Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 апреля 2013 года
по делу N А60-47767/2012,
принятое судьей Липиной И.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лига-А"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ",
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лига-А" (далее - общество "Лига-А") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (далее - комитет) об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, Уральский проспект, д. 46, общей площадью 163,7 кв. м по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.
Определением суда от 29.11.2012 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ" (далее - общество "Теплоэнергосервис-НТ").
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2013 пункт 2.1 договора купли-продажи (без номера и даты) объекта недвижимости: нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7, изложен в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".
Не согласившись с решением суда, комитет направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В жалобе указывает, что истец в своем исковом заявлении, по сути, оспаривает отчет об оценке, арендуемого помещения, выполненный третьим лицом обществом "Теплоэнергосервис-НТ". Проведение оценки выкупаемого имущества согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также экспертиза такого отчета должны проводится в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Проведение экспертизы в СРО, где состоит оценщик, изготовивший оспариваемый отчет, предписано указанным Законом, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен был назначить экспертизу отчета об оценке именно в СРО, в котором состоит оценщик, однако суд этого не сделал и поручил экспертизу специалисту общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса", результаты которой вызывают сомнение. Ссылаясь на ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комитет указывает, что даже при отсутствии ходатайства сторон, суду следовало назначить повторную экспертизу. Ссылаясь на судебную практику, указывает, что орган местного самоуправления не может быть ответчиком по делу, предметом которого является оспаривание рыночной стоимости имущества.
Общество "Лига-А" направило письменный отзыв, в котором ссылаясь на п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по условиям которой если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, просит решении суда изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: "Обязать управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений администрации г. Нижний Тагил в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажном плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, д. 46, общей площадью 163, 7 кв. м, установив в п. 2.1 договора цену объекта 3 153 000 руб. Также в отзыве просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества "Лига-А".
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.12.2007 между комитетом (арендодатель) и обществом "Лига-А" (арендатор) заключен договор аренды N 668 нежилого помещения общей площадью 163,7 кв. м, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, пр. Уральский, 46, со сроком действия до 01.12.2012.
Постановлением главы г. Нижний Тагил от 25.09.2012 N 2292 на основании Закона N 159 разрешена приватизация нежилых помещений N 1, 7-12, 26 первого этажа в здании нежилого назначения, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7 кв. м, арендуемых обществом "Лига-А".
Пунктом 4 указанного Постановления в соответствии с отчетом об оценке N 28/II-2012 от 14.08.2012, подготовленным обществом "Теплоэнергосервис-НТ", определена цена продажи арендуемых истцом помещений в размере 3 655 000 руб. без учета НДС.
На основании данного Постановления комитетом 02.10.2012 в адрес общества "Лига-А" направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно п. 2.1 которому цена объекта составляет 3 655 000 руб. без учета НДС.
Возражая против стоимости объекта в сумме 3 655 000 руб., предложенной собственником имущества, и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета N 50/28-12 от 25.10.2012, выполненного индивидуальным предпринимателем Родионовой Л.А., в размере 2 770 000 руб., истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий.
Письмом от 12.11.2012 комитет отклонил протокол разногласий.
Наличие разногласий между сторонами относительно стоимости выкупаемого помещения послужили основанием для обращения общества "Лига-А" в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Обращаясь в суд с настоящим иском, общество "Лига-А" возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете N 28/Н-2012 от 14.08.2012. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между комитетом и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона N 135-ФЗ).
В силу ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора сторонами в суде первой инстанции были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, содержащие различные данные относительно рыночной стоимости объекта.
Так, согласно отчету 28/II-2012 от 14.08.2012 об определении е рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненному по заказу комитета обществом "Теплоэнергосервис-НТ", стоимость выкупаемого имущества определена в размере 3 655 000 руб. 19 руб. без учета НДС.
В соответствии с отчетом 50/28-12 от 25.10.2012 об оценке рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, выполненным по заказу общества "Лига-А" индивидуальным предпринимателем Родионовой Л.А., стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 25.10.2012 составляет 2 770 000 руб. без учета НДС.
Учитывая, что в материалы дела представлено два отчета об оценке спорного имущества, у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом первой инстанции правомерно по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости арендованного обществом "Лига-А" имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Надежде Алексеевне.
По результатам судебной экспертизы экспертом Старовойтовой Н.А. в материалы дела представлено заключение N 2013-Э-90 от 26.02.2013, согласно которому отчет N 28/II-2012, выполненный обществом "Теплоэнергосервис-НТ", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, N 255, N 254; рыночная стоимость объекта по состоянию на 14.08.2012 составляет 3 153 000 руб.
Достоверность данной оценки сторонами не оспорена. Ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял обоснованное решение об урегулировании возникших между обществом "Лига-А" и комитетом разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений с N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, общей площадью 163, 7 кв. м, с принятием условия о цене данных помещений в размере 3 153 000 руб.
Доводы жалобы о том, что проведение экспертизы в СРО где состоит оценщик общества "Теплоэнергосервис-НТ", изготовивший оспариваемый отчет, предписано Законом "Об оценочной деятельности", в связи с чем суд должен был назначить экспертизу отчета об оценке именно в СРО, в котором состоит оценщик, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку экспертиза назначена судом в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертной организации, предложенной стороной. Возражений относительно экспертной организации не заявлено.
Указание обществом "Лига-А" в отзыве на апелляционную жалобу на то, что суду первой инстанции следовало в резолютивной части решения указать на возложение на комитет обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений, установив в п. 2.1 договора цену объекта 3 153 000 руб., апелляционным судом не принимается.
Принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Исходя из изложенных в исковом заявлении требований, суд верно установил, что между сторонами возник спор по условиям договора при его заключении, ввиду чего судом рассмотрены разногласия сторон по спорным условиям.
В соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Оснований полагать, что судом рассмотрен спор о понуждении заключить договора, не имеется, поскольку ответчик не уклонялся от заключения договора.
По сути между сторонами возникли разногласия по условию договора о цене имущества.
На этом основании, при урегулировании разногласий по договору, в резолютивной части решения должна быть изложена редакция по каждому спорному пункту договора.
Таким образом, апелляционный суд не усматривает нарушений судом норм процессуального права при изложении резолютивной части решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 апреля 2013 года по делу N А60-47767/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2013 N 17АП-6785/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-47767/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 г. N 17АП-6785/2013-ГК
Дело N А60-47767/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 апреля 2013 года
по делу N А60-47767/2012,
принятое судьей Липиной И.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лига-А"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ",
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лига-А" (далее - общество "Лига-А") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (далее - комитет) об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, Уральский проспект, д. 46, общей площадью 163,7 кв. м по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.
Определением суда от 29.11.2012 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнергосервис-НТ" (далее - общество "Теплоэнергосервис-НТ").
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2013 пункт 2.1 договора купли-продажи (без номера и даты) объекта недвижимости: нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7, изложен в следующей редакции: "Объект продается по цене 3 153 000 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи) рублей".
Не согласившись с решением суда, комитет направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В жалобе указывает, что истец в своем исковом заявлении, по сути, оспаривает отчет об оценке, арендуемого помещения, выполненный третьим лицом обществом "Теплоэнергосервис-НТ". Проведение оценки выкупаемого имущества согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также экспертиза такого отчета должны проводится в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Проведение экспертизы в СРО, где состоит оценщик, изготовивший оспариваемый отчет, предписано указанным Законом, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен был назначить экспертизу отчета об оценке именно в СРО, в котором состоит оценщик, однако суд этого не сделал и поручил экспертизу специалисту общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса", результаты которой вызывают сомнение. Ссылаясь на ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комитет указывает, что даже при отсутствии ходатайства сторон, суду следовало назначить повторную экспертизу. Ссылаясь на судебную практику, указывает, что орган местного самоуправления не может быть ответчиком по делу, предметом которого является оспаривание рыночной стоимости имущества.
Общество "Лига-А" направило письменный отзыв, в котором ссылаясь на п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по условиям которой если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, просит решении суда изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: "Обязать управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений администрации г. Нижний Тагил в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 7-12, 26 по поэтажном плану первого этажа в здании жилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, д. 46, общей площадью 163, 7 кв. м, установив в п. 2.1 договора цену объекта 3 153 000 руб. Также в отзыве просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества "Лига-А".
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.12.2007 между комитетом (арендодатель) и обществом "Лига-А" (арендатор) заключен договор аренды N 668 нежилого помещения общей площадью 163,7 кв. м, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, пр. Уральский, 46, со сроком действия до 01.12.2012.
Постановлением главы г. Нижний Тагил от 25.09.2012 N 2292 на основании Закона N 159 разрешена приватизация нежилых помещений N 1, 7-12, 26 первого этажа в здании нежилого назначения, расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, Уральский проспект, 46, общей площадью 163,7 кв. м, арендуемых обществом "Лига-А".
Пунктом 4 указанного Постановления в соответствии с отчетом об оценке N 28/II-2012 от 14.08.2012, подготовленным обществом "Теплоэнергосервис-НТ", определена цена продажи арендуемых истцом помещений в размере 3 655 000 руб. без учета НДС.
На основании данного Постановления комитетом 02.10.2012 в адрес общества "Лига-А" направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно п. 2.1 которому цена объекта составляет 3 655 000 руб. без учета НДС.
Возражая против стоимости объекта в сумме 3 655 000 руб., предложенной собственником имущества, и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета N 50/28-12 от 25.10.2012, выполненного индивидуальным предпринимателем Родионовой Л.А., в размере 2 770 000 руб., истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий.
Письмом от 12.11.2012 комитет отклонил протокол разногласий.
Наличие разногласий между сторонами относительно стоимости выкупаемого помещения послужили основанием для обращения общества "Лига-А" в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Обращаясь в суд с настоящим иском, общество "Лига-А" возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете N 28/Н-2012 от 14.08.2012. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между комитетом и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона N 135-ФЗ).
В силу ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора сторонами в суде первой инстанции были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, содержащие различные данные относительно рыночной стоимости объекта.
Так, согласно отчету 28/II-2012 от 14.08.2012 об определении е рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненному по заказу комитета обществом "Теплоэнергосервис-НТ", стоимость выкупаемого имущества определена в размере 3 655 000 руб. 19 руб. без учета НДС.
В соответствии с отчетом 50/28-12 от 25.10.2012 об оценке рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, выполненным по заказу общества "Лига-А" индивидуальным предпринимателем Родионовой Л.А., стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 25.10.2012 составляет 2 770 000 руб. без учета НДС.
Учитывая, что в материалы дела представлено два отчета об оценке спорного имущества, у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом первой инстанции правомерно по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости арендованного обществом "Лига-А" имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Надежде Алексеевне.
По результатам судебной экспертизы экспертом Старовойтовой Н.А. в материалы дела представлено заключение N 2013-Э-90 от 26.02.2013, согласно которому отчет N 28/II-2012, выполненный обществом "Теплоэнергосервис-НТ", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, N 255, N 254; рыночная стоимость объекта по состоянию на 14.08.2012 составляет 3 153 000 руб.
Достоверность данной оценки сторонами не оспорена. Ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял обоснованное решение об урегулировании возникших между обществом "Лига-А" и комитетом разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений с N 1, 7-12, 26 по поэтажному плану первого этажа в здании жилого назначения, общей площадью 163, 7 кв. м, с принятием условия о цене данных помещений в размере 3 153 000 руб.
Доводы жалобы о том, что проведение экспертизы в СРО где состоит оценщик общества "Теплоэнергосервис-НТ", изготовивший оспариваемый отчет, предписано Законом "Об оценочной деятельности", в связи с чем суд должен был назначить экспертизу отчета об оценке именно в СРО, в котором состоит оценщик, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку экспертиза назначена судом в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертной организации, предложенной стороной. Возражений относительно экспертной организации не заявлено.
Указание обществом "Лига-А" в отзыве на апелляционную жалобу на то, что суду первой инстанции следовало в резолютивной части решения указать на возложение на комитет обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "Лига-А" договор купли-продажи нежилых помещений, установив в п. 2.1 договора цену объекта 3 153 000 руб., апелляционным судом не принимается.
Принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Исходя из изложенных в исковом заявлении требований, суд верно установил, что между сторонами возник спор по условиям договора при его заключении, ввиду чего судом рассмотрены разногласия сторон по спорным условиям.
В соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Оснований полагать, что судом рассмотрен спор о понуждении заключить договора, не имеется, поскольку ответчик не уклонялся от заключения договора.
По сути между сторонами возникли разногласия по условию договора о цене имущества.
На этом основании, при урегулировании разногласий по договору, в резолютивной части решения должна быть изложена редакция по каждому спорному пункту договора.
Таким образом, апелляционный суд не усматривает нарушений судом норм процессуального права при изложении резолютивной части решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 апреля 2013 года по делу N А60-47767/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)