Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горшелева В.В.
судей Поповой Н.М., Жуковой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пампу Н.Б.
при участии:
от истца: Фисенко М.А., доверенность от 09.04.2012
от ответчика: Фрезе В.И., доверенность от 01.11.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 13АП-24111/2012, 13АП-24115/2012) ООО "Кром-Рыбацкое" и ООО "Удача" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2012 по делу N А56-47286/2011 (судья Данилова Н.П.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Удача"
о взыскании неосновательного обогащения, возмещения вреда и обращении взыскания на имущество,
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Удача"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое"
о взыскании неосновательного обогащения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое", место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д. 17 лит. А (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Удача" (далее - ответчик) о взыскании 7 363 222 руб. 06 коп., из них 3 993 158 руб. 96 коп. - неосновательное обогащение, 3 370 063 руб. 10 коп. - возмещение вреда и обращении взыскания на арестованное (удерживаемое) имущество в целях удовлетворения вышеуказанных требований ООО "Кром-Рыбацкое".
В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что неосновательное обогащение в размере 3 993 158 руб. 96 коп. складывается из 3 150 000 руб. - суммы арендной платы за период с ноября 2010 по июль 2011 и 843 158 руб. 96 коп. - суммы оплаты за пользование коммунальными услугами. Возмещение вреда состоит в выполнении работ по демонтажу и восстановлению проектной планировки помещения.
Определением суда от 19.04.2012 принят встречный иск ООО "Удача" о взыскании 4 376 029 руб. 59 коп. неосновательного обогащения, составляющего стоимость переоборудования и улучшения недвижимого имущества, принадлежащего истцу.
Ходатайство истца о выделении в отдельное производство требования о неосновательном обогащении в порядке ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) отклонено судом первой инстанции определением от 31.05.2012.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2012 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 700 000 руб. задолженности и 5 686 руб. 55 коп. расходов по госпошлине, в остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить, в части взыскания с ответчика суммы задолженности в размере 700 000 руб. и расходов по госпошлине отказать, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, на нарушением норм материального и процессуального права, выразившееся в применении закона, не подлежащего применению и не применении закона, подлежащего применению.
В обоснование своих апелляционных доводов ответчик считает, что поскольку истцом не выполнены обязательства по заключению с ответчиком основного договора, он обязан компенсировать ответчику затраты на проведение ремонта объекта и его оборудование под цели деятельности ответчика в размере 6 000 000 руб., считает, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились. Податель жалобы полагает, что в результате его действий по ремонту и оборудованию объекта качественные характеристики объекта улучшились, произведенные ответчиком улучшения остались в распоряжении истца, пояснив при этом, что истцом оплата в адрес ответчика за ремонт и оборудование объекта не произведена, в результате чего на стороне истца возникло неосновательного обогащение.
В апелляционной жалобе истец просит обжалуемое решение отменить в части отказа во взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество и принять в данной части по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество.
В обоснование своих апелляционных доводов истец считает, что поскольку арендованное помещение было неправомерно и без согласия арендодателя переоборудовано ответчиком, что повлекло за собой необходимость его восстановления истцом (арендодателем) в первоначальное состояние, что подтверждается фотографиями помещения, заключением Общества с ограниченной ответственностью "Форт" о стоимости восстановительного ремонта, договора истца и дополнительного соглашения к нему, платежными поручениями истца о произведенной оплате восстановления исходного состояния помещения, арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении части иска о взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество и принять в данной части по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 производство по делу было приостановлено, по ходатайству ответчика, назначена строительно-оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости работ по ремонту переданных ему истцом в аренду помещений, по результатам которой экспертом ООО "Центр судебных экспертиз "РОСЭКСПЕРТ" Харичевым Владимиром Геннадьевичем представлено экспертное заключение N 20-13/ЭС от 12.08.2013, согласно которому в настоящее время не представляется возможным определить стоимость работ, материалов и оборудования, выполненных в помещении 30/3р площадью 350 кв. м, а оборудование и материалы, оставшиеся после разборки, произведенной истцом в помещении 30/3р находятся в исправном техническом состоянии и пригодны к дальнейшему использованию.
В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости работ по ремонту переданных ответчику помещений. Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы отклонено апелляционным судом в связи с необоснованностью.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что не оспаривает заключение эксперта в части оборудования, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено материалами дела, 01.10.2010 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 30/3р-10 (далее - предварительный договор, договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны обязуются в будущем заключить на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, договор аренды нежилых помещений, именуемый далее "основной договор", расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, участок ж.д. "улица Юннатов - станция Рыбацкое", литера А, пом. 30/3р, площадью 350 кв. м, расположенного на 3-м этаже Комплекса обслуживания пассажиров, именуемое в дальнейшем "Объект", для использования под пункт общественного питания и танцевальный клуб.
Согласно пункту 1.5 договора арендодатель обязуется оформить на нежилое помещение право собственности, после чего предоставить его в аренду арендатору на условиях, установленным настоящим договором и согласно п. 2.1.1. заключить с арендатором основной договор на условиях предварительного договора и передать объект по акту приема-передачи не позднее 01.12.2010 и согласно п. 2.1.3. - предоставить арендатору объект с правом предоставления объекта в субаренду.
Основной договор сторонами впоследствии заключен не был, хотя 05.11.2010 истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 101524/107844 (т. 1 л.д. 22).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 договора ежемесячная арендная плата за объект устанавливается в размере 350 000 рублей, в том числе НДС - 18% 53 389 руб. 83 коп.
Согласно пункту 3.4. договора арендная плата за первый месяц начисляется с 1 мая 2011 года.
Актом приема-передачи от 01.10.2010 (т. 1, л.д. 155) арендодатель передал арендатору нежилое помещение N 30/3р-10, площадью 350 кв. м, расположенное на 3-м этаже Комплекса обслуживания пассажиров по адресу: г. Санкт-Петербург, участок ж.д. "улица Юннатов - станция Рыбацкое", литера А, для проведения работ, необходимых для приведения объекта в состояние, позволяющее его использование в соответствии с целями указанными в п. 1.1 договора.
В пунктах 2, 3 акта приема-передачи нежилого помещения по предварительному договору аренды нежилого помещения N 30/3р-10 от 01.10.2010 указано, что арендатор имеет право произвести ремонт, перепланировку, переустройство и/или переоборудование объекта, необходимые для дальнейшего использования объекта в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора, при условии соблюдения действующих требований СНиП. Арендодатель производит согласованные в установленном законом порядке производимой арендатором перепланировки, переоборудования и/или переустройства объекта на основании представленных арендатором эскизных проектных решений.
До момента подписания основного договора аренды плата за владение и/или пользование объектом не начисляется. Арендная плата начинает начисляться в соответствии с п. 3.4. договора начиная с 01.05.2011.
Со стороны истца акт подписан действовавшим на тот момент генеральным директором истца Артемьевой В.И., со стороны ответчика генеральным директором Алиевым А.О. В судебном заседании 13.09.2012 Артемьева В.И. в качестве свидетеля пояснила, что предварительный договор и акт от 01.10.2010 подписывался ею. Заявлений о фальсификации акта от 01.10.2010 г. от сторон не поступало. При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал, что помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2010 для проведения необходимых работ согласно п. 1.1. договора, что явно подтверждает, что истец не только знал о планируемых по проекту работах, но и знал об их проведении и о результатах ремонта и перепланировки, сделанными ответчиком (т. 1 л.д. 17-20).
Исходя из буквального толкования условий акта приема-передачи от 01.10.2010 и договора следует, что арендная плата начинает начисляться с 1 мая 2011 года (п. 3 акта).
Как следует из пояснений истца с учетом показаний свидетелей - Артемьевой В.И. и Пагурского С.В., подписывавшего протокол N 1 со стороны арендатора (Т. 1, л.д. 154), арендованное помещение использовалось ответчиком в период с 01.10.2010 по 01.07.2011.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно счел, что арендная плата в размере 350 000 руб. в месяц подлежит взысканию за период май, июнь 2011 года (п. 3.1 договора). Размер задолженности по договору составляет 700 000 руб.
Требование истца о взыскании 843 158 руб. 96 коп. - суммы оплаты за пользование коммунальными услугами обоснованно отклонено арбитражным судом первой инстанции, поскольку, как предусмотрено п. 4 акта приема-передачи от 01.10.2010, с момента подписания данного акта арендатор компенсирует арендодателю затраты, понесенные им на оплату электроснабжения, водоотведения/водоснабжения объекта на основании подписанных сторонами актов об оказании услуг и выставленного арендодателем счета на оплату.
В связи с отсутствием в материалах дела доказательств того, что арендодателем выставлялись арендатору счета на оплату указанных выше услуг, направлялись на подписание акты, арбитражный суд первой инстанции правомерно счел, что указанные требования не доказаны истцом по размеру, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении требования о возмещении вреда в размере 3 370 063 руб. 10 коп., состоящее в выполнении работ по демонтажу и восстановлению проектной планировки помещения, в связи с недоказанностью.
В обоснование заявленных требований о возмещении убытков истец сослался на заключение специалиста ООО "Управляющая компания "Форт" от 19.08.2011, а также на договор генерального подряда N 01-ГП/РЫБ от 11.04.2011 и дополнительное соглашение к нему N 9.Д от 1.09.2011. При этом, арбитражным судом первой инстанции правомерно учтено, что данные доказательства не подтверждают наличия всей совокупности условий, необходимых для применения такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков. Акт приема-передачи от 01.10.2010 не раскрывает техническое состояние помещения на момент передачи его в аренду.
Поскольку при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции судебная техническая экспертиза не назначалась, представленное истцом заключение специалиста не может быть признано достоверным доказательством по данному делу, поскольку эксперт об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался, составлено без привлечения второй стороны. В заключении также не отражено состояние помещения на момент его передачи в аренду. Что касается договора подряда, то комплекса демонтажных работ и работ по восстановлению проектной планировки касается только дополнительное соглашение. Вместе с тем, платежное поручение, имеющее назначением платежа оплату по дополнительному соглашению, является только платежное поручение N 00498 от 22.09.2011 на сумму 195 657 руб. 84 коп. Остальные платежные поручения имеют ссылку на основной договор генерального подряда от 11.04.2011, который отношения по перепланировке не регулирует.
Требование об обращении взыскания на арестованное (удерживаемое) имущество также обоснованно сочтено арбитражным судом первой инстанции не подлежащим удовлетворению, поскольку данное требование должно рассматриваться в рамках исполнительного производства. Кроме того, вопрос об обоснованности удержания истцом какого-либо имущества, принадлежащего ответчику, не был предметом данного судебного разбирательства, в связи с чем арбитражным судом первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности в размере 700 000 руб.
Арбитражный суд первой инстанции в принятом решении по первоначальному иску полно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для данного дела, дал надлежащую оценку собранным доказательствам в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сделал обоснованный вывод о взыскании в ответчика арендной платы за май и июнь 2011 года и принял по первоначальному иску правильное решение.
Доводы апелляционной жалобы истца направлены на фактическую переоценку собранных по делу доказательств, однако оснований для этого не имеется.
Поэтому в этой части обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности взыскания истцу 700 000 руб. задолженности нельзя признать обоснованными с учетом установленных обстоятельств дела и приведенных ранее доводов.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый ответчиком судебный акт подлежит отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска, поскольку суд неполно установил обстоятельства дела, а сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Отказывая в удовлетворении встречного иска арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом, а также счел, что данные акта приема-передачи от 01.10.2010 не подтверждают согласование производимой арендатором перепланировки объекта.
Вместе с тем, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, нельзя признать обоснованным с учетом следующего.
Как установлено материалами дела, 01.10.2010 между ООО "Удача" и ООО "Кром-Рыбацкое" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 30/3р-10, далее - предварительный договор.
Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор аренда - далее "основной договор", нежилого помещения N 30/3р-10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ж.д. "улица Юннатов - станция Рыбацкое", литера А, общей площадь. 350 кв. м, далее - "объект", для использования под пункт общественного питания и танцевальный клуб.
В соответствии с п. 1.5. предварительного договора истец обязался оформить право собственности на объект, после заключить с ответчиком основной договор.
Пунктом 2.1.1. предварительного договора установлена обязанность истца известить ответчика об оформлении правоустанавливающих документов на объект в течение двух дней с момента их оформления и регистрации права собственности на объект в регистрирующем органе.
Пунктом 2.1.1. предварительного договора установлена обязанность истца заключить основной договор с ответчиком не позднее 10 дней с момента оформления правоустанавливающих документов на объект и регистрации права собственности на объект в регистрирующем органе.
До заключения основного договора с целью приведения объекта в состояние, позволяющее его использование в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора - для использования под пункт общественного питания и танцевальный клуб истец передал объект ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2010.
Для приведения объекта в состояние, пригодное для использования как пункта общественного питания и как танцевального клуба ответчик заключил с ООО "Блэкберри" договоры подряда от 01.10.2010 N 02/011010 и N 01/011010. В соответствии с этими договорами работы были выполнены на общую сумму 4 376 029 руб. 59 коп.
О производстве и выполнении работ было известно истцу, так как работы производились открыто (т. 5 л.д. 17-20)
Исходя из условий соглашения сторон, достигнутому в предварительном договоре от 01.10.2010 - п. п. 2.2.2.14., 2.3.3., 2.3.4., 2.3.5., 4.7.2., 4.8., 4.9. арендатор был вправе проводить необходимые ремонтные работы для подготовки помещения к открытию торгового комплекса.
В соответствии с договором подряда N 01/011010 от 01.10.2010 ООО "Блэкберри" по заказу ООО "Удача" обязался выполнить в установленный срок отделочные, электромонтажные и сантехнические ремонтные работы.
В соответствии с актом о приемке выполненных работ от 26.11.2010 по договору N 01/011010 от 01.10.2010 (форма КС-2) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 26.11.2010 по договору N 01/011010 от 01.10.2010 (форма КС-3) следует, что указанные работы подрядчиком ООО "Блэкберри" были сданы, а заказчиком ООО "Удача" были приняты на общую сумму 1 504 710 руб. 81 коп.
В соответствии с договором подряда N 02/011010 от 01.10.2010 ООО "Блэкберри" по заказу ООО "Удача" обязался выполнить в установленный срок отделочные, электромонтажные и сантехнические ремонтные работы.
В соответствии с актом о приемке выполненных работ от 29.11.2010 по договору N 02/011010 от 01.10.2010 (форма КС-2) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 29.11.2010 по договору N 02/011010 от 01.10.2010 (форма КС-3) следует, что указанные работы подрядчиком ООО "Блэкберри" были сданы, а заказчиком ООО "Удача" были приняты на общую сумму 2 871 318 руб. 78 коп.
А всего на сумму 4 376 029 руб. 59 коп.
Из материалов дела и объяснений сторон установлено, что после демонтажа истцом перепланировки и оборудования, произведенные ответчиком, помещения используются истцом для аренды под торговый зал магазина "MODIS", что зафиксировано в фототаблицах эксперта (т. 5 л.д. 95-101) и не оспаривается истцом. Истец фактически не оспаривает то, что ответчиком были произведены ремонт, перепланировка и обустройство названных помещений и выполнение ответчиком работ в соответствии с названным предварительным договором.
Истец оспаривает согласование с ответчиком выполненных работ ответчиком.
Однако, как ранее указано апелляционным судом, из содержания и данных акта от 01.10.2010 и условий договора, истец передал ответчику названное помещение площадью 350 кв. м для производства ремонта, перепланировки, переустройства в соответствии с п. 1.1. договора и согласовал указанные работы в соответствии с представленными ответчиком эскизами проектных решений для использования помещения под пункт общественного питания и танцевальный клуб, что и было осуществлено ответчиком, что подтверждается материалами дела и приведенными ранее доказательствами.
Истцом не представлены доказательства своих доводов, которые бы опровергали приведенные, установленные апелляционным судом обстоятельства.
Собранные по делу доказательства оценены апелляционным судом в отдельности и совокупности, учитывая их достаточность и взаимную связь в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах следует считать доказанными обстоятельства согласования истцом выполненных ответчиком работ, в том числе и неотделимых улучшений указанного помещения истца, а доводы истца о самовольной перепланировке ответчиком, являются необоснованными.
При этом, в соответствии с п. п. 2.3.3., 2.3.4. ответчик был вправе в порядке и на условиях, установленных предварительным договором, проводить дополнительные системы коммуникаций, необходимые для эксплуатации объекта, в том числе выделенные линии сети интернет, в также установить дополнительные системы кондиционирования и вентилирования объекта, пожарную и охранную сигнализации, дополнительное электроотопление, дополнительное освещение, торговое и складское оборудование, которые приобретаются арендатором за свой счет и являются его собственностью.
Предварительным договором установлена обязанность истца компенсировать ответчику при отказе от исполнения предварительного договора затраты на проведение ремонта и оборудования объекта под деятельность ответчика, то есть для использования объекта как пункта общественного питания и танцевального клуба (п. 4.7.2., п. 1.1.) в пределах суммы 6 000 000 руб.
Установленные обстоятельства дела и правоотношения сторон, указанные ранее положения договора от 01.10.2010, а также учитывая положения ст. ст. 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд находит, что встречный иск является правомерным.
Размер требований по встречному иску подтвержден материалами и приведенными ранее доказательствами и является обоснованным.
Выводы экспертизы, проведенной при рассмотрении дела апелляционным судом, в части оборудования, не оспариваются сторонами и принимаются апелляционным судом, при этом апелляционный суд учитывает, что по требованию ответчика оборудование истцом не возвращено.
В остальной части заключение эксперта не влияет на выводы апелляционного суда о доказанности требований ответчика по встречному иску.
При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска надлежит отменить и встречный иск удовлетворить.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 71, 176, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2012 по делу N А56-47286/2011 в части отказа в удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Удача" - отменить.
Удовлетворить встречный иск и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Удача" - 4 376 029 руб. 59 коп. задолженности и 47 000 руб. расходы по госпошлине, а также 51 500 руб. расходы по экспертизе.
В остальной части решение арбитражного суда от 12.10.2012 оставить без изменения.
Произвести зачет удовлетворенных требований по первоначальному и встречному иску и в итоге взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Удача" - 3 676 029 руб. 59 коп. задолженности, 41 313 руб. 45 коп. расходы по госпошлине и 51 500 руб. расходы по экспертизе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ГОРШЕЛЕВ
Судьи
Н.М.ПОПОВА
Т.В.ЖУКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-47286/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2013 г. по делу N А56-47286/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горшелева В.В.
судей Поповой Н.М., Жуковой Т.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пампу Н.Б.
при участии:
от истца: Фисенко М.А., доверенность от 09.04.2012
от ответчика: Фрезе В.И., доверенность от 01.11.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 13АП-24111/2012, 13АП-24115/2012) ООО "Кром-Рыбацкое" и ООО "Удача" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2012 по делу N А56-47286/2011 (судья Данилова Н.П.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Удача"
о взыскании неосновательного обогащения, возмещения вреда и обращении взыскания на имущество,
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Удача"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое"
о взыскании неосновательного обогащения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое", место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д. 17 лит. А (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Удача" (далее - ответчик) о взыскании 7 363 222 руб. 06 коп., из них 3 993 158 руб. 96 коп. - неосновательное обогащение, 3 370 063 руб. 10 коп. - возмещение вреда и обращении взыскания на арестованное (удерживаемое) имущество в целях удовлетворения вышеуказанных требований ООО "Кром-Рыбацкое".
В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что неосновательное обогащение в размере 3 993 158 руб. 96 коп. складывается из 3 150 000 руб. - суммы арендной платы за период с ноября 2010 по июль 2011 и 843 158 руб. 96 коп. - суммы оплаты за пользование коммунальными услугами. Возмещение вреда состоит в выполнении работ по демонтажу и восстановлению проектной планировки помещения.
Определением суда от 19.04.2012 принят встречный иск ООО "Удача" о взыскании 4 376 029 руб. 59 коп. неосновательного обогащения, составляющего стоимость переоборудования и улучшения недвижимого имущества, принадлежащего истцу.
Ходатайство истца о выделении в отдельное производство требования о неосновательном обогащении в порядке ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) отклонено судом первой инстанции определением от 31.05.2012.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2012 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 700 000 руб. задолженности и 5 686 руб. 55 коп. расходов по госпошлине, в остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить, в части взыскания с ответчика суммы задолженности в размере 700 000 руб. и расходов по госпошлине отказать, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, на нарушением норм материального и процессуального права, выразившееся в применении закона, не подлежащего применению и не применении закона, подлежащего применению.
В обоснование своих апелляционных доводов ответчик считает, что поскольку истцом не выполнены обязательства по заключению с ответчиком основного договора, он обязан компенсировать ответчику затраты на проведение ремонта объекта и его оборудование под цели деятельности ответчика в размере 6 000 000 руб., считает, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились. Податель жалобы полагает, что в результате его действий по ремонту и оборудованию объекта качественные характеристики объекта улучшились, произведенные ответчиком улучшения остались в распоряжении истца, пояснив при этом, что истцом оплата в адрес ответчика за ремонт и оборудование объекта не произведена, в результате чего на стороне истца возникло неосновательного обогащение.
В апелляционной жалобе истец просит обжалуемое решение отменить в части отказа во взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество и принять в данной части по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество.
В обоснование своих апелляционных доводов истец считает, что поскольку арендованное помещение было неправомерно и без согласия арендодателя переоборудовано ответчиком, что повлекло за собой необходимость его восстановления истцом (арендодателем) в первоначальное состояние, что подтверждается фотографиями помещения, заключением Общества с ограниченной ответственностью "Форт" о стоимости восстановительного ремонта, договора истца и дополнительного соглашения к нему, платежными поручениями истца о произведенной оплате восстановления исходного состояния помещения, арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении части иска о взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество и принять в данной части по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика 6 663 222 руб. 06 коп. и обращении взыскания на удерживаемое имущество.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 производство по делу было приостановлено, по ходатайству ответчика, назначена строительно-оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости работ по ремонту переданных ему истцом в аренду помещений, по результатам которой экспертом ООО "Центр судебных экспертиз "РОСЭКСПЕРТ" Харичевым Владимиром Геннадьевичем представлено экспертное заключение N 20-13/ЭС от 12.08.2013, согласно которому в настоящее время не представляется возможным определить стоимость работ, материалов и оборудования, выполненных в помещении 30/3р площадью 350 кв. м, а оборудование и материалы, оставшиеся после разборки, произведенной истцом в помещении 30/3р находятся в исправном техническом состоянии и пригодны к дальнейшему использованию.
В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости работ по ремонту переданных ответчику помещений. Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы отклонено апелляционным судом в связи с необоснованностью.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что не оспаривает заключение эксперта в части оборудования, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено материалами дела, 01.10.2010 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 30/3р-10 (далее - предварительный договор, договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны обязуются в будущем заключить на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, договор аренды нежилых помещений, именуемый далее "основной договор", расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, участок ж.д. "улица Юннатов - станция Рыбацкое", литера А, пом. 30/3р, площадью 350 кв. м, расположенного на 3-м этаже Комплекса обслуживания пассажиров, именуемое в дальнейшем "Объект", для использования под пункт общественного питания и танцевальный клуб.
Согласно пункту 1.5 договора арендодатель обязуется оформить на нежилое помещение право собственности, после чего предоставить его в аренду арендатору на условиях, установленным настоящим договором и согласно п. 2.1.1. заключить с арендатором основной договор на условиях предварительного договора и передать объект по акту приема-передачи не позднее 01.12.2010 и согласно п. 2.1.3. - предоставить арендатору объект с правом предоставления объекта в субаренду.
Основной договор сторонами впоследствии заключен не был, хотя 05.11.2010 истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности, доля в праве 101524/107844 (т. 1 л.д. 22).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 договора ежемесячная арендная плата за объект устанавливается в размере 350 000 рублей, в том числе НДС - 18% 53 389 руб. 83 коп.
Согласно пункту 3.4. договора арендная плата за первый месяц начисляется с 1 мая 2011 года.
Актом приема-передачи от 01.10.2010 (т. 1, л.д. 155) арендодатель передал арендатору нежилое помещение N 30/3р-10, площадью 350 кв. м, расположенное на 3-м этаже Комплекса обслуживания пассажиров по адресу: г. Санкт-Петербург, участок ж.д. "улица Юннатов - станция Рыбацкое", литера А, для проведения работ, необходимых для приведения объекта в состояние, позволяющее его использование в соответствии с целями указанными в п. 1.1 договора.
В пунктах 2, 3 акта приема-передачи нежилого помещения по предварительному договору аренды нежилого помещения N 30/3р-10 от 01.10.2010 указано, что арендатор имеет право произвести ремонт, перепланировку, переустройство и/или переоборудование объекта, необходимые для дальнейшего использования объекта в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора, при условии соблюдения действующих требований СНиП. Арендодатель производит согласованные в установленном законом порядке производимой арендатором перепланировки, переоборудования и/или переустройства объекта на основании представленных арендатором эскизных проектных решений.
До момента подписания основного договора аренды плата за владение и/или пользование объектом не начисляется. Арендная плата начинает начисляться в соответствии с п. 3.4. договора начиная с 01.05.2011.
Со стороны истца акт подписан действовавшим на тот момент генеральным директором истца Артемьевой В.И., со стороны ответчика генеральным директором Алиевым А.О. В судебном заседании 13.09.2012 Артемьева В.И. в качестве свидетеля пояснила, что предварительный договор и акт от 01.10.2010 подписывался ею. Заявлений о фальсификации акта от 01.10.2010 г. от сторон не поступало. При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал, что помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2010 для проведения необходимых работ согласно п. 1.1. договора, что явно подтверждает, что истец не только знал о планируемых по проекту работах, но и знал об их проведении и о результатах ремонта и перепланировки, сделанными ответчиком (т. 1 л.д. 17-20).
Исходя из буквального толкования условий акта приема-передачи от 01.10.2010 и договора следует, что арендная плата начинает начисляться с 1 мая 2011 года (п. 3 акта).
Как следует из пояснений истца с учетом показаний свидетелей - Артемьевой В.И. и Пагурского С.В., подписывавшего протокол N 1 со стороны арендатора (Т. 1, л.д. 154), арендованное помещение использовалось ответчиком в период с 01.10.2010 по 01.07.2011.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно счел, что арендная плата в размере 350 000 руб. в месяц подлежит взысканию за период май, июнь 2011 года (п. 3.1 договора). Размер задолженности по договору составляет 700 000 руб.
Требование истца о взыскании 843 158 руб. 96 коп. - суммы оплаты за пользование коммунальными услугами обоснованно отклонено арбитражным судом первой инстанции, поскольку, как предусмотрено п. 4 акта приема-передачи от 01.10.2010, с момента подписания данного акта арендатор компенсирует арендодателю затраты, понесенные им на оплату электроснабжения, водоотведения/водоснабжения объекта на основании подписанных сторонами актов об оказании услуг и выставленного арендодателем счета на оплату.
В связи с отсутствием в материалах дела доказательств того, что арендодателем выставлялись арендатору счета на оплату указанных выше услуг, направлялись на подписание акты, арбитражный суд первой инстанции правомерно счел, что указанные требования не доказаны истцом по размеру, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении требования о возмещении вреда в размере 3 370 063 руб. 10 коп., состоящее в выполнении работ по демонтажу и восстановлению проектной планировки помещения, в связи с недоказанностью.
В обоснование заявленных требований о возмещении убытков истец сослался на заключение специалиста ООО "Управляющая компания "Форт" от 19.08.2011, а также на договор генерального подряда N 01-ГП/РЫБ от 11.04.2011 и дополнительное соглашение к нему N 9.Д от 1.09.2011. При этом, арбитражным судом первой инстанции правомерно учтено, что данные доказательства не подтверждают наличия всей совокупности условий, необходимых для применения такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков. Акт приема-передачи от 01.10.2010 не раскрывает техническое состояние помещения на момент передачи его в аренду.
Поскольку при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции судебная техническая экспертиза не назначалась, представленное истцом заключение специалиста не может быть признано достоверным доказательством по данному делу, поскольку эксперт об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался, составлено без привлечения второй стороны. В заключении также не отражено состояние помещения на момент его передачи в аренду. Что касается договора подряда, то комплекса демонтажных работ и работ по восстановлению проектной планировки касается только дополнительное соглашение. Вместе с тем, платежное поручение, имеющее назначением платежа оплату по дополнительному соглашению, является только платежное поручение N 00498 от 22.09.2011 на сумму 195 657 руб. 84 коп. Остальные платежные поручения имеют ссылку на основной договор генерального подряда от 11.04.2011, который отношения по перепланировке не регулирует.
Требование об обращении взыскания на арестованное (удерживаемое) имущество также обоснованно сочтено арбитражным судом первой инстанции не подлежащим удовлетворению, поскольку данное требование должно рассматриваться в рамках исполнительного производства. Кроме того, вопрос об обоснованности удержания истцом какого-либо имущества, принадлежащего ответчику, не был предметом данного судебного разбирательства, в связи с чем арбитражным судом первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности в размере 700 000 руб.
Арбитражный суд первой инстанции в принятом решении по первоначальному иску полно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для данного дела, дал надлежащую оценку собранным доказательствам в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сделал обоснованный вывод о взыскании в ответчика арендной платы за май и июнь 2011 года и принял по первоначальному иску правильное решение.
Доводы апелляционной жалобы истца направлены на фактическую переоценку собранных по делу доказательств, однако оснований для этого не имеется.
Поэтому в этой части обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности взыскания истцу 700 000 руб. задолженности нельзя признать обоснованными с учетом установленных обстоятельств дела и приведенных ранее доводов.
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый ответчиком судебный акт подлежит отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска, поскольку суд неполно установил обстоятельства дела, а сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Отказывая в удовлетворении встречного иска арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом, а также счел, что данные акта приема-передачи от 01.10.2010 не подтверждают согласование производимой арендатором перепланировки объекта.
Вместе с тем, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, нельзя признать обоснованным с учетом следующего.
Как установлено материалами дела, 01.10.2010 между ООО "Удача" и ООО "Кром-Рыбацкое" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 30/3р-10, далее - предварительный договор.
Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор аренда - далее "основной договор", нежилого помещения N 30/3р-10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ж.д. "улица Юннатов - станция Рыбацкое", литера А, общей площадь. 350 кв. м, далее - "объект", для использования под пункт общественного питания и танцевальный клуб.
В соответствии с п. 1.5. предварительного договора истец обязался оформить право собственности на объект, после заключить с ответчиком основной договор.
Пунктом 2.1.1. предварительного договора установлена обязанность истца известить ответчика об оформлении правоустанавливающих документов на объект в течение двух дней с момента их оформления и регистрации права собственности на объект в регистрирующем органе.
Пунктом 2.1.1. предварительного договора установлена обязанность истца заключить основной договор с ответчиком не позднее 10 дней с момента оформления правоустанавливающих документов на объект и регистрации права собственности на объект в регистрирующем органе.
До заключения основного договора с целью приведения объекта в состояние, позволяющее его использование в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора - для использования под пункт общественного питания и танцевальный клуб истец передал объект ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2010.
Для приведения объекта в состояние, пригодное для использования как пункта общественного питания и как танцевального клуба ответчик заключил с ООО "Блэкберри" договоры подряда от 01.10.2010 N 02/011010 и N 01/011010. В соответствии с этими договорами работы были выполнены на общую сумму 4 376 029 руб. 59 коп.
О производстве и выполнении работ было известно истцу, так как работы производились открыто (т. 5 л.д. 17-20)
Исходя из условий соглашения сторон, достигнутому в предварительном договоре от 01.10.2010 - п. п. 2.2.2.14., 2.3.3., 2.3.4., 2.3.5., 4.7.2., 4.8., 4.9. арендатор был вправе проводить необходимые ремонтные работы для подготовки помещения к открытию торгового комплекса.
В соответствии с договором подряда N 01/011010 от 01.10.2010 ООО "Блэкберри" по заказу ООО "Удача" обязался выполнить в установленный срок отделочные, электромонтажные и сантехнические ремонтные работы.
В соответствии с актом о приемке выполненных работ от 26.11.2010 по договору N 01/011010 от 01.10.2010 (форма КС-2) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 26.11.2010 по договору N 01/011010 от 01.10.2010 (форма КС-3) следует, что указанные работы подрядчиком ООО "Блэкберри" были сданы, а заказчиком ООО "Удача" были приняты на общую сумму 1 504 710 руб. 81 коп.
В соответствии с договором подряда N 02/011010 от 01.10.2010 ООО "Блэкберри" по заказу ООО "Удача" обязался выполнить в установленный срок отделочные, электромонтажные и сантехнические ремонтные работы.
В соответствии с актом о приемке выполненных работ от 29.11.2010 по договору N 02/011010 от 01.10.2010 (форма КС-2) и справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 29.11.2010 по договору N 02/011010 от 01.10.2010 (форма КС-3) следует, что указанные работы подрядчиком ООО "Блэкберри" были сданы, а заказчиком ООО "Удача" были приняты на общую сумму 2 871 318 руб. 78 коп.
А всего на сумму 4 376 029 руб. 59 коп.
Из материалов дела и объяснений сторон установлено, что после демонтажа истцом перепланировки и оборудования, произведенные ответчиком, помещения используются истцом для аренды под торговый зал магазина "MODIS", что зафиксировано в фототаблицах эксперта (т. 5 л.д. 95-101) и не оспаривается истцом. Истец фактически не оспаривает то, что ответчиком были произведены ремонт, перепланировка и обустройство названных помещений и выполнение ответчиком работ в соответствии с названным предварительным договором.
Истец оспаривает согласование с ответчиком выполненных работ ответчиком.
Однако, как ранее указано апелляционным судом, из содержания и данных акта от 01.10.2010 и условий договора, истец передал ответчику названное помещение площадью 350 кв. м для производства ремонта, перепланировки, переустройства в соответствии с п. 1.1. договора и согласовал указанные работы в соответствии с представленными ответчиком эскизами проектных решений для использования помещения под пункт общественного питания и танцевальный клуб, что и было осуществлено ответчиком, что подтверждается материалами дела и приведенными ранее доказательствами.
Истцом не представлены доказательства своих доводов, которые бы опровергали приведенные, установленные апелляционным судом обстоятельства.
Собранные по делу доказательства оценены апелляционным судом в отдельности и совокупности, учитывая их достаточность и взаимную связь в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах следует считать доказанными обстоятельства согласования истцом выполненных ответчиком работ, в том числе и неотделимых улучшений указанного помещения истца, а доводы истца о самовольной перепланировке ответчиком, являются необоснованными.
При этом, в соответствии с п. п. 2.3.3., 2.3.4. ответчик был вправе в порядке и на условиях, установленных предварительным договором, проводить дополнительные системы коммуникаций, необходимые для эксплуатации объекта, в том числе выделенные линии сети интернет, в также установить дополнительные системы кондиционирования и вентилирования объекта, пожарную и охранную сигнализации, дополнительное электроотопление, дополнительное освещение, торговое и складское оборудование, которые приобретаются арендатором за свой счет и являются его собственностью.
Предварительным договором установлена обязанность истца компенсировать ответчику при отказе от исполнения предварительного договора затраты на проведение ремонта и оборудования объекта под деятельность ответчика, то есть для использования объекта как пункта общественного питания и танцевального клуба (п. 4.7.2., п. 1.1.) в пределах суммы 6 000 000 руб.
Установленные обстоятельства дела и правоотношения сторон, указанные ранее положения договора от 01.10.2010, а также учитывая положения ст. ст. 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд находит, что встречный иск является правомерным.
Размер требований по встречному иску подтвержден материалами и приведенными ранее доказательствами и является обоснованным.
Выводы экспертизы, проведенной при рассмотрении дела апелляционным судом, в части оборудования, не оспариваются сторонами и принимаются апелляционным судом, при этом апелляционный суд учитывает, что по требованию ответчика оборудование истцом не возвращено.
В остальной части заключение эксперта не влияет на выводы апелляционного суда о доказанности требований ответчика по встречному иску.
При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска надлежит отменить и встречный иск удовлетворить.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 71, 176, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2012 по делу N А56-47286/2011 в части отказа в удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Удача" - отменить.
Удовлетворить встречный иск и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Удача" - 4 376 029 руб. 59 коп. задолженности и 47 000 руб. расходы по госпошлине, а также 51 500 руб. расходы по экспертизе.
В остальной части решение арбитражного суда от 12.10.2012 оставить без изменения.
Произвести зачет удовлетворенных требований по первоначальному и встречному иску и в итоге взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Кром-Рыбацкое" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Удача" - 3 676 029 руб. 59 коп. задолженности, 41 313 руб. 45 коп. расходы по госпошлине и 51 500 руб. расходы по экспертизе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ГОРШЕЛЕВ
Судьи
Н.М.ПОПОВА
Т.В.ЖУКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)