Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Софронов П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Васильевой В.Г.,
судей Громацкой В.В., Холмогорова И.К.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчиков на решение Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 июня 2013 года по иску П. к К.В. и К.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании сумм задолженности за коммунальные услуги и судебных расходов по оплате государственной пошлины, которым
постановлено:
Иск П. к К.В. и К.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании сумм задолженности за коммунальные услуги и судебных расходов по оплате государственной пошлины, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры .........., заключенный между П. и К.В., К.Х.
Взыскать в пользу П. солидарно с К.В., К.Х. .......... руб. .......... коп. задолженность по жилищно-коммунальным услугам, судебные расходы .......... руб. .......... коп.
Заслушав доклад судьи Холмогорова И.К., пояснения ответчика К.Х., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 17 февраля 2011 г. между ним и Коростынскими был заключен договор купли-продажи квартиры .......... с рассрочкой платежа. Указанная квартира была оценена в .......... руб., из которых .......... руб. .......... коп. были зачислены на его карт-счет путем перечисления денежных средств УПФ РФ в Нерюнгринском районе по программе "материнского капитала". Оставшуюся часть долга в сумме .......... руб. .......... коп. покупатели обязались оплатить частями по графику: по .......... руб. ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, начиная с марта 2011 г. по ноябрь 2011 г., .......... руб. ежемесячно, не позднее 25 декабря 2011 г. Условиями договора было предусмотрено, что спорная квартира остается в залоге у продавца до момента окончательного расчета между сторонами. Свою часть обязательства по договору он выполнил и передал квартиру ответчикам, в которой те проживают. Однако ответчики свои обязательства не выполнили и оставшуюся часть денег в сумме .......... руб. .......... коп. до настоящего времени ему не выплатили, в связи с чем просит расторгнуть в судебном порядке заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры, взыскать задолженность по жилищно-коммунальным услугам в сумме .......... руб. .......... коп, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 525 руб. 84 коп.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска, поскольку выводы суда необоснованными, вынесенным с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, выслушав пояснения ответчика, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены состоявшегося решения в связи с неправильным применением норм материального права.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования П., суд исходил из того, что для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры имеются предусмотренные законом (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ) основания, поскольку ответчики не предоставили доказательств, подтверждающих передачу истцу остатка денежной суммы по договору купли-продажи в связи с чем суд пришел к выводу о наличии нарушения, которое имеет существенный характер, в силу чего оно является основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, содержащимися в Постановлении N 10 от 29.04.2010 г. (п. 65), при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, 17 февраля 2011 г. стороны заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: ..................... Стоимость квартиры сторонами определена в .......... руб., и договором было предусмотрено, что .......... руб. .......... коп. будет зачислена территориальным органом пенсионного фонда РФ по программе государственного сертификата материнского капитала на карт-счет продавца в срок не позднее 01.07.2011 г. Оставшуюся сумма .......... руб. .......... коп. покупатели обязались оплатить частями по графику: по .......... руб. ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, начиная с марта 2011 г. по ноябрь 2011 г., .......... руб. ежемесячно, не позднее 25 декабря 2011 г.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права N ..., N ..., N ..., N ..., N ... от 22.02.2011 г. квартира .......... принадлежит на праве общей долевой собственности В., К., К.В., К.Х., Л.. На указанную квартиру имеется обременение в виде ипотеки.
Ответчики выплатили истцу .......... руб. .......... коп., путем перечисления их на счет продавца по программе государственного сертификата материнского капитала, что не отрицается истцом и его представителем.
Также из почтового перевода "Форсаж" N ... от 11.05.2013 г. следует, что истцу в счет оплаты по договору купли-продажи ответчиками выплачено .......... руб., что также стороной истца не оспаривалось в суде первой инстанции.
Таким образом, ответчики оплатили большую часть указанной цены по договору, и остаток долга составляет .......... рублей.
При указанных обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также согласно условиям договора купли-продажи квартиры от 17.02.2011 г., судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований П. о расторжении договора купли-продажи.
Так, вывод суда первой инстанции о праве истца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, основаны на ошибочно толковании и применении норм материального права о расторжении договора. Кроме того, исходя из обстоятельств дела, не усматривается существенного нарушения условий договора, поскольку ответчиками оплачена большая часть суммы от стоимости квартиры.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, посчитав таковым сам факт невыплаты остатка денежных средств за квартиру ответчиком. При этом следует также учесть, что П., заключив с Коростынскими 17.02.2011 г. договор купли-продажи и не получив оставшейся суммы до 25 декабря 2011 г. за проданную квартиру, обратила в суд с требованием об оспаривании сделки лишь в 25 апреля 2013 г., что подтверждает то обстоятельство, что для П. факт невыплаты денежных средств за проданную квартиру не является существенным условием договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований П. необходимо отказать в полном объеме, при этом П. не лишен права на обращение за защитой своих прав в ином установленном законом порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 июня 2013 года по данному делу отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении иска П. к К.В. и К.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании сумм задолженности за коммунальные услуги и судебных расходов по оплате государственной пошлины - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 09.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3502/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2013 г. по делу N 33-3502/2013
Судья: Софронов П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Васильевой В.Г.,
судей Громацкой В.В., Холмогорова И.К.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчиков на решение Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 июня 2013 года по иску П. к К.В. и К.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании сумм задолженности за коммунальные услуги и судебных расходов по оплате государственной пошлины, которым
постановлено:
Иск П. к К.В. и К.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании сумм задолженности за коммунальные услуги и судебных расходов по оплате государственной пошлины, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры .........., заключенный между П. и К.В., К.Х.
Взыскать в пользу П. солидарно с К.В., К.Х. .......... руб. .......... коп. задолженность по жилищно-коммунальным услугам, судебные расходы .......... руб. .......... коп.
Заслушав доклад судьи Холмогорова И.К., пояснения ответчика К.Х., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 17 февраля 2011 г. между ним и Коростынскими был заключен договор купли-продажи квартиры .......... с рассрочкой платежа. Указанная квартира была оценена в .......... руб., из которых .......... руб. .......... коп. были зачислены на его карт-счет путем перечисления денежных средств УПФ РФ в Нерюнгринском районе по программе "материнского капитала". Оставшуюся часть долга в сумме .......... руб. .......... коп. покупатели обязались оплатить частями по графику: по .......... руб. ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, начиная с марта 2011 г. по ноябрь 2011 г., .......... руб. ежемесячно, не позднее 25 декабря 2011 г. Условиями договора было предусмотрено, что спорная квартира остается в залоге у продавца до момента окончательного расчета между сторонами. Свою часть обязательства по договору он выполнил и передал квартиру ответчикам, в которой те проживают. Однако ответчики свои обязательства не выполнили и оставшуюся часть денег в сумме .......... руб. .......... коп. до настоящего времени ему не выплатили, в связи с чем просит расторгнуть в судебном порядке заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры, взыскать задолженность по жилищно-коммунальным услугам в сумме .......... руб. .......... коп, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 525 руб. 84 коп.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска, поскольку выводы суда необоснованными, вынесенным с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, выслушав пояснения ответчика, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены состоявшегося решения в связи с неправильным применением норм материального права.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования П., суд исходил из того, что для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры имеются предусмотренные законом (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ) основания, поскольку ответчики не предоставили доказательств, подтверждающих передачу истцу остатка денежной суммы по договору купли-продажи в связи с чем суд пришел к выводу о наличии нарушения, которое имеет существенный характер, в силу чего оно является основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, содержащимися в Постановлении N 10 от 29.04.2010 г. (п. 65), при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, 17 февраля 2011 г. стороны заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: ..................... Стоимость квартиры сторонами определена в .......... руб., и договором было предусмотрено, что .......... руб. .......... коп. будет зачислена территориальным органом пенсионного фонда РФ по программе государственного сертификата материнского капитала на карт-счет продавца в срок не позднее 01.07.2011 г. Оставшуюся сумма .......... руб. .......... коп. покупатели обязались оплатить частями по графику: по .......... руб. ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, начиная с марта 2011 г. по ноябрь 2011 г., .......... руб. ежемесячно, не позднее 25 декабря 2011 г.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права N ..., N ..., N ..., N ..., N ... от 22.02.2011 г. квартира .......... принадлежит на праве общей долевой собственности В., К., К.В., К.Х., Л.. На указанную квартиру имеется обременение в виде ипотеки.
Ответчики выплатили истцу .......... руб. .......... коп., путем перечисления их на счет продавца по программе государственного сертификата материнского капитала, что не отрицается истцом и его представителем.
Также из почтового перевода "Форсаж" N ... от 11.05.2013 г. следует, что истцу в счет оплаты по договору купли-продажи ответчиками выплачено .......... руб., что также стороной истца не оспаривалось в суде первой инстанции.
Таким образом, ответчики оплатили большую часть указанной цены по договору, и остаток долга составляет .......... рублей.
При указанных обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также согласно условиям договора купли-продажи квартиры от 17.02.2011 г., судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований П. о расторжении договора купли-продажи.
Так, вывод суда первой инстанции о праве истца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, основаны на ошибочно толковании и применении норм материального права о расторжении договора. Кроме того, исходя из обстоятельств дела, не усматривается существенного нарушения условий договора, поскольку ответчиками оплачена большая часть суммы от стоимости квартиры.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, посчитав таковым сам факт невыплаты остатка денежных средств за квартиру ответчиком. При этом следует также учесть, что П., заключив с Коростынскими 17.02.2011 г. договор купли-продажи и не получив оставшейся суммы до 25 декабря 2011 г. за проданную квартиру, обратила в суд с требованием об оспаривании сделки лишь в 25 апреля 2013 г., что подтверждает то обстоятельство, что для П. факт невыплаты денежных средств за проданную квартиру не является существенным условием договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований П. необходимо отказать в полном объеме, при этом П. не лишен права на обращение за защитой своих прав в ином установленном законом порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 21 июня 2013 года по данному делу отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении иска П. к К.В. и К.Х. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании сумм задолженности за коммунальные услуги и судебных расходов по оплате государственной пошлины - отказать.
Председательствующая
В.Г.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
И.К.ХОЛМОГОРОВ
В.Г.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
И.К.ХОЛМОГОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)