Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю., Горбуновой В.А.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов М.М.В. и М.Н.В. - С. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования М.М.В., М.Н.В. к Б.М.Д. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, соглашения о преимущественном праве покупки, договора о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения",
установила:
Истцы М.Н.В. и М.М.В. обратились в суд с иском к Б.М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ***; признании недействительным соглашения о преимущественном праве покупки от *** года, договора о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом от *** года; применении последствия недействительности сделки в виде возврата истцам в собственность указанной выше квартиры, выразившейся в заключении между истцами и ответчиком договора залога недвижимости в обеспечении исполнения истцами договора займа на сумму 3,1 млн. рублей.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что *** года между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ***. По 1/2 доли спорной квартиры принадлежали М.Н.В. и М.М.В. по праву общей долевой собственности на основании договора передачи квартиры в собственность от *** года. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет *** руб. *** года между М.М.В. и Б.М.Д. было заключено соглашение о преимущественном праве покупки. *** года между М.Н.В. и Б.М.Д. заключено соглашение о преимущественном праве покупки.
В соответствии с п. 1 - 3 соглашения, ответчик обязуется предоставить истцам преимущественное право покупки спорной квартиры за сумму в рублях эквивалентную 100 987 долларов США, по курсу ЦБ РФ, установленную на день заключения договора купли-продажи указанной квартиры, но не менее чем за *** руб. Истцы могут пользоваться спорной квартирой на возмездной основе с *** года по *** года. Плата за пользование имуществом составляет сумму в рублях эквивалентную *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты. Истцы исправно вносили денежные средства, однако, когда по семейным обстоятельствам, в связи с которыми они не смогли внести плату по соглашению, 26 июля 2011 г. Б.М.Д. направил им уведомление о расторжении соглашения о преимущественном праве покупки. После переговоров, которые окончились заключением мирового соглашения, а также оплаты просроченной задолженности, *** года был заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом.
В соответствии с п. 1 - 3 нового договора от *** года Б.М.Д. обязуется предоставить в период с *** года по *** года преимущественное право покупки вышеназванной квартиры на сумму в рублях эквивалентную *** долларов США, по курсу ЦБ РФ, но не менее *** руб. Истцы могут пользоваться квартирой на возмездной основе в данный период времени, плата за пользование имуществом составляет *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты.
15 декабря 2011 года Б.М.Д. нотариально заверил свое обещание о том, что обязуется не снимать истцов с регистрационного учета в период действия договора о преимущественном праве покупки имущества и его возмездном пользовании от ***.
Как указывают истцы, денежные средства исправно вносились, однако Б.М.Д. обратился в суд с иском о прекращении их права пользования спорной квартирой.
Спорная квартира была продана и зарегистрирована на имя Б.М.Д. в обеспечение кредита денежных средств в размере *** руб., которые истцы получили от него, обратившись в Академический ломбард. Одним из условий получения кредита являлось переоформление недвижимости в собственность кредитора, а после оплаты кредита - обратно на заемщика. Заем под залог недвижимости - это договор, согласно которому первоочередное право выкупа недвижимости принадлежит заемщику. В течение всего срока кредита под залог квартиры заемщик вправе совершенно бесплатно пользоваться заложенным имуществом. Вся эта информация изложена на официальном сайте Академического ломбарда. Кроме того, сотрудники ломбарда заверили истцов, что переоформление квартиры в собственность физических лиц, указанных ломбардом, никаких юридических последствий не несет. Поскольку истцам нужны были денежные средства, они согласились подписать и соглашение о преимущественном праве покупки и договор купли-продажи квартиры. В настоящее время в квартире прописаны и проживают М.Н.В., М.М.В. (дочь), и несовершеннолетняя внучка. По мнению истцов, при заключении договора купли-продажи квартиры от *** года, они заблуждались относительно правовых последствий заключаемого договора, поскольку истцы договаривались с Б.М.Д. о том, что квартиру отдают под залог для гарантии возврата займа. Таким образом, договор купли-продажи квартиры заключен под влиянием заблуждения, в связи с чем, в силу ст. 178 ГК РФ, считается недействительным.
Истцы полагали, что отчуждение квартиры не будет иметь последствий выселения всей семьи из квартиры, а является лишь гарантией возвращения долга. Об этих последствиях истцы узнали в декабре 2011 года, когда получили заочное решение суда о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета М.Н.В. и М.М.В. Об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной, истцы могли узнать только после определения судом правовых последствий совершенной сделки, так как после заключения договора ответчик требований о выселении не предъявлял и фактических действий по пользованию спорной квартирой не совершал.
Кроме того, по мнению истцов, договор купли-продажи квартиры от *** года является притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на установление между истцами и ответчиком иных по сравнению с куплей-продажей гражданско-правовых отношений. Квартира приобретена Б.М.Д. по цене в несколько раз ниже рыночной.
В подтверждение факта получения истцами от ответчика денежных средств в сумме 3,1 млн. руб. истцами *** года была дана расписка, то есть в день заключения соглашения о преимущественном праве покупки, а не в день подписания договора купли-продажи квартиры.
Также истцы считают, что подтверждением того, что договор купли-продажи квартиры прикрывал договор займа, является факт возмездного пользования квартирой. Стоимость оплаты за пользование квартирой составляет *** долларов США, что во много раз больше арендной платы за квартиру в г. Москве. Фактически оплата за пользование указанной квартирой - это прикрытые проценты за пользование кредитом и часть основного долга в размере *** долларов США в месяц.
В силу сложившихся семейных обстоятельств, М.Н.В. и М.М.В. не могли оплачивать возрастающий долг в соответствии с условиями соглашения. При этом, в течение всего времени они пытались связаться с Б.М.Д., но последний преднамеренно всегда либо был занят, либо не отвечал на телефонные звонки, на основании чего истцы полагают, что Б.М.Д. заинтересован в том, чтобы истцы не могли оплатить долг, а он получит право не возвращать квартиру, либо получит очень большие проценты. Таким образом, считают истцы, что договор займа с обеспечением в виде недвижимого имущества, заключенный между истцами и ответчиком, был скрыт посредством оформления двух договоров купли-продажи и соглашения о преимущественном праве покупки.
Истцы М.Н.В., М.М.В. в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, их интересы в ходе судебного заседания представляла представитель по доверенности С., которая исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик Б.М.Д. в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, его интересы в ходе судебного заседания представлял представитель по доверенности Д., который исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 171-172).
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного, по доводам апелляционной жалобы, просит представитель истцов М.М.В., М.Н.В. по доверенности С.
В заседание судебной коллегии истцы М.Н.В. и М.М.В., ответчик Б.М.Д. не явились, согласно имеющимся сведениям о слушании дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов М.Н.В., М.М.В. по доверенности С., представителя ответчика Б.М.Д. по доверенности Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда отмене не подлежит по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался ст. ст. 166, 170, 178, 309, 310, 421, 423, 424 Гражданского кодекса РФ, правовой анализ которых приведен в решении.
Как установлено судом первой инстанции, спорное жилое помещение представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***. В настоящее время собственником спорной квартиры является Б.М.Д., что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.08.2012 г. (л.д. 37).
Как следует из представленного Управлением Росреестра по Москве регистрационного дела (л.д. 36-113), *** года между М.Н.В., М.М.В. (продавцы) и Б.М.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: ***. Указанная квартира принадлежала продавцу по праву общей долевой собственности (доля в праве по 1/2 каждому) на основании договора передачи квартиры в собственность от ***. По согласованию сторон стоимость указанной квартиры оценивается и продается за *** рублей, которую покупатель обязуется уплатить продавцу, а продавец обязуется принять в течение пяти дней после регистрации настоящего договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, у продавца возникает право залога на квартиру.
М.Н.В. и М.М.В. обязались сняться с регистрационного учета по первому требованию покупателя в течение 10 календарных дней.
Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем указанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение, подтвержденное распиской, и передачи продавцом по подписываемому сторонами акту передачи жилого помещения в день подписания настоящего договора.
Из акта приема-передачи от *** года следует, что продавцы М.Н.В. и М.М.В. передали, а покупатель Б.М.Д. осмотрел и принял спорную квартиру (л.д. 64).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, *** года Б.М.Д., М.Н.В. и М.М.В. заключили соглашение о преимущественном праве покупки.
В соответствии с п. п. 1 - 4, п. 11 соглашения, Б.М.Д. обязуется предоставить в период с *** года до окончания срока действия настоящего соглашения преимущественное право покупки квартиры, находящейся по адресу: ***, за сумму в рублях эквивалентную *** долларов США, по курсу ЦБ РФ, установленную на день заключения договора купли-продажи настоящей квартиры, но не менее чем за *** руб. М.Н.В. и М.М.В. приняли в пользование на возмездной основе указанную квартиру, приняли расчетные книжки по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и ключи от квартиры, и на срок действия настоящего соглашения с *** года по *** года обязались пользоваться на возмездной основе недвижимым имуществом. Стоимость оплаты за пользование имуществом была согласована сторонами и составляет сумму в рублях эквивалентную *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты. Плата за пользование имуществом должна вноситься истцами ежемесячно, единовременно, не позднее 28 числа каждого месяца. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и действительно до *** года (л.д. 10-11).
*** года между Б.М.Д. и М.Н.В. и М.М.В. заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом.
П. п. 1 - 4 соглашения предусматривает, что Б.М.Д. обязуется предоставить М.Н.В. и М.М.В. в период с *** года по 29 августа 2012 года преимущественное право покупки вышеназванной квартиры за сумму в рублях эквивалентную 174 150 долларов США, по курсу ЦБ РФ, но не менее *** руб. Истцы приняли в пользование на возмездной основе указанную квартиру, приняли расчетные книжки по оплате коммунальных услуг и др., и обязались на срок действия договора, с *** года по *** года пользоваться квартирой на возмездной основе. Стоимость оплаты за пользование имуществом была согласована сторонами и составляет *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты. Указанная плата должна вноситься пользователями ежемесячно, единовременно, не позднее 29 числа текущего месяца (л.д. 12-13).
Из пояснений представителя истцов С., данных в ходе рассмотрения дела, следует, что истцы при заключении договора купли-продажи заблуждались относительно природы сделки, думали, что заключают договор займа с залогом недвижимого имущества, Б.М.Д. при подписании договора ввел истцов в заблуждение. Кроме того, договор купли-продажи и остальные заключенные в дальнейшем соглашения (договор) о преимущественном праве покупки являются притворными сделками, поскольку прикрывают договор займа, в соответствии с которым истцы взяли в долг у ответчика денежные средства с залогом недвижимого имущества - спорной квартиры.
Согласно представленным распискам от *** года, М.Н.В. получила от Б.М.Д. денежные средства в размере *** руб. за проданную ею 1/2 долю спорной квартиры (л.д. 120). М.М.В. получила от Б.М.Д. денежные средства в размере *** руб. за проданную ею 1/2 долю спорной квартиры (л.д. 121). М.М.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо указанной в договоре суммы за проданную ею 1/2 доли квартиры, материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к Б.М.Д. она (М.М.В.) не имеет (л.д. 122). М.Н.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо указанной в договоре суммы за проданную ею 1/2 доли квартиры, материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к Б.М.Д. она (М.Н.В.) не имеет (л.д. 123). М.Н.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры от *** года, сумму за улучшение (ремонт) квартиры, материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры, к Б.М.Д. она (М.Н.В.) не имеет (л.д. 124). М.М.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо указанной в договоре купли-продажи квартиры от *** года, сумму за улучшение (ремонт) квартиры материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к Б.М.Д. она (М.М.В.) не имеет (л.д. 125).
Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи квартиры заключен *** года, переход права собственности от М.Н.В., М.М.В. к Б.М.Д. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве *** года.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая спор и признавая заявленные требования не подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетелей, пришел к правильному выводу о том, что истцами не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи совершен под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, а также то, что указанный договор, соглашение о преимущественном праве покупки и договор о преимущественном праве покупки и возмездном пользовании имуществом являются притворными сделками.
Судебная коллегия считает, что суд верно установил фактические обстоятельства дела, предоставленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.
Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы апелляционной жалобы для отмены решения суда. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права.
Доводы истцов о притворности заключенного договора купли-продажи квартиры от ***, соглашения о преимущественном праве покупки квартиры от *** и *** г. и договора о возмездном пользовании квартирой и преимущественном праве покупки от *** не могут быть приняты во внимание и положены в основу к отмене постановленного решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, притворной признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку; притворная сделка ничтожна.
По смыслу статьи 170 ГК РФ наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Между тем, оспаривая договор купли-продажи квартиры, соглашение о преимущественном праве покупки квартиры, договор о возмездном пользовании квартирой и преимущественном праве покупки, истцы не представили доказательств, свидетельствующих о преследовании обеими сторонами прикрываемых целей.
Спорные договоры и соглашение подписаны сторонами собственноручно и содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета сделки.
При этом денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ответчика были истцами получены, передаточный акт подписан, право собственности Б.М.Д. на спорное жилое помещение в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по г. Москве.
Довод истцов о том, что договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения, материалами дела также не подтвержден.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Однако истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что они заблуждались относительно природы сделки в смысле положений ст. 178 ГК РФ, а именно относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность, а также доказательств отсутствия их воли на совершение сделки купли-продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
При этом, в иске истцы не ссылались на то, что введение в заблуждение оказалось возможным, в связи с их внушаемостью и психологической неустойчивостью. Они лишь указывали на то, что, по их мнению, договор купли-продажи обеспечивает возврат займа, и, по сути, является залогом.
Из договора купли-продажи следует, что М.М.В. и М.Н.В. продали, а ответчик купил принадлежащую истцам квартиру.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора воля истцов была выражена достаточно определенно и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора, который истцы имели в виду: сделка фактически была направлена на возмездное отчуждение квартиры.
Условия, которые могли бы ввести истцов в заблуждение, в договоре отсутствуют.
Довод апелляционной жалобы представителя истцов о том, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; о том, что решение суда постановлено при неправильном определении значимых обстоятельств, имеющих значение для дела, судебная коллегия не может принять во внимание, так как при рассмотрении дела не было допущено нарушения норм материального и процессуального права. Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и применил закон, подлежащий применению. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценил представленные по делу доказательства, с выводом суда судебная коллегия согласилась.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не было учтено, что истцы продолжают проживать в спорной квартире, производить оплату жилья и коммунальных услуг, осуществляют ремонт за свой счет, не свидетельствует о наличии оснований недействительности договора купли-продажи квартиры.
Проанализировав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что правовых оснований к отмене решения они не содержат, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, и в целом сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, что само по себе не может служить основанием для отмены решения суда.
Таким образом, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется и в ее удовлетворении следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов М.М.В. и М.Н.В. - С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.05.2013 ПО ДЕЛУ N 11-1779\13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2013 г. по делу N 11-1779\\13
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю., Горбуновой В.А.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов М.М.В. и М.Н.В. - С. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования М.М.В., М.Н.В. к Б.М.Д. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, соглашения о преимущественном праве покупки, договора о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения",
установила:
Истцы М.Н.В. и М.М.В. обратились в суд с иском к Б.М.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ***; признании недействительным соглашения о преимущественном праве покупки от *** года, договора о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом от *** года; применении последствия недействительности сделки в виде возврата истцам в собственность указанной выше квартиры, выразившейся в заключении между истцами и ответчиком договора залога недвижимости в обеспечении исполнения истцами договора займа на сумму 3,1 млн. рублей.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что *** года между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ***. По 1/2 доли спорной квартиры принадлежали М.Н.В. и М.М.В. по праву общей долевой собственности на основании договора передачи квартиры в собственность от *** года. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет *** руб. *** года между М.М.В. и Б.М.Д. было заключено соглашение о преимущественном праве покупки. *** года между М.Н.В. и Б.М.Д. заключено соглашение о преимущественном праве покупки.
В соответствии с п. 1 - 3 соглашения, ответчик обязуется предоставить истцам преимущественное право покупки спорной квартиры за сумму в рублях эквивалентную 100 987 долларов США, по курсу ЦБ РФ, установленную на день заключения договора купли-продажи указанной квартиры, но не менее чем за *** руб. Истцы могут пользоваться спорной квартирой на возмездной основе с *** года по *** года. Плата за пользование имуществом составляет сумму в рублях эквивалентную *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты. Истцы исправно вносили денежные средства, однако, когда по семейным обстоятельствам, в связи с которыми они не смогли внести плату по соглашению, 26 июля 2011 г. Б.М.Д. направил им уведомление о расторжении соглашения о преимущественном праве покупки. После переговоров, которые окончились заключением мирового соглашения, а также оплаты просроченной задолженности, *** года был заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом.
В соответствии с п. 1 - 3 нового договора от *** года Б.М.Д. обязуется предоставить в период с *** года по *** года преимущественное право покупки вышеназванной квартиры на сумму в рублях эквивалентную *** долларов США, по курсу ЦБ РФ, но не менее *** руб. Истцы могут пользоваться квартирой на возмездной основе в данный период времени, плата за пользование имуществом составляет *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты.
15 декабря 2011 года Б.М.Д. нотариально заверил свое обещание о том, что обязуется не снимать истцов с регистрационного учета в период действия договора о преимущественном праве покупки имущества и его возмездном пользовании от ***.
Как указывают истцы, денежные средства исправно вносились, однако Б.М.Д. обратился в суд с иском о прекращении их права пользования спорной квартирой.
Спорная квартира была продана и зарегистрирована на имя Б.М.Д. в обеспечение кредита денежных средств в размере *** руб., которые истцы получили от него, обратившись в Академический ломбард. Одним из условий получения кредита являлось переоформление недвижимости в собственность кредитора, а после оплаты кредита - обратно на заемщика. Заем под залог недвижимости - это договор, согласно которому первоочередное право выкупа недвижимости принадлежит заемщику. В течение всего срока кредита под залог квартиры заемщик вправе совершенно бесплатно пользоваться заложенным имуществом. Вся эта информация изложена на официальном сайте Академического ломбарда. Кроме того, сотрудники ломбарда заверили истцов, что переоформление квартиры в собственность физических лиц, указанных ломбардом, никаких юридических последствий не несет. Поскольку истцам нужны были денежные средства, они согласились подписать и соглашение о преимущественном праве покупки и договор купли-продажи квартиры. В настоящее время в квартире прописаны и проживают М.Н.В., М.М.В. (дочь), и несовершеннолетняя внучка. По мнению истцов, при заключении договора купли-продажи квартиры от *** года, они заблуждались относительно правовых последствий заключаемого договора, поскольку истцы договаривались с Б.М.Д. о том, что квартиру отдают под залог для гарантии возврата займа. Таким образом, договор купли-продажи квартиры заключен под влиянием заблуждения, в связи с чем, в силу ст. 178 ГК РФ, считается недействительным.
Истцы полагали, что отчуждение квартиры не будет иметь последствий выселения всей семьи из квартиры, а является лишь гарантией возвращения долга. Об этих последствиях истцы узнали в декабре 2011 года, когда получили заочное решение суда о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета М.Н.В. и М.М.В. Об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной, истцы могли узнать только после определения судом правовых последствий совершенной сделки, так как после заключения договора ответчик требований о выселении не предъявлял и фактических действий по пользованию спорной квартирой не совершал.
Кроме того, по мнению истцов, договор купли-продажи квартиры от *** года является притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на установление между истцами и ответчиком иных по сравнению с куплей-продажей гражданско-правовых отношений. Квартира приобретена Б.М.Д. по цене в несколько раз ниже рыночной.
В подтверждение факта получения истцами от ответчика денежных средств в сумме 3,1 млн. руб. истцами *** года была дана расписка, то есть в день заключения соглашения о преимущественном праве покупки, а не в день подписания договора купли-продажи квартиры.
Также истцы считают, что подтверждением того, что договор купли-продажи квартиры прикрывал договор займа, является факт возмездного пользования квартирой. Стоимость оплаты за пользование квартирой составляет *** долларов США, что во много раз больше арендной платы за квартиру в г. Москве. Фактически оплата за пользование указанной квартирой - это прикрытые проценты за пользование кредитом и часть основного долга в размере *** долларов США в месяц.
В силу сложившихся семейных обстоятельств, М.Н.В. и М.М.В. не могли оплачивать возрастающий долг в соответствии с условиями соглашения. При этом, в течение всего времени они пытались связаться с Б.М.Д., но последний преднамеренно всегда либо был занят, либо не отвечал на телефонные звонки, на основании чего истцы полагают, что Б.М.Д. заинтересован в том, чтобы истцы не могли оплатить долг, а он получит право не возвращать квартиру, либо получит очень большие проценты. Таким образом, считают истцы, что договор займа с обеспечением в виде недвижимого имущества, заключенный между истцами и ответчиком, был скрыт посредством оформления двух договоров купли-продажи и соглашения о преимущественном праве покупки.
Истцы М.Н.В., М.М.В. в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, их интересы в ходе судебного заседания представляла представитель по доверенности С., которая исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик Б.М.Д. в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, его интересы в ходе судебного заседания представлял представитель по доверенности Д., который исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. 171-172).
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного, по доводам апелляционной жалобы, просит представитель истцов М.М.В., М.Н.В. по доверенности С.
В заседание судебной коллегии истцы М.Н.В. и М.М.В., ответчик Б.М.Д. не явились, согласно имеющимся сведениям о слушании дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов М.Н.В., М.М.В. по доверенности С., представителя ответчика Б.М.Д. по доверенности Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда отмене не подлежит по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался ст. ст. 166, 170, 178, 309, 310, 421, 423, 424 Гражданского кодекса РФ, правовой анализ которых приведен в решении.
Как установлено судом первой инстанции, спорное жилое помещение представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***. В настоящее время собственником спорной квартиры является Б.М.Д., что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.08.2012 г. (л.д. 37).
Как следует из представленного Управлением Росреестра по Москве регистрационного дела (л.д. 36-113), *** года между М.Н.В., М.М.В. (продавцы) и Б.М.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: ***. Указанная квартира принадлежала продавцу по праву общей долевой собственности (доля в праве по 1/2 каждому) на основании договора передачи квартиры в собственность от ***. По согласованию сторон стоимость указанной квартиры оценивается и продается за *** рублей, которую покупатель обязуется уплатить продавцу, а продавец обязуется принять в течение пяти дней после регистрации настоящего договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, у продавца возникает право залога на квартиру.
М.Н.В. и М.М.В. обязались сняться с регистрационного учета по первому требованию покупателя в течение 10 календарных дней.
Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем указанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение, подтвержденное распиской, и передачи продавцом по подписываемому сторонами акту передачи жилого помещения в день подписания настоящего договора.
Из акта приема-передачи от *** года следует, что продавцы М.Н.В. и М.М.В. передали, а покупатель Б.М.Д. осмотрел и принял спорную квартиру (л.д. 64).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, *** года Б.М.Д., М.Н.В. и М.М.В. заключили соглашение о преимущественном праве покупки.
В соответствии с п. п. 1 - 4, п. 11 соглашения, Б.М.Д. обязуется предоставить в период с *** года до окончания срока действия настоящего соглашения преимущественное право покупки квартиры, находящейся по адресу: ***, за сумму в рублях эквивалентную *** долларов США, по курсу ЦБ РФ, установленную на день заключения договора купли-продажи настоящей квартиры, но не менее чем за *** руб. М.Н.В. и М.М.В. приняли в пользование на возмездной основе указанную квартиру, приняли расчетные книжки по оплате за коммунальные услуги, электроэнергию, газ и ключи от квартиры, и на срок действия настоящего соглашения с *** года по *** года обязались пользоваться на возмездной основе недвижимым имуществом. Стоимость оплаты за пользование имуществом была согласована сторонами и составляет сумму в рублях эквивалентную *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты. Плата за пользование имуществом должна вноситься истцами ежемесячно, единовременно, не позднее 28 числа каждого месяца. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и действительно до *** года (л.д. 10-11).
*** года между Б.М.Д. и М.Н.В. и М.М.В. заключен договор о преимущественном праве покупки имущества и возмездном пользовании имуществом.
П. п. 1 - 4 соглашения предусматривает, что Б.М.Д. обязуется предоставить М.Н.В. и М.М.В. в период с *** года по 29 августа 2012 года преимущественное право покупки вышеназванной квартиры за сумму в рублях эквивалентную 174 150 долларов США, по курсу ЦБ РФ, но не менее *** руб. Истцы приняли в пользование на возмездной основе указанную квартиру, приняли расчетные книжки по оплате коммунальных услуг и др., и обязались на срок действия договора, с *** года по *** года пользоваться квартирой на возмездной основе. Стоимость оплаты за пользование имуществом была согласована сторонами и составляет *** долларов США по курсу ЦБ РФ, установленную на дату фактической оплаты. Указанная плата должна вноситься пользователями ежемесячно, единовременно, не позднее 29 числа текущего месяца (л.д. 12-13).
Из пояснений представителя истцов С., данных в ходе рассмотрения дела, следует, что истцы при заключении договора купли-продажи заблуждались относительно природы сделки, думали, что заключают договор займа с залогом недвижимого имущества, Б.М.Д. при подписании договора ввел истцов в заблуждение. Кроме того, договор купли-продажи и остальные заключенные в дальнейшем соглашения (договор) о преимущественном праве покупки являются притворными сделками, поскольку прикрывают договор займа, в соответствии с которым истцы взяли в долг у ответчика денежные средства с залогом недвижимого имущества - спорной квартиры.
Согласно представленным распискам от *** года, М.Н.В. получила от Б.М.Д. денежные средства в размере *** руб. за проданную ею 1/2 долю спорной квартиры (л.д. 120). М.М.В. получила от Б.М.Д. денежные средства в размере *** руб. за проданную ею 1/2 долю спорной квартиры (л.д. 121). М.М.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо указанной в договоре суммы за проданную ею 1/2 доли квартиры, материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к Б.М.Д. она (М.М.В.) не имеет (л.д. 122). М.Н.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо указанной в договоре суммы за проданную ею 1/2 доли квартиры, материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к Б.М.Д. она (М.Н.В.) не имеет (л.д. 123). М.Н.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры от *** года, сумму за улучшение (ремонт) квартиры, материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры, к Б.М.Д. она (М.Н.В.) не имеет (л.д. 124). М.М.В. получила от Б.М.Д. *** руб. в качестве оплаты дополнительно, помимо указанной в договоре купли-продажи квартиры от *** года, сумму за улучшение (ремонт) квартиры материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к Б.М.Д. она (М.М.В.) не имеет (л.д. 125).
Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи квартиры заключен *** года, переход права собственности от М.Н.В., М.М.В. к Б.М.Д. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве *** года.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая спор и признавая заявленные требования не подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетелей, пришел к правильному выводу о том, что истцами не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи совершен под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, а также то, что указанный договор, соглашение о преимущественном праве покупки и договор о преимущественном праве покупки и возмездном пользовании имуществом являются притворными сделками.
Судебная коллегия считает, что суд верно установил фактические обстоятельства дела, предоставленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.
Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы апелляционной жалобы для отмены решения суда. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права.
Доводы истцов о притворности заключенного договора купли-продажи квартиры от ***, соглашения о преимущественном праве покупки квартиры от *** и *** г. и договора о возмездном пользовании квартирой и преимущественном праве покупки от *** не могут быть приняты во внимание и положены в основу к отмене постановленного решения суда по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, притворной признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку; притворная сделка ничтожна.
По смыслу статьи 170 ГК РФ наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Между тем, оспаривая договор купли-продажи квартиры, соглашение о преимущественном праве покупки квартиры, договор о возмездном пользовании квартирой и преимущественном праве покупки, истцы не представили доказательств, свидетельствующих о преследовании обеими сторонами прикрываемых целей.
Спорные договоры и соглашение подписаны сторонами собственноручно и содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета сделки.
При этом денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ответчика были истцами получены, передаточный акт подписан, право собственности Б.М.Д. на спорное жилое помещение в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по г. Москве.
Довод истцов о том, что договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения, материалами дела также не подтвержден.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Однако истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что они заблуждались относительно природы сделки в смысле положений ст. 178 ГК РФ, а именно относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность, а также доказательств отсутствия их воли на совершение сделки купли-продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
При этом, в иске истцы не ссылались на то, что введение в заблуждение оказалось возможным, в связи с их внушаемостью и психологической неустойчивостью. Они лишь указывали на то, что, по их мнению, договор купли-продажи обеспечивает возврат займа, и, по сути, является залогом.
Из договора купли-продажи следует, что М.М.В. и М.Н.В. продали, а ответчик купил принадлежащую истцам квартиру.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора воля истцов была выражена достаточно определенно и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора, который истцы имели в виду: сделка фактически была направлена на возмездное отчуждение квартиры.
Условия, которые могли бы ввести истцов в заблуждение, в договоре отсутствуют.
Довод апелляционной жалобы представителя истцов о том, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; о том, что решение суда постановлено при неправильном определении значимых обстоятельств, имеющих значение для дела, судебная коллегия не может принять во внимание, так как при рассмотрении дела не было допущено нарушения норм материального и процессуального права. Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и применил закон, подлежащий применению. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценил представленные по делу доказательства, с выводом суда судебная коллегия согласилась.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не было учтено, что истцы продолжают проживать в спорной квартире, производить оплату жилья и коммунальных услуг, осуществляют ремонт за свой счет, не свидетельствует о наличии оснований недействительности договора купли-продажи квартиры.
Проанализировав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что правовых оснований к отмене решения они не содержат, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, и в целом сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, что само по себе не может служить основанием для отмены решения суда.
Таким образом, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется и в ее удовлетворении следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов М.М.В. и М.Н.В. - С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)