Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "23" июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме "25" июля 2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Тетюка В.И.,
Судей: Стешана Б.В., Титовой И.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалаевым А.А.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года,
принятое судьей Е.В. Кондрашовой по делу N А40-168993/12
по иску Конкурсного управляющего ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" Староверова С.В.
к ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ"
о взыскании денежных средств в размере 9 631 649 руб. 27 коп. в качестве возврата инвестиций, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932 руб. 55 коп., убытков в размере 2 494 350 руб. 73 коп.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Рожков А.А. по доверенности от 07.12.2012;
- от ответчика: не явился, извещен
установил:
Иск заявлен Закрытым акционерным обществом "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" к Закрытому акционерному обществу "ПРОМЖИЛСТРОЙ" о взыскании денежных средств в размере 9 631 649 руб. 27 коп. в качестве возврата инвестиций, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932 руб. 55 коп., убытков в размере 2 494 350 руб. 73 коп.
Решением суда от 19.04.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Взысканы с Закрытого акционерного общества "ПРОМЖИЛСТРОЙ" в пользу Закрытого акционерного общества "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" денежные средства в размере 9 631 649 руб. 27 коп. в качестве возврата инвестиций, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932 руб. 55 коп., убытки в размере 2 494 350 руб. 73 коп.
Взыскана с Закрытого акционерного общества "ПРОМЖИЛСТРОЙ" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 84 744 руб. 66 коп.
ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его принятым с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.
В своей жалобе заявитель указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Также заявитель жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не применил срок исковой давности, о пропуске которого заявлял ответчик.
По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.
В судебное заседание апелляционного суда заявитель жалобы не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.
Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Оснований для отмены либо изменения решения суда не установлено.
Как следует из материалов дела, 23 июля 2008 года между ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" (Заказчик-Инвестор) и ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования N 2.
Предметом Договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления Соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде помещений общей проектной площадью 3 169,73 кв. м, в том числе жилых помещений (квартир) общей проектной площадью 2 831,75 кв. м и нежилых помещений (офисов) общей проектной площадью 337,98 кв. м (п. 2.1 Договора). При этом под "объектом" понимаются жилые дома, расположенные по адресу: г. Рязань, жилой квартал микрорайона N 5 "Дашково-Песочня" (п. 1.1 Договора).
Сумма инвестиций по Договору составляет 126 750 000 рублей, инвестиционная стоимость (стоимость одного квадратного метра) составляет 39 987,63 рублей (п. 4.1 Договора). Соинвестор внес указанные денежные средства 23 июля 2008 г., что подтверждается платежным поручением N 171.
27 ноября 2008 года между Заказчиком-Инвестором и Соинвестором было заключено дополнительное соглашение N 1 к Договору, в соответствии с которым были внесены следующие изменения в Договор:
- п. 2.3 изложен в следующей редакции: "2.1 Предметом Договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления Соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде помещений общей проектной площадью 4447,73 (Четыре тысячи четыреста сорок семь целых семьдесят три сотых) кв. м, в том числе жилых помещений (квартир) общей проектной площадью 2 831, 75 (Две тысячи восемьсот тридцать одна целых семьдесят пять сотых) кв. м и нежилых помещений (офисов) общей проектной площадью 1 615,98 (Одна тысяча шестьсот пятнадцать целых девяносто восемь сотых) кв. м согласно приложения N 1 к настоящему соглашению";
- п. 4.1 изложен в следующей редакции: "4.1. Всего сумма инвестиций по Договору составляет 126 750 000 рублей, инвестиционная стоимость (стоимость одного квадратного метра) квартир и офисов составляет 28497,69 рублей";
- в разделах 3 - 9 договора слово "Квартир" заменено на слова "Квартиры и Офисы" в соответствующем падеже.
27 ноября 2008 года между Заказчиком-Инвестором и Соинвестором также было заключено дополнительное соглашение N 2 к Договору, в соответствии с которым Заказчик-Инвестор в качестве возврата частичной экономии в результате окончания строительства двух жилых домов N 2А и N 2Б, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, по Договору обязуется передать Соинвестору в течение 30 дней с момента предъявления соответствующего требования в письменной форме следующих 4 офисных помещения в жилом доме N 2Б по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов:
Указанное строительство осуществлялось Заказчиком-Инвестором на основании следующих документов:
- Разрешение на строительство N 109-РС от 17.07.2006 г.;
- Постановление администрации города Рязани N 2044 от 10 июня 2005 г.;
- Постановление администрации города Рязани N 417 от 04 февраля 2004 г.;
- Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011:00 05:0014 на период строительства N С 013-04 от 06 февраля 2004 г.;
- Инвестиционный контракт N 32 от 25 августа 2003 г., заключенный между администрацией города Рязани и ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2012 ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Староверов Сергей Владимирович.
В соответствии со ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника в порядке и на условиях, установленных данным Законом. Конкурсный управляющий среди прочего обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном законодательством о банкротстве.
Письмом от 30.07.2012 исх. N 3007/12-03 конкурсный управляющий предъявил Заказчику-Инвестору письменное требование о передаче в собственность ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" офисных помещений, указанных в дополнительном соглашении N 2 к Договору. Указанное письменное требование было вручено Заказчику-Инвестору 17.08.2012, что подтверждается информацией, содержащейся на официальном сайте ФГУП "Почта России". Учитывая, что требование в письменной форме конкурсный управляющий предъявил 30.07.2012, Заказчик-Инвестор должен был исполнить свои обязательства по передаче помещений, указанных в дополнительном соглашении N 2 не позднее 29.08.2012. Однако до настоящего времени Заказчик-Инвестор каких-либо действий по передачи указанных помещений не совершил, письменных ответов, иных пояснений не представил.
Более того, в соответствии с официальным ответом Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в адресном реестре зарегистрирован многоквартирный дом по адресу г. Рязань, Шереметьевская ул., д. 9, к. 1, что согласно актам приемки объектов капитального строительства от 15.07.2008 соответствует многоквартирному дому N 26, в данном доме проинвентаризированы нежилые помещения Н1, Н2, Н3, Н4.
Согласно полученным конкурсным управляющим выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нежилые помещения Н1, Н2, Н3, Н4 принадлежат на праве собственности потребительскому обществу "Вольное потребительское общество". При этом право собственности за потребительским обществом зарегистрировано 21.09.2010.
Таким образом, у ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" отсутствуют объекты недвижимости, подлежащие передаче истцу (поскольку они переданы другому лицу) и, соответственно, право собственности ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные нежилые помещения не зарегистрировано. Вследствие чего ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" нарушило свои обязательства, установленные Договором и дополнительным соглашением N 2 к Договору.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 Постановления Пленума N 54).
При этом при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (п. 5 Постановления Пленума N 54).
В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Учитывая судебно-арбитражную практику, складывающуюся после принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (напр., постановление ФАС Уральского округа от 17 сентября 2012 г. N Ф09-7109/12), конкурсный управляющий полагает, что к правоотношениям Заказчика-Инвестора и Соинвестора подлежат применению положения ст. 487 ГК РФ о праве покупателя требовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, то есть в данном случае - возврата соответствующей суммы инвестиций.
Таким образом, поскольку Заказчик-Инвестор не передал Соинвестору 4 нежилых помещения общей площадью 337,98 кв. м, стоимость 1 кв. м составляет 28 497,69 руб., то, как правильно указал суд в решении, Заказчик-Инвестор обязан возвратить Соинвестору 9 631 649,27 рублей, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932,55 рублей (расчет в приложении к исковому заявлению).
Согласно п. 5 Постановления Пленума N 54 покупатель вправе требования возмещения убытков, в частности, определяемых как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.
Рыночная стоимость 4 нежилых помещений, не переданных Соинвестору, составляет: Н1 - 2 900 000 руб., Н2 - 3 149 000 руб., Н3 - 3 181 000 руб., Н4 - 2 896 000 руб., всего - 12 126 000 руб., что подтверждается выпиской из отчета, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" В связи с чем размер убытков, возникших у Соинвестора, равен 2 494 350 руб. 73 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Однако данный довод жалобы не может быть признан апелляционным судом обоснованным.
В обоснование заявленного ходатайства ответчик сослался на наличие третейского соглашения в п. 9.9 договора соинвестирования N 2 от 23.07.2008.
Согласно п. 9.9 договора, все споры и разногласия в связи с заключением, расторжением, действительностью, исполнением и толкованием настоящего договора, а равно любые споры, могущие возникнуть в будущем, стороны согласились передать на рассмотрение и разрешение по существу в постоянно действующий третейский суд при ЗАО "Юридическое общество Фемида" в соответствии с Положением и Регламентом постоянно действующего третейского суда. Решение постоянно действующего третейского суда является окончательным для сторон, обязательным и будет исполнено ими в сроки и в порядке, указанными в решении постоянно действующего третейского суда при ЗАО "Юридическое общество Фемида" либо Арбитражный суд г. Москвы по выбору истца.
Местонахождение постоянно действующего третейского суда при ЗАО "Юридическое общество Фемида": 105318. г. Москва, ул. Ибрагимова, д. 31, корп. 4А.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнении апелляционного суда, словосочетание "либо Арбитражный суд г. Москвы по выбору истца", расположенное в конце второго предложения п. 9.9 Договора, ни грамматически, ни по смыслу норм законодательства, регулирующих третейское разбирательство, а также порядок принудительного исполнения решения третейского суда, не связано с предложением, в котором оно расположено.
Нахождение указанного словосочетания в конце второго предложения вместо первого, является технической ошибкой.
Действительная воля сторон договора направлена на включение в условия договора альтернативы при определении подведомственности споров - рассмотрение в третейском либо в арбитражном суде, что не запрещается действующим законодательством.
Наличие альтернативы в третейской оговорке закрепляет возможность участников договора при возникновении между ними спора, руководствуясь конкретными обстоятельствами, выбрать тот суд, который они сочтут наиболее подходящим в конкретном случае.
Тяжелое материальное положение истца, не позволяющее оплатить третейский сбор и гонорар третейских судей, явилось основанием для обращения в арбитражный суд для защиты прав и законных интересов.
В соответствии с п. 5 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено.
Третейское соглашение, на которое ссылается ответчик, не может быть исполнено и силу отсутствия у истца средств на уплату третейского сбора.
Согласно Положения о расходах, связанных с разрешением спора в постоянно действующем третейском суде при ЗАО "Юридическое общество Фемида", к расходам, связанным с разрешением спора в третейском суде относятся: третейский сбор, гонорар третейских судей и иные платежи. При этом, при цене иска свыше 3 000 000 рублей третейский сбор составляет 1,5% от цены иска.
Истец обращался с аналогичным исковым заявлением в предусмотренный договором третейский суд с ходатайством об отсрочке уплаты третейского сбора и иных платежей.
Определением третейского суда при ЗАО "Юридическое общество Фемида" от 17.09.2012 по делу N ТС-156/2012 ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты третейского сбора отклонено в связи с отсутствием денежных средств на расчетных счетах истца, конкурсному управляющему ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" в принятии искового заявления к ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" отказано.
Тяжелое материальное положение истца, отсутствие денежных средств, подтверждается его нахождением в процедуре банкротства конкурсное производство, а также документами, представленными к ходатайству об отсрочке уплаты госпошлины, которое рассмотрено и удовлетворено Арбитражным судом города Москвы в рамках данного дела.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не применил срок исковой давности, о пропуске которого заявлял ответчик, не может быть принят апелляционным судом во внимание.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения.
Из материалов дела не следует, что ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции до вынесения решения было сделано заявление о применении исковой давности.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года по делу N А40-168993/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" (ОГРН 1037725021674) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
В.И.ТЕТЮК
Судьи
Б.В.СТЕШАН
И.А.ТИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 N 09АП-21781/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-168993/12
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N 09АП-21781/2013-ГК
Дело N А40-168993/12
Резолютивная часть постановления объявлена "23" июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме "25" июля 2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Тетюка В.И.,
Судей: Стешана Б.В., Титовой И.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалаевым А.А.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года,
принятое судьей Е.В. Кондрашовой по делу N А40-168993/12
по иску Конкурсного управляющего ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" Староверова С.В.
к ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ"
о взыскании денежных средств в размере 9 631 649 руб. 27 коп. в качестве возврата инвестиций, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932 руб. 55 коп., убытков в размере 2 494 350 руб. 73 коп.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Рожков А.А. по доверенности от 07.12.2012;
- от ответчика: не явился, извещен
установил:
Иск заявлен Закрытым акционерным обществом "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" к Закрытому акционерному обществу "ПРОМЖИЛСТРОЙ" о взыскании денежных средств в размере 9 631 649 руб. 27 коп. в качестве возврата инвестиций, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932 руб. 55 коп., убытков в размере 2 494 350 руб. 73 коп.
Решением суда от 19.04.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Взысканы с Закрытого акционерного общества "ПРОМЖИЛСТРОЙ" в пользу Закрытого акционерного общества "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" денежные средства в размере 9 631 649 руб. 27 коп. в качестве возврата инвестиций, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932 руб. 55 коп., убытки в размере 2 494 350 руб. 73 коп.
Взыскана с Закрытого акционерного общества "ПРОМЖИЛСТРОЙ" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 84 744 руб. 66 коп.
ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его принятым с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.
В своей жалобе заявитель указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Также заявитель жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не применил срок исковой давности, о пропуске которого заявлял ответчик.
По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.
В судебное заседание апелляционного суда заявитель жалобы не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.
Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Оснований для отмены либо изменения решения суда не установлено.
Как следует из материалов дела, 23 июля 2008 года между ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" (Заказчик-Инвестор) и ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования N 2.
Предметом Договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления Соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде помещений общей проектной площадью 3 169,73 кв. м, в том числе жилых помещений (квартир) общей проектной площадью 2 831,75 кв. м и нежилых помещений (офисов) общей проектной площадью 337,98 кв. м (п. 2.1 Договора). При этом под "объектом" понимаются жилые дома, расположенные по адресу: г. Рязань, жилой квартал микрорайона N 5 "Дашково-Песочня" (п. 1.1 Договора).
Сумма инвестиций по Договору составляет 126 750 000 рублей, инвестиционная стоимость (стоимость одного квадратного метра) составляет 39 987,63 рублей (п. 4.1 Договора). Соинвестор внес указанные денежные средства 23 июля 2008 г., что подтверждается платежным поручением N 171.
27 ноября 2008 года между Заказчиком-Инвестором и Соинвестором было заключено дополнительное соглашение N 1 к Договору, в соответствии с которым были внесены следующие изменения в Договор:
- п. 2.3 изложен в следующей редакции: "2.1 Предметом Договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления Соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде помещений общей проектной площадью 4447,73 (Четыре тысячи четыреста сорок семь целых семьдесят три сотых) кв. м, в том числе жилых помещений (квартир) общей проектной площадью 2 831, 75 (Две тысячи восемьсот тридцать одна целых семьдесят пять сотых) кв. м и нежилых помещений (офисов) общей проектной площадью 1 615,98 (Одна тысяча шестьсот пятнадцать целых девяносто восемь сотых) кв. м согласно приложения N 1 к настоящему соглашению";
- п. 4.1 изложен в следующей редакции: "4.1. Всего сумма инвестиций по Договору составляет 126 750 000 рублей, инвестиционная стоимость (стоимость одного квадратного метра) квартир и офисов составляет 28497,69 рублей";
- в разделах 3 - 9 договора слово "Квартир" заменено на слова "Квартиры и Офисы" в соответствующем падеже.
27 ноября 2008 года между Заказчиком-Инвестором и Соинвестором также было заключено дополнительное соглашение N 2 к Договору, в соответствии с которым Заказчик-Инвестор в качестве возврата частичной экономии в результате окончания строительства двух жилых домов N 2А и N 2Б, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, по Договору обязуется передать Соинвестору в течение 30 дней с момента предъявления соответствующего требования в письменной форме следующих 4 офисных помещения в жилом доме N 2Б по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов:
Указанное строительство осуществлялось Заказчиком-Инвестором на основании следующих документов:
- Разрешение на строительство N 109-РС от 17.07.2006 г.;
- Постановление администрации города Рязани N 2044 от 10 июня 2005 г.;
- Постановление администрации города Рязани N 417 от 04 февраля 2004 г.;
- Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011:00 05:0014 на период строительства N С 013-04 от 06 февраля 2004 г.;
- Инвестиционный контракт N 32 от 25 августа 2003 г., заключенный между администрацией города Рязани и ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2012 ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Староверов Сергей Владимирович.
В соответствии со ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника в порядке и на условиях, установленных данным Законом. Конкурсный управляющий среди прочего обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном законодательством о банкротстве.
Письмом от 30.07.2012 исх. N 3007/12-03 конкурсный управляющий предъявил Заказчику-Инвестору письменное требование о передаче в собственность ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" офисных помещений, указанных в дополнительном соглашении N 2 к Договору. Указанное письменное требование было вручено Заказчику-Инвестору 17.08.2012, что подтверждается информацией, содержащейся на официальном сайте ФГУП "Почта России". Учитывая, что требование в письменной форме конкурсный управляющий предъявил 30.07.2012, Заказчик-Инвестор должен был исполнить свои обязательства по передаче помещений, указанных в дополнительном соглашении N 2 не позднее 29.08.2012. Однако до настоящего времени Заказчик-Инвестор каких-либо действий по передачи указанных помещений не совершил, письменных ответов, иных пояснений не представил.
Более того, в соответствии с официальным ответом Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в адресном реестре зарегистрирован многоквартирный дом по адресу г. Рязань, Шереметьевская ул., д. 9, к. 1, что согласно актам приемки объектов капитального строительства от 15.07.2008 соответствует многоквартирному дому N 26, в данном доме проинвентаризированы нежилые помещения Н1, Н2, Н3, Н4.
Согласно полученным конкурсным управляющим выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нежилые помещения Н1, Н2, Н3, Н4 принадлежат на праве собственности потребительскому обществу "Вольное потребительское общество". При этом право собственности за потребительским обществом зарегистрировано 21.09.2010.
Таким образом, у ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" отсутствуют объекты недвижимости, подлежащие передаче истцу (поскольку они переданы другому лицу) и, соответственно, право собственности ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные нежилые помещения не зарегистрировано. Вследствие чего ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" нарушило свои обязательства, установленные Договором и дополнительным соглашением N 2 к Договору.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 Постановления Пленума N 54).
При этом при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (п. 5 Постановления Пленума N 54).
В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Учитывая судебно-арбитражную практику, складывающуюся после принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (напр., постановление ФАС Уральского округа от 17 сентября 2012 г. N Ф09-7109/12), конкурсный управляющий полагает, что к правоотношениям Заказчика-Инвестора и Соинвестора подлежат применению положения ст. 487 ГК РФ о праве покупателя требовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, то есть в данном случае - возврата соответствующей суммы инвестиций.
Таким образом, поскольку Заказчик-Инвестор не передал Соинвестору 4 нежилых помещения общей площадью 337,98 кв. м, стоимость 1 кв. м составляет 28 497,69 руб., то, как правильно указал суд в решении, Заказчик-Инвестор обязан возвратить Соинвестору 9 631 649,27 рублей, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 222 932,55 рублей (расчет в приложении к исковому заявлению).
Согласно п. 5 Постановления Пленума N 54 покупатель вправе требования возмещения убытков, в частности, определяемых как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.
Рыночная стоимость 4 нежилых помещений, не переданных Соинвестору, составляет: Н1 - 2 900 000 руб., Н2 - 3 149 000 руб., Н3 - 3 181 000 руб., Н4 - 2 896 000 руб., всего - 12 126 000 руб., что подтверждается выпиской из отчета, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" В связи с чем размер убытков, возникших у Соинвестора, равен 2 494 350 руб. 73 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Однако данный довод жалобы не может быть признан апелляционным судом обоснованным.
В обоснование заявленного ходатайства ответчик сослался на наличие третейского соглашения в п. 9.9 договора соинвестирования N 2 от 23.07.2008.
Согласно п. 9.9 договора, все споры и разногласия в связи с заключением, расторжением, действительностью, исполнением и толкованием настоящего договора, а равно любые споры, могущие возникнуть в будущем, стороны согласились передать на рассмотрение и разрешение по существу в постоянно действующий третейский суд при ЗАО "Юридическое общество Фемида" в соответствии с Положением и Регламентом постоянно действующего третейского суда. Решение постоянно действующего третейского суда является окончательным для сторон, обязательным и будет исполнено ими в сроки и в порядке, указанными в решении постоянно действующего третейского суда при ЗАО "Юридическое общество Фемида" либо Арбитражный суд г. Москвы по выбору истца.
Местонахождение постоянно действующего третейского суда при ЗАО "Юридическое общество Фемида": 105318. г. Москва, ул. Ибрагимова, д. 31, корп. 4А.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнении апелляционного суда, словосочетание "либо Арбитражный суд г. Москвы по выбору истца", расположенное в конце второго предложения п. 9.9 Договора, ни грамматически, ни по смыслу норм законодательства, регулирующих третейское разбирательство, а также порядок принудительного исполнения решения третейского суда, не связано с предложением, в котором оно расположено.
Нахождение указанного словосочетания в конце второго предложения вместо первого, является технической ошибкой.
Действительная воля сторон договора направлена на включение в условия договора альтернативы при определении подведомственности споров - рассмотрение в третейском либо в арбитражном суде, что не запрещается действующим законодательством.
Наличие альтернативы в третейской оговорке закрепляет возможность участников договора при возникновении между ними спора, руководствуясь конкретными обстоятельствами, выбрать тот суд, который они сочтут наиболее подходящим в конкретном случае.
Тяжелое материальное положение истца, не позволяющее оплатить третейский сбор и гонорар третейских судей, явилось основанием для обращения в арбитражный суд для защиты прав и законных интересов.
В соответствии с п. 5 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено.
Третейское соглашение, на которое ссылается ответчик, не может быть исполнено и силу отсутствия у истца средств на уплату третейского сбора.
Согласно Положения о расходах, связанных с разрешением спора в постоянно действующем третейском суде при ЗАО "Юридическое общество Фемида", к расходам, связанным с разрешением спора в третейском суде относятся: третейский сбор, гонорар третейских судей и иные платежи. При этом, при цене иска свыше 3 000 000 рублей третейский сбор составляет 1,5% от цены иска.
Истец обращался с аналогичным исковым заявлением в предусмотренный договором третейский суд с ходатайством об отсрочке уплаты третейского сбора и иных платежей.
Определением третейского суда при ЗАО "Юридическое общество Фемида" от 17.09.2012 по делу N ТС-156/2012 ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты третейского сбора отклонено в связи с отсутствием денежных средств на расчетных счетах истца, конкурсному управляющему ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ" в принятии искового заявления к ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" отказано.
Тяжелое материальное положение истца, отсутствие денежных средств, подтверждается его нахождением в процедуре банкротства конкурсное производство, а также документами, представленными к ходатайству об отсрочке уплаты госпошлины, которое рассмотрено и удовлетворено Арбитражным судом города Москвы в рамках данного дела.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не применил срок исковой давности, о пропуске которого заявлял ответчик, не может быть принят апелляционным судом во внимание.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения.
Из материалов дела не следует, что ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции до вынесения решения было сделано заявление о применении исковой давности.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2013 года по делу N А40-168993/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО "ПРОМЖИЛСТРОЙ" (ОГРН 1037725021674) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
В.И.ТЕТЮК
Судьи
Б.В.СТЕШАН
И.А.ТИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)