., выселении из нежилого встроенного помещения I в лит. Ж, 1 этаж (номера 1-18 на поэтажном плане), площадью 263 кв. м, лит. Ж1, подвал (номера 19-26 на поэтажном плане) площадью 97,1 кв. м, общей площадью 360,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 35, взыскании 178 581 руб. 55 коп., в том числе 135 283 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2004 г. по 01.09.2006 г., 43 289 руб. 13 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.11.2002 г. по 31.08.2006 г.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции истец увеличил размер исковых требования, просил взыскать с ответчика 634 032 руб. 84 коп., в том числе 473 721 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2004 г. до 10.04.2008 г. и 160 311 руб. 43 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.04.2005 г. по 10.04.2008 г.
Ответчик иск не признал, сославшись на неправильность произведенных истцом расчетов.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2007 г. иск удовлетворен частично: договор аренды N 2-717-02 от 01.01.2002 г. расторгнут с выселением ответчика из спорных помещений. Также с ООО "Грация" в пользу администрации городского округа город Воронеж взыскано 601 758 руб. 06 коп., в том числе 441 880 руб. 85 коп. основного долга и 159 877 руб. 21 коп. пени.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Грация" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, в связи с чем просит его отменить.
При этом заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что процент износа здания определен неправильно, что явилось причиной неправильности расчета суммы арендной платы истцом.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал ее доводы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил отменить его полностью и вынести по делу новый судебный акт.
Представитель Администрации городского округа город Воронеж с доводами жалобы не согласился, считая решение суда законным, обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей сторон, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.
При этом апелляционный суд руководствуется следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.1996 г. между Воронежским акционерным обществом по выпуску тяжелых механических прессов (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N 19 нежилого встроенного помещения общей площадью 353,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 35, для размещения ателье.
Срок аренды в соответствии с п. 1.3. договора был определен сторонами с 01.01.1996 г. по 31.12.1996 г.
Согласно п. 3.1. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
В связи с передачей указанного помещения в соответствии с постановлением Муниципального Совета г. Воронежа от 24.11.1998 г. N 200-II "Об утверждении перечня N 194 объектов социально-бытовой сферы, передаваемых в муниципальную собственность города Воронежа" в муниципальную собственность г. Воронежа, права арендодателя по договору N 19 от 01.02.1996 г. переданы администрации г. Воронежа, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 23.10.2002 г., договору аренды присвоен номер 2-717-02.
Согласно п. 4 дополнительного соглашения с 01.01.2002 г. договор заключен на неопределенный срок.
Пунктом 3.1. стороны изменили срок уплаты арендной платы, в соответствии с которым она вносится не позднее 10 числа текущего месяца.
Помещение передано арендатору по передаточному акту с 01.01.2002 г.
Сторонами неоднократно изменялись условия договора в части размера арендной платы: в соответствии с дополнительным соглашением от 05.03.2003 г. с 01.04.2003 г. - до 11 136 руб. 63 коп., дополнительным соглашением от 05.03.2004 г. с 01.04.2004 г. - до 17 400 руб. 98 коп., дополнительным соглашением от 05.05.2005 г. с 01.06.2005 г. до 26 101 руб. 61 коп., дополнительным соглашением от 05.05.2006 г. с 01.06.2006 г. до 31 902 руб. 16 коп.
Ввиду неоднократного нарушения ответчиком условия о внесении арендной платы, истец 16.06.2006 г. направил ООО "Грация" предложение исх. N 09-05/2950 о расторжении договора аренды, уплате задолженности по арендной плате в срок до 25.06.2006 г.
Неподписание ответчиком дополнительного соглашение о расторжении договора аренды, а также невнесение им суммы задолженности по арендной плате, явились основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что частичное удовлетворение Арбитражным судом Воронежской области заявленных исковых требований является законным и обоснованным.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Право собственности муниципального образования городской округ город Воронеж на переданное в аренду помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36 АБ 578302 от 14.04.2006 г.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статья 619 ГК РФ предусматривает перечень оснований досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 5.2. договора аренды от 01.02.1996 г., договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, в частности, если арендатор не внес (полностью или частично) арендной или платежей арендодателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение трех месяцев, либо многократно (более 3-х раз) нарушал сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.
В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, истец направил ответчику предложение о расторжении договора и погашении задолженности по арендной плате, которое ООО "Грация" оставлено без ответа.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Спорное помещение было принято ответчиком по передаточному акту с 01.01.2002 г. и используется им в настоящее время, что подтверждается актом проверки нежилого помещения от 02.03.2006 г. и ответчиком не оспаривается.
Таким образом, принимая во внимание неоднократность нарушения ответчиком условия о внесении арендной платы, исковые требования о расторжении договора и выселении ответчика удовлетворены судом обоснованно.
Судом также дана правильная правовая оценка требованиям истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени.
Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с Методикой определения размера годовой ставки арендной платы за нежилые помещения и годовой арендной платы за основные средства (кроме объектов недвижимости), находящиеся в собственности города Воронежа, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы N 22-I от 20.02.2003 г., Методикой определения годовой арендной платы за нежилые помещения и годовой арендной платы за основные средства (кроме объектов недвижимости) находящиеся в собственности города Воронежа, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы N 18-I от 26.02.2004 г., решением Воронежской городской Думы от 28.04.2005 г. N 38-II, действовавшими в спорный период.
Указанными методиками установлено, что коэффициент износа помещения Ки определяется по данным БТИ как разность между 100 и процентом износа.
В соответствии с техническим паспортом на спорное помещение по состоянию на 11.06.1999 г. процент износа помещения равен 34%. Техническая инвентаризация спорного помещения в более поздний период не производилась.
В соответствии с заключением эксперта N 400/16-1 от 05.02.2008 г. физический износ помещения литер Ж, Ж1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 35, на момент проведения экспертизы составлял 43%.
Как следует из ответа эксперта от 31.03.2008 г. N 400/16-1 (т. 2, л.д. 31) определить процент износа по состоянию на 01.01.2004 г. не представляется возможным, т.к. эксперт не исследовал объект экспертизы на указанный период и ему не известно техническое состояние его конструктивных элементов.
Процент износа по состоянию на 01.01.2004 г. возможно определить по материалам инвентарного дела, если на указанный период проводилась очередная инвентаризация. Однако технический паспорт по состоянию на 01.01.2004 г. эксперту не представлялся.
В связи с этим определить процент износа объекта возможно было только на момент осмотра, т.е. на момент проведения экспертизы.
Следовательно, суд правомерно признал необоснованными доводы ответчика о неправильном определении Ки при расчете арендной платы в период с 01.07.2004 г. по 28.01.2008 г.
С 29.01.2008 г. ежемесячная арендная плата с учетом определенного экспертом процента износа 43% составила 27 551 руб. 55 коп.
При таких обстоятельствах задолженность ответчика за пользование спорным помещением в период с 01.07.2004 г. по 28.01.2008 г. с учетом Ки = 0,66 в период с 29.01.2008 г. по 10.04.2008 г. с учетом Ки = 0,57 составляет 441 880 руб. 85 коп. согласно представленному в материалы дела расчету (т. 2, л.д. 36-39).
Кроме того, судом первой инстанции правильно определен размер пени за период с 10.04.2005 г. по 10.04.2008 г., которая составила 159 877 руб. 21 коп.
Таким образом, надлежащим образом исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к правильному и обоснованному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований на сумму 601758 руб. 06 коп., из которых 441 880 руб. 85 коп. основного долга и 159 877 руб. 21 коп. пеней, а также требования о расторжении договора аренды и выселения ответчика.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией как несостоятельные и неспособные повлиять на правильность выводов суда первой инстанции.
Ссылки апелляционной жалобы на неправильность определения процента износа здания необоснованны.
В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В силу п. 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
По настоящему делу была проведена судебная экспертиза, по результатам которой определен процент износа спорного недвижимого имущества.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности действий истца, выразившихся в непроведении своевременного технического обследования здания, что препятствовало правильному определению процента износа здания и расчету арендной платы, суд также считает несостоятельными.
Обязанность по своевременному внесению арендной платы арендатором установлена как нормами действующего законодательства, так и положениями заключенного сторонами договора.
Размер арендной платы был ответчику известен и им не оспаривался.
Кроме того, доказательств обращения ответчика к истцу с целью правильного определения процента износа здания и перерасчета арендной платы в материалы дела не представлено.
Следовательно, при определении размера подлежащей взысканию в пользу истца суммы арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался имеющимися в материалах дела доказательствами.
При вышеуказанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы не имеется.
По настоящему делу оценка доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с правилами, установленными статьей 71 АПК РФ.
В связи с этим заявленные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм материального права.
Апелляционный суд полагает, что судом области правильно применены нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине в сумме 1 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2008 г. по делу N А14-17193/2006/710/32 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Грация" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
В.И.ФЕДОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)