Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Андреева О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зарочинцевой Е.В.
судей Александровой Ю.К., Корчевской О.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ш. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-4134/12 по иску Ш. к Р., Б.К. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, о государственной регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчиков - Н., полагавшего решения подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Р. о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, указывая, что <дата> между ними был заключен договор купли-продажи данного объекта недвижимости. Государственная регистрация права собственности покупателя была невозможна из-за ареста указанного имущества. Истец указывал, что с ответчицей была достигнута договоренность о том, что государственная регистрация его права собственности будет осуществлена после снятия всех обременений с объекта, при этом с <дата> спорное помещение находится в фактическом владении и пользовании истца.
<дата> Р. заключила договор купли-продажи этого же нежилого помещения с Б.К., право собственности последнего на спорный объект было зарегистрировано <дата>.
Истец полагал, что сделка от <дата> является недействительной по основаниям, предусмотренным ст. ст. 10, 167, 168, 219 ГК РФ, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать указанный договор недействительным, а также вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> и переходе к покупателю Ш. права собственности на спорный объект на основании договора от <дата>
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17.10.2012 года в удовлетворении заявленных требований Ш. отказано.
В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения районного суда, считая его незаконным, принятым с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Р. являлась собственником нежилого помещения <адрес>, кадастровый номер N <...> на основании договора купли-продажи от <дата>, право собственности было зарегистрировано <дата>.
<дата> между Р. и Ш. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
По условиям договора купли-продажи стоимость продаваемого объекта недвижимости составляла <...>, которые покупатель (Ш.) обязался передать продавцу (Р.) в течение 10 рабочих дней после регистрации договора в УФРС (пункты 3.1 - 3.3 договора).
<дата> между Р. и Ш. подписан акт приема-передачи указанного помещения (л.д. 14).
В ходе судебного разбирательства установлено, что в этот же день, <дата>, Р. также заключила договор купли-продажи спорного имущества с Б.Е., в связи с чем, как пояснил истец, документы на государственную регистрацию на основании заключенного им с ответчицей договора не сдавались. В дальнейшем между Р. и Б.Е. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата>
Кроме того, судом установлено, что <дата> между Р. и Ш. вновь был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, который был представлен на государственную регистрацию в УФРС, однако в связи с его расторжением по соглашению сторон от <дата> зарегистрирован не был.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что, несмотря на наличие подписанного между Р. и Ш. акта приема-передачи спорного объекта, последний не представил суду надлежащих доказательств осуществления финансово-хозяйственной деятельности в отношении спорного имущества от своего имени после заключения договора от <дата>. Напротив, имеющиеся в материалах дела документы, свидетельствуют об обратном.
Суд также указал, что сам факт заключения сторонами <дата> нового договора купли-продажи свидетельствует о расторжении сторонами ранее заключенного договора от <дата>, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соответственно, по состоянию на <дата> Р. являлась собственником спорного объекта недвижимости и в силу ст. 209 ГК РФ вправе была им распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе путем заключения договора с Б.К.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что отсутствие государственной регистрации и заключение между сторонами нового договора свидетельствуют об отсутствии у истца прав в отношении спорного имущества.
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, заключение между Р. и Ш. нового договора само по себе не свидетельствовало бы о расторжении предыдущего.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых на себя обязательств.
Однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из анализа п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя каких-либо прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество.
Специальное правило о моменте заключения договора установлено в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Однако законодатель не устанавливает такого требования в отношении договоров купли-продажи нежилых помещений.
Требование о государственной регистрации договора следует отличать от положений о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в силу договора. С несоблюдением требования о государственной регистрации перехода прав не связывается такое последствие, как незаключенность договора. Поэтому в случае заключения в простой письменной форме договора продажи нежилого помещения права и обязанности сторон по договору возникают с момента заключения соглашения, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу договора.
Вместе с тем, из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> следует, что, определяя предмет договора, стороны указали, что технические характеристики объекта недвижимости определены планом вторичного объекта недвижимости, выданного филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга <дата>.
Согласно ответу начальника филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга от <дата>, полученному по запросу суда апелляционной инстанции, такой документ действительно выдавался <дата>. Иных планов вторичного объекта в период с <дата> на указанный объект не выдавалось.
Таким образом, договор купли-продажи от <дата> содержит ссылку на документы, которые были получены значительно позже даты его заключения, что, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о том, что он не мог быть заключен в указанную в нем дату.
Соответственно, не представляется возможным установить точный момент его заключения и возникновения у сторон прав и обязанностей по нему.
Истец в обоснование заявленных требований ссылался на то, что с момента заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости <дата> он являлся фактическим владельцем спорного нежилого помещения, оплачивал налоги, коммунальные платежи, платежи по содержанию и ремонту указанного помещения, а также сдавал помещение в аренду.
Между тем, судом первой достоверно установлено, что стороной по договору от <дата> о долевом участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по договору от <дата> по обеспечению предоставления коммунальных услуг являлась Р., как собственник нежилого помещения (л.д. 31 - 37); квитанции об уплате налогов и коммунальных платежей также оформлены на ее имя.
Также в материалы дела представлены копии доверенностей от имени Р. от <дата> (л.д. 39) и от <дата> (л.д. 40), согласно которым она, как собственник нежилого помещения <адрес>, доверяет П., в частности, управлять указанным объектом недвижимости, с правом заключения, подписания договоров аренды и с правом оплаты коммунальных платежей.
Истец Ш. в нарушение положений ст. ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств с достоверностью свидетельствующих о фактическом владении и пользовании спорным объектом недвижимости не представил.
Таким образом, доводы истца в обоснование заявленных им требований о правах на спорный объект недвижимого имущества не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания заключенного <дата> между Р. и Б.К. договора купли-продажи недействительным.
Истцом не предоставлено доказательств, позволяющих признать договор купли-продажи спорного нежилого помещения недействительным, также отсутствуют основания для удовлетворения требований о государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> и государственной регистрации права собственности Ш. на спорное имущество.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Однако оснований для иной оценки имеющихся доказательств и установленных на их основании обстоятельств судебная коллегия не находит.
Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.02.2013 N 33-1727/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. N 33-1727/2013
Судья: Андреева О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зарочинцевой Е.В.
судей Александровой Ю.К., Корчевской О.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ш. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-4134/12 по иску Ш. к Р., Б.К. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, о государственной регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчиков - Н., полагавшего решения подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
Ш. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Р. о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, указывая, что <дата> между ними был заключен договор купли-продажи данного объекта недвижимости. Государственная регистрация права собственности покупателя была невозможна из-за ареста указанного имущества. Истец указывал, что с ответчицей была достигнута договоренность о том, что государственная регистрация его права собственности будет осуществлена после снятия всех обременений с объекта, при этом с <дата> спорное помещение находится в фактическом владении и пользовании истца.
<дата> Р. заключила договор купли-продажи этого же нежилого помещения с Б.К., право собственности последнего на спорный объект было зарегистрировано <дата>.
Истец полагал, что сделка от <дата> является недействительной по основаниям, предусмотренным ст. ст. 10, 167, 168, 219 ГК РФ, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать указанный договор недействительным, а также вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> и переходе к покупателю Ш. права собственности на спорный объект на основании договора от <дата>
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17.10.2012 года в удовлетворении заявленных требований Ш. отказано.
В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения районного суда, считая его незаконным, принятым с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Р. являлась собственником нежилого помещения <адрес>, кадастровый номер N <...> на основании договора купли-продажи от <дата>, право собственности было зарегистрировано <дата>.
<дата> между Р. и Ш. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
По условиям договора купли-продажи стоимость продаваемого объекта недвижимости составляла <...>, которые покупатель (Ш.) обязался передать продавцу (Р.) в течение 10 рабочих дней после регистрации договора в УФРС (пункты 3.1 - 3.3 договора).
<дата> между Р. и Ш. подписан акт приема-передачи указанного помещения (л.д. 14).
В ходе судебного разбирательства установлено, что в этот же день, <дата>, Р. также заключила договор купли-продажи спорного имущества с Б.Е., в связи с чем, как пояснил истец, документы на государственную регистрацию на основании заключенного им с ответчицей договора не сдавались. В дальнейшем между Р. и Б.Е. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата>
Кроме того, судом установлено, что <дата> между Р. и Ш. вновь был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, который был представлен на государственную регистрацию в УФРС, однако в связи с его расторжением по соглашению сторон от <дата> зарегистрирован не был.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что, несмотря на наличие подписанного между Р. и Ш. акта приема-передачи спорного объекта, последний не представил суду надлежащих доказательств осуществления финансово-хозяйственной деятельности в отношении спорного имущества от своего имени после заключения договора от <дата>. Напротив, имеющиеся в материалах дела документы, свидетельствуют об обратном.
Суд также указал, что сам факт заключения сторонами <дата> нового договора купли-продажи свидетельствует о расторжении сторонами ранее заключенного договора от <дата>, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соответственно, по состоянию на <дата> Р. являлась собственником спорного объекта недвижимости и в силу ст. 209 ГК РФ вправе была им распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе путем заключения договора с Б.К.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что отсутствие государственной регистрации и заключение между сторонами нового договора свидетельствуют об отсутствии у истца прав в отношении спорного имущества.
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, заключение между Р. и Ш. нового договора само по себе не свидетельствовало бы о расторжении предыдущего.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых на себя обязательств.
Однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из анализа п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя каких-либо прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество.
Специальное правило о моменте заключения договора установлено в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Однако законодатель не устанавливает такого требования в отношении договоров купли-продажи нежилых помещений.
Требование о государственной регистрации договора следует отличать от положений о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в силу договора. С несоблюдением требования о государственной регистрации перехода прав не связывается такое последствие, как незаключенность договора. Поэтому в случае заключения в простой письменной форме договора продажи нежилого помещения права и обязанности сторон по договору возникают с момента заключения соглашения, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу договора.
Вместе с тем, из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> следует, что, определяя предмет договора, стороны указали, что технические характеристики объекта недвижимости определены планом вторичного объекта недвижимости, выданного филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга <дата>.
Согласно ответу начальника филиала ГУП "ГУИОН" ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга от <дата>, полученному по запросу суда апелляционной инстанции, такой документ действительно выдавался <дата>. Иных планов вторичного объекта в период с <дата> на указанный объект не выдавалось.
Таким образом, договор купли-продажи от <дата> содержит ссылку на документы, которые были получены значительно позже даты его заключения, что, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о том, что он не мог быть заключен в указанную в нем дату.
Соответственно, не представляется возможным установить точный момент его заключения и возникновения у сторон прав и обязанностей по нему.
Истец в обоснование заявленных требований ссылался на то, что с момента заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости <дата> он являлся фактическим владельцем спорного нежилого помещения, оплачивал налоги, коммунальные платежи, платежи по содержанию и ремонту указанного помещения, а также сдавал помещение в аренду.
Между тем, судом первой достоверно установлено, что стороной по договору от <дата> о долевом участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по договору от <дата> по обеспечению предоставления коммунальных услуг являлась Р., как собственник нежилого помещения (л.д. 31 - 37); квитанции об уплате налогов и коммунальных платежей также оформлены на ее имя.
Также в материалы дела представлены копии доверенностей от имени Р. от <дата> (л.д. 39) и от <дата> (л.д. 40), согласно которым она, как собственник нежилого помещения <адрес>, доверяет П., в частности, управлять указанным объектом недвижимости, с правом заключения, подписания договоров аренды и с правом оплаты коммунальных платежей.
Истец Ш. в нарушение положений ст. ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств с достоверностью свидетельствующих о фактическом владении и пользовании спорным объектом недвижимости не представил.
Таким образом, доводы истца в обоснование заявленных им требований о правах на спорный объект недвижимого имущества не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания заключенного <дата> между Р. и Б.К. договора купли-продажи недействительным.
Истцом не предоставлено доказательств, позволяющих признать договор купли-продажи спорного нежилого помещения недействительным, также отсутствуют основания для удовлетворения требований о государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> и государственной регистрации права собственности Ш. на спорное имущество.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Однако оснований для иной оценки имеющихся доказательств и установленных на их основании обстоятельств судебная коллегия не находит.
Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)