Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мищенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Горновой М.В.
Судей Казаковой О.Н., Дедневой Л.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.
дело по кассационной жалобе ООО "Столичная недвижимость" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2010 года, которым постановлено:
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 05.10.2007 года N 02/1007ПКа, заключенный между К. и Обществом с ограниченной ответственностью "Столичная недвижимость".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Столичная недвижимость" в пользу К. сумму, оплаченную по договору, в размере **** рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере **** рублей 00 копеек, а всего **** рубля 00 копеек (****).
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Столичная недвижимость" государственную пошлину в доход государства в размере **** рублей 00 копеек.
К. обратился в суд с иском к ООО "Столичная недвижимость" о признании предварительного договора купли-продажи притворной сделкой, взыскании суммы неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, мотивируя исковые требования тем, что 05.10.2007 года между ним и ООО "Столичная недвижимость" был заключен предварительный договор купли-продажи N 02/1007ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры N ****, общей площадью равной 90,95 кв. м, расположенной по адресу: ****. Застройщиком настоящего инвестиционного объекта является ООО "Ива"; права застройщика на земельный участок под объектом строительства возникли на основании договора долгосрочной аренды (46 лет) N 4900003176 от 27.07.2004 года и договора аренды (3 года) N 4900003322 от 15.11.2005 года. Инвестором, реализующим настоящий инвестиционный проект по строительству объекта по адресу: Краснодарский край, г. ****, является Межрегиональная финансовая компаний "ГРАС". Компанией, обеспечивающей ввод в эксплуатацию, дальнейшее обслуживания и управление объектами, возводимыми Группой компаний ГРАС в г. Сочи (в том числе, ЖК "Новая Александрия"), является ООО "Управляющая компания "ГРАС".
Согласно указанному предварительному договору ООО "Столичная недвижимость", как продавец, приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а К. обязался перечислить сумму в размере рубля 00 копеек. Ответчик обязался в течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру (п. 1.1, договора), но не позднее 31.12.2008 года (п. 1.2 договора), заключить с истцом основной договор купли-продажи. Согласно п. 1.3. договора квартира принадлежит ответчику на основании договора N 02/1007Ца от 03.10.2007 года.
Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме в размере, 00 рублей 00 копеек путем ее перечисления в безналичном порядке согласно платежному поручению 277 от 26.10.2007 года.
Как указывает истец, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи является ничтожной, притворной сделкой и существенно нарушает права истца, так как из предварительного договора следует, что истец, подписывая договор, оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение квартиры в собственность. На период заключения притворной сделки квартира еще не была создана в натуре.
Истец просил суд признать недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи от 05.10.2007 года N 02/1007ПКа, заключенный между К. и ООО "Столичная недвижимость" в отношении квартиры, расположенной по адресу ****, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных по договору в размере 13926264 рублей 00 копеек, взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование неосновательным обогащением в размере **** рублей 07 копеек, компенсацию морального вреда в размере **** рублей 00 копеек.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов и просил суд взыскать с ответчика проценты за пользование неосновательным обогащением по состоянию на 15 апреля 2010 года в размере **** рублей 77 копеек.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала, полагала исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования истца не признала и пояснила в судебном заседании, что в соответствии с заключенным договором истец приобретает недвижимое имущество, а именно - спорную квартиру. Причина невозможности заключения основного договора, и, соответственно, оформления прав собственности истца - это отсутствие у заказчика-застройщика ООО "Ива" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с корректировкой проектной документации, проведением официальных мероприятий и запретом на производство строительно-монтажных работ более чем на 120 дней. Указанная информация была доведена ответчиком до всех покупателей, а потому было предложено заключить дополнительное соглашение к п. 1.2. предварительного договора в части увеличения сроков заключения основных договоров. Таким образом, ООО "Столичная недвижимость" не вправе выйти с предложением заключения основного договора купли-продажи до момента получения ООО "Ива" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На сегодняшний день строительство объекта завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.02.20 10 года. Кроме того, ответчик полагает, что к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, не применим Закон о "Защите прав потребителя". Полагает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц - ООО "УК "ГРАС" и МФК "ГРАС" в судебное заседание не явились.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в кассационной жалобе просит ООО "Столичная недвижимость" в лице представителя С.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика по доверенности - С., представителя истца по доверенности - З., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Как установлено в судебном заседании, между истцом и ответчиком 05.10.2007 года был заключен предварительный договор купли-продажи N 02/1007ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры N ****, общей площадью равной 90,95 кв. м, расположенной по адресу: ****. Застройщиком настоящего инвестиционного объекта является ООО "Ива"; права застройщика на земельный участок под объектом строительства возникли на основании договора долгосрочной аренды (46 лет) N 4900003176 от 27.07.2004 года и договора аренды (3 года) N 4900003322 от 15.11.2005 года. Инвестором, реализующим настоящий инвестиционный проект по строительству объекта по адресу: ****, является Межрегиональная финансовая компаний "ГРАС". Компанией, обеспечивающей ввод в эксплуатацию, дальнейшее обслуживания и управление объектами, возводимыми Группой компаний "ГРАС" в г. Сочи, является ООО "Управляющая компания "ГРАС".
Согласно указанного предварительного договора ООО "Столичная недвижимость" приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а К. обязался перечислить сумму в размере 13926264 рублей 00 копеек. Ответчик обязался в течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру (п. 1.1. договора), но не позднее 31.12.2008 года (п. 1.2 договора), заключить с истцом основной договор купли-продажи. Согласно п. 1.3 договора квартира принадлежит ответчику на основании договора N 02/1007Ца от 03.10.2007 года.
Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме - денежная сумма в размере 13926264 рублей 00 копеек была оплачена путем перечисления в безналичном порядке, согласно платежного поручения N 277 от 26.10.2007 года. Однако ответчик на момент заключения предварительного договора собственником квартиры, расположенной по адресу: **** не являлся.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия предварительного договора в их - буквальном толковании состоят в том, что истец, как лицо, имеющее намерение приобрести квартиру в строящемся доме, вносит свои денежные средства с тем, чтобы после окончания строительства ему была предоставлена в собственность квартира.
Учитывая, что ответчик на момент заключения предварительного договора собственником указанной квартиры не являлся, суд первой инстанции сделал правильный вывод, согласно которому спорный предварительный договор не соответствует требованиям статьи 429 и 218 Гражданского кодекса РФ, а потому является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, которые являются основанием к отмене обжалуемого решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку собранных по делу доказательств.
При вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.08.2010 ПО ДЕЛУ N 33-23507
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 августа 2010 г. по делу N 33-23507
Судья Мищенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Горновой М.В.
Судей Казаковой О.Н., Дедневой Л.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.
дело по кассационной жалобе ООО "Столичная недвижимость" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2010 года, которым постановлено:
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 05.10.2007 года N 02/1007ПКа, заключенный между К. и Обществом с ограниченной ответственностью "Столичная недвижимость".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Столичная недвижимость" в пользу К. сумму, оплаченную по договору, в размере **** рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере **** рублей 00 копеек, а всего **** рубля 00 копеек (****).
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Столичная недвижимость" государственную пошлину в доход государства в размере **** рублей 00 копеек.
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО "Столичная недвижимость" о признании предварительного договора купли-продажи притворной сделкой, взыскании суммы неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, мотивируя исковые требования тем, что 05.10.2007 года между ним и ООО "Столичная недвижимость" был заключен предварительный договор купли-продажи N 02/1007ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры N ****, общей площадью равной 90,95 кв. м, расположенной по адресу: ****. Застройщиком настоящего инвестиционного объекта является ООО "Ива"; права застройщика на земельный участок под объектом строительства возникли на основании договора долгосрочной аренды (46 лет) N 4900003176 от 27.07.2004 года и договора аренды (3 года) N 4900003322 от 15.11.2005 года. Инвестором, реализующим настоящий инвестиционный проект по строительству объекта по адресу: Краснодарский край, г. ****, является Межрегиональная финансовая компаний "ГРАС". Компанией, обеспечивающей ввод в эксплуатацию, дальнейшее обслуживания и управление объектами, возводимыми Группой компаний ГРАС в г. Сочи (в том числе, ЖК "Новая Александрия"), является ООО "Управляющая компания "ГРАС".
Согласно указанному предварительному договору ООО "Столичная недвижимость", как продавец, приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а К. обязался перечислить сумму в размере рубля 00 копеек. Ответчик обязался в течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру (п. 1.1, договора), но не позднее 31.12.2008 года (п. 1.2 договора), заключить с истцом основной договор купли-продажи. Согласно п. 1.3. договора квартира принадлежит ответчику на основании договора N 02/1007Ца от 03.10.2007 года.
Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме в размере, 00 рублей 00 копеек путем ее перечисления в безналичном порядке согласно платежному поручению 277 от 26.10.2007 года.
Как указывает истец, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи является ничтожной, притворной сделкой и существенно нарушает права истца, так как из предварительного договора следует, что истец, подписывая договор, оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение квартиры в собственность. На период заключения притворной сделки квартира еще не была создана в натуре.
Истец просил суд признать недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи от 05.10.2007 года N 02/1007ПКа, заключенный между К. и ООО "Столичная недвижимость" в отношении квартиры, расположенной по адресу ****, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных по договору в размере 13926264 рублей 00 копеек, взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование неосновательным обогащением в размере **** рублей 07 копеек, компенсацию морального вреда в размере **** рублей 00 копеек.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов и просил суд взыскать с ответчика проценты за пользование неосновательным обогащением по состоянию на 15 апреля 2010 года в размере **** рублей 77 копеек.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала, полагала исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования истца не признала и пояснила в судебном заседании, что в соответствии с заключенным договором истец приобретает недвижимое имущество, а именно - спорную квартиру. Причина невозможности заключения основного договора, и, соответственно, оформления прав собственности истца - это отсутствие у заказчика-застройщика ООО "Ива" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с корректировкой проектной документации, проведением официальных мероприятий и запретом на производство строительно-монтажных работ более чем на 120 дней. Указанная информация была доведена ответчиком до всех покупателей, а потому было предложено заключить дополнительное соглашение к п. 1.2. предварительного договора в части увеличения сроков заключения основных договоров. Таким образом, ООО "Столичная недвижимость" не вправе выйти с предложением заключения основного договора купли-продажи до момента получения ООО "Ива" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На сегодняшний день строительство объекта завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.02.20 10 года. Кроме того, ответчик полагает, что к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, не применим Закон о "Защите прав потребителя". Полагает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц - ООО "УК "ГРАС" и МФК "ГРАС" в судебное заседание не явились.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в кассационной жалобе просит ООО "Столичная недвижимость" в лице представителя С.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика по доверенности - С., представителя истца по доверенности - З., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Как установлено в судебном заседании, между истцом и ответчиком 05.10.2007 года был заключен предварительный договор купли-продажи N 02/1007ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры N ****, общей площадью равной 90,95 кв. м, расположенной по адресу: ****. Застройщиком настоящего инвестиционного объекта является ООО "Ива"; права застройщика на земельный участок под объектом строительства возникли на основании договора долгосрочной аренды (46 лет) N 4900003176 от 27.07.2004 года и договора аренды (3 года) N 4900003322 от 15.11.2005 года. Инвестором, реализующим настоящий инвестиционный проект по строительству объекта по адресу: ****, является Межрегиональная финансовая компаний "ГРАС". Компанией, обеспечивающей ввод в эксплуатацию, дальнейшее обслуживания и управление объектами, возводимыми Группой компаний "ГРАС" в г. Сочи, является ООО "Управляющая компания "ГРАС".
Согласно указанного предварительного договора ООО "Столичная недвижимость" приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а К. обязался перечислить сумму в размере 13926264 рублей 00 копеек. Ответчик обязался в течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру (п. 1.1. договора), но не позднее 31.12.2008 года (п. 1.2 договора), заключить с истцом основной договор купли-продажи. Согласно п. 1.3 договора квартира принадлежит ответчику на основании договора N 02/1007Ца от 03.10.2007 года.
Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме - денежная сумма в размере 13926264 рублей 00 копеек была оплачена путем перечисления в безналичном порядке, согласно платежного поручения N 277 от 26.10.2007 года. Однако ответчик на момент заключения предварительного договора собственником квартиры, расположенной по адресу: **** не являлся.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия предварительного договора в их - буквальном толковании состоят в том, что истец, как лицо, имеющее намерение приобрести квартиру в строящемся доме, вносит свои денежные средства с тем, чтобы после окончания строительства ему была предоставлена в собственность квартира.
Учитывая, что ответчик на момент заключения предварительного договора собственником указанной квартиры не являлся, суд первой инстанции сделал правильный вывод, согласно которому спорный предварительный договор не соответствует требованиям статьи 429 и 218 Гражданского кодекса РФ, а потому является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, которые являются основанием к отмене обжалуемого решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку собранных по делу доказательств.
При вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)