Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Воробьевой И.О., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Масаевым З.Х.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "РИГрупп" - Баскаковой М.В. (представителя по доверенности от 22.11.2012),
от закрытого акционерного общества "С.К. ЦентрСтрой" - извещено, представитель не явился,
от Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям - извещен, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" на решение Арбитражного суда Московской области от 16.01.2013 по делу N А41-45586/12, принятое судьей Богатыревой Г.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (далее - ООО "РИГрупп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (далее - комитет), закрытому акционерному обществу "С.К. ЦентрСтрой" (далее - ЗАО "С.К. ЦентрСтрой") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.03.2012 N 80/2012, о применении последствий недействительности сделки и обязании ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" возвратить ООО "РИГрупп" земельный участок с кадастровым номером 50:57:002 04 18:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257 (далее - спорный земельный участок).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.01.2013 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "РИГрупп" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель ООО "РИГрупп" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей комитета и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой".
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя ООО "РИГрупп", суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между ООО "РИГрупп" и комитетом заключен договор от 12.09.2006 N 263/2006 об аренде спорного земельного участка на срок с 07.09.2006 по 06.09.2009. Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 29.12.2006 за N 50-50-57/033/2006-476.
Комитет направил в адрес ООО "РИГрупп" уведомление от 25.11.2011 N 4744 об отказе от заключенного договора аренды земельного участка от 12.09.2006 N 263/2006.
Данное уведомление получено ООО "РИГрупп" 29.11.2011.
После этого комитет заключил с ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" договор аренды спорного земельного участка от 22.03.2012 N 80/2012.
При этом государственная регистрация прекращения аренды этого участка по ранее действующему договору от 12.09.2006, заключенному комитетом с ООО "РИГрупп", осуществлена 04.04.2012.
Считая договор аренды от 22.03.2012, заключенный между комитетом и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой", недействительной сделкой, ООО "РИГрупп" обратилось в арбитражный суд с упомянутыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс, Кодекс) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу этой нормы договор аренды от 12.09.2006 после истечения срока его действия считался возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поэтому в связи с получением ООО "РИГрупп" уведомления комитета об отказе от названного договора аренды земельного участка 29.11.2011, данный договор прекратил свое действие 09.02.2012.
Гражданско-правовые договоры разделяются на 1) договоры, заключение которых обусловлено исключительно достижением его сторонами соглашения по всем существенным условиям (консенсуальные договоры) и 2) договоры, для заключения которых помимо достижения соглашения необходима и передача имущества (реальные договоры).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, договор аренды земельного участка является консенсуальным, то есть договором, заключение которого не может быть связано с передачей имущества.
Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса, требование к заключению договора аренды земельного участка (достижение соглашения по всем существенным условиям независимо от передачи имущества) является императивным, в связи с чем иной порядок заключения этого договора (условие о передаче имущества для заключения договора) в том случае, если он предусмотрен сторонами договора, не подлежит применению.
При этом следует разграничивать заключение договора аренды земельного участка (на основании которого возникает обязанность арендодателя по передаче имуществу в аренду) и, собственно, передачу имущества арендатору (осуществляемую во исполнение такого договора).
В рассматриваемом случае ООО "РИГрупп" оспаривает именно заключение договора аренды от 22.03.2012 как сделку.
Как указано в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Таким образом, комитет имел право заключить договор с ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" до государственной регистрации прекращения аренды того же участка по договору от 12.09.2006, заключенного комитетом с ООО "РИГрупп".
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Исходя из названных норм, а также согласно статье 65 АПК РФ лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Соответствующее разъяснение содержится в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Между тем ООО "РИГрупп", право владения и пользования которого спорным земельным участком прекратилось, не являясь стороной в договоре аренды от 22.03.2012, не вправе требовать признания этого договора недействительным и применения последствий его недействительности в порядке, установленном пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса.
Из обстоятельств дела не усматривается оснований для признания ООО "РИГрупп" заинтересованным лицом в смысле пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса, равно как и оснований для вывода о том, что избранный им способ защиты приведет к восстановлению нарушенных, по его мнению, прав и законных интересов: материалы дела таких доказательств не содержат.
Указанное соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 30.10.2012 N 8584/12.
В связи с этим решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований ООО "РИГрупп" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.03.2012 N 80/2012, о применении последствий недействительности сделки в виде обязании ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" возвратить ООО "РИГрупп" спорный земельный участок является правильным.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.01.2012 по делу N А41-45586/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
И.О.ВОРОБЬЕВА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2013 ПО ДЕЛУ N А41-45586/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. по делу N А41-45586/12
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Воробьевой И.О., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Масаевым З.Х.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "РИГрупп" - Баскаковой М.В. (представителя по доверенности от 22.11.2012),
от закрытого акционерного общества "С.К. ЦентрСтрой" - извещено, представитель не явился,
от Коломенского городского комитета по управлению имуществом и земельным отношениям - извещен, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" на решение Арбитражного суда Московской области от 16.01.2013 по делу N А41-45586/12, принятое судьей Богатыревой Г.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русская инвестиционная группа" (далее - ООО "РИГрупп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Коломенскому городскому комитету по управлению имуществом и земельным отношениям (далее - комитет), закрытому акционерному обществу "С.К. ЦентрСтрой" (далее - ЗАО "С.К. ЦентрСтрой") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.03.2012 N 80/2012, о применении последствий недействительности сделки и обязании ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" возвратить ООО "РИГрупп" земельный участок с кадастровым номером 50:57:002 04 18:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Октябрьской революции, д. 257 (далее - спорный земельный участок).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.01.2013 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "РИГрупп" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель ООО "РИГрупп" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей комитета и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой".
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя ООО "РИГрупп", суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между ООО "РИГрупп" и комитетом заключен договор от 12.09.2006 N 263/2006 об аренде спорного земельного участка на срок с 07.09.2006 по 06.09.2009. Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 29.12.2006 за N 50-50-57/033/2006-476.
Комитет направил в адрес ООО "РИГрупп" уведомление от 25.11.2011 N 4744 об отказе от заключенного договора аренды земельного участка от 12.09.2006 N 263/2006.
Данное уведомление получено ООО "РИГрупп" 29.11.2011.
После этого комитет заключил с ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" договор аренды спорного земельного участка от 22.03.2012 N 80/2012.
При этом государственная регистрация прекращения аренды этого участка по ранее действующему договору от 12.09.2006, заключенному комитетом с ООО "РИГрупп", осуществлена 04.04.2012.
Считая договор аренды от 22.03.2012, заключенный между комитетом и ЗАО "С.К. ЦентрСтрой", недействительной сделкой, ООО "РИГрупп" обратилось в арбитражный суд с упомянутыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс, Кодекс) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу этой нормы договор аренды от 12.09.2006 после истечения срока его действия считался возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поэтому в связи с получением ООО "РИГрупп" уведомления комитета об отказе от названного договора аренды земельного участка 29.11.2011, данный договор прекратил свое действие 09.02.2012.
Гражданско-правовые договоры разделяются на 1) договоры, заключение которых обусловлено исключительно достижением его сторонами соглашения по всем существенным условиям (консенсуальные договоры) и 2) договоры, для заключения которых помимо достижения соглашения необходима и передача имущества (реальные договоры).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, договор аренды земельного участка является консенсуальным, то есть договором, заключение которого не может быть связано с передачей имущества.
Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса, требование к заключению договора аренды земельного участка (достижение соглашения по всем существенным условиям независимо от передачи имущества) является императивным, в связи с чем иной порядок заключения этого договора (условие о передаче имущества для заключения договора) в том случае, если он предусмотрен сторонами договора, не подлежит применению.
При этом следует разграничивать заключение договора аренды земельного участка (на основании которого возникает обязанность арендодателя по передаче имуществу в аренду) и, собственно, передачу имущества арендатору (осуществляемую во исполнение такого договора).
В рассматриваемом случае ООО "РИГрупп" оспаривает именно заключение договора аренды от 22.03.2012 как сделку.
Как указано в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ: в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Таким образом, комитет имел право заключить договор с ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" до государственной регистрации прекращения аренды того же участка по договору от 12.09.2006, заключенного комитетом с ООО "РИГрупп".
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Исходя из названных норм, а также согласно статье 65 АПК РФ лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Соответствующее разъяснение содержится в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Между тем ООО "РИГрупп", право владения и пользования которого спорным земельным участком прекратилось, не являясь стороной в договоре аренды от 22.03.2012, не вправе требовать признания этого договора недействительным и применения последствий его недействительности в порядке, установленном пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса.
Из обстоятельств дела не усматривается оснований для признания ООО "РИГрупп" заинтересованным лицом в смысле пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса, равно как и оснований для вывода о том, что избранный им способ защиты приведет к восстановлению нарушенных, по его мнению, прав и законных интересов: материалы дела таких доказательств не содержат.
Указанное соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 30.10.2012 N 8584/12.
В связи с этим решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований ООО "РИГрупп" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.03.2012 N 80/2012, о применении последствий недействительности сделки в виде обязании ЗАО "С.К. ЦентрСтрой" возвратить ООО "РИГрупп" спорный земельный участок является правильным.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16.01.2012 по делу N А41-45586/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
И.О.ВОРОБЬЕВА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)