Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Ивановой А.Г., Богдановой Е.В.,
при участии представителя:
открытого акционерного общества "Азотреммаш" - Бондаревской М.В., доверенность от 19.04.2013 N 10,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азотреммаш"
на определение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2013 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда от 14.05.2013 (председательствующий судья Александров А.И., судьи Липкинд Е.Я., Серова Е.А.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азотреммаш" о признании незаключенным договора от 20.12.2004 N 1743 на долевое участие в строительстве жилья в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирмы "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ОГРН 1036301019512, ИНН 6322006270),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаключенным договора на долевое участие в строительстве жилья от 20.12.2004 N 1743, подписанного между ООО фирмой "СИЭГЛА" и Казаковой Л.Ф.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2013, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Азотреммаш", ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права, просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленного требования.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не применили подлежащую применению к рассматриваемым правоотношениям часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в силу которой договор долевого участия в строительстве не считается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Заявитель кассационной жалобы указывает, кроме того, на нарушение судами части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приняв немотивированные судебные акты в части выводов о неприменимости к оспариваемому договору Закона N 214-ФЗ, что, по его мнению, также является основанием для их отмены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя ОАО "Азотреммаш", судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 по настоящему делу в отношении ООО фирмы "СИЭГЛА" применены положения параграфа 7 Главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
20 декабря 2004 года между ООО фирмой "СИЭГЛА" и Казаковой Л.Ф. заключен договор N 1743 на долевое участие в строительстве жилья (далее - Договор N 1743), по условиям которого ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и по завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 33,8 кв. м, расположенную в жилом доме по ул. Л.Чайкиной, д. 66, Комсомольского района г. Тольятти.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по Договору N 1743 обязательств по оплате, как установили суды, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 21.12.2004 N 470.
В обоснование заявленных требований о признании незаключенным Договора N 1743 ОАО "Азотреммаш" указало на отсутствие у ООО фирмы "СИЭГЛА" права на привлечение денежных средств от граждан, а также на то, что обжалуемый Договор N 1743 не прошел государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы IX "Банкротство застройщиков" используются следующее понятие - лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
При этом в пункте 2 названной статьи определено, что правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
В соответствии со статьей 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В данном случае нормы Закона о банкротстве были применены судами как специальные для регулирования соответствующих отношений.
Учитывая, что статус ООО фирмы "СИЭГЛА" как застройщика жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66, в котором находится квартира, являющаяся предметом оспариваемого договора, установлен вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 о применении в рамках дела о банкротстве ООО фирмы "СИЭГЛА" положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для переоценки статуса должника как застройщика.
Судебными инстанциями установлено, что строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, осуществлялось ООО фирмой "СИЭГЛА" на основании заключенного последним с открытым акционерным обществом "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" договора от 23.02.1999 N 10/99 о долевом инвестировании строительства.
Цель создания открытым акционерным обществом "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" и ООО фирмой "СИЭГЛА" простого товарищества направлена на завершение строительства жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66.
Исходя из оценки условий договора, устанавливающих полномочия ООО фирмы "СИЭГЛА" по представлению интересов участников договора простого товарищества в отношениях с гражданами, их формулировки, в отсутствие установленного условиями договора ограничения на совершение последним отдельных сделок, арбитражные суды пришли к выводу о том, что действия должника по заключению оспариваемой сделки по привлечению денежных средств физического лица не противоречат условиям договора, а, учитывая, что привлечение последним денежных средств физических лиц на договорной основе было направлено на достижение общей цели товарищей, - совершены в пределах предоставленных ему полномочий.
Довод ОАО "Азотреммаш" о том, что суды не применили подлежащую применению к рассматриваемым правоотношениям часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, уже был предметом оценки суда апелляционной инстанции и отклонен как необоснованный. Суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что отношения между Казаковой Л.Ф. и должником квалифицируются как договор купли-продажи будущей вещи и отсутствие его регистрации не исключает его действительность и необходимость исполнения сторонами сделки.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 отмечено, что статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.
Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Факт исполнения Казаковой Л.Ф. договорных обязательств никем не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правомерно указал на то, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
С учетом конкретных обстоятельств дела, установленных судебными инстанциями на основе исследования представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали правильные выводы о необоснованности доводов заявителя о незаключенности Договора N 1743 на долевое участие в строительстве, расценив их как способ защиты ОАО "Азотреммаш" своих интересов и преследующих цель признания его застройщиком в отношении спорного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы права к установленным обстоятельствам дела, их выводы соответствуют представленным доказательствам. Нарушений норм процессуального права, указанных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебными инстанциями не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2013 и постановление Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда от 14.05.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N А55-6250/2009
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Ивановой А.Г., Богдановой Е.В.,
при участии представителя:
открытого акционерного общества "Азотреммаш" - Бондаревской М.В., доверенность от 19.04.2013 N 10,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азотреммаш"
на определение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2013 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда от 14.05.2013 (председательствующий судья Александров А.И., судьи Липкинд Е.Я., Серова Е.А.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азотреммаш" о признании незаключенным договора от 20.12.2004 N 1743 на долевое участие в строительстве жилья в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирмы "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ОГРН 1036301019512, ИНН 6322006270),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаключенным договора на долевое участие в строительстве жилья от 20.12.2004 N 1743, подписанного между ООО фирмой "СИЭГЛА" и Казаковой Л.Ф.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2013, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Азотреммаш", ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права, просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленного требования.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не применили подлежащую применению к рассматриваемым правоотношениям часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в силу которой договор долевого участия в строительстве не считается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Заявитель кассационной жалобы указывает, кроме того, на нарушение судами части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приняв немотивированные судебные акты в части выводов о неприменимости к оспариваемому договору Закона N 214-ФЗ, что, по его мнению, также является основанием для их отмены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя ОАО "Азотреммаш", судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 по настоящему делу в отношении ООО фирмы "СИЭГЛА" применены положения параграфа 7 Главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
20 декабря 2004 года между ООО фирмой "СИЭГЛА" и Казаковой Л.Ф. заключен договор N 1743 на долевое участие в строительстве жилья (далее - Договор N 1743), по условиям которого ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и по завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 33,8 кв. м, расположенную в жилом доме по ул. Л.Чайкиной, д. 66, Комсомольского района г. Тольятти.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по Договору N 1743 обязательств по оплате, как установили суды, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 21.12.2004 N 470.
В обоснование заявленных требований о признании незаключенным Договора N 1743 ОАО "Азотреммаш" указало на отсутствие у ООО фирмы "СИЭГЛА" права на привлечение денежных средств от граждан, а также на то, что обжалуемый Договор N 1743 не прошел государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы IX "Банкротство застройщиков" используются следующее понятие - лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
При этом в пункте 2 названной статьи определено, что правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
В соответствии со статьей 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В данном случае нормы Закона о банкротстве были применены судами как специальные для регулирования соответствующих отношений.
Учитывая, что статус ООО фирмы "СИЭГЛА" как застройщика жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66, в котором находится квартира, являющаяся предметом оспариваемого договора, установлен вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 о применении в рамках дела о банкротстве ООО фирмы "СИЭГЛА" положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для переоценки статуса должника как застройщика.
Судебными инстанциями установлено, что строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, осуществлялось ООО фирмой "СИЭГЛА" на основании заключенного последним с открытым акционерным обществом "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" договора от 23.02.1999 N 10/99 о долевом инвестировании строительства.
Цель создания открытым акционерным обществом "Тольяттиазот", ОАО "Азотреммаш" и ООО фирмой "СИЭГЛА" простого товарищества направлена на завершение строительства жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66.
Исходя из оценки условий договора, устанавливающих полномочия ООО фирмы "СИЭГЛА" по представлению интересов участников договора простого товарищества в отношениях с гражданами, их формулировки, в отсутствие установленного условиями договора ограничения на совершение последним отдельных сделок, арбитражные суды пришли к выводу о том, что действия должника по заключению оспариваемой сделки по привлечению денежных средств физического лица не противоречат условиям договора, а, учитывая, что привлечение последним денежных средств физических лиц на договорной основе было направлено на достижение общей цели товарищей, - совершены в пределах предоставленных ему полномочий.
Довод ОАО "Азотреммаш" о том, что суды не применили подлежащую применению к рассматриваемым правоотношениям часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, уже был предметом оценки суда апелляционной инстанции и отклонен как необоснованный. Суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что отношения между Казаковой Л.Ф. и должником квалифицируются как договор купли-продажи будущей вещи и отсутствие его регистрации не исключает его действительность и необходимость исполнения сторонами сделки.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 отмечено, что статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.
Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Факт исполнения Казаковой Л.Ф. договорных обязательств никем не оспаривается.
Суд апелляционной инстанции с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правомерно указал на то, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
С учетом конкретных обстоятельств дела, установленных судебными инстанциями на основе исследования представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали правильные выводы о необоснованности доводов заявителя о незаключенности Договора N 1743 на долевое участие в строительстве, расценив их как способ защиты ОАО "Азотреммаш" своих интересов и преследующих цель признания его застройщиком в отношении спорного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы права к установленным обстоятельствам дела, их выводы соответствуют представленным доказательствам. Нарушений норм процессуального права, указанных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебными инстанциями не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2013 и постановление Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда от 14.05.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)