Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Чуприна Е.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Душкова С.Н.,
судей Коршуновой С.Т., Немежикова А.П.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика открытого акционерного общества "Черногорскпромстрой" С. на решение Абаканского городского суда от 29 апреля 2013 года, которым частично удовлетворен иск К.Р., К.К. (Г.) к открытому акционерному обществу "Черногорскпромстрой" о взыскании неустойки, убытков, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда и отказано в удовлетворении данных исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Черногорскпромстрой".
Заслушав доклад судьи Коршуновой С.Т., объяснения представителя ответчика ОАО "Черногорскпромстрой" М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К.Р. и К.К. (Г.) обратились в суд с вышеназванным иском к ООО "Черногорскпромстрой", требования мотивируя тем, что на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, они приобрели право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры, расположенной адресу: <адрес> в границах <адрес>. Договор участия в долевом строительстве был заключен между ОАО "Черногорскпромстрой", от имени которого на основании доверенности действовало ООО "Черногорскпромстрой", и ФИО1 В указанном договоре оговорено, что срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. Проектная площадь квартиры составляла 34,24 кв. м, фактически истцам была передана квартира общей площадью 32,1 кв. м. С учетом уточнения исковых требований истцы просили взыскать с ответчиков неустойку за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию в сумме <данные изъяты>. в равных долях каждому, излишне уплаченную денежную сумму за квартиру - <данные изъяты>., компенсацию морального вреда по <данные изъяты>. каждому, в пользу К.Р. взыскать убытки, связанные с арендной жилого помещения в сумме <данные изъяты>.
Определением судьи от 22.03.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика, привлечено открытое акционерное общество "Черногорскпромстрой".
В судебном заседании истцы и представитель истца К.Р. - Ж. настаивали на исковых требованиях.
Представитель ответчиков С., иск не признал, указав, что ООО "Черногорскпромстрой" является ненадлежащим ответчиком по делу. Просил уменьшить размер неустойки до <данные изъяты>, применив положения ст. 333 ГК РФ. Пояснил, что, поскольку договором предусмотрено возможное отклонение площади квартиры от проектной, при этом уменьшение общей площади квартиры менее чем на 5 кв. м не считается существенным недостатком, то не имеется оснований для взыскания переплаты за 0,94 кв. м. Считает размер компенсации морального вреда чрезмерно завышенным.
Суд постановил решение, которым взыскал с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.Р. неустойку в сумме <данные изъяты>, излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты>., убытки в сумме <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в сумме <данные изъяты>.
Взыскал с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.К. (Г.) неустойку в сумме <данные изъяты>, излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в сумме <данные изъяты>.
В удовлетворении иска к ООО "Черногорскпромстрой" отказал.
С решением не согласен представитель ответчика С. В апелляционной жалобе просит решение изменить и принять по делу новое решение. Не согласен с размером взысканных убытков в виде арендной платы, поскольку истец арендовал жилое помещение площадью 72,2 кв. м, тогда как объектом участия в долевом строительстве являлось жилое помещение площадью 34.24 кв. м. Таким образом, размер арендной платы необходимо было определять именно из площади строящейся квартиры. Считает, что суд необоснованно взыскал штраф в пользу К.Р., поскольку истец данные требования не заявлял. Кроме того, полагает, что суд должен был применить ст. 333 ГК РФ и взыскать неустойку в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в однократном размере, что составляет <данные изъяты>.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ответчика указал на несогласие в части взыскания излишне уплаченных денежных средств, ссылаясь на согласованные сторонами условия договора участия в долевом строительстве, считает неправомерным взыскание указанных денежных средств.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ и уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели право требования передачи им однокомнатной квартиры под строительным номером N общей проектной площадью 34.24 кв. м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в границах <адрес>.
Расчет за квартиру в полном объеме был произведен первоначальным участником долевого строительства ФИО1, с которым истцы, в свою очередь, также полностью рассчитались за уступленное им право требования передачи спорной квартиры.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.6 договора участия в долевом строительстве квартира должна быть передана истцам не позднее 90 дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а ввод дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Фактически квартира была передана истцам ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается актом приема-передачи.
Таким образом, судом верно установлено, что период просрочки передачи истцам спорной квартиры составляет 39 дней, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Установив данный факт, суд, руководствуясь ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу о том, что в установленный договором срок спорная квартира истцу не передана, в связи с чем имеет место ненадлежащее исполнение ответчиком принятого на себя обязательства и о наличии правовых оснований для применения к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.
По условию пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве неустойка определена в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно п. 2 ст. 6 вышеназванного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Учитывая изложенное, довод жалобы ответчика о взыскании в пользу истцов неустойки в однократном размере, рассчитанной на основании ставки рефинансирования 8,25% годовых за каждый день просрочки является несостоятельным, поскольку истцы принимали участие в долевом строительстве как граждане.
Ссылка в жалобе на неприменение ст. 333 ГК РФ судебной коллегией во внимание также не принимается.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Судебная коллегия отмечает, что целью взыскания неустойки, как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, является возмещение лицу возможных убытков, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств контрагентом по договору. При этом в силу норм ст. 330 ГК РФ, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Вместе с тем, определение размера неустойки должно в любом случае производиться с учетом тех последствий, которые понес кредитор при нарушении его прав на своевременное исполнение обязательств. То есть должен быть установлен баланс между негативными последствиями кредитора и размером неустойки, которая должна компенсировать такие последствия.
Таким образом, положения ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ, так как заявленная неустойка в сумме <данные изъяты>. соразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Несостоятельны доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания убытков, поскольку наличие убытков вызвано несвоевременной сдачей объекта долевого строительства, что установлено судом первой инстанции и ответчиком не опровергнуто.
Согласно договору найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала в пользование К.Р. квартиру общей площадью 72.7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> Размер ежемесячной платы за наем квартиры составил <данные изъяты>.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании убытков в виде платы за наем жилого помещения, судом обоснованно принято во внимание отсутствие у истцов в собственности иных жилых помещений, а также то, что свою трудовую деятельность они осуществляют в <адрес>.
Доводы жалобы о завышенном размере платы за наем квартиры несостоятельны, поскольку размер оплаты определялся сторонами договора по соглашению между собой, что соответствует требованиям ГК РФ, регулирующим заключение договора найма жилого помещения.
Также необоснованны доводы жалобы о взыскании штрафа в пользу истцов при отсутствии исковых требований об этом, поскольку Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 46 Постановления от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Вместе с тем, с выводом суда о необходимости взыскания в пользу истцов излишне уплаченных денежных сумм судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Принимая решение в части удовлетворения требований о взыскании с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу истцов излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, согласно которому в случае отклонения общей площади квартиры, указанной в договоре, от общей площади квартиры, определенной органом технической инвентаризации, стороны договора не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону и влечет недействительность указанного условия в соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в последующих редакциях) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Однако с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлены гарантии качества оконченного строительством объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В силу ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной нормы Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом договором может быть предусмотрено и иное.
Как видно из акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Черногорскпромстрой" передало К.К. и Р.А. квартиру общей площадью 32,1 кв. м, из которой жилая - 16,4 кв. м, подсобная - 15,7 кв. м, площадь балкона - 1,2 кв. м. Площадь квартиры вместе с балконом составляет 33,3 кв. м, что по сравнению с указанной в договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ площадью 34,24 кв. м меньше на 0,94 кв. м.
Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что не будет произведено каких-либо дополнительных платежей друг другу в случае отклонения общей площади квартиры, определенной органом технической инвентаризации, от проектной площади, указанной в п. 1.2 договора.
Вместе с тем, пунктом 3.4.3 договора установлено право участника, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения цены договора при наличии существенных недостатков квартиры, а именно в случае несоответствия качеству по проектной документации, уменьшения общей площади квартиры более чем на 5 кв. м.
Следовательно, исходя из содержания договора, при уменьшении площади квартиры менее чем на 5 кв. м разница в цене не компенсируется.
Таким образом, при заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве. Не противоречит данное условие и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как уже отмечено, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Не противоречит п. 4.1 договора и п. 3 ст. 555 ГК РФ, устанавливающему правила определения цены в договоре продажи недвижимости, в то время как сторонами настоящего спора был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
С учетом указанного судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части взыскания излишне уплаченной суммы по договору в размере <данные изъяты> в пользу каждого из истцов, в этой части принять новое решение, которым К.Р. и К.К. (Г.) в удовлетворении исковых требований к ОАО "Черногорскпромстрой" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору отказать.
Размер присужденных судом излишне выплаченных денежных средств по договору долевого участия <данные изъяты> в пользу каждого из истцов учитывался при определении размера штрафа, взысканного с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.
Поскольку решение суда о взыскании излишне выплаченных денежных средств по договору долевого участия отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении этой части иска, то, соответственно, подлежит уменьшению и сумма штрафа, взысканного судом в пользу К.Р. до <данные изъяты> (<данные изъяты>: 2), в пользу К.К. (Г.) до <данные изъяты> (<данные изъяты>: 2).
Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда, по существу сводятся к несогласию с оценкой, данной судом установленным обстоятельствам по делу.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 29 апреля 2013 года по настоящему делу в части взыскания излишне уплаченных денежных средств по договору в размере <данные изъяты> в пользу каждого из истцов отменить, в этой части принять новое решение, которым К.Р. и К.К. (Г.) в удовлетворении исковых требований к ОАО "Черногорскпромстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору отказать.
В части взыскания с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.Р. штрафа в размере <данные изъяты>. решение изменить: взыскать с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.Р. штраф в размере <данные изъяты>.
В части взыскания с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.К. (Г.) К.Р. штрафа в размере <данные изъяты>. решение изменить: взыскать с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.К. (Г.) штраф в размере <данные изъяты>.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.ДУШКОВ
Судьи
С.Т.КОРШУНОВА
А.П.НЕМЕЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ ОТ 23.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1743/2013ГОД
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июля 2013 г. по делу N 33-1743/2013год
Председательствующий: Чуприна Е.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Душкова С.Н.,
судей Коршуновой С.Т., Немежикова А.П.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика открытого акционерного общества "Черногорскпромстрой" С. на решение Абаканского городского суда от 29 апреля 2013 года, которым частично удовлетворен иск К.Р., К.К. (Г.) к открытому акционерному обществу "Черногорскпромстрой" о взыскании неустойки, убытков, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда и отказано в удовлетворении данных исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Черногорскпромстрой".
Заслушав доклад судьи Коршуновой С.Т., объяснения представителя ответчика ОАО "Черногорскпромстрой" М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К.Р. и К.К. (Г.) обратились в суд с вышеназванным иском к ООО "Черногорскпромстрой", требования мотивируя тем, что на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, они приобрели право требования по договору участия в долевом строительстве в отношении однокомнатной квартиры, расположенной адресу: <адрес> в границах <адрес>. Договор участия в долевом строительстве был заключен между ОАО "Черногорскпромстрой", от имени которого на основании доверенности действовало ООО "Черногорскпромстрой", и ФИО1 В указанном договоре оговорено, что срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. Проектная площадь квартиры составляла 34,24 кв. м, фактически истцам была передана квартира общей площадью 32,1 кв. м. С учетом уточнения исковых требований истцы просили взыскать с ответчиков неустойку за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию в сумме <данные изъяты>. в равных долях каждому, излишне уплаченную денежную сумму за квартиру - <данные изъяты>., компенсацию морального вреда по <данные изъяты>. каждому, в пользу К.Р. взыскать убытки, связанные с арендной жилого помещения в сумме <данные изъяты>.
Определением судьи от 22.03.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика, привлечено открытое акционерное общество "Черногорскпромстрой".
В судебном заседании истцы и представитель истца К.Р. - Ж. настаивали на исковых требованиях.
Представитель ответчиков С., иск не признал, указав, что ООО "Черногорскпромстрой" является ненадлежащим ответчиком по делу. Просил уменьшить размер неустойки до <данные изъяты>, применив положения ст. 333 ГК РФ. Пояснил, что, поскольку договором предусмотрено возможное отклонение площади квартиры от проектной, при этом уменьшение общей площади квартиры менее чем на 5 кв. м не считается существенным недостатком, то не имеется оснований для взыскания переплаты за 0,94 кв. м. Считает размер компенсации морального вреда чрезмерно завышенным.
Суд постановил решение, которым взыскал с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.Р. неустойку в сумме <данные изъяты>, излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты>., убытки в сумме <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в сумме <данные изъяты>.
Взыскал с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.К. (Г.) неустойку в сумме <данные изъяты>, излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в сумме <данные изъяты>.
В удовлетворении иска к ООО "Черногорскпромстрой" отказал.
С решением не согласен представитель ответчика С. В апелляционной жалобе просит решение изменить и принять по делу новое решение. Не согласен с размером взысканных убытков в виде арендной платы, поскольку истец арендовал жилое помещение площадью 72,2 кв. м, тогда как объектом участия в долевом строительстве являлось жилое помещение площадью 34.24 кв. м. Таким образом, размер арендной платы необходимо было определять именно из площади строящейся квартиры. Считает, что суд необоснованно взыскал штраф в пользу К.Р., поскольку истец данные требования не заявлял. Кроме того, полагает, что суд должен был применить ст. 333 ГК РФ и взыскать неустойку в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в однократном размере, что составляет <данные изъяты>.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ответчика указал на несогласие в части взыскания излишне уплаченных денежных средств, ссылаясь на согласованные сторонами условия договора участия в долевом строительстве, считает неправомерным взыскание указанных денежных средств.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ и уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели право требования передачи им однокомнатной квартиры под строительным номером N общей проектной площадью 34.24 кв. м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в границах <адрес>.
Расчет за квартиру в полном объеме был произведен первоначальным участником долевого строительства ФИО1, с которым истцы, в свою очередь, также полностью рассчитались за уступленное им право требования передачи спорной квартиры.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.6 договора участия в долевом строительстве квартира должна быть передана истцам не позднее 90 дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а ввод дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Фактически квартира была передана истцам ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается актом приема-передачи.
Таким образом, судом верно установлено, что период просрочки передачи истцам спорной квартиры составляет 39 дней, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Установив данный факт, суд, руководствуясь ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу о том, что в установленный договором срок спорная квартира истцу не передана, в связи с чем имеет место ненадлежащее исполнение ответчиком принятого на себя обязательства и о наличии правовых оснований для применения к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.
По условию пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве неустойка определена в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Согласно п. 2 ст. 6 вышеназванного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Учитывая изложенное, довод жалобы ответчика о взыскании в пользу истцов неустойки в однократном размере, рассчитанной на основании ставки рефинансирования 8,25% годовых за каждый день просрочки является несостоятельным, поскольку истцы принимали участие в долевом строительстве как граждане.
Ссылка в жалобе на неприменение ст. 333 ГК РФ судебной коллегией во внимание также не принимается.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Судебная коллегия отмечает, что целью взыскания неустойки, как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, является возмещение лицу возможных убытков, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств контрагентом по договору. При этом в силу норм ст. 330 ГК РФ, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Вместе с тем, определение размера неустойки должно в любом случае производиться с учетом тех последствий, которые понес кредитор при нарушении его прав на своевременное исполнение обязательств. То есть должен быть установлен баланс между негативными последствиями кредитора и размером неустойки, которая должна компенсировать такие последствия.
Таким образом, положения ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ, так как заявленная неустойка в сумме <данные изъяты>. соразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Несостоятельны доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания убытков, поскольку наличие убытков вызвано несвоевременной сдачей объекта долевого строительства, что установлено судом первой инстанции и ответчиком не опровергнуто.
Согласно договору найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала в пользование К.Р. квартиру общей площадью 72.7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> Размер ежемесячной платы за наем квартиры составил <данные изъяты>.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании убытков в виде платы за наем жилого помещения, судом обоснованно принято во внимание отсутствие у истцов в собственности иных жилых помещений, а также то, что свою трудовую деятельность они осуществляют в <адрес>.
Доводы жалобы о завышенном размере платы за наем квартиры несостоятельны, поскольку размер оплаты определялся сторонами договора по соглашению между собой, что соответствует требованиям ГК РФ, регулирующим заключение договора найма жилого помещения.
Также необоснованны доводы жалобы о взыскании штрафа в пользу истцов при отсутствии исковых требований об этом, поскольку Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 46 Постановления от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Вместе с тем, с выводом суда о необходимости взыскания в пользу истцов излишне уплаченных денежных сумм судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Принимая решение в части удовлетворения требований о взыскании с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу истцов излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, согласно которому в случае отклонения общей площади квартиры, указанной в договоре, от общей площади квартиры, определенной органом технической инвентаризации, стороны договора не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону и влечет недействительность указанного условия в соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в последующих редакциях) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Однако с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлены гарантии качества оконченного строительством объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В силу ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной нормы Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом договором может быть предусмотрено и иное.
Как видно из акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Черногорскпромстрой" передало К.К. и Р.А. квартиру общей площадью 32,1 кв. м, из которой жилая - 16,4 кв. м, подсобная - 15,7 кв. м, площадь балкона - 1,2 кв. м. Площадь квартиры вместе с балконом составляет 33,3 кв. м, что по сравнению с указанной в договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ площадью 34,24 кв. м меньше на 0,94 кв. м.
Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что не будет произведено каких-либо дополнительных платежей друг другу в случае отклонения общей площади квартиры, определенной органом технической инвентаризации, от проектной площади, указанной в п. 1.2 договора.
Вместе с тем, пунктом 3.4.3 договора установлено право участника, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения цены договора при наличии существенных недостатков квартиры, а именно в случае несоответствия качеству по проектной документации, уменьшения общей площади квартиры более чем на 5 кв. м.
Следовательно, исходя из содержания договора, при уменьшении площади квартиры менее чем на 5 кв. м разница в цене не компенсируется.
Таким образом, при заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве. Не противоречит данное условие и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как уже отмечено, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Не противоречит п. 4.1 договора и п. 3 ст. 555 ГК РФ, устанавливающему правила определения цены в договоре продажи недвижимости, в то время как сторонами настоящего спора был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
С учетом указанного судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части взыскания излишне уплаченной суммы по договору в размере <данные изъяты> в пользу каждого из истцов, в этой части принять новое решение, которым К.Р. и К.К. (Г.) в удовлетворении исковых требований к ОАО "Черногорскпромстрой" о взыскании излишне уплаченной суммы по договору отказать.
Размер присужденных судом излишне выплаченных денежных средств по договору долевого участия <данные изъяты> в пользу каждого из истцов учитывался при определении размера штрафа, взысканного с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.
Поскольку решение суда о взыскании излишне выплаченных денежных средств по договору долевого участия отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении этой части иска, то, соответственно, подлежит уменьшению и сумма штрафа, взысканного судом в пользу К.Р. до <данные изъяты> (<данные изъяты>: 2), в пользу К.К. (Г.) до <данные изъяты> (<данные изъяты>: 2).
Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда, по существу сводятся к несогласию с оценкой, данной судом установленным обстоятельствам по делу.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 29 апреля 2013 года по настоящему делу в части взыскания излишне уплаченных денежных средств по договору в размере <данные изъяты> в пользу каждого из истцов отменить, в этой части принять новое решение, которым К.Р. и К.К. (Г.) в удовлетворении исковых требований к ОАО "Черногорскпромстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору отказать.
В части взыскания с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.Р. штрафа в размере <данные изъяты>. решение изменить: взыскать с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.Р. штраф в размере <данные изъяты>.
В части взыскания с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.К. (Г.) К.Р. штрафа в размере <данные изъяты>. решение изменить: взыскать с ОАО "Черногорскпромстрой" в пользу К.К. (Г.) штраф в размере <данные изъяты>.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.ДУШКОВ
Судьи
С.Т.КОРШУНОВА
А.П.НЕМЕЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)