Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Герасимова Л.Н.
Судья: Лигус О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Герасимовой Л.Н., Ульянкина Д.В.,
при секретаре Ж.
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску Б.М.О. к Г.А.А., Г.А.А. о признании сделки недействительной
по апелляционной жалобе Г.А.А., а также по апелляционной жалобе Г.А.А. на решение Советского районного суда г. Орла от <дата>, которым постановлено:
"Исковые требования Б.М.О. к Г.А.А. и Г.А.А. о признании сделок недействительными удовлетворить.
Признать договор о залоге недвижимости нежилого помещения по адресу: <адрес> и договор займа, заключенные <дата> между Г.А.А. и Г.А.А., недействительными (ничтожными) сделками.
Обязать Г.А.А. передать Г.А.А. денежные средства в сумме <...> рублей.
Взыскать с Г.А.А. и Г.А.А. в пользу Б.М.О. судебные расходы по <...> рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Герасимовой Л.Н., объяснения ответчиков Г.А.А., Г.А.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, а также возражения на жалобы истца Б.М.О. и его представителя Р., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
Б.М.О. обратился в суд с исковым заявлением к Г.А.А. и Г.А.А. о признании сделок недействительными.
В обоснование исковых требований указывал, что является взыскателем в отношении Г.А.А. на сумму <...> рубля и <...> рубля процентов за каждый день просрочки исполнения решения суда. Указанные деньги ранее были переданы Г.А.А. по предварительному договору купли-продажи недвижимости от <дата>. По указанному договору Г.А.А. должен был передать покупателю нежилое помещение, площадью <...> кв. м, расположенное на <...> этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> за сумму <...> рублей. Ответчик должен был до середины декабря <дата> до заключения основного договора купли-продажи надлежащим образом оформить документацию на указанное помещение, однако впоследствии Г.А.А. стал уклоняться от исполнения договора.
При этом истцу стало известно, что <дата> Г.А.А. (сын) и Г.А.А. (отец) заключили договор займа на сумму <...> рублей и в обеспечение его исполнения - договор залога спорного нежилого помещения.
Считал, что договор займа и залога, заключенные между сыном и отцом, являются мнимыми сделками, направленными на сокрытие имущества от обращения на него взыскания, в связи с чем просил суд признать их недействительными и применить последствия недействительности сделки.
Судом постановлено указанное решение.
Определением Советского районного суда <адрес> от <дата> взыскано в Г.А.А. и Г.А.А. в пользу Б.А. в счет компенсации услуг представителя за участие поданному делу по <...> рублей с каждого (л.д. 210 - 211, т. 1).
В апелляционной жалобе Г.А.А. ставит вопрос об отмене решения суда в силу его необоснованности, незаконности и несправедливости.
Полагает, что выводы суда, изложенные в решении, относительно уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи спорного помещения, мнимости договора займа и наличия в момент его заключения каких-либо обязательств перед истцом не соответствуют обстоятельствам дела.
Считает, что срок действия предварительного договора закончился <дата>, а разногласия между истцом и ответчиком возникли в <дата>.
Обращает внимание, что решение Советского районного суда г. Орла от <дата> исполнено в полном объеме, о чем свидетельствует постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от <дата>, а также на то, что в резолютивной части решения он ошибочно указан в качестве должника.
В апелляционной жалобе Г.А.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Считает, что судом не установлен факт его уклонения от заключения основного договора купли-продажи помещения, на момент заключения договоров залога и займа какие-либо споры о праве, обременения и обязательства у него перед истцом относительно нежилого помещения отсутствовали в связи с истечением срока действия предварительного договора.
Указывает, что задолженностей по исполнительным документам перед истцом на данный момент не имеет.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статья 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела <дата> между Б.М.О. и Г.А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора определена в размере <...> рублей.
Условиями указанного договора предусматривалось, что до заключения основного договора купли-продажи в срок до <дата> продавец должен был надлежаще оформить техническую документацию, выделить помещение в натуре, помещение должно быть зарегистрировано как нежилое, введено в эксплуатацию, обеспечено теплом, холодной и горячей водой, электроэнергией. До заключения основного договора купли-продажи Б.М.О. передал Г.А.А. денежную сумму в размере <...> рублей.
Решением Заводского районного суда <адрес> от <дата> в удовлетворении иска Б.М.О. к Г.А.А. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение отказано.
Решением Советского районного суда г. Орла от <дата> с Г.А.А. в пользу Б.М.О. были взысканы денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные им по предварительному договору купли-продажи (т. 1, л.д. 68 - 71).
Апелляционным определением Орловского областного суда от <дата> указанное решение Советского районного суда г. Орла было изменено, с Г.А.А. в пользу Б.М.О. были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...> рубля <...> копейки, а также проценты за каждый день просрочки исполнения в размере <...> рубля <...> копейки (т. 1, л.д. 7 - 10).
Во исполнение указанного решения <дата> в отношении Г.А.А. возбуждено исполнительное производство.
Как видно из дела, <дата> Г.А.А. заключил кредитный договор с ОАО "ОСБ" на сумму <...> рублей, сроком до <дата> под <...>% годовых (т. 1, л.д. 37).
<дата> между Г.А.А. и Г.А.А. заключен договор займа на сумму <...> рублей сроком возврата <дата> без уплаты процентов за пользование займом. После получения денежных средств Г.А.А. была составлена расписка (т. 1, л.д. 81 - 82).
В процессе рассмотрения дела Г.А.А. пояснял, что полученные по кредитному договору денежные средства, им частично в сумме <...> рублей были даны в долг Г.А.А. по договору от <дата>.
В этот же день, <дата> в обеспечение указанного кредитного договора, Г.А.А. и Г.А.А. заключили договор о залоге недвижимости, предметом которого стало нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Г.А.А. Согласно условиям договора стороны оценили заложенное имущество в <...> рублей. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (т. 1, л.д. 83 - 85).
Обращаясь в суд с иском о признании договора займа и договора залога недействительными, истец ссылался на то, что данные договоры являются мнимыми, поскольку фактически не заключались между Г-ными, деньги по договору не передавались, и совершены с целью сокрыть спорное имущество.
Удовлетворяя исковые требования Б.М.О. суд первой инстанции мотивировал свои выводы тем, что ответчики, являясь близкими родственниками, не намеревались заключенными между собой сделками создать правовые последствия, характерные для этих сделок, о чем свидетельствует длительность договора займа, его беспроцентный характер, несоразмерность обеспеченного обязательства стоимости заложенного имущества, а также пояснения Г.А.А., согласно которым он не сомневается в том, что его отцом долг в <...> рублей не будет возвращен и после окончания срока уплаты Г.А.А. приобретет право собственности на заложенное имущество.
Судебная коллегия считает, что данные выводы суда являются ошибочными.
Исходя из положений статьи 170 ГК РФ, существенными характеристиками мнимой сделки является то, что стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, и что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные, чем указано в договоре, цели.
В силу ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии с ч. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Как видно из материалов дела, оспариваемый договор займа между ответчиками заключен в письменной форме с соблюдением всех предусмотренных законом требований, предъявляемых к договорам займа, в договоре имеются личные подписи двух сторон.
Факт получения денежных средств заемщиком подтверждается распиской, которая подписана Г.А.А. и Г.А.А.
При рассмотрении дела районным судом и в апелляционной инстанции ответчики поясняли, что между ними действительно был заключен договор займа на указанную сумму, деньги по данному договору реально передавались заемщику, а в обеспечение договора займа по договоренности между ними был составлен договор залога указанного нежилого помещения.
Как видно из оспариваемого договора залога объекта недвижимости, он заключен в соответствии с требованиями закона, прошел государственную регистрацию.
Факт заключения сделки между близкими родственниками не может послужить основанием для признания сделок, заключенных между ними, недействительными, поскольку в силу положений статьи 209 ГК РФ собственник вправе по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Ссылка истца на занижение стоимости заложенного имущества, также не является основанием для установления мнимости сделки, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, определении его условий.
Пояснения Г.А.А., данные им суду первой инстанции, из которых следует, что его отцом долг в <...> рублей не будет возвращен и после окончания срока уплаты Г.А.А. приобретет право собственности на заложенное имущество, вопреки выводам суда свидетельствует не о мнимости сделок, а о правовых последствиях неисполнения одной стороной данных сделок.
Совокупность установленных при разрешении спора обстоятельств свидетельствуют о том, что правовые последствия, которые влечет договор займа и договор залога в данном случае наступили, что исключает возможность признания данных сделок мнимыми.
Кроме того, из представленных Г.А.А. суду второй инстанции квитанции N от <дата> и постановления об окончании исполнительного производства N от <дата> видно, что Г.А.А. решение Советского районного суда г. Орла от <дата> перед Б.М.О. исполнено в полном объеме.
Иных бесспорных доказательств мнимости сделок между ответчиками стороной истца предоставлено не было. На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда и определение суда о взыскании судебных расходов, являются неправильными и подлежат отмене с постановкой по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Б.М.О. к Г.А.А. и Г.А.А. о признании договора займа от <дата> и договора залога от <дата> недействительным и о взыскании судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от <дата> отменить.
В удовлетворении требований Б.М.О. к Г.А.А. и Г.А.А. о признании договора займа от <дата> и договора залога от <дата> недействительным и о взыскании судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1050
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2013 г. по делу N 33-1050
Докладчик: Герасимова Л.Н.
Судья: Лигус О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Герасимовой Л.Н., Ульянкина Д.В.,
при секретаре Ж.
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску Б.М.О. к Г.А.А., Г.А.А. о признании сделки недействительной
по апелляционной жалобе Г.А.А., а также по апелляционной жалобе Г.А.А. на решение Советского районного суда г. Орла от <дата>, которым постановлено:
"Исковые требования Б.М.О. к Г.А.А. и Г.А.А. о признании сделок недействительными удовлетворить.
Признать договор о залоге недвижимости нежилого помещения по адресу: <адрес> и договор займа, заключенные <дата> между Г.А.А. и Г.А.А., недействительными (ничтожными) сделками.
Обязать Г.А.А. передать Г.А.А. денежные средства в сумме <...> рублей.
Взыскать с Г.А.А. и Г.А.А. в пользу Б.М.О. судебные расходы по <...> рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Герасимовой Л.Н., объяснения ответчиков Г.А.А., Г.А.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, а также возражения на жалобы истца Б.М.О. и его представителя Р., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
Б.М.О. обратился в суд с исковым заявлением к Г.А.А. и Г.А.А. о признании сделок недействительными.
В обоснование исковых требований указывал, что является взыскателем в отношении Г.А.А. на сумму <...> рубля и <...> рубля процентов за каждый день просрочки исполнения решения суда. Указанные деньги ранее были переданы Г.А.А. по предварительному договору купли-продажи недвижимости от <дата>. По указанному договору Г.А.А. должен был передать покупателю нежилое помещение, площадью <...> кв. м, расположенное на <...> этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> за сумму <...> рублей. Ответчик должен был до середины декабря <дата> до заключения основного договора купли-продажи надлежащим образом оформить документацию на указанное помещение, однако впоследствии Г.А.А. стал уклоняться от исполнения договора.
При этом истцу стало известно, что <дата> Г.А.А. (сын) и Г.А.А. (отец) заключили договор займа на сумму <...> рублей и в обеспечение его исполнения - договор залога спорного нежилого помещения.
Считал, что договор займа и залога, заключенные между сыном и отцом, являются мнимыми сделками, направленными на сокрытие имущества от обращения на него взыскания, в связи с чем просил суд признать их недействительными и применить последствия недействительности сделки.
Судом постановлено указанное решение.
Определением Советского районного суда <адрес> от <дата> взыскано в Г.А.А. и Г.А.А. в пользу Б.А. в счет компенсации услуг представителя за участие поданному делу по <...> рублей с каждого (л.д. 210 - 211, т. 1).
В апелляционной жалобе Г.А.А. ставит вопрос об отмене решения суда в силу его необоснованности, незаконности и несправедливости.
Полагает, что выводы суда, изложенные в решении, относительно уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи спорного помещения, мнимости договора займа и наличия в момент его заключения каких-либо обязательств перед истцом не соответствуют обстоятельствам дела.
Считает, что срок действия предварительного договора закончился <дата>, а разногласия между истцом и ответчиком возникли в <дата>.
Обращает внимание, что решение Советского районного суда г. Орла от <дата> исполнено в полном объеме, о чем свидетельствует постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от <дата>, а также на то, что в резолютивной части решения он ошибочно указан в качестве должника.
В апелляционной жалобе Г.А.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Считает, что судом не установлен факт его уклонения от заключения основного договора купли-продажи помещения, на момент заключения договоров залога и займа какие-либо споры о праве, обременения и обязательства у него перед истцом относительно нежилого помещения отсутствовали в связи с истечением срока действия предварительного договора.
Указывает, что задолженностей по исполнительным документам перед истцом на данный момент не имеет.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статья 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела <дата> между Б.М.О. и Г.А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора определена в размере <...> рублей.
Условиями указанного договора предусматривалось, что до заключения основного договора купли-продажи в срок до <дата> продавец должен был надлежаще оформить техническую документацию, выделить помещение в натуре, помещение должно быть зарегистрировано как нежилое, введено в эксплуатацию, обеспечено теплом, холодной и горячей водой, электроэнергией. До заключения основного договора купли-продажи Б.М.О. передал Г.А.А. денежную сумму в размере <...> рублей.
Решением Заводского районного суда <адрес> от <дата> в удовлетворении иска Б.М.О. к Г.А.А. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение отказано.
Решением Советского районного суда г. Орла от <дата> с Г.А.А. в пользу Б.М.О. были взысканы денежные средства в размере <...> рублей, уплаченные им по предварительному договору купли-продажи (т. 1, л.д. 68 - 71).
Апелляционным определением Орловского областного суда от <дата> указанное решение Советского районного суда г. Орла было изменено, с Г.А.А. в пользу Б.М.О. были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...> рубля <...> копейки, а также проценты за каждый день просрочки исполнения в размере <...> рубля <...> копейки (т. 1, л.д. 7 - 10).
Во исполнение указанного решения <дата> в отношении Г.А.А. возбуждено исполнительное производство.
Как видно из дела, <дата> Г.А.А. заключил кредитный договор с ОАО "ОСБ" на сумму <...> рублей, сроком до <дата> под <...>% годовых (т. 1, л.д. 37).
<дата> между Г.А.А. и Г.А.А. заключен договор займа на сумму <...> рублей сроком возврата <дата> без уплаты процентов за пользование займом. После получения денежных средств Г.А.А. была составлена расписка (т. 1, л.д. 81 - 82).
В процессе рассмотрения дела Г.А.А. пояснял, что полученные по кредитному договору денежные средства, им частично в сумме <...> рублей были даны в долг Г.А.А. по договору от <дата>.
В этот же день, <дата> в обеспечение указанного кредитного договора, Г.А.А. и Г.А.А. заключили договор о залоге недвижимости, предметом которого стало нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Г.А.А. Согласно условиям договора стороны оценили заложенное имущество в <...> рублей. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> (т. 1, л.д. 83 - 85).
Обращаясь в суд с иском о признании договора займа и договора залога недействительными, истец ссылался на то, что данные договоры являются мнимыми, поскольку фактически не заключались между Г-ными, деньги по договору не передавались, и совершены с целью сокрыть спорное имущество.
Удовлетворяя исковые требования Б.М.О. суд первой инстанции мотивировал свои выводы тем, что ответчики, являясь близкими родственниками, не намеревались заключенными между собой сделками создать правовые последствия, характерные для этих сделок, о чем свидетельствует длительность договора займа, его беспроцентный характер, несоразмерность обеспеченного обязательства стоимости заложенного имущества, а также пояснения Г.А.А., согласно которым он не сомневается в том, что его отцом долг в <...> рублей не будет возвращен и после окончания срока уплаты Г.А.А. приобретет право собственности на заложенное имущество.
Судебная коллегия считает, что данные выводы суда являются ошибочными.
Исходя из положений статьи 170 ГК РФ, существенными характеристиками мнимой сделки является то, что стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, и что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные, чем указано в договоре, цели.
В силу ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии с ч. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Как видно из материалов дела, оспариваемый договор займа между ответчиками заключен в письменной форме с соблюдением всех предусмотренных законом требований, предъявляемых к договорам займа, в договоре имеются личные подписи двух сторон.
Факт получения денежных средств заемщиком подтверждается распиской, которая подписана Г.А.А. и Г.А.А.
При рассмотрении дела районным судом и в апелляционной инстанции ответчики поясняли, что между ними действительно был заключен договор займа на указанную сумму, деньги по данному договору реально передавались заемщику, а в обеспечение договора займа по договоренности между ними был составлен договор залога указанного нежилого помещения.
Как видно из оспариваемого договора залога объекта недвижимости, он заключен в соответствии с требованиями закона, прошел государственную регистрацию.
Факт заключения сделки между близкими родственниками не может послужить основанием для признания сделок, заключенных между ними, недействительными, поскольку в силу положений статьи 209 ГК РФ собственник вправе по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Ссылка истца на занижение стоимости заложенного имущества, также не является основанием для установления мнимости сделки, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, определении его условий.
Пояснения Г.А.А., данные им суду первой инстанции, из которых следует, что его отцом долг в <...> рублей не будет возвращен и после окончания срока уплаты Г.А.А. приобретет право собственности на заложенное имущество, вопреки выводам суда свидетельствует не о мнимости сделок, а о правовых последствиях неисполнения одной стороной данных сделок.
Совокупность установленных при разрешении спора обстоятельств свидетельствуют о том, что правовые последствия, которые влечет договор займа и договор залога в данном случае наступили, что исключает возможность признания данных сделок мнимыми.
Кроме того, из представленных Г.А.А. суду второй инстанции квитанции N от <дата> и постановления об окончании исполнительного производства N от <дата> видно, что Г.А.А. решение Советского районного суда г. Орла от <дата> перед Б.М.О. исполнено в полном объеме.
Иных бесспорных доказательств мнимости сделок между ответчиками стороной истца предоставлено не было. На основании изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда и определение суда о взыскании судебных расходов, являются неправильными и подлежат отмене с постановкой по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Б.М.О. к Г.А.А. и Г.А.А. о признании договора займа от <дата> и договора залога от <дата> недействительным и о взыскании судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от <дата> отменить.
В удовлетворении требований Б.М.О. к Г.А.А. и Г.А.А. о признании договора займа от <дата> и договора залога от <дата> недействительным и о взыскании судебных расходов отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)