Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "25" июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "25" июня 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва
на решение Арбитражного суда Республики Тыва
от "07" февраля 2013 года по делу N А69-2287/2012, принятое судьей Данзырын М.Д.,
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (ИНН 1701041078, ОГРН 1071701000183; далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мажалык" (ИНН 1701026231, ОГРН 1021700507542, далее также ответчик)
- о взыскании задолженности по договору от 27 марта 2003 года N 2404 в размере 409 837 рублей, неустойки в размере 210 571 рубля, расторжении договора от 27 марта 2003 года N 2404;
- о взыскании задолженности по договору от 27 марта 2003 года N 2405 в размере 2 457 612 рублей, неустойки в размере 1 262 699 рублей;
- о возложении на общество с ограниченной ответственностью "Мажалык" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", общей площадью 2592,62 кв. м.
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 7 февраля 2013 года в удовлетворении иска Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу судебным актом установлен факт незаключенности договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 ввиду отсутствия его государственной регистрации, истец не исполнил обязанность сообщить ответчику об изменении реквизитов платежа, а действие договора от 27 марта 2003 года N 2404 прекращено в связи с заключением сторонами иного договора аренды в отношении того же объекта в 2006 году.
Не согласившись с данным судебным актом, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Тыва от 7 февраля 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению истца, решение суда первой инстанции незаконно. Судом нарушены нормы статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменения в Конституционный закон "О земле" Республики Тыва от 19 января 2011 года N 274 ВХ-1, в Постановление Правительства Республики Тыва от 4 марта 2011 года N 158 "Об определении уполномоченного исполнительного органа государственной власти Республики Тыва по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" были опубликованы в средствах массовой информации и ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать об изменении собственника арендуемого им земельного участка и самостоятельно получить реквизиты для внесения арендной платы.
Из пункта 3.4 договора следует наличие между истцом и ответчиком соглашения о наличии права на одностороннее внесение корректив в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлениях Президиума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 12404/09 и от 6 декабря 2011 года N 9069/11, публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы. При расчете задолженности истец руководствовался Постановлением Правительства Республики Тыва от 3 июля 2008 года N 419, от 23 апреля 2010 года N 162, от 9 декабря 2008 года N 178, а также решением Хурала представителей г. Кызыла от 23 декабря 2010 года N 269 и от 20 октября 2005 года N 77, опубликованными в средствах массовой информации, в связи с чем ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать о размере подлежащих внесению арендных платежей. В рыночных отношениях размер арендной платы, установленный в 2010 году, не может быть постоянной величиной.
Суд не указал мотивы, по которым отклонил доводы истца о наличии в действиях ответчика злоупотребления правом и по каким причинам не применил к ответчику положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как позиция истца основывалась на Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2010 года N 9600/10.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2013 года апелляционная жалоба Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 8 мая 2013 года.
Определением от 8 мая 2013 года судебное разбирательство по делу отложено на 10 июня 2013 года. Протокольным определением от 10 июня 2013 года судебное разбирательство отложено на 25 июня 2013 года.
В судебное заседание 25 июня 2013 представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва и общества с ограниченной ответственностью "Мажалык" не прибыли. От последнего отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступал.
В поступивших от истца пояснениях к апелляционной жалобе, последний указал, что договор от 24 марта 2006 года N 4703 является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован сторонами, доказательства расторжения договора от 27 марта 2003 года N 2404 не представлены. Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 июня 2010 года по делу N А69-223/2010 не имеет для истца по настоящем делу преюдициальной силы, поскольку он не участвовал в рассмотрении указанного дела, а в материалах настоящего дела имеется копия договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 с отметкой регистрирующего органа о регистрации договора.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4-5), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.
Копия определений о принятии апелляционной жалобы к производству и об отложении судебного разбирательства направлялись сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 28 марта 2013 года, 18 мая 2013 года и 14 июня 2013 года соответственно.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
27 марта 2003 года между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык" (арендатор) подписан договор N 2404 (л.д. 12) о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 17:18:01050448:0030, расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", общей площадью 2592,62 кв. м (далее - участок) для использования в целях под платную стоянку. На участке имеются временные строения.
В соответствии с пунктом 2.1. договора N 2404 срок договора аренды участка устанавливается с 27 марта 2003 года по 31 декабря 2003 года. Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 31 января 2003 года.
Согласно пункту 3.1. договора N 2404 размер арендной платы за участок на 2003 год составляет 74 500 рублей. Арендная плата вносится арендатором до 15 августа текущего года путем перечисления на счет Управления федерального казначейства Республики Тыва, счет 40101810900000, код дохода 2010202 ОФК г. Кызыла (пункт 3.2. договора N 2404).
В соответствии с пунктом 3.4. договора N 2404 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.1. договора N 2404 все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.
24 марта 2006 года между администрацией г. Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, далее Комитет (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык", в лице директора Монгуш Р.С. (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 4703 (лд. 56) также в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенного по адресу (имеющий адресный ориентиры): Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для использования в целях под открытую автостоянку, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2592,62 кв. м. В пункте 2.1 договора срок его действия определен с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и до 6 марта 2011 года.
Актом приема-передачи от 3 марта 2006 года земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для открытой платной автостоянки, площадью 2592,62 кв. м передан обществу с ограниченной ответственностью "Мажалык" (л.д. 57).
27 марта 2003 года между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык" (арендатор) также подписан договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 2405 (л.д. 16, 130), предметом которого является предоставление арендодателем арендатору земельного участка в аренду из земель поселений с кадастровым номером N 17:18:0105048:0031, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для использования под авторынок, общей площадью 7773,41 кв. м. На участке имеются временные строения.
Согласно пункту 2.1. договора N 2405 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 31 января 2008 года.
Размер арендной платы за участок на 2003 года составляет 223 370 рублей. Арендная плата вносится арендатором по 31 января 2008 года до 15 августа текущего года путем перечисления на счет Управления федерального казначейства Республики Тыва. Счет 40101810900000010001, код дохода 2010202 ОФК г. Кызыла (пункты 3.1., 3.2. договора N 2405).
В соответствии с пунктом 3.4. договора N 2405 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.1. договора N 2405 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме.
Ответчиком арендная плата по договору N 2405 за период 2011-2012 годы внесена платежными поручениями от 13 января 2011 года N 8, от 14 февраля 2011 года N 24, от 15 марта 2011 года N 31, от 11 апреля 2011 года N 39, от 10 мая 2011 года N 51, от 14 июня 2011 года N 62, от 12 июля 2011 года N 74, от 22 августа 2011 года N 86, от 14 сентября 2011 года N 95, от 17 октября 2011 года N 104, от 10 ноября 2011 года N 113, от 14 декабря 2011 года N 126, от 18 января 2012 года N 7, от 13 февраля 2012 года N 16, от 15 марта 2012 года N 27, от 16 апреля 2012 года N 39, от 11 мая 2012 года N 49, от 14 июня 2012 года N 58, от 9 июля 2012 года N 69, от 14 августа 2012 года N 77, от 19 сентября 2012 года N 88, от 11 октября 2012 года N 96 в общей сумме 447 670 рублей (л.д. 62-84).
Платежными поручениями от 13 января 2011 года N 9, от 14 февраля 2011 года N 25, от 15 марта 2011 года N 32, от 11 апреля 2011 года N 40, от 10 мая 2011 года N 52, от 14 июня 2011 года N 63, от 12 июля 2011 года N 75, от 22 августа 2011 года N 87, от 14 сентября 2011 года N 96, от 17 октября 2011 года N 105, от 10 ноября 2011 года N 114, от 14 декабря 2011 года N 127, от 18 января 2012 года N 8, от 13 февраля 2012 года N 17, от 15 марта 2012 года N 28, от 16 апреля 2012 года N 40, от 11 мая 2012 года N 50, от 14 июня 2012 года N 59, от 9 июля 2012 года N 70, от 14 августа 2012 года N 78, от 17 сентября 2012 года N 89, от 11 октября 2012 года N 97 ответчиком арендная плата по договору аренды N 4703 за период с 2011 по 2012 годы внесена в размере 131 171 рубль (л.д. 84-105).
В соответствии со статьей 2 Конституционного закона Республики Тыва "О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного законна Республики Тыва "О земле" от 19 января 2011 года N 274 ВХ-1, пунктом 1.2. Временного порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" - столицы Республики Тыва, утвержденного постановлением Правительства Республики Тыва от 5 марта 2011 года N 165, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва определено в качестве исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва".
3 августа 2012 года истец обратился к ответчику с требованиями: N СК-3125 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года N 2404 по арендной плате за 2011-2012 годы в сумме 409 837 рублей и пени в размере 210 571 рубль; N СК-3126 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года N 2405 по арендной плате за 2011-2012 годы в размере 2 457 612 рублей и пени в размере 1 262 699 рублей (л.д. 20, 21).
Указывая на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Из материалов настоящего дела следует, что на основании договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык" (арендатор), последнему переданы в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 17:18:01050448:0030, общей площадью 2592,62 кв. м, а также земельный участок с кадастровым номером N 17:18:0105048:0031, общей площадью 7773,41 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для использования под платную стоянку и авторынок.
Оценив условия представленных в материалы дела договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о заключенности договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404, а выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 признает ошибочными ввиду следующего.
К отношениям сторон применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок равный одному году либо более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации, в иных случаях договор аренды земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 2.1. договора от 27 марта 2003 года N 2404 срок договора аренды земельного участка по указанному договору установлен сторонами с 27 марта по 31 декабря 2003 года, то есть на срок менее года и данный договор государственной регистрации не требовал.
Как верно установлено судом первой инстанции, согласно пункту 2.1. договора от 27 марта 2003 года N 2405 срок аренды по названному договору был определен до 31 января 2008 года, то есть данный договор требовал государственной регистрации.
В материалах дела имеется копия экземпляра договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 с отметкой Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Тыва, свидетельствующей о государственной регистрации указанного договора 27 августа 2004 года за N 17-01/01-21/2004-69 (л.д. 130). Основания полагать, что данный экземпляр договора является ненадлежащим доказательством, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что названный выше договор не прошел государственную регистрацию, связи с чем является незаключенным, не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. Ссылка суда первой инстанции на решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 июня 2010 года N А69-233/2010 (л.д. 51), согласно которому договор аренды от 27 марта 2003 года N 2405 признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, ошибочна, поскольку Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва к участию в деле N А69-233/2010 привлечено не было, в связи с чем названное выше решение не имеет для него согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения.
Суд апелляционной инстанции также не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что действие договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404 было прекращено на момент рассмотрения спора в связи с заключением договора аренды от 24 марта 2006 года N 4703 в отношении того же объекта.
Действительно, 24 марта 2006 года между администрацией г. Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык", подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 4703 в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенного по адресу (имеющий адресный ориентиры): Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", сроком действия до 6 марта 2011 года. Вместе с тем доказательства государственной регистрации указанного договора в материалах дела отсутствуют, тогда как в отсутствие государственной регистрации договора аренды, сроком действия более года, он является незаключенным и не влечет для его сторон возникновения прав и обязанностей. Следовательно, основания полагать договор аренды от 27 марта 2003 года N 2404 прекратившим свое действие, в отсутствие доказательств иного, у суда первой инстанции отсутствовали.
Таким образом, рассматривая требование истца, суду первой инстанции следовало руководствоваться условиями договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва в силу закона является правопреемником администрации города Кызыла в отношении прав и обязанностей по договорам аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405, что сторонами в суде апелляционной инстанции не оспорено.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Выступая в роли арендодателя в силу предоставления ему статуса исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва", истец в рамках настоящего дела на основании договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 начислил ответчику арендные платежи в сумме 409 837 рублей по договору от 27 марта 2003 года N 2404 и в сумме 2 457 612 рублей по договору от 27 марта 2003 года N 2405 за период 2011-2012 годы, руководствуясь Постановлением Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва" и решением Хурала представителей города Кызыла от 23 декабря 2010 года N 269 "Об утверждении коэффициентов (Кр, Ка), применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва", государственная собственность на которые не разграничена".
Суд апелляционной инстанции признает действия истца по начислению указанных выше арендных платежей правомерными ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
При этом, в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Следовательно, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 12404/09.
Таким образом, истец вправе требовать взыскания арендной платы в размере, определенном согласно Постановлению Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва".
Доводы ответчика о том, что в нарушение пункта 4.2.3 договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 истец не уведомил ответчика об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы и ответчик производил платежи по старым реквизитам, отклоняются судом апелляционной инстанции. Поскольку изменение арендодателя по спорным договорам аренды произошло в силу изменения закона, ответчик должен был знать об изменении стороны договора изменении лица, которому необходимо производить платежи. Кроме того, в материалы дела представлено подписанное между истцом и ответчиком соглашение от 5 сентября 2011 года к договору аренды от 27 марта 2003 года N 2405 об изменении наименования арендодателя по договору и продлении срока действия договора до 5 сентября 2012 года, в котором содержаться реквизиты истца (л.д. 137), а также уведомление от 9 декабря 2011 года N ОД-С-3679, с уведомлением о вручении почтового отправления, о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 27 марта 2003 года N 2404 в связи с изменением арендодателя по договору. В таком случае суд апелляционной инстанции не может признать, что ответчик добросовестное заблуждался о том, что осуществляет перечисление арендных платежей надлежащему лицу. В связи с указанным представленные ответчиком платежные поручения не могут быть признаны надлежащим доказательством исполнения обязательства, поскольку арендодателем в спорный период являлся истец.
Арифметика расчета ответчиком в судах первой и апелляционной инстанций не оспорена.
Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендных платежей за переданный ему в пользование земельный участок за 2011 и 2012 годы, а также доказательства возврата ответчиком арендуемого земельного участка до настоящего времени, истец вправе требовать взыскания с ответчика арендных платежей в заявленной им сумме.
Согласно пунктам 5.2. договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 за нарушение срока внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность арендатора в виде пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Исходя из данного условия договора, суд апелляционной инстанции полагает, что с ответчика подлежит также взысканию пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 15 августа 2011 года по 2 августа 2012 года в сумме 1 262 699 рублей и 210 571 рубль соответственно.
Суд апелляционной инстанции также полагает, что подлежат удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и об обязании ответчика возвратить земельный участок арендодателю.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1., в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Следовательно, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесения арендной платы в 2011 и в 2012 году истец вправе требовать расторжения названного выше договора аренды.
Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается представленным в материалы дела письмом истца от 3 августа 2012 года N СК-3125. Действующее гражданское законодательство не запрещает объединить в одном письме требование об исполнении арендатором обязанности в разумный срок и предложения о расторжении договора аренды в случае невозможности исполнения данной обязанности арендатором.
Таким образом, в отсутствие доказательств прекращения арендных отношений сторон до принятия решения по настоящему делу, договор аренды от 27 марта 2003 года N 2404 подлежит расторжению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10, реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает прав арендатора в случае наличия у него права собственности на объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, ответчик обязан возвратить истцу арендуемый земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", в связи с расторжением договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Тыва от 7 февраля 2013 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с частью 3 названной статьи государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы, пропорционально удовлетворенных требований истца, в сумме 54 703 рубля 59 копеек, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Тыва от "07" февраля 2013 года по делу N А69-2287/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мажалык" в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республика Тыва 409 837 рублей долга, 210 571 рубль пени по договору аренды земельного участка от 27.03.2003 N 2404, 2 457 612 рублей долга, 1 262 699 рублей пени по договору аренды земельного участка N 2405 от 27.03.2003.
Расторгнуть договор N 2404 от 27.03.2003 "О предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мажалык" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 17:18:010548:0030, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Тыва, город Кызыл, улица Калинина, 1 "е", общей площадью 2 592, 62 кв. м.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мажалык" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 54 703 рубля 59 копеек.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N А69-2287/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N А69-2287/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "25" июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "25" июня 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва
на решение Арбитражного суда Республики Тыва
от "07" февраля 2013 года по делу N А69-2287/2012, принятое судьей Данзырын М.Д.,
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (ИНН 1701041078, ОГРН 1071701000183; далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мажалык" (ИНН 1701026231, ОГРН 1021700507542, далее также ответчик)
- о взыскании задолженности по договору от 27 марта 2003 года N 2404 в размере 409 837 рублей, неустойки в размере 210 571 рубля, расторжении договора от 27 марта 2003 года N 2404;
- о взыскании задолженности по договору от 27 марта 2003 года N 2405 в размере 2 457 612 рублей, неустойки в размере 1 262 699 рублей;
- о возложении на общество с ограниченной ответственностью "Мажалык" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", общей площадью 2592,62 кв. м.
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 7 февраля 2013 года в удовлетворении иска Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу судебным актом установлен факт незаключенности договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 ввиду отсутствия его государственной регистрации, истец не исполнил обязанность сообщить ответчику об изменении реквизитов платежа, а действие договора от 27 марта 2003 года N 2404 прекращено в связи с заключением сторонами иного договора аренды в отношении того же объекта в 2006 году.
Не согласившись с данным судебным актом, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Тыва от 7 февраля 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению истца, решение суда первой инстанции незаконно. Судом нарушены нормы статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменения в Конституционный закон "О земле" Республики Тыва от 19 января 2011 года N 274 ВХ-1, в Постановление Правительства Республики Тыва от 4 марта 2011 года N 158 "Об определении уполномоченного исполнительного органа государственной власти Республики Тыва по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" были опубликованы в средствах массовой информации и ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать об изменении собственника арендуемого им земельного участка и самостоятельно получить реквизиты для внесения арендной платы.
Из пункта 3.4 договора следует наличие между истцом и ответчиком соглашения о наличии права на одностороннее внесение корректив в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлениях Президиума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 12404/09 и от 6 декабря 2011 года N 9069/11, публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы. При расчете задолженности истец руководствовался Постановлением Правительства Республики Тыва от 3 июля 2008 года N 419, от 23 апреля 2010 года N 162, от 9 декабря 2008 года N 178, а также решением Хурала представителей г. Кызыла от 23 декабря 2010 года N 269 и от 20 октября 2005 года N 77, опубликованными в средствах массовой информации, в связи с чем ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать о размере подлежащих внесению арендных платежей. В рыночных отношениях размер арендной платы, установленный в 2010 году, не может быть постоянной величиной.
Суд не указал мотивы, по которым отклонил доводы истца о наличии в действиях ответчика злоупотребления правом и по каким причинам не применил к ответчику положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как позиция истца основывалась на Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2010 года N 9600/10.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2013 года апелляционная жалоба Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 8 мая 2013 года.
Определением от 8 мая 2013 года судебное разбирательство по делу отложено на 10 июня 2013 года. Протокольным определением от 10 июня 2013 года судебное разбирательство отложено на 25 июня 2013 года.
В судебное заседание 25 июня 2013 представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва и общества с ограниченной ответственностью "Мажалык" не прибыли. От последнего отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступал.
В поступивших от истца пояснениях к апелляционной жалобе, последний указал, что договор от 24 марта 2006 года N 4703 является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован сторонами, доказательства расторжения договора от 27 марта 2003 года N 2404 не представлены. Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 июня 2010 года по делу N А69-223/2010 не имеет для истца по настоящем делу преюдициальной силы, поскольку он не участвовал в рассмотрении указанного дела, а в материалах настоящего дела имеется копия договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 с отметкой регистрирующего органа о регистрации договора.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4-5), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.
Копия определений о принятии апелляционной жалобы к производству и об отложении судебного разбирательства направлялись сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 28 марта 2013 года, 18 мая 2013 года и 14 июня 2013 года соответственно.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
27 марта 2003 года между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык" (арендатор) подписан договор N 2404 (л.д. 12) о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 17:18:01050448:0030, расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", общей площадью 2592,62 кв. м (далее - участок) для использования в целях под платную стоянку. На участке имеются временные строения.
В соответствии с пунктом 2.1. договора N 2404 срок договора аренды участка устанавливается с 27 марта 2003 года по 31 декабря 2003 года. Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 31 января 2003 года.
Согласно пункту 3.1. договора N 2404 размер арендной платы за участок на 2003 год составляет 74 500 рублей. Арендная плата вносится арендатором до 15 августа текущего года путем перечисления на счет Управления федерального казначейства Республики Тыва, счет 40101810900000, код дохода 2010202 ОФК г. Кызыла (пункт 3.2. договора N 2404).
В соответствии с пунктом 3.4. договора N 2404 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.1. договора N 2404 все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.
24 марта 2006 года между администрацией г. Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, далее Комитет (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык", в лице директора Монгуш Р.С. (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 4703 (лд. 56) также в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенного по адресу (имеющий адресный ориентиры): Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для использования в целях под открытую автостоянку, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 2592,62 кв. м. В пункте 2.1 договора срок его действия определен с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и до 6 марта 2011 года.
Актом приема-передачи от 3 марта 2006 года земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для открытой платной автостоянки, площадью 2592,62 кв. м передан обществу с ограниченной ответственностью "Мажалык" (л.д. 57).
27 марта 2003 года между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык" (арендатор) также подписан договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 2405 (л.д. 16, 130), предметом которого является предоставление арендодателем арендатору земельного участка в аренду из земель поселений с кадастровым номером N 17:18:0105048:0031, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для использования под авторынок, общей площадью 7773,41 кв. м. На участке имеются временные строения.
Согласно пункту 2.1. договора N 2405 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 31 января 2008 года.
Размер арендной платы за участок на 2003 года составляет 223 370 рублей. Арендная плата вносится арендатором по 31 января 2008 года до 15 августа текущего года путем перечисления на счет Управления федерального казначейства Республики Тыва. Счет 40101810900000010001, код дохода 2010202 ОФК г. Кызыла (пункты 3.1., 3.2. договора N 2405).
В соответствии с пунктом 3.4. договора N 2405 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 6.1. договора N 2405 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме.
Ответчиком арендная плата по договору N 2405 за период 2011-2012 годы внесена платежными поручениями от 13 января 2011 года N 8, от 14 февраля 2011 года N 24, от 15 марта 2011 года N 31, от 11 апреля 2011 года N 39, от 10 мая 2011 года N 51, от 14 июня 2011 года N 62, от 12 июля 2011 года N 74, от 22 августа 2011 года N 86, от 14 сентября 2011 года N 95, от 17 октября 2011 года N 104, от 10 ноября 2011 года N 113, от 14 декабря 2011 года N 126, от 18 января 2012 года N 7, от 13 февраля 2012 года N 16, от 15 марта 2012 года N 27, от 16 апреля 2012 года N 39, от 11 мая 2012 года N 49, от 14 июня 2012 года N 58, от 9 июля 2012 года N 69, от 14 августа 2012 года N 77, от 19 сентября 2012 года N 88, от 11 октября 2012 года N 96 в общей сумме 447 670 рублей (л.д. 62-84).
Платежными поручениями от 13 января 2011 года N 9, от 14 февраля 2011 года N 25, от 15 марта 2011 года N 32, от 11 апреля 2011 года N 40, от 10 мая 2011 года N 52, от 14 июня 2011 года N 63, от 12 июля 2011 года N 75, от 22 августа 2011 года N 87, от 14 сентября 2011 года N 96, от 17 октября 2011 года N 105, от 10 ноября 2011 года N 114, от 14 декабря 2011 года N 127, от 18 января 2012 года N 8, от 13 февраля 2012 года N 17, от 15 марта 2012 года N 28, от 16 апреля 2012 года N 40, от 11 мая 2012 года N 50, от 14 июня 2012 года N 59, от 9 июля 2012 года N 70, от 14 августа 2012 года N 78, от 17 сентября 2012 года N 89, от 11 октября 2012 года N 97 ответчиком арендная плата по договору аренды N 4703 за период с 2011 по 2012 годы внесена в размере 131 171 рубль (л.д. 84-105).
В соответствии со статьей 2 Конституционного закона Республики Тыва "О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного законна Республики Тыва "О земле" от 19 января 2011 года N 274 ВХ-1, пунктом 1.2. Временного порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" - столицы Республики Тыва, утвержденного постановлением Правительства Республики Тыва от 5 марта 2011 года N 165, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва определено в качестве исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва".
3 августа 2012 года истец обратился к ответчику с требованиями: N СК-3125 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года N 2404 по арендной плате за 2011-2012 годы в сумме 409 837 рублей и пени в размере 210 571 рубль; N СК-3126 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года N 2405 по арендной плате за 2011-2012 годы в размере 2 457 612 рублей и пени в размере 1 262 699 рублей (л.д. 20, 21).
Указывая на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Из материалов настоящего дела следует, что на основании договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 между Мэрией г. Кызыла в лице Агентства по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык" (арендатор), последнему переданы в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 17:18:01050448:0030, общей площадью 2592,62 кв. м, а также земельный участок с кадастровым номером N 17:18:0105048:0031, общей площадью 7773,41 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", для использования под платную стоянку и авторынок.
Оценив условия представленных в материалы дела договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о заключенности договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404, а выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 признает ошибочными ввиду следующего.
К отношениям сторон применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок равный одному году либо более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации, в иных случаях договор аренды земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 2.1. договора от 27 марта 2003 года N 2404 срок договора аренды земельного участка по указанному договору установлен сторонами с 27 марта по 31 декабря 2003 года, то есть на срок менее года и данный договор государственной регистрации не требовал.
Как верно установлено судом первой инстанции, согласно пункту 2.1. договора от 27 марта 2003 года N 2405 срок аренды по названному договору был определен до 31 января 2008 года, то есть данный договор требовал государственной регистрации.
В материалах дела имеется копия экземпляра договора аренды от 27 марта 2003 года N 2405 с отметкой Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Тыва, свидетельствующей о государственной регистрации указанного договора 27 августа 2004 года за N 17-01/01-21/2004-69 (л.д. 130). Основания полагать, что данный экземпляр договора является ненадлежащим доказательством, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что названный выше договор не прошел государственную регистрацию, связи с чем является незаключенным, не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. Ссылка суда первой инстанции на решение Арбитражного суда Республики Тыва от 29 июня 2010 года N А69-233/2010 (л.д. 51), согласно которому договор аренды от 27 марта 2003 года N 2405 признан незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, ошибочна, поскольку Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва к участию в деле N А69-233/2010 привлечено не было, в связи с чем названное выше решение не имеет для него согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициального значения.
Суд апелляционной инстанции также не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что действие договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404 было прекращено на момент рассмотрения спора в связи с заключением договора аренды от 24 марта 2006 года N 4703 в отношении того же объекта.
Действительно, 24 марта 2006 года между администрацией г. Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "Мажалык", подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 4703 в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, расположенного по адресу (имеющий адресный ориентиры): Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", сроком действия до 6 марта 2011 года. Вместе с тем доказательства государственной регистрации указанного договора в материалах дела отсутствуют, тогда как в отсутствие государственной регистрации договора аренды, сроком действия более года, он является незаключенным и не влечет для его сторон возникновения прав и обязанностей. Следовательно, основания полагать договор аренды от 27 марта 2003 года N 2404 прекратившим свое действие, в отсутствие доказательств иного, у суда первой инстанции отсутствовали.
Таким образом, рассматривая требование истца, суду первой инстанции следовало руководствоваться условиями договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва в силу закона является правопреемником администрации города Кызыла в отношении прав и обязанностей по договорам аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405, что сторонами в суде апелляционной инстанции не оспорено.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Выступая в роли арендодателя в силу предоставления ему статуса исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва", истец в рамках настоящего дела на основании договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 начислил ответчику арендные платежи в сумме 409 837 рублей по договору от 27 марта 2003 года N 2404 и в сумме 2 457 612 рублей по договору от 27 марта 2003 года N 2405 за период 2011-2012 годы, руководствуясь Постановлением Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва" и решением Хурала представителей города Кызыла от 23 декабря 2010 года N 269 "Об утверждении коэффициентов (Кр, Ка), применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва", государственная собственность на которые не разграничена".
Суд апелляционной инстанции признает действия истца по начислению указанных выше арендных платежей правомерными ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
При этом, в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Следовательно, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 12404/09.
Таким образом, истец вправе требовать взыскания арендной платы в размере, определенном согласно Постановлению Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва".
Доводы ответчика о том, что в нарушение пункта 4.2.3 договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 истец не уведомил ответчика об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы и ответчик производил платежи по старым реквизитам, отклоняются судом апелляционной инстанции. Поскольку изменение арендодателя по спорным договорам аренды произошло в силу изменения закона, ответчик должен был знать об изменении стороны договора изменении лица, которому необходимо производить платежи. Кроме того, в материалы дела представлено подписанное между истцом и ответчиком соглашение от 5 сентября 2011 года к договору аренды от 27 марта 2003 года N 2405 об изменении наименования арендодателя по договору и продлении срока действия договора до 5 сентября 2012 года, в котором содержаться реквизиты истца (л.д. 137), а также уведомление от 9 декабря 2011 года N ОД-С-3679, с уведомлением о вручении почтового отправления, о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 27 марта 2003 года N 2404 в связи с изменением арендодателя по договору. В таком случае суд апелляционной инстанции не может признать, что ответчик добросовестное заблуждался о том, что осуществляет перечисление арендных платежей надлежащему лицу. В связи с указанным представленные ответчиком платежные поручения не могут быть признаны надлежащим доказательством исполнения обязательства, поскольку арендодателем в спорный период являлся истец.
Арифметика расчета ответчиком в судах первой и апелляционной инстанций не оспорена.
Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендных платежей за переданный ему в пользование земельный участок за 2011 и 2012 годы, а также доказательства возврата ответчиком арендуемого земельного участка до настоящего времени, истец вправе требовать взыскания с ответчика арендных платежей в заявленной им сумме.
Согласно пунктам 5.2. договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405 за нарушение срока внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность арендатора в виде пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Исходя из данного условия договора, суд апелляционной инстанции полагает, что с ответчика подлежит также взысканию пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 15 августа 2011 года по 2 августа 2012 года в сумме 1 262 699 рублей и 210 571 рубль соответственно.
Суд апелляционной инстанции также полагает, что подлежат удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и об обязании ответчика возвратить земельный участок арендодателю.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1., в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Следовательно, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесения арендной платы в 2011 и в 2012 году истец вправе требовать расторжения названного выше договора аренды.
Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается представленным в материалы дела письмом истца от 3 августа 2012 года N СК-3125. Действующее гражданское законодательство не запрещает объединить в одном письме требование об исполнении арендатором обязанности в разумный срок и предложения о расторжении договора аренды в случае невозможности исполнения данной обязанности арендатором.
Таким образом, в отсутствие доказательств прекращения арендных отношений сторон до принятия решения по настоящему делу, договор аренды от 27 марта 2003 года N 2404 подлежит расторжению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10, реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает прав арендатора в случае наличия у него права собственности на объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, ответчик обязан возвратить истцу арендуемый земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105048:0030, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Калинина, 1 "е", в связи с расторжением договора аренды от 27 марта 2003 года N 2404.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Тыва от 7 февраля 2013 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с частью 3 названной статьи государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы, пропорционально удовлетворенных требований истца, в сумме 54 703 рубля 59 копеек, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Тыва от "07" февраля 2013 года по делу N А69-2287/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мажалык" в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республика Тыва 409 837 рублей долга, 210 571 рубль пени по договору аренды земельного участка от 27.03.2003 N 2404, 2 457 612 рублей долга, 1 262 699 рублей пени по договору аренды земельного участка N 2405 от 27.03.2003.
Расторгнуть договор N 2404 от 27.03.2003 "О предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мажалык" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 17:18:010548:0030, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Тыва, город Кызыл, улица Калинина, 1 "е", общей площадью 2 592, 62 кв. м.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мажалык" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 54 703 рубля 59 копеек.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)