Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 13 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Н.А. Скрипки, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
апелляционное производство N 05АП-10191/2012
на решение от 08.10.2012
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-3000/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН 2540101744, ОГРН 1092540004424)
к индивидуальному предпринимателю Воробьеву Александру Александровичу (ИНН 253702908999, ОГРН 305253701600056), обществу с ограниченной ответственностью "Адонис" (ИНН 2536240583, ОГРН 1112536003018)
о расторжении договора, взыскании и выселении
при участии:
от истца: не явился,
от ИП Воробьева А.А.: Рыбалочка Ю.С. - паспорт, доверенность от 11.11.2011 сроком действия со специальными полномочиями,
от ООО "Адонис": Януш А.В. - паспорт, доверенность N 137 от 02.09.2012 сроком действия на два года со специальными полномочиями
установил:
Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - ТУ ФАУГИ в ПК) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьеву Александру Александровичу о взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате в сумме 421 754 рублей 08 копеек, взыскании в доход федерального бюджета пени в сумме 20 724 рублей 31 копейки, расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:60, предоставленный по договору аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334.
Определением суда от 20.06.2012 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Адонис".
Истец в судебном заседании 20.06.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования и просил взыскать с ИП Воробьева А.А. в доход федерального бюджета задолженность по арендной плате в сумме 86 929,31 руб., взыскать с ИП Воробьева А.А. в доход федерального бюджета пеню в сумме 36 050, 72 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334, заключенный между ТУ ФАУГИ в ПК и ИП Воробьевым А.А., права по которому переданы ООО "Адонис" в соответствии с договором уступки права аренды от 15.08.2011, обязать ООО "Адонис" вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:60, предоставленный по договору аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334.
Решением Арбитражного суда от 08.10.2012 требования ТУ ФАУГИ в ПК о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334 оставлены без рассмотрения, в остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив заявленные требования. Указал, что право аренды спорного земельного участка перешло к ООО "Адонис" с момента регистрации договора цессии, 17.05.2012. Полагал, что ИП Воробьев А.А. обязан был уведомить ООО "Адонис" о претензии истца и требовании расторгнуть договор аренды. Считал, что с момента привлечения ООО "Адонис" в качестве ответчика по настоящему делу до момента вынесения решения у ООО "Адонис" имелась реальная возможность устранить выявленные нарушения использования земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Воробьев А.А. с доводами жалобы не согласился, считал их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что на момент государственной регистрации договора цессии договор аренды расторгнут не был. Считал, что исковое заявление подано истцом после того, как у ООО "Адонис" возникло право пользования спорным земельным участком в силу статьи 271 ГК РФ. Отметил, что истец не был лишен возможности направить претензию в адрес ООО "Адонис".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Адонис" с доводами жалобы не согласилось, считало их необоснованными, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отметило, что истцом не представлено доказательств направления ООО "Адонис" предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор. Полагало, что предупреждение не может быть направлено арендатору третьим лицом.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенный истец представителя не обеспечил. Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца по имеющимся в деле доказательствам.
Представители ответчиков на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.
На основании договора купли-продажи от 30.05.2008 Воробьев А.А. приобрел объект незавершенного строительства (сооружение - нагорный парк) готовностью 1,42% (лит. 1) площадью застройки 118070,0 кв. м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Шилкинская, 16. Право собственности Воробьева А.А. было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись в ЕГРП от 19.06.2008 N 25-25-01/103/2008-138.
Земельный участок площадью 118070 кв. м для благоустройства и озеленения нагорного парка и прилегающей территории принадлежит Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2006 серия 25-АА N 807496.
06.05.2011 между ТУ ФАУГИ в ПК (арендодатель) и ИП Воробьевым А.А. (арендатор) заключен договор N 08-26/334 аренды земельного участка, согласно которому земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:28:010022:60 площадью 118070 кв. м, на котором расположен объект незавершенного строительства (сооружение - нагорный парк) готовностью 1,42% (литер 1), для благоустройства и озеленения нагорного парка и прилегающей территории, в границах, указанных в прилагаемой к настоящему Договору копии кадастрового паспорта земельного участка и являющейся его неотъемлемой частью, переданный арендатору на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в ПК от 11.04.2011 N 139-р, находящийся у арендатора в фактическом пользовании с 11.04.2011, согласно приложению N 1 к настоящему договору.
Стороны установили срок действия договора с 11.04.2011 по 10.04.2014.
В пункте 3.1. договора аренды стороны согласовали размер арендной платы по договору, который составляет 86 929, 04 руб. в месяц. Арендная плата по пункту 3.2. договора вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на счет УФК по Приморскому краю.
В соответствии с пунктом 4.2.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы арендатором более чем за 3 месяца подряд.
Согласно актам проверки спорного земельного участка от 19.06.2012, 21.08.2012, 04.10.2012 часть земельного участка используется под автостоянку без правоустанавливающих документов, территория земельного участка захламлена мусором, повалены деревья, отсутствуют признаки благоустройства и озеленения земельного участка.
22.11.2011 ТУ ФАУГИ в ПК обратилось к ИП Воробьеву А.А. с претензией N 08-16723, в которой указывало на необходимость в срок до 01.02.2012 устранить выявленные нарушения в использовании земельного участка (отсутствие признаков благоустройства и озеленения нагорного парка и прилегающей территории) либо в добровольном порядке подписать прилагаемое соглашение о расторжении договора аренды. Кроме того, истец уведомлял ИП Воробьева А.А. о наличии задолженности по арендной плате.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на невнесение арендной платы более чем за 3 месяца подряд, а также на использование арендуемого земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
На момент подачи искового заявления арендатором по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334 являлся ИП Воробьев А.А.
15.08.2011 между ИП Воробьевым А.А. (цедент) и ООО "Адонис" (цессионарий) заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:60, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю 17.05.2012.
Поскольку договор от 06.05.2011 N 08-26/334, как договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, то в силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ договор цессии от 15.08.2011 также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, с 17.05.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334 перешли к ООО "Адонис". Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления истцом ООО "Адонис" о расторжении договора аренды от 06.05.2011 N 08-26/334.
Факт осведомленности истца о волеизъявлении ИП Воробьева и ООО "Адонис", направленном на замену арендатора по договору подтверждается перепиской сторон, в частности, направлением истцом предписания об устранении нарушений N 07-3652 от 29.03.2012 (т. 1 л.д. 112-113), согласно которому ООО "Адонис" извещалось о выявленных нарушениях использования земельного участка и предупреждалось о привлечении к административной ответственности в случае неустранения таких нарушений.
С учетом отмеченной осведомленности истца, соблюдение предусмотренного статьей 452 ГК РФ порядка расторжения договора гарантирует соблюдение прав арендатора, возможность внесудебного устранения допущенных нарушений, и императивно требует от истца направления ООО "Адонис" именно предложения о расторжении договора.
Довод апеллянта о том, что ИП Воробьев А.А. обязан был уведомить ООО "Адонис" о претензии истца и требовании расторгнуть договор аренды, основан на неверном толковании законодательства.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что, истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
С учетом изложенного, исковое требование о расторжении договора аренды от 06.05.2011 N 08-26/334 правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения, что не препятствует повторному обращению истца с иском в общем порядке после устранения обстоятельства, послужившего основанием для оставления иска без рассмотрения.
Поскольку исковые требования в части расторжения спорного договора аренды оставлены без рассмотрения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика освободить арендованный земельный участок и возвратить данный земельный участок арендодателю.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности и пени по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно статье 614 ГК РФ на арендатора возлагается безусловная обязанность своевременно вносить арендную плату.
Поскольку договор цессии от 15.08.2011 зарегистрирован установленном законом порядке 17.05.2012, ИП Воробьев А.А. обязан внести арендную плату за период с 11.04.2011 по 17.05.2012.
Факт уплаты арендных платежей за рассматриваемый период подтверждается платежными поручениями N 62 от 06.09.2011, N 2 от 14.05.2012. Факт уплаты пени, начисленной в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы, подтверждается платежным поручением N 9 от 02.10.2012.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу N А51-3000/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.12.2012 N 05АП-10191/2012 ПО ДЕЛУ N А51-3000/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2012 г. N 05АП-10191/2012
Дело N А51-3000/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 13 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Н.А. Скрипки, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
апелляционное производство N 05АП-10191/2012
на решение от 08.10.2012
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-3000/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН 2540101744, ОГРН 1092540004424)
к индивидуальному предпринимателю Воробьеву Александру Александровичу (ИНН 253702908999, ОГРН 305253701600056), обществу с ограниченной ответственностью "Адонис" (ИНН 2536240583, ОГРН 1112536003018)
о расторжении договора, взыскании и выселении
при участии:
от истца: не явился,
от ИП Воробьева А.А.: Рыбалочка Ю.С. - паспорт, доверенность от 11.11.2011 сроком действия со специальными полномочиями,
от ООО "Адонис": Януш А.В. - паспорт, доверенность N 137 от 02.09.2012 сроком действия на два года со специальными полномочиями
установил:
Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - ТУ ФАУГИ в ПК) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьеву Александру Александровичу о взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате в сумме 421 754 рублей 08 копеек, взыскании в доход федерального бюджета пени в сумме 20 724 рублей 31 копейки, расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:60, предоставленный по договору аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334.
Определением суда от 20.06.2012 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Адонис".
Истец в судебном заседании 20.06.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования и просил взыскать с ИП Воробьева А.А. в доход федерального бюджета задолженность по арендной плате в сумме 86 929,31 руб., взыскать с ИП Воробьева А.А. в доход федерального бюджета пеню в сумме 36 050, 72 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334, заключенный между ТУ ФАУГИ в ПК и ИП Воробьевым А.А., права по которому переданы ООО "Адонис" в соответствии с договором уступки права аренды от 15.08.2011, обязать ООО "Адонис" вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:60, предоставленный по договору аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334.
Решением Арбитражного суда от 08.10.2012 требования ТУ ФАУГИ в ПК о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2011 N 8-26/334 оставлены без рассмотрения, в остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив заявленные требования. Указал, что право аренды спорного земельного участка перешло к ООО "Адонис" с момента регистрации договора цессии, 17.05.2012. Полагал, что ИП Воробьев А.А. обязан был уведомить ООО "Адонис" о претензии истца и требовании расторгнуть договор аренды. Считал, что с момента привлечения ООО "Адонис" в качестве ответчика по настоящему делу до момента вынесения решения у ООО "Адонис" имелась реальная возможность устранить выявленные нарушения использования земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Воробьев А.А. с доводами жалобы не согласился, считал их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что на момент государственной регистрации договора цессии договор аренды расторгнут не был. Считал, что исковое заявление подано истцом после того, как у ООО "Адонис" возникло право пользования спорным земельным участком в силу статьи 271 ГК РФ. Отметил, что истец не был лишен возможности направить претензию в адрес ООО "Адонис".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Адонис" с доводами жалобы не согласилось, считало их необоснованными, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отметило, что истцом не представлено доказательств направления ООО "Адонис" предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор. Полагало, что предупреждение не может быть направлено арендатору третьим лицом.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенный истец представителя не обеспечил. Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца по имеющимся в деле доказательствам.
Представители ответчиков на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.
На основании договора купли-продажи от 30.05.2008 Воробьев А.А. приобрел объект незавершенного строительства (сооружение - нагорный парк) готовностью 1,42% (лит. 1) площадью застройки 118070,0 кв. м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Шилкинская, 16. Право собственности Воробьева А.А. было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись в ЕГРП от 19.06.2008 N 25-25-01/103/2008-138.
Земельный участок площадью 118070 кв. м для благоустройства и озеленения нагорного парка и прилегающей территории принадлежит Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2006 серия 25-АА N 807496.
06.05.2011 между ТУ ФАУГИ в ПК (арендодатель) и ИП Воробьевым А.А. (арендатор) заключен договор N 08-26/334 аренды земельного участка, согласно которому земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:28:010022:60 площадью 118070 кв. м, на котором расположен объект незавершенного строительства (сооружение - нагорный парк) готовностью 1,42% (литер 1), для благоустройства и озеленения нагорного парка и прилегающей территории, в границах, указанных в прилагаемой к настоящему Договору копии кадастрового паспорта земельного участка и являющейся его неотъемлемой частью, переданный арендатору на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в ПК от 11.04.2011 N 139-р, находящийся у арендатора в фактическом пользовании с 11.04.2011, согласно приложению N 1 к настоящему договору.
Стороны установили срок действия договора с 11.04.2011 по 10.04.2014.
В пункте 3.1. договора аренды стороны согласовали размер арендной платы по договору, который составляет 86 929, 04 руб. в месяц. Арендная плата по пункту 3.2. договора вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на счет УФК по Приморскому краю.
В соответствии с пунктом 4.2.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы арендатором более чем за 3 месяца подряд.
Согласно актам проверки спорного земельного участка от 19.06.2012, 21.08.2012, 04.10.2012 часть земельного участка используется под автостоянку без правоустанавливающих документов, территория земельного участка захламлена мусором, повалены деревья, отсутствуют признаки благоустройства и озеленения земельного участка.
22.11.2011 ТУ ФАУГИ в ПК обратилось к ИП Воробьеву А.А. с претензией N 08-16723, в которой указывало на необходимость в срок до 01.02.2012 устранить выявленные нарушения в использовании земельного участка (отсутствие признаков благоустройства и озеленения нагорного парка и прилегающей территории) либо в добровольном порядке подписать прилагаемое соглашение о расторжении договора аренды. Кроме того, истец уведомлял ИП Воробьева А.А. о наличии задолженности по арендной плате.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на невнесение арендной платы более чем за 3 месяца подряд, а также на использование арендуемого земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
На момент подачи искового заявления арендатором по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334 являлся ИП Воробьев А.А.
15.08.2011 между ИП Воробьевым А.А. (цедент) и ООО "Адонис" (цессионарий) заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:60, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю 17.05.2012.
Поскольку договор от 06.05.2011 N 08-26/334, как договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, то в силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ договор цессии от 15.08.2011 также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, с 17.05.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334 перешли к ООО "Адонис". Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления истцом ООО "Адонис" о расторжении договора аренды от 06.05.2011 N 08-26/334.
Факт осведомленности истца о волеизъявлении ИП Воробьева и ООО "Адонис", направленном на замену арендатора по договору подтверждается перепиской сторон, в частности, направлением истцом предписания об устранении нарушений N 07-3652 от 29.03.2012 (т. 1 л.д. 112-113), согласно которому ООО "Адонис" извещалось о выявленных нарушениях использования земельного участка и предупреждалось о привлечении к административной ответственности в случае неустранения таких нарушений.
С учетом отмеченной осведомленности истца, соблюдение предусмотренного статьей 452 ГК РФ порядка расторжения договора гарантирует соблюдение прав арендатора, возможность внесудебного устранения допущенных нарушений, и императивно требует от истца направления ООО "Адонис" именно предложения о расторжении договора.
Довод апеллянта о том, что ИП Воробьев А.А. обязан был уведомить ООО "Адонис" о претензии истца и требовании расторгнуть договор аренды, основан на неверном толковании законодательства.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что, истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
С учетом изложенного, исковое требование о расторжении договора аренды от 06.05.2011 N 08-26/334 правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения, что не препятствует повторному обращению истца с иском в общем порядке после устранения обстоятельства, послужившего основанием для оставления иска без рассмотрения.
Поскольку исковые требования в части расторжения спорного договора аренды оставлены без рассмотрения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика освободить арендованный земельный участок и возвратить данный земельный участок арендодателю.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности и пени по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно статье 614 ГК РФ на арендатора возлагается безусловная обязанность своевременно вносить арендную плату.
Поскольку договор цессии от 15.08.2011 зарегистрирован установленном законом порядке 17.05.2012, ИП Воробьев А.А. обязан внести арендную плату за период с 11.04.2011 по 17.05.2012.
Факт уплаты арендных платежей за рассматриваемый период подтверждается платежными поручениями N 62 от 06.09.2011, N 2 от 14.05.2012. Факт уплаты пени, начисленной в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы, подтверждается платежным поручением N 9 от 02.10.2012.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 06.05.2011 N 08-26/334.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.10.2012 по делу N А51-3000/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)