Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2013 по делу N А76-24302/2012 (судья Вишневская А.А.).
В заседании приняли участие:
- индивидуальный предприниматель Бритова Вера Алексеевна;
- от индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны - Горячев А.М. (доверенность от 10.06.2013);
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" - Коростелева Т.А. (доверенность от 06.05.2013).
Индивидуальный предприниматель Бритова Вера Алексеевна (далее - ИП Бритова, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Архипелаг" (далее - ООО "Архипелаг", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2011 N АГ-24-07/2011 в размере 218 360 руб. 50 коп., из которых 180 000 руб. - арендной платы, 38 360 руб. 50 коп. - задолженность за электроэнергию.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.03.2013 (резолютивная часть объявлена 26.03.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Архипелаг" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что договор аренды от 01.03.2011 N АГ-24-07/2011 являлся расторгнутым в одностороннем порядке со стороны арендатора с 27.08.2012 - через месяц с момента получения ИП Бритовой соответствующего уведомления от ответчика. Непогашенная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о продолжении действия договора аренды. Требование истца о взыскании задолженности за электроэнергию в сумме 38 360 руб. 50 коп. необоснованно. Кроме того, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, так как судебное извещение было получено лицом, не состоящим в трудовых отношениях с ответчиком.
От ИП Бритовой поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. ИП Бритова указала на законность и обоснованность обжалуемого решения. В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу истец также отметил, что договор аренды может быть расторгнут только по соглашению сторон, которое должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, ИП Бритова указала, что ответчик не привел помещение в надлежащее состояние.
Определением от 25.06.2013 судебное разбирательство было отложено на 18.07.2013.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. на судью Суспицину Л.А., о чем вынесено распоряжение заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013.
В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела в судебном заседании 18.07.2013 на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато сначала.
В судебном заседании представитель ООО "Архипелаг" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Кроме того, заявил о чрезмерности суммы судебных расходов на оплату услуг представителя, взысканной судом.
Истец и его представитель против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 01.03.2011 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N АГ-24-07/2011 (л. д. 18-22), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 156,5 кв. м, расположенное в литере А и являющееся частью здания бар-ресторан общей площадью 220,1 кв. м, литеры А, А1, находящегося по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, рабочий поселок Межозерный, улица Набережная, дом 58а. Расположение помещения указано в приложении N 1 к договору.
Платежи и порядок расчетов по договору определены сторонами в разделе 3 договора.
Так, в силу пункта 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы в первые 17 месяцев ее начисления, согласно пункту 3.7 настоящего договора, составляет 36 000 руб. за площадь помещения ежемесячно включая НДС. С 18 месяца начисления и в последующие месяцы в течение срока действия настоящего договора постоянная часть арендной платы составляет 45 000 руб. за площадь помещения ежемесячно включая НДС.
Переменная часть перечисляется ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций.
Срок аренды по договору составляет 7 лет (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 5.6 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
По акту сдачи-приемки от 01.03.2011 арендодатель сдал, а арендатор принял нежилое помещение согласно условиям договора аренды (л. д. 24).
Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2011 (л. д. 27 оборот).
ИП Бритова является собственником нежилого здания - бара-ресторана площадью 220,1 кв. м, инвентарный номер 9926, литеры А, А1, этажность 1, расположенного по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, рабочий поселок Межозерный, улица Набережная, дом 58а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2009 N 285364 (л. д. 55).
ООО "Архипелаг" направило в адрес ИП Бритовой уведомление от 20.06.2012 N 599 (л. д. 28), в котором на основании пункта 5.6 договора аренды указало на расторжение договора аренды. При этом к уведомлению был приложен не подписанный проект соглашения о расторжении договора.
По ходатайству подателя жалобы в отсутствие возражений со стороны истца арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела также приобщены следующие документы: почтовая квитанция в доказательство получения 27.07.2012 ИП Бритовой уведомления ООО "Архипелаг" от 20.06.2012 N 599; подписанный только ответчиком акт возврата помещения от 27.07.2012, на котором имеется отметка представителя ответчика о том, что от подписания акта истец отказался; счета на оплату истца и платежные поручения по оплате ответчиком электроэнергии с января по июль 2012 года; трудовой договор Цветовой Т.Н. от 04.11.11 N 392-11; информация Южно-Уральской Торгово-промышленной палаты от 18.07.2012 о стоимости юридических услуг.
Также по ходатайству истца и в отсутствие возражений со стороны представителя ответчика арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщена копия неподписанного сторонами акта возврата помещения от 19.07.2012, на оборотной стороне которого указаны замечания при осмотре помещения от 27.07.2012, текст которых ранее был приобщен к материалам дела (л. д. 33).
Считая договор аренды действующим в спорный период, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик возражения по заявленным требованиям, а также доказательства оплаты задолженности не представил.
Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого решения в силу следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с изложенной нормой в пункте 5.6 договора аренды стороны установили, что арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
ООО "Архипелаг" направило в адрес ИП Бритовой уведомление от 20.06.2012 N 599 (л. д. 28), в котором на основании пункта 5.6 договора аренды указало на расторжение договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции из содержания указанного уведомления и имеющейся в нем ссылки на пункт 5.6 договора аренды делает вывод о том, что данный документ свидетельствует об одностороннем отказе от договора со стороны арендатора, возможность которого установлена сторонами в договоре аренды.
То обстоятельство, что к уведомлению был приложен не подписанный проект соглашения о расторжении договора, не свидетельствует о намерении ответчика расторгнуть договор только по соглашению сторон, так как направленность воли стороны на односторонний отказ от договора, как отмечено ранее, следует из текста уведомления. Кроме того, в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что дополнительно текст соглашения о расторжении договора планировалось подписать только для представления его в регистрирующий орган для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении аренды.
По ходатайству подателя жалобы в отсутствие возражений со стороны истца арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела также приобщена почтовая квитанция в доказательство получения 27.07.2012 ИП Бритовой уведомления ООО "Архипелаг" от 20.06.2012 N 599.
Таким образом, в соответствии с пунктом 5.6 договора аренды данный договор является расторгнутым с 27.08.2012 (через месяц после получения арендодателем указанного уведомления).
Довод истца о том, что договор аренды не является расторгнутым, так как между сторонами не достигнуто соглашение о его расторжении и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не может быть принят.
Так, при прекращении договора аренды в установленном порядке наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним непогашенной записи об аренде не свидетельствует о продолжении действия договора аренды. Указанный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Также арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на момент окончания действия договора аренды (27.08.2013) помещение фактически было освобождено арендатором.
Указанное следует из самого текста искового заявления (л. д. 8, абзац 7).
Кроме того, 27.07.2012 арендатором составлен односторонний акт возврата помещения, на котором имеется отметка представителя ответчика о том, что от подписания акта истец отказался.
Ссылка истца на то, что помещение не могло быть принято арендодателем в связи с наличием в нем подлежащих устранению недостатков, что подтверждается актом осмотра помещения от 27.07.2012 (л. д. 33), не может быть принята как обоснованная.
Наличие в освобожденном помещении недостатков, указанных в названном акте, не доказывает уклонение со стороны арендатора от возврата помещения. В случае наличия нарушения прав арендодателя возвратом арендатором помещения с неоговоренными недостатками такие права подлежат защите в установленном законодательством порядке, однако не могут являться основанием для уклонения арендодателя от принятия помещения от арендатора.
Из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества если арендатор не возвратил это имущество либо возвратил его несвоевременно.
В настоящем случае, как указано выше, помещение на дату 27.07.2013 было возвращено арендатором.
Таким образом, в настоящем случае имеются основания для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 26.08.2013, что составляется 67 200 руб.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды переменная часть арендной платы перечисляется ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций.
Подателем жалобы представлены счета на оплату истца и платежные поручения по оплате ответчиком электроэнергии с января по июль 2012 года. Данные документы приобщены к материалам дела арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие возражений со стороны истца.
Плата за электроэнергию подлежит взысканию только при фактическом ее потреблении арендатором. Однако, помещение было возвращено ответчиком истцу не позднее 27.07.2013. Кроме того, сам истец в исковом заявлении указывает на освобождение ООО "Архипелаг" помещения уже на 20.06.2012. При этом ответчик доказал факт оплаты за электроэнергию по июль 2012 года.
В силу указанного основания для взыскания с ответчика задолженности за электроэнергию отсутствуют.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что представленные истцом доказательства в обоснование спорной суммы задолженности ответчика за электроэнергию (л. д. 44-49) является ненадлежащими, так как указанные в данных документах показатели относятся в целом к помещению бара-ресторана, принадлежащего истцу, которое имеет площадь 220,1 кв. м, в то время как площадь помещения, занимаемого ответчиком, составляла 156,5 кв. м.
Таким образом, исковые требования ИП Бритовой подлежат удовлетворению частично: с ООО "Архипелаг" в пользу ИП Бритовой подлежит взысканию сумма долга по арендной плате в размере 67 200 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о ненадлежащем извещении его о времени и месте рассмотрения дела.
Так, в материалах дела имеется доказательство получения ответчиком судебного уведомления 22.01.2013 по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (л. д. 58) и в апелляционной жалобе (л. д. 81).
Ссылка представителя подателя жалобы на то, что уведомление получено лицом, не являющимся работником ответчика, а являющегося работником иной организации, не может быть принята, так как ответственность за необеспечение получения корреспонденции по юридическому адресу лежит на самом юридическом лице.
Таким образом, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 2267 руб. 18 коп., уплаченной на основании чека-ордера от 19.12.2012.
Также при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом было заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.
В подтверждение заявленной суммы истцом представлен договор поручения от 15.10.2012 N 19, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью Агентством "Светлана" в лице руководителя Савельевой С.В., а также доказательство оплаты услуг в размере 25 000 руб. - квитанция к приходному кассовому ордеру от 15.10.2012 (л. д. 50-52).
Из материалов дела следует, что представителем истца Савельевой С.В. было составлено исковое заявление, подавались заявления в суд, представитель принимал участие в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции 26.03.2013.
Таким образом, факт оказания представителем юридических услуг подтвержден материалами дела.
Между тем, с учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 7693 руб. 70 коп. - пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Заявление о чрезмерности заявленной истцом к взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя ответчик сделал лишь в суде апелляционной инстанции, в связи с чем данное заявление не может быть принято как основание для снижения суммы судебных расходов.
Кроме того, в связи с изменением обжалуемого судебного акта с ИП Бритовой в пользу ООО "Архипелаг" подлежат взысканию расходы последнего по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 27.05.2013 N 930.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2013 по делу N А76-24302/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" в пользу индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны сумму долга в размере 67 200 руб., судебные расходы по государственной пошлине в размере 2267 руб. 18 коп., уплаченной на основании чека-ордера от 19.12.2012, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 7693 руб. 70 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 27.05.2013 N 930.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2013 N 18АП-4942/2013 ПО ДЕЛУ N А76-24302/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2013 г. N 18АП-4942/2013
Дело N А76-24302/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2013 по делу N А76-24302/2012 (судья Вишневская А.А.).
В заседании приняли участие:
- индивидуальный предприниматель Бритова Вера Алексеевна;
- от индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны - Горячев А.М. (доверенность от 10.06.2013);
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" - Коростелева Т.А. (доверенность от 06.05.2013).
Индивидуальный предприниматель Бритова Вера Алексеевна (далее - ИП Бритова, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Архипелаг" (далее - ООО "Архипелаг", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2011 N АГ-24-07/2011 в размере 218 360 руб. 50 коп., из которых 180 000 руб. - арендной платы, 38 360 руб. 50 коп. - задолженность за электроэнергию.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.03.2013 (резолютивная часть объявлена 26.03.2013) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласилось ООО "Архипелаг" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что договор аренды от 01.03.2011 N АГ-24-07/2011 являлся расторгнутым в одностороннем порядке со стороны арендатора с 27.08.2012 - через месяц с момента получения ИП Бритовой соответствующего уведомления от ответчика. Непогашенная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о продолжении действия договора аренды. Требование истца о взыскании задолженности за электроэнергию в сумме 38 360 руб. 50 коп. необоснованно. Кроме того, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, так как судебное извещение было получено лицом, не состоящим в трудовых отношениях с ответчиком.
От ИП Бритовой поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. ИП Бритова указала на законность и обоснованность обжалуемого решения. В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу истец также отметил, что договор аренды может быть расторгнут только по соглашению сторон, которое должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, ИП Бритова указала, что ответчик не привел помещение в надлежащее состояние.
Определением от 25.06.2013 судебное разбирательство было отложено на 18.07.2013.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. на судью Суспицину Л.А., о чем вынесено распоряжение заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013.
В связи с заменой в составе суда рассмотрение дела в судебном заседании 18.07.2013 на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато сначала.
В судебном заседании представитель ООО "Архипелаг" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Кроме того, заявил о чрезмерности суммы судебных расходов на оплату услуг представителя, взысканной судом.
Истец и его представитель против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 01.03.2011 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N АГ-24-07/2011 (л. д. 18-22), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 156,5 кв. м, расположенное в литере А и являющееся частью здания бар-ресторан общей площадью 220,1 кв. м, литеры А, А1, находящегося по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, рабочий поселок Межозерный, улица Набережная, дом 58а. Расположение помещения указано в приложении N 1 к договору.
Платежи и порядок расчетов по договору определены сторонами в разделе 3 договора.
Так, в силу пункта 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы в первые 17 месяцев ее начисления, согласно пункту 3.7 настоящего договора, составляет 36 000 руб. за площадь помещения ежемесячно включая НДС. С 18 месяца начисления и в последующие месяцы в течение срока действия настоящего договора постоянная часть арендной платы составляет 45 000 руб. за площадь помещения ежемесячно включая НДС.
Переменная часть перечисляется ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций.
Срок аренды по договору составляет 7 лет (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 5.6 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
По акту сдачи-приемки от 01.03.2011 арендодатель сдал, а арендатор принял нежилое помещение согласно условиям договора аренды (л. д. 24).
Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2011 (л. д. 27 оборот).
ИП Бритова является собственником нежилого здания - бара-ресторана площадью 220,1 кв. м, инвентарный номер 9926, литеры А, А1, этажность 1, расположенного по адресу: Челябинская область, Верхнеуральский район, рабочий поселок Межозерный, улица Набережная, дом 58а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2009 N 285364 (л. д. 55).
ООО "Архипелаг" направило в адрес ИП Бритовой уведомление от 20.06.2012 N 599 (л. д. 28), в котором на основании пункта 5.6 договора аренды указало на расторжение договора аренды. При этом к уведомлению был приложен не подписанный проект соглашения о расторжении договора.
По ходатайству подателя жалобы в отсутствие возражений со стороны истца арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела также приобщены следующие документы: почтовая квитанция в доказательство получения 27.07.2012 ИП Бритовой уведомления ООО "Архипелаг" от 20.06.2012 N 599; подписанный только ответчиком акт возврата помещения от 27.07.2012, на котором имеется отметка представителя ответчика о том, что от подписания акта истец отказался; счета на оплату истца и платежные поручения по оплате ответчиком электроэнергии с января по июль 2012 года; трудовой договор Цветовой Т.Н. от 04.11.11 N 392-11; информация Южно-Уральской Торгово-промышленной палаты от 18.07.2012 о стоимости юридических услуг.
Также по ходатайству истца и в отсутствие возражений со стороны представителя ответчика арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщена копия неподписанного сторонами акта возврата помещения от 19.07.2012, на оборотной стороне которого указаны замечания при осмотре помещения от 27.07.2012, текст которых ранее был приобщен к материалам дела (л. д. 33).
Считая договор аренды действующим в спорный период, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик возражения по заявленным требованиям, а также доказательства оплаты задолженности не представил.
Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого решения в силу следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с изложенной нормой в пункте 5.6 договора аренды стороны установили, что арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
ООО "Архипелаг" направило в адрес ИП Бритовой уведомление от 20.06.2012 N 599 (л. д. 28), в котором на основании пункта 5.6 договора аренды указало на расторжение договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции из содержания указанного уведомления и имеющейся в нем ссылки на пункт 5.6 договора аренды делает вывод о том, что данный документ свидетельствует об одностороннем отказе от договора со стороны арендатора, возможность которого установлена сторонами в договоре аренды.
То обстоятельство, что к уведомлению был приложен не подписанный проект соглашения о расторжении договора, не свидетельствует о намерении ответчика расторгнуть договор только по соглашению сторон, так как направленность воли стороны на односторонний отказ от договора, как отмечено ранее, следует из текста уведомления. Кроме того, в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что дополнительно текст соглашения о расторжении договора планировалось подписать только для представления его в регистрирующий орган для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении аренды.
По ходатайству подателя жалобы в отсутствие возражений со стороны истца арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела также приобщена почтовая квитанция в доказательство получения 27.07.2012 ИП Бритовой уведомления ООО "Архипелаг" от 20.06.2012 N 599.
Таким образом, в соответствии с пунктом 5.6 договора аренды данный договор является расторгнутым с 27.08.2012 (через месяц после получения арендодателем указанного уведомления).
Довод истца о том, что договор аренды не является расторгнутым, так как между сторонами не достигнуто соглашение о его расторжении и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не может быть принят.
Так, при прекращении договора аренды в установленном порядке наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним непогашенной записи об аренде не свидетельствует о продолжении действия договора аренды. Указанный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Также арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на момент окончания действия договора аренды (27.08.2013) помещение фактически было освобождено арендатором.
Указанное следует из самого текста искового заявления (л. д. 8, абзац 7).
Кроме того, 27.07.2012 арендатором составлен односторонний акт возврата помещения, на котором имеется отметка представителя ответчика о том, что от подписания акта истец отказался.
Ссылка истца на то, что помещение не могло быть принято арендодателем в связи с наличием в нем подлежащих устранению недостатков, что подтверждается актом осмотра помещения от 27.07.2012 (л. д. 33), не может быть принята как обоснованная.
Наличие в освобожденном помещении недостатков, указанных в названном акте, не доказывает уклонение со стороны арендатора от возврата помещения. В случае наличия нарушения прав арендодателя возвратом арендатором помещения с неоговоренными недостатками такие права подлежат защите в установленном законодательством порядке, однако не могут являться основанием для уклонения арендодателя от принятия помещения от арендатора.
Из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества если арендатор не возвратил это имущество либо возвратил его несвоевременно.
В настоящем случае, как указано выше, помещение на дату 27.07.2013 было возвращено арендатором.
Таким образом, в настоящем случае имеются основания для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 26.08.2013, что составляется 67 200 руб.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды переменная часть арендной платы перечисляется ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций.
Подателем жалобы представлены счета на оплату истца и платежные поручения по оплате ответчиком электроэнергии с января по июль 2012 года. Данные документы приобщены к материалам дела арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие возражений со стороны истца.
Плата за электроэнергию подлежит взысканию только при фактическом ее потреблении арендатором. Однако, помещение было возвращено ответчиком истцу не позднее 27.07.2013. Кроме того, сам истец в исковом заявлении указывает на освобождение ООО "Архипелаг" помещения уже на 20.06.2012. При этом ответчик доказал факт оплаты за электроэнергию по июль 2012 года.
В силу указанного основания для взыскания с ответчика задолженности за электроэнергию отсутствуют.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что представленные истцом доказательства в обоснование спорной суммы задолженности ответчика за электроэнергию (л. д. 44-49) является ненадлежащими, так как указанные в данных документах показатели относятся в целом к помещению бара-ресторана, принадлежащего истцу, которое имеет площадь 220,1 кв. м, в то время как площадь помещения, занимаемого ответчиком, составляла 156,5 кв. м.
Таким образом, исковые требования ИП Бритовой подлежат удовлетворению частично: с ООО "Архипелаг" в пользу ИП Бритовой подлежит взысканию сумма долга по арендной плате в размере 67 200 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о ненадлежащем извещении его о времени и месте рассмотрения дела.
Так, в материалах дела имеется доказательство получения ответчиком судебного уведомления 22.01.2013 по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (л. д. 58) и в апелляционной жалобе (л. д. 81).
Ссылка представителя подателя жалобы на то, что уведомление получено лицом, не являющимся работником ответчика, а являющегося работником иной организации, не может быть принята, так как ответственность за необеспечение получения корреспонденции по юридическому адресу лежит на самом юридическом лице.
Таким образом, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 2267 руб. 18 коп., уплаченной на основании чека-ордера от 19.12.2012.
Также при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом было заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.
В подтверждение заявленной суммы истцом представлен договор поручения от 15.10.2012 N 19, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью Агентством "Светлана" в лице руководителя Савельевой С.В., а также доказательство оплаты услуг в размере 25 000 руб. - квитанция к приходному кассовому ордеру от 15.10.2012 (л. д. 50-52).
Из материалов дела следует, что представителем истца Савельевой С.В. было составлено исковое заявление, подавались заявления в суд, представитель принимал участие в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции 26.03.2013.
Таким образом, факт оказания представителем юридических услуг подтвержден материалами дела.
Между тем, с учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 7693 руб. 70 коп. - пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Заявление о чрезмерности заявленной истцом к взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя ответчик сделал лишь в суде апелляционной инстанции, в связи с чем данное заявление не может быть принято как основание для снижения суммы судебных расходов.
Кроме того, в связи с изменением обжалуемого судебного акта с ИП Бритовой в пользу ООО "Архипелаг" подлежат взысканию расходы последнего по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 27.05.2013 N 930.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2013 по делу N А76-24302/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" в пользу индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны сумму долга в размере 67 200 руб., судебные расходы по государственной пошлине в размере 2267 руб. 18 коп., уплаченной на основании чека-ордера от 19.12.2012, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 7693 руб. 70 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Бритовой Веры Алексеевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Архипелаг" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 27.05.2013 N 930.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)