Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Зенкиной В.Л.
судей Куприенко С.Г., Карпушкиной Е.И.
при секретаре Ж.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. дело по апелляционной жалобе Ц. на решение Зеленоградского районного суда города Москвы от 19 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску Ц. к Н. о расторжении договора,
Истец обратилась в суд с иском к Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва г. Зеленоград корп. 613 кв. 129, ссылаясь на то, что 01 декабря 2010 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого она продала ответчику принадлежащую ей по праву собственности квартиру. Однако, до настоящего времени договор купли-продажи не исполнен, так как между сторонами не составлен акт приема-передачи квартиры и не переданы денежные средства в полном объеме за жилое помещение, в связи с чем истец просила расторгнуть договор купли-продажи, возвратить квартиру в ее собственность и внести изменения в ЕГРП.
Истец в судебное заседание не явилась, ранее опрошенная в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что ответчиком условия договора купли-продажи не исполнены, так как после подписания договора денежные средства за квартиру ей переданы не были, она продолжает проживать в жилом помещении, акт приема-передачи между сторонами не подписан.
Представитель истца - адвокат Яминова Л.Г. исковые требования поддержала, пояснила, что просит расторгнуть договор купли-продажи с ответчиком на том основании, что с ее стороны допущены существенные нарушения условий договора. При заключении договора купли-продажи намерение истца было направлено на получение денежной суммы за квартиру, размер которой определен сторонами в. руб. В связи с тем, что на тот момент у Н. денежных средств не было, сторонами была достигнута договоренность, что деньги будут переданы позднее. После завершения оформления сделки семья истца продолжала проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги. Акт приема-передачи не заключался и до настоящего времени не подписан, так как условия договора не исполнены. В марте 2011 года истцу стало известно о том, что в отношении директора фирмы З., через которую заключался договор купли-продажи, возбуждено уголовное дело и документы, в том числе и на ее квартиру, изъяты. Истец стала требовать денежные средства от Н., которая предложила расторгнуть договор купли-продажи, в связи с чем, по интернету из офиса фирмы направила проект соглашения о расторжении договора, который требованиям закона не соответствовал. Впоследствии, Н. стала уклоняться от заключения соглашения о расторжении договора и передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры.
Ответчик Н. в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика - по доверенности К. в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик передал истцу, о чем указано в договоре купли-продажи, до его подписания. руб., о чем была выдана расписка и составлен акт приема-передачи, подлинники которых изъяты следственными органами. После получения документов с регистрации, по просьбе истца, в связи с приобретением ею другой двухкомнатной квартиры в мкр. МЖК г. Зеленограда, договор в отношении которой составлен в один день с продаваемой ею квартирой и необходимостью проведения в ней ремонта, ответчик предоставил возможность семье истца проживать в квартире. Н. после приобретения квартиры зарегистрировалась в жилом помещении, в котором до настоящего времени проживает семья истца. Поскольку все условия договора купли-продажи были исполнены сторонами, оснований для расторжения договора, не имеется.
Представитель третьего лица УФРС по г. Москве в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела.
Судом 19 декабря 2012 года постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ц., которая в апелляционной жалобе просит об отмене решения, указывая на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, а также на несогласие с выводами суда.
Представитель истца Ц. - Яминова Л.Г. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель ответчика Н. - К. против удовлетворения жалобы возражал.
Представитель третьего лица УФРС по г. Москве в заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Выслушав представителя истца Ц. - Яминову Л.Г., представителя ответчика Н. - К., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Судом первой инстанции установлено, что 01 декабря 2010 года между Ц. и Н. состоялся договор купли-продажи, по условиям которого истец передала в собственность ответчика двухкомнатную квартиру, общей площадью. кв. м, расположенную по адресу:, принадлежащую ей на основании договора купли-продажи от 03 февраля 2009 года, за цену. руб., которая, как указано в п. 6 договора, передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора.
Согласно выписки из ЕГРП, право собственности на квартиру N. в корп.. г.. зарегистрировано за Н.
Как пояснил представитель истца, Ц., имея намерение продать принадлежащую ей квартиру, обратилась в агентство, возглавляемое З., ранее неоднократно оказывающей ей содействие с продажей и приобретением недвижимого имущества. В связи с тем, что ее квартира продавалась плохо, истец на предложение о продаже квартиры покупателю Н., сотруднику своей фирмы, согласилась. Однако, на момент оформления договора денежные средства у Н. отсутствовали, в связи с чем между ними была достигнута договоренность о том, что денежные средства будут переданы позднее. До настоящего времени цена за квартиру истцу не уплачена, что расценивается истцом, как существенное нарушение условий договора, влекущее за собой его расторжение.
Также в обоснование иска представитель истца указал, что Ц. продавала единственное жилое помещение в целях получить денежные средства и приобрести другое жилое помещение, однако денежные средства ответчиком не переданы.
Оценивая доводы стороны истца, суд не нашел правовых оснований с ними согласиться исходя из следующего.
В соответствии с п. п. 13, 14 договора, он может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору в судебном порядке. При этом договор считается исполненным после передачи покупателем продавцу согласованной сторонами и указанной в договоре денежной суммы и передачи квартиры по акту передачи.
Как правильно указал суд, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, иных оснований, кроме предусмотренных законом, для расторжения договора его условиями не предусмотрено, также, как не предусмотрена возможность возврата имущества, в случае расторжения договора купли-продажи.
В связи с изложенным, в силу ст. 56 ГПК РФ истец по данному делу должен представить доказательства тому, что ответчиком допущено нарушение, которое является существенным и не может быть устранено иным образом, поскольку сам факт наличия такого нарушения не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Далее, суд обоснованно указал, что в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, регулирующей общие положения о договоре купли-продажи, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
Таким образом, в целях защиты прав продавца, в случае не оплаты товара законодатель специальной нормой предусмотрел возможность защиты, путем требования об оплате выкупной цены с учетом процентов.
Заявляя требование о расторжении договора на том основании, что ответчик допустил существенные нарушение договора, истец должен представить такие доказательства, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем, условиями договора купли-продажи от 01 декабря 2010 года предусмотрено, что денежные средства Ц. получены от Н. до подписания настоящего договора, и доказательств обратного истцом не доказано.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В целях подтверждения исполнения всех обязательств по договору со стороны ответчика представлены копии акта приема-передачи и расписки, в отношении которых по ходатайству истца была проведена судебно-почерковедческая экспертиза.
Согласно выводам экспертного заключения, рукописная запись в расписке от имени Ц. о получении денежной суммы от Н. и на копии акта приема-передачи от 01 декабря 2010 года выполнены Ц. Ответить на вопрос о принадлежности подписи на указанных документах эксперт не смог, в связи с простотой строения исследуемых подписей, недостаточного количества свободных и экспериментальных образцов, а также невозможности определения некоторых частных признаков на изображениях.
На основе анализа фактических обстоятельств и собранных доказательств, суд пришел к выводу, с которым соглашается судебная коллегия, что истцом не доказан факт не получения денежных средств от Н. за продаваемую квартиру, причинения значительного ущерба и нарушения ответчиком существенных условий договора, посчитав таким обстоятельством факт невыплаты денежных средств и отсутствие акта приема-передачи.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание подробно приведены в мотивировочной части решения в соответствии с правилами ст. 198 ГПК РФ и оснований считать их неправильными не имеется.
Довод апелляционной жалобы истца Ц. о фактическом неисполнении Н. условий договора купли-продажи квартиры, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, получил в решении надлежащую правовую оценку.
Ссылки в апелляционной жалобе Ц. о неправильной оценке исследованных обстоятельствах и представленных доказательств не могут являться основанием для отмены решения, поскольку суду в соответствии со ст. 67 ГПК РФ предоставлено право оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
С учетом изложенного, постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Зеленоградского районного суда города Москвы от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ц. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.02.2013 ПО ДЕЛУ N 11-6324
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2013 г. по делу N 11-6324
Судья: Иванова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Зенкиной В.Л.
судей Куприенко С.Г., Карпушкиной Е.И.
при секретаре Ж.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. дело по апелляционной жалобе Ц. на решение Зеленоградского районного суда города Москвы от 19 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску Ц. к Н. о расторжении договора,
установила:
Истец обратилась в суд с иском к Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва г. Зеленоград корп. 613 кв. 129, ссылаясь на то, что 01 декабря 2010 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого она продала ответчику принадлежащую ей по праву собственности квартиру. Однако, до настоящего времени договор купли-продажи не исполнен, так как между сторонами не составлен акт приема-передачи квартиры и не переданы денежные средства в полном объеме за жилое помещение, в связи с чем истец просила расторгнуть договор купли-продажи, возвратить квартиру в ее собственность и внести изменения в ЕГРП.
Истец в судебное заседание не явилась, ранее опрошенная в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что ответчиком условия договора купли-продажи не исполнены, так как после подписания договора денежные средства за квартиру ей переданы не были, она продолжает проживать в жилом помещении, акт приема-передачи между сторонами не подписан.
Представитель истца - адвокат Яминова Л.Г. исковые требования поддержала, пояснила, что просит расторгнуть договор купли-продажи с ответчиком на том основании, что с ее стороны допущены существенные нарушения условий договора. При заключении договора купли-продажи намерение истца было направлено на получение денежной суммы за квартиру, размер которой определен сторонами в. руб. В связи с тем, что на тот момент у Н. денежных средств не было, сторонами была достигнута договоренность, что деньги будут переданы позднее. После завершения оформления сделки семья истца продолжала проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги. Акт приема-передачи не заключался и до настоящего времени не подписан, так как условия договора не исполнены. В марте 2011 года истцу стало известно о том, что в отношении директора фирмы З., через которую заключался договор купли-продажи, возбуждено уголовное дело и документы, в том числе и на ее квартиру, изъяты. Истец стала требовать денежные средства от Н., которая предложила расторгнуть договор купли-продажи, в связи с чем, по интернету из офиса фирмы направила проект соглашения о расторжении договора, который требованиям закона не соответствовал. Впоследствии, Н. стала уклоняться от заключения соглашения о расторжении договора и передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры.
Ответчик Н. в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика - по доверенности К. в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик передал истцу, о чем указано в договоре купли-продажи, до его подписания. руб., о чем была выдана расписка и составлен акт приема-передачи, подлинники которых изъяты следственными органами. После получения документов с регистрации, по просьбе истца, в связи с приобретением ею другой двухкомнатной квартиры в мкр. МЖК г. Зеленограда, договор в отношении которой составлен в один день с продаваемой ею квартирой и необходимостью проведения в ней ремонта, ответчик предоставил возможность семье истца проживать в квартире. Н. после приобретения квартиры зарегистрировалась в жилом помещении, в котором до настоящего времени проживает семья истца. Поскольку все условия договора купли-продажи были исполнены сторонами, оснований для расторжения договора, не имеется.
Представитель третьего лица УФРС по г. Москве в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела.
Судом 19 декабря 2012 года постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ц., которая в апелляционной жалобе просит об отмене решения, указывая на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, а также на несогласие с выводами суда.
Представитель истца Ц. - Яминова Л.Г. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель ответчика Н. - К. против удовлетворения жалобы возражал.
Представитель третьего лица УФРС по г. Москве в заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Выслушав представителя истца Ц. - Яминову Л.Г., представителя ответчика Н. - К., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Судом первой инстанции установлено, что 01 декабря 2010 года между Ц. и Н. состоялся договор купли-продажи, по условиям которого истец передала в собственность ответчика двухкомнатную квартиру, общей площадью. кв. м, расположенную по адресу:, принадлежащую ей на основании договора купли-продажи от 03 февраля 2009 года, за цену. руб., которая, как указано в п. 6 договора, передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора.
Согласно выписки из ЕГРП, право собственности на квартиру N. в корп.. г.. зарегистрировано за Н.
Как пояснил представитель истца, Ц., имея намерение продать принадлежащую ей квартиру, обратилась в агентство, возглавляемое З., ранее неоднократно оказывающей ей содействие с продажей и приобретением недвижимого имущества. В связи с тем, что ее квартира продавалась плохо, истец на предложение о продаже квартиры покупателю Н., сотруднику своей фирмы, согласилась. Однако, на момент оформления договора денежные средства у Н. отсутствовали, в связи с чем между ними была достигнута договоренность о том, что денежные средства будут переданы позднее. До настоящего времени цена за квартиру истцу не уплачена, что расценивается истцом, как существенное нарушение условий договора, влекущее за собой его расторжение.
Также в обоснование иска представитель истца указал, что Ц. продавала единственное жилое помещение в целях получить денежные средства и приобрести другое жилое помещение, однако денежные средства ответчиком не переданы.
Оценивая доводы стороны истца, суд не нашел правовых оснований с ними согласиться исходя из следующего.
В соответствии с п. п. 13, 14 договора, он может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору в судебном порядке. При этом договор считается исполненным после передачи покупателем продавцу согласованной сторонами и указанной в договоре денежной суммы и передачи квартиры по акту передачи.
Как правильно указал суд, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, иных оснований, кроме предусмотренных законом, для расторжения договора его условиями не предусмотрено, также, как не предусмотрена возможность возврата имущества, в случае расторжения договора купли-продажи.
В связи с изложенным, в силу ст. 56 ГПК РФ истец по данному делу должен представить доказательства тому, что ответчиком допущено нарушение, которое является существенным и не может быть устранено иным образом, поскольку сам факт наличия такого нарушения не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Далее, суд обоснованно указал, что в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, регулирующей общие положения о договоре купли-продажи, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
Таким образом, в целях защиты прав продавца, в случае не оплаты товара законодатель специальной нормой предусмотрел возможность защиты, путем требования об оплате выкупной цены с учетом процентов.
Заявляя требование о расторжении договора на том основании, что ответчик допустил существенные нарушение договора, истец должен представить такие доказательства, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем, условиями договора купли-продажи от 01 декабря 2010 года предусмотрено, что денежные средства Ц. получены от Н. до подписания настоящего договора, и доказательств обратного истцом не доказано.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В целях подтверждения исполнения всех обязательств по договору со стороны ответчика представлены копии акта приема-передачи и расписки, в отношении которых по ходатайству истца была проведена судебно-почерковедческая экспертиза.
Согласно выводам экспертного заключения, рукописная запись в расписке от имени Ц. о получении денежной суммы от Н. и на копии акта приема-передачи от 01 декабря 2010 года выполнены Ц. Ответить на вопрос о принадлежности подписи на указанных документах эксперт не смог, в связи с простотой строения исследуемых подписей, недостаточного количества свободных и экспериментальных образцов, а также невозможности определения некоторых частных признаков на изображениях.
На основе анализа фактических обстоятельств и собранных доказательств, суд пришел к выводу, с которым соглашается судебная коллегия, что истцом не доказан факт не получения денежных средств от Н. за продаваемую квартиру, причинения значительного ущерба и нарушения ответчиком существенных условий договора, посчитав таким обстоятельством факт невыплаты денежных средств и отсутствие акта приема-передачи.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, а также доказательства, принятые судом во внимание подробно приведены в мотивировочной части решения в соответствии с правилами ст. 198 ГПК РФ и оснований считать их неправильными не имеется.
Довод апелляционной жалобы истца Ц. о фактическом неисполнении Н. условий договора купли-продажи квартиры, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, получил в решении надлежащую правовую оценку.
Ссылки в апелляционной жалобе Ц. о неправильной оценке исследованных обстоятельствах и представленных доказательств не могут являться основанием для отмены решения, поскольку суду в соответствии со ст. 67 ГПК РФ предоставлено право оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
С учетом изложенного, постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зеленоградского районного суда города Москвы от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ц. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)