Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Воробьева Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мухортовой Л.И.,
судей Герцева А.И., Филипчук С.А.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 января 2011 года
кассационные жалобы ООО "Стройлюкс", Н.
на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 19 ноября 2010 года по делу по иску Н. к ООО "Стройлюкс", ООО "Белзаказстрой", С.Ю., П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Мухортовой Л.И., объяснения истца Н., его представителей С.И., А., поддержавших доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, представителей ответчика ООО "СтройЛюкс" - К., И., поддержавших доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, ответчиков С.Ю., П., представителя ответчика ООО "Белзаказстрой" - Д., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
по договору генерального подряда на строительство индивидуальных жилых домов в поселке Северном Белгородского района Белгородской области от 01.08.2006 года (л.д. 15 - 18) ООО "СтройЛюкс" обязался выполнить работы по строительству 23 индивидуальных жилых домов в поселке Северном Белгородского района Белгородской области, в том числе на земельном участке N 33 площадью 1576 кв. м. ООО "Белзаказстрой" обязался на период строительных и иных работ предоставить им в пользование под строительство домов земельные.
05.07.2007 года между ООО "СтройЛюкс" и Н. был заключен договор N 03 инвестирования долевого строительства индивидуального жилого дома коттеджного типа в поселке Северном Белгородского района Белгородской области общей площадью 141,7 кв. м со встроенным гаражом с хозблоком площадью 40,4 кв. м на указанном земельном участке. Оплата в размере 2 500 000 рублей произведена Н. ООО "СтройЛюкс".
Дело инициировано иском Н., который просил (с учетом уточнений) признать право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и обязать ООО "СтройЛюкс" передать все необходимые документы; признать недействительным договор купли-продажи спорного недвижимого имущества; заключенный между С.Ю. и П. как не соответствующий требованиям закона; прекратить право собственности за С.Ю. и П. на данный объект незавершенного строительства.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационных жалобах ООО "СтройЛюкс", Н. просят решение отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела по доводам, изложенным в кассационных жалобах, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.
Доводы, изложенные в жалобе ООО "СтройЛюкс", что арендная плата вносилась ими, а не ООО "Белзаказстрой", как ошибочно указано в оспариваемом решении, за период строительства с 2006 по 2009 год ООО "СтройЛюкс" на расчетный счет ОАО "Б." внесена арендная плата в размере 72986,24 рубля и услуги по изготовлению градостроительной документации, строительство инженерных сетей в общей сумме 1437253,24 рубля, не влияют на вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Требования ООО "СтройЛюкс" о взыскании с ООО "Белзаказстрой", ОАО "Б." указанных денежных средств являлись предметом рассмотрения в арбитражном суде Белгородской области (решение от 04.10.2010 г., л.д. 62 - 66).
Для возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости требуется соблюдение ряда условий, а именно: для строительства объекта отведен земельный участок; получено разрешение; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.
Регистрация права на не завершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что предусмотрено статьей 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
ООО "Белзаказстрой" вправе сдавать земельные участки в субаренду только с согласия собственника, доказательств в подтверждение дачи которого в материалах дела не представлено. На момент заключения договора генерального подряда от 01.08.2006 г. документов, удостоверяющих право ООО "Белзаказстрой" на аренду 23 земельных участков, не имелось, указанный договор в части передачи земельных участков признан вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.06.2009 г. по делу N А08-1424/2009-3 ничтожным (решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.10.2010 г. по делу N А08-4206/2010-30).
Доводы кассаторов, что договор между ООО "СтройЛюкс" и Н. фактически является договором строительного подряда, а не договором инвестирования долевого строительства, основаны на неправильном толковании лицами норм материального права.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а застройщик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. В статье 2 Закона сказано, что застройщик - это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. В договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка (статья 741 ГК РФ), и ряд других, которые являются обязательными при заключении договора строительного подряда.
Таким образом, вывод суда о наличии между сторонами договора инвестирования долевого строительства основан на нормах действующего права, не согласится с которым у судебной коллегии оснований не имеется.
Что касается доводов, изложенных в кассационных жалобах, относительно отсутствия оснований для регистрации за С.Ю. права собственности на спорный объект незавершенного строительства, то они сводятся к несогласию с выводами суда, не основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах (статья 56 ГПК РФ).
Статья 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод гарантирует защиту имущества, находящегося в законном владении лица. Названная статья согласно позиции Европейского Суда не гарантирует право на получение собственности (Постановление по делу "Ван дер Мюсселе против Бельгии", Постановление Большой Палаты Европейского Суда по делу "Копецки против Словакии"). Данное положение только закрепляет право каждого на беспрепятственное пользование "своим" имуществом и, соответственно, применяется только к существующему имуществу лица. Лицо, жалующееся на нарушение его имущественного права, должно, прежде всего, доказать, что такое право существует (Постановление по делу "Пишторова против Чехии", Постановление по делу "Жигалев против Российской Федерации"). Доказательств того, что в случае удовлетворения требований о прекращении права собственности за С.Ю. и П., у Н. возникнут основания требовать признания данного права за собой, в материалах дела не представлено.
Доводы, изложенные в жалобе Н., что ОАО "Б.", являясь собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, в нарушение норм процессуального права к участию в деле не привлекалась, также удовлетворению не подлежат.
Сторонами соответствующих ходатайств не заявлялось. Кроме того, в соответствии с положениями статьи 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов ОАО "Б." с таким заявлением не обращалась, полномочий на представление его интересов у истца не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований Н. следует признать законным и обоснованным.
Иных правовых доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, кассационные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
определила:
решение Белгородского районного суда Белгородской области от 19 ноября 2010 года по делу по иску Н. к ООО "Стройлюкс", ООО "Белзаказстрой", С.Ю., П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на объект незавершенного строительства оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.01.2011 ПО ДЕЛУ N 33-159
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2011 г. по делу N 33-159
Судья Воробьева Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мухортовой Л.И.,
судей Герцева А.И., Филипчук С.А.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 января 2011 года
кассационные жалобы ООО "Стройлюкс", Н.
на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 19 ноября 2010 года по делу по иску Н. к ООО "Стройлюкс", ООО "Белзаказстрой", С.Ю., П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Мухортовой Л.И., объяснения истца Н., его представителей С.И., А., поддержавших доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, представителей ответчика ООО "СтройЛюкс" - К., И., поддержавших доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, ответчиков С.Ю., П., представителя ответчика ООО "Белзаказстрой" - Д., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
по договору генерального подряда на строительство индивидуальных жилых домов в поселке Северном Белгородского района Белгородской области от 01.08.2006 года (л.д. 15 - 18) ООО "СтройЛюкс" обязался выполнить работы по строительству 23 индивидуальных жилых домов в поселке Северном Белгородского района Белгородской области, в том числе на земельном участке N 33 площадью 1576 кв. м. ООО "Белзаказстрой" обязался на период строительных и иных работ предоставить им в пользование под строительство домов земельные.
05.07.2007 года между ООО "СтройЛюкс" и Н. был заключен договор N 03 инвестирования долевого строительства индивидуального жилого дома коттеджного типа в поселке Северном Белгородского района Белгородской области общей площадью 141,7 кв. м со встроенным гаражом с хозблоком площадью 40,4 кв. м на указанном земельном участке. Оплата в размере 2 500 000 рублей произведена Н. ООО "СтройЛюкс".
Дело инициировано иском Н., который просил (с учетом уточнений) признать право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и обязать ООО "СтройЛюкс" передать все необходимые документы; признать недействительным договор купли-продажи спорного недвижимого имущества; заключенный между С.Ю. и П. как не соответствующий требованиям закона; прекратить право собственности за С.Ю. и П. на данный объект незавершенного строительства.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационных жалобах ООО "СтройЛюкс", Н. просят решение отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела по доводам, изложенным в кассационных жалобах, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.
Доводы, изложенные в жалобе ООО "СтройЛюкс", что арендная плата вносилась ими, а не ООО "Белзаказстрой", как ошибочно указано в оспариваемом решении, за период строительства с 2006 по 2009 год ООО "СтройЛюкс" на расчетный счет ОАО "Б." внесена арендная плата в размере 72986,24 рубля и услуги по изготовлению градостроительной документации, строительство инженерных сетей в общей сумме 1437253,24 рубля, не влияют на вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Требования ООО "СтройЛюкс" о взыскании с ООО "Белзаказстрой", ОАО "Б." указанных денежных средств являлись предметом рассмотрения в арбитражном суде Белгородской области (решение от 04.10.2010 г., л.д. 62 - 66).
Для возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости требуется соблюдение ряда условий, а именно: для строительства объекта отведен земельный участок; получено разрешение; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.
Регистрация права на не завершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что предусмотрено статьей 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
ООО "Белзаказстрой" вправе сдавать земельные участки в субаренду только с согласия собственника, доказательств в подтверждение дачи которого в материалах дела не представлено. На момент заключения договора генерального подряда от 01.08.2006 г. документов, удостоверяющих право ООО "Белзаказстрой" на аренду 23 земельных участков, не имелось, указанный договор в части передачи земельных участков признан вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.06.2009 г. по делу N А08-1424/2009-3 ничтожным (решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.10.2010 г. по делу N А08-4206/2010-30).
Доводы кассаторов, что договор между ООО "СтройЛюкс" и Н. фактически является договором строительного подряда, а не договором инвестирования долевого строительства, основаны на неправильном толковании лицами норм материального права.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а застройщик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. В статье 2 Закона сказано, что застройщик - это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. В договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка (статья 741 ГК РФ), и ряд других, которые являются обязательными при заключении договора строительного подряда.
Таким образом, вывод суда о наличии между сторонами договора инвестирования долевого строительства основан на нормах действующего права, не согласится с которым у судебной коллегии оснований не имеется.
Что касается доводов, изложенных в кассационных жалобах, относительно отсутствия оснований для регистрации за С.Ю. права собственности на спорный объект незавершенного строительства, то они сводятся к несогласию с выводами суда, не основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах (статья 56 ГПК РФ).
Статья 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод гарантирует защиту имущества, находящегося в законном владении лица. Названная статья согласно позиции Европейского Суда не гарантирует право на получение собственности (Постановление по делу "Ван дер Мюсселе против Бельгии", Постановление Большой Палаты Европейского Суда по делу "Копецки против Словакии"). Данное положение только закрепляет право каждого на беспрепятственное пользование "своим" имуществом и, соответственно, применяется только к существующему имуществу лица. Лицо, жалующееся на нарушение его имущественного права, должно, прежде всего, доказать, что такое право существует (Постановление по делу "Пишторова против Чехии", Постановление по делу "Жигалев против Российской Федерации"). Доказательств того, что в случае удовлетворения требований о прекращении права собственности за С.Ю. и П., у Н. возникнут основания требовать признания данного права за собой, в материалах дела не представлено.
Доводы, изложенные в жалобе Н., что ОАО "Б.", являясь собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, в нарушение норм процессуального права к участию в деле не привлекалась, также удовлетворению не подлежат.
Сторонами соответствующих ходатайств не заявлялось. Кроме того, в соответствии с положениями статьи 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов ОАО "Б." с таким заявлением не обращалась, полномочий на представление его интересов у истца не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований Н. следует признать законным и обоснованным.
Иных правовых доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, кассационные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
определила:
решение Белгородского районного суда Белгородской области от 19 ноября 2010 года по делу по иску Н. к ООО "Стройлюкс", ООО "Белзаказстрой", С.Ю., П. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на объект незавершенного строительства оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)